-->Folgende US-Großbanken wie Bank of America,Wells Fargo und Washington Mutual hängen stark am Hypothekengeschäft.
70% aller Amerikaner haben einen Hypothekenkredit.
Die meisten dieser Kredite können im Gegensatz zur hiesigen Praxis gegen geringe Gebühr umgeschuldet werden.
Die Hypothekendarlehen stiegen seit Anfang 2000 von 1470 MRD Dollar auf 1920 MRD Dollar bis September 2002.
Die Konsumausgaben stiegen aber nur von 273 MRD Dollar auf 305 MRD Dollar.
Meiner Meinung nach sind die Preise für Immobilien bei weitem nicht so überzogen wie das damals in Japan der Fall war.
Deshalb bin ich der Meinung daß dieser Rammbock hält und keine Blase darstellt.
Ein leichter Rückgang oder Stillstand der Preise wäre nicht gefährlich.
Sollte der Aktienmarkt sich aber nicht umgehend stabilisieren könnte die Blase in den Immobilien tatsächlich aufgebaut werden und erst das wäre in der Tat gefährlich.
Sollte der Immobilienmarkt vor dem Kollaps stehen wird der Goldpreis aufgewertet und kräftigst inflationiert,denn sonst wäre das Ende des Finanzmarktes gekommen.

Gruß EUKLID

-->... das steht doch in der"Finanz und Wirtschaft" vom 28.9.2002

mfg sterntaler

Am US-Immobilienmarkt droht keine Spekulationsblase
Hypothekarzinsen auf 36-Jahres-Tief - Hausverkäufe schwächen sich auf hohem Niveau ab - Bevölkerungsentwicklung stützt den Markt







Von Werner Grundlehner

«Letzter Rettungsanker für die Wirtschaft» oder «gefährliche Spekulationsblase» - die Meinungen über Zustand und Einfluss des US-Immobilienmarkts sind geteilt. Unbestritten ist, dass der Markt für Privathäuser über die vergangenen Jahre ein überdurchschnittliches Wachstum aufwies. Der Handwechsel bestehender Wohnobjekte überschreitet seit längerer Zeit einen Jahreswert von 5 Mio. Einheiten. Jährlich wird eine Million neu gebaute Häuser verkauft.

Düster sieht die Lage im Kommerzbereich aus. Die Bauausgaben für Geschäftsimmobilien sind im Juli im Jahresvergleich 20% geschrumpft (Juni ebenfalls -20%). Die Büro-Leerstandsrate stieg 0,5 Prozentpunkte auf 15,2%, den höchsten Stand seit 1994. Wegen der Terroranschläge und des Platzens der Internet-Blase sind die Agglomerationen New York und San Francisco besonders betroffen.

Doch das Augenmerk der Investoren richtet sich auf den Wohnungsbau. Dieser Sektor hat in den vergangenen Monaten dazu beigetragen, dass die Einkommen der US-Haushalte weiter zugenommen haben und das Konsumentenvertrauen hält. Steigende Hauspreise und rekordtiefe Hypothekarzinsen veranlassen viele Amerikaner, ihre Häuser zu refinanzieren (den Belehnungswert zu erhöhen und günstigere Konditionen auszuhandeln) und so Liquidität zu generieren. Eine Studie der US-Zentralbank geht davon aus, dass die Hälfte der Refinanzierungen zum Abzug von Barmitteln genutzt wird und dass davon wiederum die Hälfte in den Konsum fliesst. Im vergangenen Jahr beliefen sich diese Cash-outs (Liquiditätsbeschaffung durch Refinanzierungen) auf 140 Mrd.$.


Einfluss unterschätzt


Lange stand der Immobilienmarkt in Bezug auf den Einkommenseffekt im Schatten des Aktienmarkts. Doch die Rolle der Dividendenpapiere wurde überschätzt. Während 50% der US-Haushalte Aktien halten, wohnen 68% der Amerikaner in einem eigenen Haus. Zudem ist der Immobilienbesitz «gerechter» verteilt. Die Amerikaner mit einem sechsstelligen Jahreseinkommen generieren 86% der Kapitalgewinne und 42% des Gesamteinkommens. Dieses Bevölkerungssegment besitzt indes «nur» 25% der Immobilienwerte. Erträge aus dem Immobilienmarkt sind eine wichtige Finanzierungsquelle für den Konsum, der zwei Drittel des amerikanischen Bruttosozialprodukts ausmacht.

Nun zeichnet sich eine Abkühlung im boomenden Markt ab. Der Verkauf bestehender Eigenheime - der 85% des Immobilienmarkts ausmacht - ging im August im Jahresvergleich 1,7% auf annualisierte 5,3 Mio. Einheiten zurück. Im Januar hatte dieser Wert rekordhohe 6,1 Mio. betragen. Ungebrochen scheint die Nachfrage nach neu gebauten Wohnhäusern zu sein. Die Verkaufszahlen stiegen im August 1,9% auf den Rekordwert von 996000 (annualisiert). Die Anzahl Neubau-Beginne ist aber zurückgegangen.

