-->das praktische Beispiel für XS hier nochmal.Leider läßt sich XS auf konkrete praktische Fragen nicht ein. Was wäre denn ein Ergebnis der Investitionsrechnung?

Ein Beamter hat eine Eigentumswohnung zu 150.000,- Euro gekauft. Die Wohnung bringt 450,- Euro Miete pro Monat. Die Darlehensfrist ist abgelaufen und es steht eine Entscheidung bezüglich Kreditverlängerung an. Die Bank bietet alternativ 5 Jahre fest zu 4,6%, oder 5% nominal auf 10 Jahre fest. Für das kurze Darlehen sollen 500 Euro pro Monat gezahlt werden, was 4,59 effektiv bedeutet, und das lange soll mit 550 pro Monat bedient werden, was 5,12% effektiv bedeutet.

Gruß
RD

-->>das praktische Beispiel für XS hier nochmal.Leider läßt sich XS auf konkrete praktische Fragen nicht ein. Was wäre denn ein Ergebnis der Investitionsrechnung?
> Ein Beamter hat eine Eigentumswohnung zu 150.000,- Euro gekauft. Die Wohnung bringt 450,- Euro Miete pro Monat. Die Darlehensfrist ist abgelaufen und es steht eine Entscheidung bezüglich Kreditverlängerung an. Die Bank bietet alternativ 5 Jahre fest zu 4,6%, oder 5% nominal auf 10 Jahre fest. Für das kurze Darlehen sollen 500 Euro pro Monat gezahlt werden, was 4,59 effektiv bedeutet, und das lange soll mit 550 pro Monat bedient werden, was 5,12% effektiv bedeutet.
>Gruß
>RD

Aus den paar Angaben kann man leider keine Investitionsrechnung machen, weil die Zahlen zum Cashflow fehlen, also Beträge und vor allem Zeitpunkte. Und selbst wenn man die Vergangenheit vergisst, braucht man den heutigen Marktwert der Wohnung.

P.S.: Wie kann aus einem Nominalzins von 4,6 % ein effektiver von 4,59 % werden?

-->Welche Entscheidung getroffen werden soll? Welcher Kredit?
Unter welchen Voraussetzungen?

Gruss
Wasi

-->Elli trifft den Nagel auf den Kopf!

Gegenwärtig werden Bank-Kredit-Kunden behandelt wie Ungeziefer.
Aber ich denke die Zeit ist nicht mehr ferne, wo dem potentiellen Kunden
wieder Geschenke gemacht werden, dass man sich fragen kann, ob dies nicht
bereits Korruption ist.

Ich erinnere mich an die Zeiten, wo Sparer für die Eröffnung eines Kontos je
nach Höhe der Einlage Geschenke und Gutscheine und andere Annehmlichkeiten
im Gegenwert von bis zu 5% der Einlage erhielten.

In den USA gab es eine Zeit lang eine Periode wo Kunden selbst ein Auto/Mobil
mitnehmen konnten, wenn sie der Bank ihr Geld anvertrauten.

Wetten dass dies hier bald wieder Einzug hält, bei dieser Deflation.........
vor allem bei den Fonds-Sparern.......................

"für jeden Fonds-Kauf über Euro 5.000.00 erhalten Sie von uns eine Flasche
Whisky" wird bald einmal zu lêsen sein.


Emerald.

-->Wie Loomann auf die 4,59 kommt weiß ich auch nicht. Steht so in der FAZ. Hängt wahrscheinlich mit der Tilgung zusammen.

Aber als Ergebnis kommt er zu dem Schluss - das Beste wäre, die Wohnung für 150.000 zu verkaufen.

Gruß
R

-->>Wie Loomann auf die 4,59 kommt weiß ich auch nicht. Steht so in der FAZ. Hängt wahrscheinlich mit der Tilgung zusammen.

Nee, Meister, die Tilgung hat keinerlei Einfluss auf den Effektivzins.

>Aber als Ergebnis kommt er zu dem Schluss - das Beste wäre, die Wohnung für 150.000 zu verkaufen.
>Gruß
>R

Auch falsch ;-)
Besser wäre, die Wohnung für 300.000 zu verkaufen ;-)

-->Da müßte man dann wohl noch antizipieren, ob der Wert der Wohnung in den nächsten Jahren steigt oder fällt, steuerliche Aspekte einkalkulieren etc.

Und warum nicht eine Finanzierung im Schweizer Franken zu 1,5 %?

-->>Und warum nicht eine Finanzierung im Schweizer Franken zu 1,5 %?

Sehr einfach: weil es ein Risiko ist, denn die Miete kommt ja (unterstelle ich Mal) in Euro.

Warum mit dem Kredit spekulieren, dafür gibt´s doch genug andere und flexiblere Instrumente.

-->Da sind die Ã-sis die Pacemaker weltweit. Nachdem sich der Yen in den letzten Jahren deutlich verbilligt hat (Für die Kreditnehmer heißt das: Weniger zurück zahlen, als man ausgeliehen hat) wird allerdings derzeit ein Umstieg in den Schweizer Franken empfohlen.

