-->Heute fragte mich ein Freund um Rat: Jetzt Geld in eine Immobilie investieren (Kündigung seiner Wohnung steht in absehbarer Zeit wegen Eigenbedarf vor der Tür..) oder aber lieber noch warten.

Ich weiß, hier wurde schon viel über die Immobilienblase in den USA, in Großbritannien und Japan geschrieben. Aber wie sieht es Eurer Meinung nach in Deutschland aus? (sorry, falls ich einen Thread hierzu übersehen haben sollte...)

Deflation auch bei den Immobilien? Notverkäufe von Menschen, die Geld brauchen, deren Lebensversicherung am Ende nicht reicht, um den Hauskredit abzubezahlen? Zwangsversteigerungen usw...

Oder aber: Flucht aus den unsicheren Anlagemöglichkeiten wie Aktien hinein in sichere (?) Immobilien = steigende oder mindestens stabile Preise, zumindest in den Stadtlagen.. (so argumentierte heute ein Anlageberater, der momentan Immobilienfonds ohne Ende an seine Kunden verkauft, natürlich mit 4,5 Prozent Ausgabeaufschlag...)

-->Hat teilweise bereits angefangen.

Denke z.B. an:
Arbeitslosigkeit kippt Finanzierungsmodelle,
Überalterung der Bevölkerung -> veränderter Wohnbedarf

Unter Vorsorgegesichtspunkten kann ein Immobilienkauf aber
schon sinnvoll sein, wenn er ohne Schulden möglich ist,
die Immobilie selbstgenutzt wird und das dazugehörige
Grundstück sich für Nahrungsmittelanbau eignet.

Gruss
Wasi

-->Wenn ich meinen Kunden vor drei Jahren Aktienfonds empfohlen hätte, die heute"nur 40 %" im Minus sind, würde ich wahrscheinlich den"Finanzen"-Artikel von Vermögensverwalter Zulauf ("...die Kurse könnten sich halbieren" von vor ein paar Tagen) nehmen (Auf Wunsch gern via Fax erhältlich) und wild gestikulierend Immobilienfonds empfehlen... vorausgesetzt, ich wäre ein dummes oder skrupelloses Schwein - oder eine Mischung aus beiden. Also: die Immofonds haben derartig viel Kapitalzuflüsse, dass die gar nicht wissen wohin mit dieser ganzen Kohle - ergo: NÄCHSTE BLASE - frage doch mal, wieso der offene ImmoFonds empfiehlt, geschlossene wären doch viel besser - da kann man noch Steuern sparen, vorausgesetzt, man hat während der Darlehnslaufzeit Arbeit mit entsprechendem Einkommen:-) nee nee Du, lieber Finger weg und abwarten - bestell Dir (oder Deinem Freund) den Versteigerungskalender und suche 'ne Immo raus, die Du mit"ein paar Zehnteln" des"Marktwertes" ersteigern kannst... nicht Kohle ist gefragt sondern Geduld

... meint zumindest

der Saxxe (der selber Sch.... Immos an der Hacke hat)

-->Daran habe ich auch schon gedacht. Hat jemand praktische (!) Erfahrung damit?
Was ist besonders zu beachten?
Wie ist der genaue Ablauf?

-->

-->>Heute fragte mich ein Freund um Rat: Jetzt Geld in eine Immobilie investieren (Kündigung seiner Wohnung steht in absehbarer Zeit wegen Eigenbedarf vor der Tür..) oder aber lieber noch warten.
>Ich weiß, hier wurde schon viel über die Immobilienblase in den USA, in Großbritannien und Japan geschrieben. Aber wie sieht es Eurer Meinung nach in Deutschland aus? (sorry, falls ich einen Thread hierzu übersehen haben sollte...)
>Deflation auch bei den Immobilien? Notverkäufe von Menschen, die Geld brauchen, deren Lebensversicherung am Ende nicht reicht, um den Hauskredit abzubezahlen? Zwangsversteigerungen usw...
>Oder aber: Flucht aus den unsicheren Anlagemöglichkeiten wie Aktien hinein in sichere (?) Immobilien = steigende oder mindestens stabile Preise, zumindest in den Stadtlagen.. (so argumentierte heute ein Anlageberater, der momentan Immobilienfonds ohne Ende an seine Kunden verkauft, natürlich mit 4,5 Prozent Ausgabeaufschlag...)