Den Warnern, die das Platzen einer Spekulationsblase prophezeiten, ist Wind aus den Segeln genommen worden. Um von einer Blase zu sprechen, müsste das Wachstum von Spekulation und nicht von Fundamentaldaten getrieben werden - und dem ist nicht so. Hauptgrund für den Boom sind die günstigen Hypothekarzinsen, die auf ein 36-Jahre-Tief gesunken sind. Der Zins für eine 30-jährige Festhypothek beläuft sich auf 6,3%, der Durchschnittswert der vergangenen dreissig Jahre beträgt über 9%. Die weiterhin hohe Einwanderung stimuliert die Nachfrage nach Eigenheimen, zudem kauft die alternde Baby-boom-Generation Zweitwohnungen und Ferienhäuser. Damit eine allfällige Blase zum Platzen gebracht werden kann, muss ein Überangebot herrschen. Der Bestand an zum Verkauf stehenden Häusern reduzierte sich in den vergangenen Monaten stetig auf vier Monatsbestände. Ende der Neunzigerjahre betrug dieser Wert neun Monate.

Eine Änderung in der Besteuerung von Kapitalgewinnen auf Eigenheimen im Jahr 1997 treibt den Sektor weiterhin an. Seit fünf Jahren sind Kapitalgewinne auf Immobilien von 500000$ alle zwei Jahr steuerfrei. Zuvor war eine einmalige Gewinnrealisierung von 125000$ für Steuerpflichtige über 55 Jahre steuerfrei.


Tiefe Belastung


Die Banken fördern die Kauflust, indem sie bei der Beurteilung der Kreditwürdigkeit der Kunden oft ein Auge zudrücken, um das Geschäft nicht zu verlieren. Zudem fiel die durchschnittliche Anzahlung von Erstkäufern auf 3%. Vor zehn Jahren lag sie auf 10%. Trotz dieser beunruhigenden Zahlen darf nicht vergessen werden, dass die durchschnittliche Schuldenlast auf US-Immobilien mit 55% tief ist.

Der Eigenheim-Bausektor bleibt eine zyklische Industrie. Ein Abschwung wird nach einem Anziehen der Gesamtwirtschaft und einem darauf folgenden Anstieg des Zinsniveaus einsetzen. Im Augenblick sieht es so aus, dass bis zu diesem Zeitpunkt noch zahlreiche Monate verstreichen werden. Der Zinstrend zeigt eher nach unten. An der vergangenen Offenmarktsitzung stimmten - zum ersten Mal seit langem - zwei Ausschussmitglieder gegen Fed-Chairman Greenspan und für eine Zinssenkung. Die Vermutung liegt nahe, Greenspan wollte sich noch etwas Pulver für den Fall eines Irakkriegs aufsparen. Sollten das Konsumentenvertrauen und das Investitionsvolumen sinken, hat sich das Fed so mehr Handlungsspielraum für Zinssenkungen bewahrt.

Ein Engagement in Bauunternehmen kann sich angesichts dieser Perspektiven weiterhin lohnen, obwohl die Aktien bereits in der Vergangenheit den Gesamtmarkt übertroffen haben. Investoren sollten sich an grosse Gesellschaften halten, die über Finanzkraft sowie Preismacht bei den Zulieferern verfügen. Unternehmen wie Lennar, Pulte Homes und Toll Brothers sind überregional tätig und daher weniger anfällig auf Schwächen in einzelnen Märkten. Zudem übertreffen ihre Margen die der kleineren Konkurrenten.

-->Bei Financialsense ist man anderer Meinung (vielleicht haben es schon einige gelesen, hatte ich vergangene Woche schonmal gepostet):
<ul> ~ Link</ul>

-->Schnitt alle zwei Jahre.
Deshalb sind sie von der Spitze bereits um über 90 % gefallen und
fallen weiter. Insofern sind hier natürlich sämtliche Vergleiche
unangebracht.
Dennoch ist heute in den USA einiges an spekulativen Geld im
Immomarkt (siehe auch neue Regelung zur Besteuerung und Bücher
wie"flipping properties".
Ich rechne mit einem durchschnittlichen Rückgang der Häuserpreise um
10 %, was reicht, um vielen Aktiengeschädigten den Angstschweiss auf die
Stirn zu treiben. Die Reaktionen werden zum Teil panisch sein.

Viele Grüsse

XXX
Socrates

-->>Sollte der Immobilienmarkt vor dem Kollaps stehen wird der Goldpreis aufgewertet und kräftigst inflationiert,denn sonst wäre das Ende des Finanzmarktes gekommen.
>Gruß EUKLID

Eben ;-)