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Allen Warnungen zum Trotz: Fremdwährungskredite bleiben ein Bestseller
Günstiger Franken- Kredit um 1,5 Prozent

Wer seinen Kredit in Yen und Franken finanziert, hat derzeit allen Grund zur Freude. Zur laufenden Zinsenersparnis von mehr als zwei Prozent gegenüber einem Euro-Kredit kommt nämlich die Tatsache, dass der Yen und erstmals auch der Franken gegenüber dem Euro verlieren. Viele Kreditnehmer im Yen sind sogar ihrer Bank viel weniger Geld schuldig, als sie von ihr geborgt haben.Die Freude wird eigentlich nur durch die regelmäßigen Warnungen getrübt, welche die Nationalbank, die Arbeiterkammer und manche Banken von sich geben und die von den Tageszeitungen brav wiedergegeben werden. GEWINN schließt sich der allgemeinen Panikmache nicht an und rät: Die beste Kombination aus Risiko und Zinsenersparnis ist heute der Schweizer Franken. Wer sorgsam vorgeht, sollte die heutigen Zinsenersparnisse weiter ausnützen. Alle Details dazu in dieser Titelgeschichte.

So entspannt konnten Kreditnehmer im Yen oder Franken schon lange nicht ihre Kontonachrichten öffnen und Devisenkurse verfolgen, hat doch der Yen in den letzten zwei Jahren um 30 Prozent nachgegeben, bei gleichzeitiger Fast-null-Verzinsung eines Kredits. Der Schweizer Franken hat seit heuer um mehr als drei Prozent nachgegeben und die Zinsen gleichzeitig auch fast auf null gesenkt. Und die Aussichten stehen weiterhin gut. Vieles spricht dafür, dass der Euro auch in den nächsten Monaten gegenüber den anderen Weltwährungen stark sein wird und damit Schulden in fremden Währungen weiter sanft dahinschmelzen.
Und nun treten genau in dieser alles andere als kritischen Lage gleich mehrere renommierte österreichische Institutionen auf, um massiv vor Fremdwährungskrediten zu warnen. Die Nationalbank sieht eine Bedrohung der Kreditnehmer wie der Banken und geniert sich im europäischen „Konzert“ für diese unerklärlichen Spekulationseskapaden der Ã-sterreicher. Die Arbeiterkammer rügt immer gerne die Spesenritterei bei den Banken und hat ein neues Betätigungsfeld dafür entdeckt. Und die Banken selbst machen zwar das Geschäft, denn mittlerweile ist jeder vierte Kredit in fremder Währung abgeschlossen. Nach außen verdammen sie es jedoch und sehen sich nur als Getriebene des „Markts“.
Besteht jetzt also Grund zur Panik? Für Banken, die das Vierfache ihres Eigenkapitals ohne Absicherung in Yen ausständig haben: ja. Für alle Kreditvermittler und Filialmitarbeiter, die selbst kaum Ahnung von den Risken haben, in die sie ihre Kunden schicken: ja, denn auf sie wird eine Welle von Haftungsklagen zukommen. Für alle Kreditnehmer, die sich gerade noch die Zinsen eines Yen-Kredits leisten können,
aber kaum mehr im Euro und bei einem allgemeinen weltweiten Zinsanstieg zahlungsunfähig wären: ja, bitte jetzt in den „schönen Zeiten“ sofort mit der Bank Kontakt aufnehmen!
Für alle, die sich einen Euro-Kredit problemlos leisten können und gegenüber der Bank genügend Sicherheiten in der Hinterhand haben, um auch massive Kursanstiege der Fremdwährungen durchzuhalten, sieht es aber günstiger denn je aus. Vor allem der Franken bietet im Moment eine optimale Mischung aus (geringem) Risiko und (hoher) Zinsenersparnis. GEWINN hat für Sie ein Servicepaket zu diesem Thema zusammengestellt. Lesen Sie zum Einstieg also alles über die aktuelle Situation auf den Finanzmärkten.

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• Sechs GEWINN-Tipps für den Umgang mit der Bank
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• Die Konditionen von Fremdwährungskrediten im Vergleich
• Wo es den billigsten Franken-Kredit gibt


<ul> ~ Berechnungsprogramme für Fremdwährungskredite</ul>

-->>Elli trifft den Nagel auf den Kopf!
>Gegenwärtig werden Bank-Kredit-Kunden behandelt wie Ungeziefer.
>Aber ich denke die Zeit ist nicht mehr ferne, wo dem potentiellen Kunden
>wieder Geschenke gemacht werden, dass man sich fragen kann, ob dies nicht
>bereits Korruption ist.
>Ich erinnere mich an die Zeiten, wo Sparer für die Eröffnung eines Kontos je
> nach Höhe der Einlage Geschenke und Gutscheine und andere Annehmlichkeiten
>im Gegenwert von bis zu 5% der Einlage erhielten.
>In den USA gab es eine Zeit lang eine Periode wo Kunden selbst ein Auto/Mobil
>mitnehmen konnten, wenn sie der Bank ihr Geld anvertrauten.
>Wetten dass dies hier bald wieder Einzug hält, bei dieser Deflation.........
>vor allem bei den Fonds-Sparern.......................
>"für jeden Fonds-Kauf über Euro 5.000.00 erhalten Sie von uns eine Flasche
>Whisky" wird bald einmal zu lêsen sein.
>
>Emerald.


oder dies:
"Fonds kaufen und PAYBACK Punkte sammeln"
von consors

-->>Da sind die Ã-sis die Pacemaker weltweit. Nachdem sich der Yen in den letzten Jahren deutlich verbilligt hat (Für die Kreditnehmer heißt das: Weniger zurück zahlen, als man ausgeliehen hat)...