Immobilie nur dann wenn die Gesamtbelastung nicht höher als die Miete ist.
Die momentan geringen Zinsen machen in Verbindung mit Steuervorteilen das Investment oft möglich.
Das heißt die Schuldenaufnahme darf nur so ´hoch sein daß der Zins daraus nicht höher als die Miete ist.
Die steuerlichen Vorteile aus der Betrachtung ausschließen und in Reserve lassen.
Viel wichtiger aber ist die Lage der Imobilie und die Vermietungsmöglichkeit im Extremfall wenn man mobil sein muß.
Auch die Verkaufsmöglichkeit muß gegeben sein.
Also Lage,Lage und nochmals Lage beachten.
Und genau so wichtig ist die Begutachtung von Bestandsunterlagen und die Schätzung der Bausubstanz.
Wie lange ist die Restnutzungsdauer überhaupt noch?

Gruß EUKLID

-->Hallo Spieler

Versteigerungstermine stehen immer in der Lokalpresse ca. 2 Monate im Voraus. Ist aber auf die Dauer recht mühsam, da immer nachzuschauen. Es gibt Firmen, die sich darauf spezialisiert haben, und ganze Kataloge mit ZV-Exposes zum Versand anbieten. ist aber nicht billig. Natürlich gibts auch im Netz entsprechende Infos gegen e-bares, z.B. hier oder
hier oder hier ein Verzeichnis bei Dino.
Dort gibts meist auch Tipps für den prakischen Ablauf usw.

susi


>Daran habe ich auch schon gedacht. Hat jemand praktische (!) Erfahrung damit?
>Was ist besonders zu beachten?
>Wie ist der genaue Ablauf?

-->Hallo Rico,

also so einfach ist das nicht.
Zunächst musst du unterscheiden zwischen Wohn- Büro- und Geschäfts- und sonstigen Immobilien (Lager, Produktion usw.). Dann natürlich wie Euklid sagt: Lage, Lage, Lage.
Bei diesem Bekannten geht es wohl um eine Wohnimmonbilie. Hier ist die Lage das absulot wichtigste. Ich kann nur von München sprechen: Mal angenommen die Wirtschaft geht"gemäßigt" den Bach runter, so kann man wohl auch bei den derzeitig hohen Immopreisen in Muc sich eine Immo antuen. Weil 1. viel zu wenig Wohnraum da ist, 2. das Umland genauso teuer ist, 3. die Zinsen niedrig sind, 4. eine Vermietung innerhalb weniger STUNDEN kein Problem ist (ZU WUCHERPREISEN) - oder man machts so wie ich - wohnt selber drin und nimmt nebenbei noch 300 Euro für ein Zimmer (und ist damit auf www.studenten-wg.de noch einer der billigeren Anbieter!!!!). Auch wenn eine Immo in Muc vielleicht keine massive Wertsteigerung erfahren kann, so bietet sie doch einen gewissen Schutz von Kapital. Wenn die Wirtschaft total abschmiert, dann hat man auch (hohe) Wertverluste - aber das sehe ich als geringeres Problem. Lieber werden aus 300 T€ meiner Immobilie 200 T€, als das ich das Geld auf der Bank liegen habe und gar nichts bekomme, es in eine LV stecke, die dann abschmirt oder mir Aktien kaufe, mit denen ich mich dann auf der Strasse zudecken kann.
Ich denke also eine Immo zum Eigennutzen macht schon Sinn. Zinsen niedrig, langfristig finanzieren und so weiter. Schliesslich muss man auch in der schlechtesten Wirtschaftlichen Zeit irgendwo wohnen....