Schön, Glück gehabt. Und wenn er gestiegen wäre? Und zwar mehr als die Zinsdifferenz? Es ist und bleibt eine Spekulation.

Und wenn man sich so sicher war: Warum nicht zusätzlich kräftig Yen auf Termin verkauft? Warum eine Spekulation gerade in Höhe des Kredites? Ist das Risiko vorher bekannt? Werden extreme Risiken abgesichert (z. B. Option)?

-->Die Deutschen verstehen das nicht [img][/img]

Da tritt immer ein fundamentales Unverständnis auf, wie ein Ã-si-Häuslebauer dazu kommt, in Schweizer Franken, Yen oder zuletzt auch in US-$ zu finanzieren. Es ist ganz einfach ein NORMALER Hypothekarkredit, nur halt in einer anderen Währung.

http://www.wirtschaftsblatt.at//cgi-bin/img.pl?id=25407


>>Da sind die Ã-sis die Pacemaker weltweit. Nachdem sich der Yen in den letzten Jahren deutlich verbilligt hat (Für die Kreditnehmer heißt das: Weniger zurück zahlen, als man ausgeliehen hat)...
>Schön, Glück gehabt. Und wenn er gestiegen wäre? Und zwar mehr als die Zinsdifferenz? Es ist und bleibt eine Spekulation.
>Und wenn man sich so sicher war: Warum nicht zusätzlich kräftig Yen auf Termin verkauft? Warum eine Spekulation gerade in Höhe des Kredites? Ist das Risiko vorher bekannt? Werden extreme Risiken abgesichert (z. B. Option)?

-->>Die Deutschen verstehen das nicht [img][/img]
>Da tritt immer ein fundamentales Unverständnis auf, wie ein Ã-si-Häuslebauer dazu kommt, in Schweizer Franken, Yen oder zuletzt auch in US-$ zu finanzieren. Es ist ganz einfach ein NORMALER Hypothekarkredit, nur halt in einer anderen Währung.

Mal ernsthaft: Glaubst du das wirklich? Sind die Osis so dumm, dass sie die Währungsspekulation nicht erkennen? Und du etwa auch nicht? Ich kann es nicht glauben...

-->>Mal ernsthaft: Glaubst du das wirklich? Sind die Osis so dumm, dass sie die Währungsspekulation nicht erkennen? Und du etwa auch nicht? Ich kann es nicht glauben...

Der durchschnittliche Häuslebauer durchschaut das natürlich nicht so richtig, die Sache ist ja auch etwas komplexer, es geht nicht nur um die Währungsrelationen und Zinssätze, sondern vor allem auch um die Rendite des Tilgungsträgers.

Eine erste Bewährungsprobe steht wohl gerade bevor: Gelingt es den Bankberatern und den ( hier sehr verantwortlich agierenden) Fachzeitschriften die Leute unter Mitnahme ihrer Währungsgewinne aus dem Yen in den Franken zu lotsen?

-->>>Mal ernsthaft: Glaubst du das wirklich? Sind die Osis so dumm, dass sie die Währungsspekulation nicht erkennen? Und du etwa auch nicht? Ich kann es nicht glauben...
>Der durchschnittliche Häuslebauer durchschaut das natürlich nicht so richtig, die Sache ist ja auch etwas komplexer, es geht nicht nur um die Währungsrelationen und Zinssätze, sondern vor allem auch um die Rendite des Tilgungsträgers.
>Eine erste Bewährungsprobe steht wohl gerade bevor: Gelingt es den Bankberatern und den ( hier sehr verantwortlich agierenden) Fachzeitschriften die Leute unter Mitnahme ihrer Währungsgewinne aus dem Yen in den Franken zu lotsen?

-->

-->Auch TREND, das zweite große Ã-si-Wirtschaftsmagazin fährt auf der sicheren Schiene:

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Doch gerade beim Yen wird jetzt zu Vorsicht geraten. Die Währung hat seit 1999 etwa 35 Prozent gegenüber dem Euro verloren: „Der Rückgang dürfte nun zu Ende sein. Kunden sollten die Gewinne mitnehmen“, so der eindringliche Rat von Finanzierungsberater Johann Massenbauer. „Wer weiterhin von tiefen Zinsen profitieren möchte, sollte in den Schweizer Franken umschulden“, fügt der Fremdwährungsexperte hinzu.

Aufgrund der globalen Turbulenzen profitierte die eidgenössische Währung als traditionell sicherer Hafen, der Kurs legte zu. „Seit dem Anschlag vom 11. September 2001 in New York ist die Währung gegenüber dem Euro um sechs Prozent gestiegen“, betont Veronika Lammer von der Erste Bank.

In der Vergangenheit haben sich die Schwankungen gegenüber dem Euro allerdings immer in Grenzen gehalten - im Gegensatz zum Yen, wo Kursdifferenzen bis zu siebzig Prozent möglich waren. Derzeit ist die Zinsdifferenz im Schweizer Franken von mehr als zwei Prozentpunkten noch relativ interessant. Experten warnen aber davor, sich nur deshalb im Franken zu verschulden, um auf einen Kursrückgang des Frankens zu setzen. Auch könnte die Zinsdifferenz schrumpfen, wenn die EZB den Leitsatz nochmals senkt. „Wir raten in jedem Fall, bei Fremdwährungskrediten mindestens vierzig Prozent der Kaufsumme aus Eigenmitteln aufzubringen“, unterstreicht Günther Hindinger, Geschäftsführer der Investis Finanzdienste. Die Ersparnis, die der Schuldner durch die niedrigen Zinsen erzielt, „sollte als Sicherheitspolster zur Seite gelegt werden“, rät der Finanzierungsprofi.