Und dann zu den Immofonds.
Hier hast du unrecht.
Was die offenen Immofonds angeht ist es so, daß die Fonds nun mit Geldern zugeschmissen wurden und die natürlich ein riesiges Problem haben, die Gelder zu investeiren. Noch dazu haben diese Fonds einen Großteil der Gelder in D angelegt und demensprechend wenig Rendite und Altlasten (Osten usw.). Die sind natürlich schlecht. Bringen um die 5 %, davon vielleicht 50 % steuerfrei. Aber besser als Verluste mit Aktien.
Dann haben wir das 4. Finanzmarktfürderungsgesetz und nun können diese Fonds weltweit anlegen. Natürlich ist das für einen großen Fonds schwer, das Vermögen umzuschichten, also vergiss diese Fonds einfach.
Nimm den KanAm Grduninvest. Der hat dieses Jahr bereits über 6 % gebracht und davon sind bis jetzt 96 % steuerfrei. Der Fonds ist der einzige bankenunabhängige Immofonds in Deutschland..... Er hat bis jetzt Objekte in den USA, Belgien, Frankreich. Das Objekt in den USA ist zugegeben das Schwergewicht aktuell, aber 1. wird das Währungsrisiko gehedgt, zweitens ist die Lage mit die beste in den USA (Nähe Weisses Haus), 3. gibt es mehrere hauptmieter (keinen Alleinmieter - v.a. in den USA wichtig), 4. ist es kein Turm und 5. sind unter anderen viele Anwälte da drin (auch die sich nu an Andersen eine goldene Nase verdienen) - und streiten tun die in den USA immer.......
Das wäre in meinen Augen ein sinnvoller Immofonds.
Was geschlossene Fonds angeht, so kannst du den deutschen Markt KOMPLETT vergessen. Aktuell gibt es nicht ein einziges sinnvolles Angebot!!!! Die Renditen sind mager, Steuervorteil bei null, Renditen sind zu versteuern und die Objekte sind auch b eschissen. Kanns du alles in die Tonne kloppen.
Leider gibt es in D keine Fonds für russische Immobilien (ausser einen in der Schweiz).
Bei den USA-Fonds muss man auch vorsichtig sein. Entweder die Fonds sind Pleite (Rosche) und der Initiator ist im Gefängnis, oder man bekommt etwas angeboten, was man schon seit 3 Jahren nicht losbekommt (Deutsche Bank) oder man bekommt einen riesen-Turm in Manhattan (Jamestown) oder man hat Worldcom als Hauptmieter (Anbieter vergessen) - also alles schwachsinnig.
Da nehme ich dann lieber einen Fonds für die Mills Malls - die gigantischen Einkaufszentren. Denn diese stammen aus einer Zeit, in der es der Wirtschaft in en USA schlecht ging und da die Gebäude nichts wert sind (Billigbauweise), hat man kein Problem die Vermietung zu spottpreise auch in der nächsten Rezession profitabel umzusetzen. In einer Mills mall sind in der Regel 200 Mieter - mit ca. 10 Hauptmietern. ALLE Mills Malls haben ein AAA-Rating. Aber aktuell gibt es kein Entwicklungsprojekt. Nur eine Möglichkeit sich an einem"Rauskaufen" von bisherigen Anteilsinhabern via dem KanAm XXI an drei Malls gleichzeitig zu beteiligen. Aber neue Malls sind in Planung und auch für Spaninen wird eine Mall geprüft. natürlich muss man hier 50 TUSD hinlegen (Minimum), und das Geld ist lange Zeit weg - aber hier sehe ich trotz Krise die Möglichkeit in den USA mit Immos Geld zu verdienen - Wechselkursverluste muss man aus dieser Betrachtung aussen vor lassen.
Die Blase in den USA ist diesmal hauptsächlich bei den Wohnimmos. + 40 % in den letzten 3 oder 4 Jahren - unglaublich.

Also lieber Rico - bitte alles immer differenzierter betrachten. Natürlich ist nicht alles Gold was glänzt oder einen tollen Verkaufsprospekt aht - in der Regel ist sogar richtigerweise das meiste Schrott. Aber 1. wo sind die Alternativen (wenn man nciht 100 % Goldminen haben will) und 2. es gibt immer auch ein paar gute Angebote.