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hier der Rest des Textes (dann lasse ich es auch, bevor hier die Frage gestellt wird:"Soll HB aufhören, das Board in die Fremdwährungsfinanzierungsfalle zu locken?" [img][/img]

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Das wird kein Haus kosten

So billig wie jetzt war die Finanzierung der eigenen vier Wände schon lange nicht mehr. Experten raten, bei den günstigen Konditionen noch rasch zuzuschlagen. trend zeigt Ihnen, wie Sie bei den Krediten am besten fahren.

05-2003

Geld auszugeben kann jetzt eine der besten Anlageformen sein. Speziell, wenn es für den Kauf von Grundstücken, Häusern oder Eigentumswohnungen eingesetzt wird. Die Immobilienpreise sind am Boden, die Zinsen für geborgtes Geld auch, und so sind die Voraussetzungen, Realitäten zu erwerben, ideal. Wer jetzt Immobilien kauft, kann somit doppelt profitieren: zum einen von den niedrigen Einstiegskosten und zum ande-ren von den in Zukunft sicher wieder steigenden Preisen am Immobilienmarkt. In diesem Teil der Titelgeschichte lesen Sie, wie Sie Ihr Realitäteninvestment am besten finanzieren. Es werden Hypothekardarlehen, Bausparkredite und Fremdwährungsfinanzierungsmodelle verglichen und kritisch geprüft, um Ihnen die Entscheidung für die richtige Variante zu erleichtern. Derzeit sind die Zinsen auf einem historischen Tiefstand. Im Euroraum schrumpfte der Leitsatz von 4,75 Prozent Anfang 2001 auf derzeit 2,50 Prozent. Damit könnte nun aber bald Schluss sein. Eine Trendwende steht möglicherweise schon Ende dieses Jahres bevor, prophezeit Erste-Bank-Volkswirtin Veronika Lammer. Und das würde auch die Kredite verteuern.

Auch die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren unter Druck geraten. Durch die flaue Konjunktur geriet besonders die Baubranche ins Stocken. In vielen Städten, vor allem am Wiener Wohnungsmarkt, gab es zudem einen regelrechten Angebotsüberhang. Livius Tramontana, Vorstandsmitglied der Volksbank Wien, gibt sich zuversichtlich: „In der nächsten Zeit ist ein Anstieg der Preise sicherlich möglich. Gerade wenn sich die meisten Käufer zurückhalten, sollte man antizyklisch zuschlagen, um noch günstig einzusteigen.“

Die Wahl der Finanzierung hängt dabei freilich von mehreren Faktoren ab. Einig sind sich die Experten jedoch in einem Punkt: Bei den Fremdwährungskrediten rät man derzeit eher zu Zurückhaltung. Angesichts der niedrigen Euro-Zinsen sind klassische Hypothekardarlehen sowie Bauspardarlehen wieder eine beliebtere Alternative geworden.

Hypothekardarlehen

Eine kleine Senkung bei den Leitzinsen dürfte bis zum heurigen Sommer noch drinnen sein. Darin sind sich die Volkswirte einig. Finanzierungsexperten raten daher jetzt zu einem variabel verzinsten Darlehen, um spätestens in einem Jahr auf eine fix verzinste Variante umzusteigen. „Wie weit es heuer tatsächlich noch mit den Zinsen runtergehen kann, ist aufgrund der globalen Unsicherheiten im Moment schwer zu sagen. Wir raten daher jetzt zu variablen Konditionen“, empfiehlt Peter Hanousek, aus dem Bereich Kredite der Immobank, einer Tochter der Ã-sterreichischen Volksbanken.

Auf die niedrigste Gesamtbelastung kommt man mit einem variabel verzinsten Kredit bei der Erste Bank sowie der Immobank (siehe Tabelle „Hypothekardarlehen im Vergleich“. Der variable Nominalzinssatz (darin sind im Gegensatz zum effektiven Zinssatz keine Spesen berücksichtigt) orientiert sich anhand der Zinsgleitklausel in der Regel zu 50 Prozent an dem dreimonatigen Euribor, zu den anderen 50 Prozent richtet er sich nach der Sekundärmarktrendite (SMR).1)

„Durch die Mischung beim variablen Satz partizipiert der Kunde an Veränderungen bei den langfristigen und den kurzfristigen Zinsen“, erklärt Julian Robor, Kreditexperte der RLB NÃ--Wien, das Kons-trukt. Damit bekommt man zwar nicht die vollen Zinssenkungen seitens der EZB zu spüren, profitiert aber teilweise von Zinsrückgängen bei lang laufenden Anleihen. „Einige Kunden wollen zur Gänze den kurzfristigen Geldmarktzinsen ausgesetzt sein. Dann richtet sich die variable Kreditverzinsung nur nach dem dreimonatigen Euribor plus einem Aufschlag“, fügt Immobank-Experte Hanousek hinzu. Diese Variante ist allerdings unüblich, „es lässt sich aber über alles reden“, so Hanousek. Der Aufschlag auf den Euribor sollte maximal bei 1,5 Prozent liegen.

Üblicherweise werden die Kredite vor allem bei der Eigenheimfinanzierung auf 20 Jahre abgeschlossen. Bei längeren Laufzeiten ist die monatliche Rate zwar geringer, „will aber gut überlegt sein, da die Gesamtbelastung etwa bei 25 Jahren erheblich wächst“, warnt Robor. Bei 100.000 Euro kann am Ende eine Differenz von bis zu 20.000 Euro auf die Gesamtbelastung entstehen.

Der richtige Mix


Wer auf Nummer sicher gehen möchte, kann ein so genanntes Splitting machen: „Ein Drittel des Kredites wird variabel, die anderen zwei Drittel werden mit einer fixen Rate auf maximal fünf Jahre verzinst“, schlägt Tramontana von der Volksbank Wien als Alternative vor. Zum einen könne man nie ganz genau die Trendwende bei den Zinsen voraussagen, so der Volksbank-Experte. Zum anderen können Kreditnehmer einen Teil ihrer Belastung genauer ausrechnen. Die Spesen bleiben insgesamt gleich.

Bei fixen Bindungen etwa auf drei Jahre ist die oberösterreichische VKB Bank Spitzenreiter. Mit einem effektiven Satz von 4,50 Prozent ist die Gesamtbelastung am geringsten. Auch die Bawag sowie die Erste Bank halten tapfer mit. Jene Kreditnehmer, die unschlüssig über die aktuellen Zinsentwicklungen sind, können sich zunächst einmal nur auf ein Jahr fix verschulden, um dann in eine fixe Verzinsung von drei bis fünf Jahren umzusteigen. Eine Bindung darüber hinaus sollte gut überlegt sein, selbst wenn man die Raten damit besser kalkulieren kann.

Wer bei gebundenen Zinsen vorzeitig tilgt oder eine Sonderzahlung leistet, muss der Bank den entstandenen Schaden für den vorzeitig zurückbezahlten Betrag ersetzen. Schließlich refinanziert sich die Bank auf diese Laufzeit und diese Summe. Robor von der RLB NÃ--Wien unterstreicht die Wichtigkeit: „In einem Extremfall hatten wir einen Kunden, der eine Bindung auf zehn Jahre vorzeitig auflöste. Der Schaden betrug knapp 7000 Euro.“ Ein zusätzliches Pönale sollten die Banken jedoch nicht verrechnen und sollte auch nicht im Kreditvertrag festgehalten werden.

Achtung, Spesen

Egal, für welche Variante man sich entscheidet, die monatlichen Belastungen dürfen nicht unterschätzt werden. Deshalb sollten beim Erwerb der eigenen vier Wände mindestens zwanzig Prozent des gesamten Kaufpreises aus Eigenmitteln stammen. „Der Kauf sollte vorher gut in der Haushaltsplanung durchgerechnet sein. Zudem vergessen viele Kreditnehmer oft auf die Spesen“, mahnt Thomas Hübschmann, Leiter der Finanzierungen Privatkunden bei der BA-CA. Insgesamt können Nebenkosten bis zu zehn Prozent entstehen.

Zu den Hauptspesen zählen: die Bearbeitungsgebühr, die je nach Institut, aber auch Verhandlungsgeschick zwischen einen und zwei Prozent variiert. Dazu kommen die Grundbuchgebühr von 1,2 Prozent sowie die Rechtsgebühr von 0,8 Prozent. Quartalsmäßig werden zudem Kontoführungsgebühren verrechnet. Über diese sowie über die Höhe der nominalen Zinsen lässt sich freilich verhandeln. Bei Kunden mit sehr guter Bonität trägt sich die Bank nicht immer in das Grundbuch ein. Was, laut Hanousek, noch oftmals vergessen wird, sind etwa Maklergebühren sowie die Notarkosten: „Die Maklerprovision beträgt in der Regel drei Prozent. Der Notar verlangt meistens zwei Prozent vom Kaufpreis.“

Bauspardarlehen

Auch das klassische Bauspardarlehen erfreut sich wieder regen Interesses: „In den ersten drei Monaten hatten wir heuer einen Zuwachs an Neufinanzierungen von knapp mehr als sechs Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr“, zeigt sich Erich Rainbacher, Generaldirektor der Raiffeisen Bausparkasse, zufrieden. Rainbacher gibt sich vorsichtig optimistisch über eine mögliche Gegenbewegung zu dem schleppenden Baugeschäft in den vergangenen Jahren. Und auch die Bausparkassen haben die fallenden Zinsen weitergegeben. „Im März haben wir die nominalen Zinsen für ein Zwischendarlehen um 0,6 Prozentpunkte gesenkt“, so Rainbacher (siehe Tabelle „Bauspardarlehen im Überblick“).

Wer sich für diese Finanzierungsvariante entscheidet, kommt mit 100.000 Euro auf 20 Jahre mit der S-Bausparkasse am günstigsten weg. Die größte Gesamtbelastung fällt bei der ABV Allgemeine Bausparkasse an. Wichtig ist dabei der effektive Zinssatz, der auf die gesamte Laufzeit des Darlehens anfällt.

Dieser ist nämlich ein Mischsatz aus den Zinsen für das Zwischendarlehen sowie für das nachher zugeteilte Bauspardarlehen. Auch bei einem Bauspardarlehen sollten Kreditnehmer mindestens zwanzig Prozent an Eigenmitteln aufbringen können. Insgesamt können maximal 150.000 Euro bei den Bausparkassen aufgenommen werden.