Toby

-->>Hallo Rico,
>also so einfach ist das nicht.
>Zunächst musst du unterscheiden zwischen Wohn- Büro- und Geschäfts- und sonstigen Immobilien (Lager, Produktion usw.). Dann natürlich wie Euklid sagt: Lage, Lage, Lage.
>Bei diesem Bekannten geht es wohl um eine Wohnimmonbilie. Hier ist die Lage das absulot wichtigste. Ich kann nur von München sprechen: Mal angenommen die Wirtschaft geht"gemäßigt" den Bach runter, so kann man wohl auch bei den derzeitig hohen Immopreisen in Muc sich eine Immo antuen. Weil 1. viel zu wenig Wohnraum da ist, 2. das Umland genauso teuer ist, 3. die Zinsen niedrig sind, 4. eine Vermietung innerhalb weniger STUNDEN kein Problem ist (ZU WUCHERPREISEN) - oder man machts so wie ich - wohnt selber drin und nimmt nebenbei noch 300 Euro für ein Zimmer (und ist damit auf www.studenten-wg.de noch einer der billigeren Anbieter!!!!). Auch wenn eine Immo in Muc vielleicht keine massive Wertsteigerung erfahren kann, so bietet sie doch einen gewissen Schutz von Kapital. Wenn die Wirtschaft total abschmiert, dann hat man auch (hohe) Wertverluste - aber das sehe ich als geringeres Problem. Lieber werden aus 300 T€ meiner Immobilie 200 T€, als das ich das Geld auf der Bank liegen habe und gar nichts bekomme, es in eine LV stecke, die dann abschmirt oder mir Aktien kaufe, mit denen ich mich dann auf der Strasse zudecken kann.
>Ich denke also eine Immo zum Eigennutzen macht schon Sinn. Zinsen niedrig, langfristig finanzieren und so weiter. Schliesslich muss man auch in der schlechtesten Wirtschaftlichen Zeit irgendwo wohnen....
>Und dann zu den Immofonds.
>Hier hast du unrecht.
>Was die offenen Immofonds angeht ist es so, daß die Fonds nun mit Geldern zugeschmissen wurden und die natürlich ein riesiges Problem haben, die Gelder zu investeiren. Noch dazu haben diese Fonds einen Großteil der Gelder in D angelegt und demensprechend wenig Rendite und Altlasten (Osten usw.). Die sind natürlich schlecht. Bringen um die 5 %, davon vielleicht 50 % steuerfrei. Aber besser als Verluste mit Aktien.
>Dann haben wir das 4. Finanzmarktfürderungsgesetz und nun können diese Fonds weltweit anlegen. Natürlich ist das für einen großen Fonds schwer, das Vermögen umzuschichten, also vergiss diese Fonds einfach.
>Nimm den KanAm Grduninvest. Der hat dieses Jahr bereits über 6 % gebracht und davon sind bis jetzt 96 % steuerfrei. Der Fonds ist der einzige bankenunabhängige Immofonds in Deutschland..... Er hat bis jetzt Objekte in den USA, Belgien, Frankreich. Das Objekt in den USA ist zugegeben das Schwergewicht aktuell, aber 1. wird das Währungsrisiko gehedgt, zweitens ist die Lage mit die beste in den USA (Nähe Weisses Haus), 3. gibt es mehrere hauptmieter (keinen Alleinmieter - v.a. in den USA wichtig), 4. ist es kein Turm und 5. sind unter anderen viele Anwälte da drin (auch die sich nu an Andersen eine goldene Nase verdienen) - und streiten tun die in den USA immer.......
>Das wäre in meinen Augen ein sinnvoller Immofonds.
>Was geschlossene Fonds angeht, so kannst du den deutschen Markt KOMPLETT vergessen. Aktuell gibt es nicht ein einziges sinnvolles Angebot!!!! Die Renditen sind mager, Steuervorteil bei null, Renditen sind zu versteuern und die Objekte sind auch b eschissen. Kanns du alles in die Tonne kloppen.
>Leider gibt es in D keine Fonds für russische Immobilien (ausser einen in der Schweiz).
>Bei den USA-Fonds muss man auch vorsichtig sein. Entweder die Fonds sind Pleite (Rosche) und der Initiator ist im Gefängnis, oder man bekommt etwas angeboten, was man schon seit 3 Jahren nicht losbekommt (Deutsche Bank) oder man bekommt einen riesen-Turm in Manhattan (Jamestown) oder man hat Worldcom als Hauptmieter (Anbieter vergessen) - also alles schwachsinnig.
>Da nehme ich dann lieber einen Fonds für die Mills Malls - die gigantischen Einkaufszentren. Denn diese stammen aus einer Zeit, in der es der Wirtschaft in en USA schlecht ging und da die Gebäude nichts wert sind (Billigbauweise), hat man kein Problem die Vermietung zu spottpreise auch in der nächsten Rezession profitabel umzusetzen. In einer Mills mall sind in der Regel 200 Mieter - mit ca. 10 Hauptmietern. ALLE Mills Malls haben ein AAA-Rating. Aber aktuell gibt es kein Entwicklungsprojekt. Nur eine Möglichkeit sich an einem"Rauskaufen" von bisherigen Anteilsinhabern via dem KanAm XXI an drei Malls gleichzeitig zu beteiligen. Aber neue Malls sind in Planung und auch für Spaninen wird eine Mall geprüft. natürlich muss man hier 50 TUSD hinlegen (Minimum), und das Geld ist lange Zeit weg - aber hier sehe ich trotz Krise die Möglichkeit in den USA mit Immos Geld zu verdienen - Wechselkursverluste muss man aus dieser Betrachtung aussen vor lassen.
>Die Blase in den USA ist diesmal hauptsächlich bei den Wohnimmos. + 40 % in den letzten 3 oder 4 Jahren - unglaublich.
>Also lieber Rico - bitte alles immer differenzierter betrachten. Natürlich ist nicht alles Gold was glänzt oder einen tollen Verkaufsprospekt aht - in der Regel ist sogar richtigerweise das meiste Schrott. Aber 1. wo sind die Alternativen (wenn man nciht 100 % Goldminen haben will) und 2. es gibt immer auch ein paar gute Angebote.
>
>Toby

Ich kann Dir da voll zustimmen.
Eine Geldanlage in Immofonds ist für mich als Brancheninsider nicht lohnenswert.
Man hat viel zu wenig Einfluß auf diese Immobilien.
Lieber mache ich das Geschäft mit den Immobilien selbst.
Es wären in Zukunft Modelle denkbar daß Investoren nicht nur aus der Kapitalszene den Rahm abschöpfen.
Warum nicht ein außerhalb der Bank unabhängiger Finanzdienstleister plus ein Steuerberater plus ein Bau-Ingenieur die in privater Regie mit Anteilen etwas hochziehen.
Kleinere Einheiten sind flexibler.
Hat man zusammen ein Reihenhaus erobert gehört jedem ein Drittel.
Beim dritten Haus könnte man zwecks Vereinfachung rationalisieren und die 1/3 für jedes Haus auf einen Investor umorgeln.
Dadurch erreicht man mit kleinen übersichtlichen Beträgen sichere Investitionen und ist jederzeit Herr im Haus.
Man kann verkaufen wenn man will.
Die kleine aber übersichtliche Immobilie ist gefragt.
Zum Beispiel Mietwohnungen plus Arztpraxis plus Apotheke.
Die großen Fonds investieren ja nur in Riesen-Einheiten wo keiner mehr den Überblick hat was eigentlich passiert.
Kleine und feine Einheiten ist der Schlüssel zum Erfolg.
Und vor allen Dingen billige zu renovierende Innenstadt-Wohnungen deren Substanz hohe Erträge versprechen kann.
Im kleinen persönlichen Kreis wo jeder seine Fachkenntnisse einbringt sind noch die besten Erfolge zu erzielen.
Lediglich die Charakteure sollten zusammenpassen.
Hat man es mit ehrlichen Leuten zu tun die ihren Verpflichtungen auch nachkommen ist jedes Objekt eine Wonne.
Und die Fonds schlägt ein privates Modell allemal allerdings ist das mit erheblich mehr Arbeit verbunden.
Es macht aber auch Spaß direkt zusammen den Ausbau-Standard und solche Dinge festzulegen.

Gruß EUKLID

-->

-->>Heute fragte mich ein Freund um Rat: Jetzt Geld in eine Immobilie investieren (Kündigung seiner Wohnung steht in absehbarer Zeit wegen Eigenbedarf vor der Tür..) oder aber lieber noch warten.
haben sollte...)
>Deflation auch bei den Immobilien [b]

hola spieler, ich habe hier in der WELT nioch eine interssanten Bericht aus der Branche gefunden,der vielleicht Deinen Standpunkt verfestigt oder umschmeisst.

Die Immo-Verkäufe"sehen wieder die besten Chancen aller zeiten....."
Nun das kennt man bei Verkäufern ja.


also bald rüberklicken

adios und tschuess
und gute geschääfte heute

A.Weber
<ul> ~ http://www.welt.de/daten/2002/09/25/0925io358476.htx</ul>

-->>>Heute fragte mich ein Freund um Rat: Jetzt Geld in eine Immobilie investieren (Kündigung seiner Wohnung steht in absehbarer Zeit wegen Eigenbedarf vor der Tür..) oder aber lieber noch warten.
>haben sollte...)
>>Deflation auch bei den Immobilien [b]
>hola spieler, ich habe hier in der WELT nioch eine interssanten Bericht aus der Branche gefunden,der vielleicht Deinen Standpunkt verfestigt oder umschmeisst.
>Die Immo-Verkäufe"sehen wieder die besten Chancen aller zeiten....."
>Nun das kennt man bei Verkäufern ja.
>
>also bald rüberklicken
>adios und tschuess
>und gute geschääfte heute
>A.Weber

Das Handelsblatt meldet heute daß Renditehäuser eine Renaissance erleben.
Gruß EUKLID
PS Das würde mit dem Verkauf dann passen.