Ausbezahlt


Bei einem fertig angesparten „Bausparer“ kommt man ohne Zwischenfinanzierung gleich an ein Bauspardarlehen. Dazu muss man nach sechs Jahren dreißig Prozent der Vertragssumme angespart haben. Die restlichen siebzig Prozent stellt die Bausparkasse als Darlehen zur Verfügung. Derzeit bietet die S-Bausparkasse den günstigsten Zinssatz mit 3,85 Prozent an.

Was Schuldner zusätzlich immer wieder lockt: „Die Bauspardarlehen haben einen Zinsdeckel von sechs Prozent“, erklärt Josef Schmidinger, Generaldirektor der S-Bausparkasse. Die Verzinsung kann also nie darüber steigen. Bei einer langen Laufzeit kann das freilich ein Vorteil sein, hebt Schmidinger hervor. Denn genauso schnell, wie die Zinsen in den vergangenen Jahren gesunken sind, können sie binnen zwanzig Jahren wieder anziehen. Allerdings gibt es auch eine Untergrenze, die - je nach Bausparkasse - zwischen drei und vier Prozent liegt. Dies dürfte allerdings erst wieder während einer Zinssenkungsphase aktuell werden.

Weiters rät der S-Bausparkasse-Generaldirektor zu einer Mischfinanzierung, um die Marktsituation auszunützen: „Einen Teil kann man mit einem Bauspardarlehen, einen Teil mit einem Hypothekardarlehen finanzieren“, so der Rat des S-Bausparkasse-Chefs. Risikobewusste Kunden könnten zu einem späteren Zeitpunkt auch einen kleinen Teil in einen Fremdwährungskredit beimischen. „Derzeit rate ich davon aber ab“, mahnt Schmidinger.

Fremdwährungskredite

Ende März 2003 äußerte sich die Vizegouverneurin der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB), Gertrude Tumpel-Gugerell, sehr besorgt über die Entwicklung der Fremdwährungskredite hierzulande. Innerhalb Europas liegt Ã-sterreich an vorderster Stelle. Fast zwanzig Prozent des heimischen Kreditvolumens entfallen auf Fremdwährungskredite, „und damit ist dieser Anteil in Ã-sterreich im Vergleich zu anderen Ländern Europas ungewöhnlich und auffällig hoch“, gibt Erich Stadlberger, stellvertretender Leiter im Bereich Privatkunden der Oberbank, zu bedenken.

Derzeit sind Yen-Kredite mit einem Zinssatz von 1,375 Prozent verlockend billig. Nicht viel teurer sind die Kreditzinsen mit 1,625 Prozent im Schweizer Franken. (In der Tabelle „Riskante Schulden für das Eigenheim“ finden Sie einen Überblick über die aktuellen Konditionen sowie einen Vergleich zum Euro-Darlehen.) Generell wird bei der Fremdwährung der jeweilige 3-Monats-Zinssatz genommen, plus einem Aufschlag zwischen einem und 1,5 Prozent. Bei einer Summe von 100.000 Euro auf zwanzig Jahre kann sich - aus heutiger Sicht gerechnet - eine Ersparnis von zirka 50.000 Euro auf die Gesamtbelastung gegenüber einem Euro-Kredit ergeben (je nach Währungswahl). Das klingt auf den ersten Blick freilich sehr verlockend.

Schwankungsfreuden

Doch gerade beim Yen wird jetzt zu Vorsicht geraten. Die Währung hat seit 1999 etwa 35 Prozent gegenüber dem Euro verloren: „Der Rückgang dürfte nun zu Ende sein. Kunden sollten die Gewinne mitnehmen“, so der eindringliche Rat von Finanzierungsberater Johann Massenbauer. „Wer weiterhin von tiefen Zinsen profitieren möchte, sollte in den Schweizer Franken umschulden“, fügt der Fremdwährungsexperte hinzu.

Aufgrund der globalen Turbulenzen profitierte die eidgenössische Währung als traditionell sicherer Hafen, der Kurs legte zu. „Seit dem Anschlag vom 11. September 2001 in New York ist die Währung gegenüber dem Euro um sechs Prozent gestiegen“, betont Veronika Lammer von der Erste Bank.

In der Vergangenheit haben sich die Schwankungen gegenüber dem Euro allerdings immer in Grenzen gehalten - im Gegensatz zum Yen, wo Kursdifferenzen bis zu siebzig Prozent möglich waren. Derzeit ist die Zinsdifferenz im Schweizer Franken von mehr als zwei Prozentpunkten noch relativ interessant. Experten warnen aber davor, sich nur deshalb im Franken zu verschulden, um auf einen Kursrückgang des Frankens zu setzen. Auch könnte die Zinsdifferenz schrumpfen, wenn die EZB den Leitsatz nochmals senkt. „Wir raten in jedem Fall, bei Fremdwährungskrediten mindestens vierzig Prozent der Kaufsumme aus Eigenmitteln aufzubringen“, unterstreicht Günther Hindinger, Geschäftsführer der Investis Finanzdienste. Die Ersparnis, die der Schuldner durch die niedrigen Zinsen erzielt, „sollte als Sicherheitspolster zur Seite gelegt werden“, rät der Finanzierungsprofi.

Dreifachrisiko


Ein zusätzliches Risiko nehmen Schuldner mit einem Tilgungsträger auf sich. Zwar ist die Gesamtbelastung aus heutiger Sicht noch tiefer als bei einem Fremdwährungskredit, der laufend getilgt wird. Aber: Die Veranlagung kann ebenfalls an Wert verlieren. Wer noch vor ein paar Jahren Aktienfonds wählte, muss nun teilweise Kursverluste von bis zu vierzig Prozent hinnehmen. „Eine britische Lebensversicherung bietet zum Beispiel eine Kapitalgarantie sowie eine Mindestverzinsung“, schlägt Hindinger als Alternative vor.

Der Finanzierungsexperte zeigt einige Tücken auf: „Wer nach Ablauf einer Zinsperiode die Währung wechselt, sollte kein Pönale zahlen müssen.“ Wer während einer vereinbarten Verzinsungszeit wechselt (generell werden die 3-Monats-Zinsen bei der jeweiligen Fremdwährung gewählt), sollte nur den entstandenen Schaden bis zum Ende der laufenden Periode abdecken müssen.

„Der Aufschlag auf den Zinssatz sollte auch hier bei maximal 1,5 Prozent liegen“, so Hindinger. Auf den Fremdwährungskredit fallen zudem die üblichen Spesen an, analog zu einem Hypothekardarlehen. Hindinger rät des Weiteren, schriftlich zu fixieren, was bei einem Wechsel in den Euro passiert. Nicht immer ist klar, welche Konditionen der Kunde danach bekommt: „Ich habe Fälle gesehen, wo der Aufschlag auf den Euribor dann höher als jener in der Fremdwährung war.“

Beim Umtausch des Kredits in den Euro sollten nur die Devisenkommission (diese liegt meist zwischen 0,2 und 0,3 Prozent) sowie die Spanne zwischen dem An- und Verkaufskurs einer Währung anfallen. „Ansonsten sollten keine zusätzlichen Kosten verrechnet werden“, fügt Massenbauer noch hinzu.

Die Warnung von OeNB-Vizechefin Tumpel-Gugerell sollte niemanden, der bereit ist, sich mit dieser komplizierten Finanzierungsform intensiv auseinander zu setzen, a priori davon abhalten. Wenn bestimmte Voraussetzungen gegeben sind, kann eine Beimischung eines Fremdwährungskredits die Kosten des Immobilienkaufs durchaus senken.


<ul> ~ =0095&xmlval_ID_KEY[]=0096&mdoc_id=4439596&content=main%20]Das wird kein Haus kosten</ul>

-->Ein Rechenbeispiel (zwar aus einem Ã-si-Wirtschaftsmagazin, sollte aber auch in.de nicht wesentlich anders sein):

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Investment als Geduldspiel

Wer sich für eine VORSORGEWOHNUNG entscheidet, braucht zweierlei: viel Geld und viel Zeit.

05-2003

Das Konzept klingt viel versprechend: Ein Anleger kauft eine Eigentumswohnung, finanziert einen Teil des Kaufpreises mit Eigenmitteln, und für den Rest gibt’s problemlos einen Kredit von der Bank. Dann sucht man sich einen Mieter, und die monatlichen Einkünfte spielen die Kreditrate ein. Da wäre nur ein kleines Problem: Welche Wohnung eignet sich für dieses Anlagemodell? Und woher die Zeit nehmen für die zahllosen Wege: zunächst die Auswahl der geeigneten Eigentumswohnung, dann die Finanzierungsgespräche mit der Bank, die Errichtung des Kaufvertrags, die grundbücherliche Eintragung. Schließlich noch die Suche nach einem solventen Mieter, sonst war ja die ganze Mühe vergebens. Klingt nach einem echten Nebenjob. Wer ihn wirklich übernehmen will, dem bieten die Storys über steueroptimalen Umgang und die Marktübersicht von Anlegerwohnungen wichtige Informationen.

Weil zwar immer mehr Anleger dieses Konzept verwirklichen wollen, vor dem steinigen Weg dorthin aber zurückschrecken, bieten Banken und private Immobilienmakler seit rund zehn Jahren so genannte Vorsorgewohnungen an. Von der Auswahl des Objekts über die Finanzierung bis zur Suche nach geeigneten Mietern stehen sie den Anlegern zur Seite.

Verkaufshit

„Die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen ist derzeit groß“, bestätigt Peter Engert von der Raiffeisen Leasing den positiven Trend. Ein Patentrezept für satte Renditen? Nur auf den ersten Blick. Für Durchschnittsanleger eignet sich diese Investment-Variante nur sehr bedingt. Damit aus der Vorsorgewohnung nicht eine Sorgenwohnung wird, müssen Anleger nämlich einiges beachten.

Wesentlichstes Hindernis: das Anfangsinvestment. „Entsprechende Bonität vorausgesetzt, ist der Einstieg bereits ab einem Eigenmittelanteil von fünf Prozent möglich“, meint Andreas Eder, Vorstand bei Kapital & Wert. Für eine 55-Quadratmeter-Wohnung um 120.000 Euro wären also nur 6000 Euro auf den Tisch zu blättern. Doch damit geht der Käufer eine beachtliche Folgebelastung ein. Bei diesen Relationen bleiben monatliche Kosten, die je nach Finanzierungsdauer leicht 500 Euro übersteigen können. Damit wird der Anlagehit zum Geduldspiel. Erst nach bis zu 15 Jahren sieht der Investor tatsächlich Renditen.

Einstiegsschwelle

Wer ohne monatliche Zusatzbelastung auskommen will, muss eine wesentlich höhere Summe in die Hand nehmen - und zwar möglichst genauso viel, dass die Kreditrate durch die Miete (abzüglich natürlich der Betriebskosten) gedeckt ist. Hier lauert die nächste Falle: Ausgerechnet bei der Ermittlung dieses wichtigen Betrages tun sich die Anbieter schwer - zu viele Fragezeichen.

„Ich schätze, dass ab einem Eigenmittelanteil von 40 bis 45 Prozent keine zusätzlichen Einschüsse nötig sind“, meint Georg Aichelburg, für den Bereich Vorsorgeimmobilien bei der BA-CA-Immobilientochter M.A.I.L zuständig. Für den Fall der 55-Quadratmeter-Wohnung wären das 54.000 Euro. M.A.I.L.-Geschäftsführer Karl Derfler schränkt freilich gleich ein: „Das gilt aber nur, wenn die Wohnung voll vermietet ist.“

Mit dem Kauf ist die Sache keineswegs erledigt


Nächste Frage: Wie finanziere ich die Restkaufsumme, die nach dem Erlag der Eigenmittel übrig bleibt? Gern setzen manche Anbieter hier auf Fremdwährungskredite. „Damit kann die Verzinsung bis in die Gegend von zwei Prozent gedrückt werden“, schwärmt Erwin Hübl vom privaten Anbieter Hübl & Partner. Allerdings sollte Anlegern klar sein, dass sie damit ein zusätzliches Währungsrisiko eingehen (siehe auch die folgende Geschichte zum Thema Finanzierung).

Finanzfragen

„Nicht von vornherein ausschließen sollte man aber die Finanzierung mit Tilgungsträgern“, rät Karl Derfler. Bei diesem Modell werden nur die laufenden Zinsen aus der Miete gedeckt, die fiktive Rückzahlung wird dagegen angespart und gewinnbringend investiert. „Man muss dabei nicht gleich an riskante Aktienfonds denken. Wer beispielsweise Wohnbauanleihen kauft, kann aufgrund der Steuerersparnis trotz der relativ niedrigen Renditen gut fahren.“

Steuerrechtliche Vorschriften sind es auch, die über Nutzung und Renditen der Wohnung entscheiden. Oft wird eine Vorsorgewohnung nämlich durchaus auch mit der Absicht gekauft, sie später selbst zu nutzen. Vor dem Ablauf von zehn Jahren ist das auf keinen Fall möglich. Mindestens so lang muss die Wohnung vermietet werden, damit sie als „Erwerbsobjekt“ gilt. Wer eine Wohnung zu Erwerbszwecken kauft, erhält nämlich die Mehrwertsteuer zurück. Zieht man selbst vor dem Ablauf von zehn Jahren ein, wird die Mehrwertsteuer wieder fällig.

Doch das Einkommensteuergesetz sieht eine zweite Hürde vor: Die Eigennutzung darf erst dann erfolgen, wenn die Einkommensteuer, die für die Mieten zu bezahlen ist, die Summe aller in Anspruch genommenen Steuervorteile überschreitet. Bei einer „normalen“ Finanzierung dauert das rund 15 Jahre. Spätestens im 20. Jahr muss die Wohnung allerdings einen Gewinn abwerfen - sonst gilt ihr Erwerb als „Liebhaberei“, was fatale Folgen hat: Alle Steuervorteile müssen zurückgezahlt werden.

Damit das nie geschieht, kann ein Käufer das Management dem Anbieter der Vorsorgewohnung überlassen. Banknahe Gesellschaften und private Vermittler offerieren diese Dienstleistung gegen ein entsprechendes Entgelt. Dieses beträgt zwischen 30 und 50 Cent pro Monat und Quadratmeter. Angeboten wird bisweilen auch die Teilnahme an einem Mietenpool. In diesem Fall kommen die Mieten des Objekts in einen Topf, aus dem die Eigentümer anteilsmäßig bedacht werden. Der Vorteil: Einzelne Leerstände führen damit nicht mehr zum Totalausfall der Miete, sondern das Leerstandsrisiko verteilt sich auf alle Eigentümer.

In einem unterscheidet sich das Investment in eine Vorsorgewohnung allerdings ganz wesentlich von einer „normalen“ Geldanlage in Immobilien: Laufende Einkünfte (Mieteinnahmen minus Kosten) gibt es in den ersten Jahren kaum, und die Gesamtrendite erfahren Anleger bisweilen gar nicht. Diese errechnet sich nämlich aus den Einnahmen und Ausgaben plus den Wert der Wohnung am Ende der Investmentperiode. Exakt ist dieser aber nur durch den Verkauf zu ermitteln - und genau das wollen zahlreiche Anleger aber gar nicht.


<ul> ~ =0095&xmlval_ID_KEY[]=0096&mdoc_id=4439576&content=main]Investment als Geduldspiel</ul>

-->>>Eine erste Bewährungsprobe steht wohl gerade bevor: Gelingt es den Bankberatern und den ( hier sehr verantwortlich agierenden) Fachzeitschriften die Leute unter Mitnahme ihrer Währungsgewinne aus dem Yen in den Franken zu lotsen?

Ausnahmsweise haben die Banker mal recht, diese Leute sind Yen short und die BoJ kann den Yen nicht ewig nach unten dr&uuml;cken. Ich werde auch den SFr demn&auml;chst verkaufen und Yen gegen Euro kaufen. Das d&uuml;rfte die beste Spekulation der n&auml;chsten 2 Jahre werden. In Deflation Cash is King.

gruss
cg