-->SPON, 29. Mai 2003

Neue Gefahr für die Finanzmärkte: In vielen Ländern sind die Immobilienpreise ins Unermessliche gestiegen, nun droht die Blase zu platzen. Ein Preissturz könnte mehr Schaden anrichten als die Aktienbaisse und Staaten mit kränkelnder Wirtschaft tief in die Rezession drücken.

London/Frankfurt am Main - Von Deutschland und Japan abgesehen, hat es in den vergangenen Jahren in fast allen Ländern einen Boom für Hauspreise gegeben, berichtet das britische Wirtschaftsmagazin"The Economist" in seiner am Freitag erscheinenden Ausgabe. Der Immobilienboom habe Blasen geschaffen - um mehr als 50 Prozent seien die Hauspreise seit Mitte der neunziger Jahre in Australien, Großbritannien, Irland, den Niederlanden, Spanien und Schweden gestiegen, in den USA um 30 Prozent.

Das Platzen dieser Blasen im Laufe des nächsten Jahres sei sehr wahrscheinlich, so der"Economist". Um 15 bis 20 Prozent würden die Hauspreise in den USA dann stürzen, um 30 Prozent und mehr in anderen Ländern. Bei insgesamt niedriger Inflation sei der Wertverlust besonders drastisch. In Städten wie London, New York und Amsterdam gäbe es bereits Anzeichen für einen schnell abkühlenden Immobilienmarkt.

In den USA sind die Preise für Eigenheime seit 1995 um 27 Prozent gestiegen - doppelt so stark wie in den Boomjahren Ende der siebziger und achtziger Jahre. In den Großstädten ist der Anstieg sogar noch größer: In New York sind die Preise um 47 Prozent, in San Francisco um 70 Prozent, in London sogar um 136 Prozent gestiegen. In Deutschland und Japan dagegen sind die nominellen und die realen Preise im gleichen Zeitraum deutlich gesunken. Ein Haus in Tokio kostet heute nur die Hälfte des Preises von 1991.

Eigenheime repräsentieren 15 Prozent des BIP

Das Platzen der Immobilienblase wird mehr Schaden anrichten als das Platzen der Aktienblase, sagt"The Economist" voraus. Die Zeitschrift sieht dafür drei Gründe: Steigende Hauspreise haben einen positiven Einfluss auf die Konsumausgaben, weil mehr Menschen Eigenheime besitzen als Aktien und mit steigenden Hauspreisen mehr Geld ausgeben. Für den Kauf eines Hause leihen sich Menschen eher Geld als für den Kauf von Aktien. Fallende Immobilienpreise führen zu notleidenden Darlehen bei Banken, denn für viele Hausbesitzer sind die Kosten für den Erwerb eines Eigenheims höher als der tatsächliche Wert.

Auf rund 15 Prozent des Bruttoinlandsproduktes beläuft sich der Immobilienmarkt in reicheren Ländern nach Schätzungen von des"Economist". Dazu gehörten Bau, Kauf und Verkauf sowie Vermietung und kalkulatorische Zinsen für Nutzer-Eigentümer von Immobilien. Rund zwei Drittel des Sachvermögens machen Immobilien in den meisten Volkswirtschaften aus. Immobilien seien weltweit die größte Form der Einzelanlage. Investoren hätten mehr Geld in Immobilien angelegt als in Aktien oder Anleihen.

Deutschland sei das einzige Land unter den entwickelten Volkswirtschaften, in dem weniger als die Hälfte der Haushalte Hausbesitzer seien. In den meisten europäischen Ländern und in Australien mache Wohnen 40 bis 60 Prozent des privaten Haushaltsvermögens aus, in Nordamerika rund 30 Prozent. Selbst in den USA ist sechsmal mehr Vermögen eines typischen Haushalts in Wohneigentum gebunden als in Aktien.

Die Erträge aus Hauskäufen hätten in den vergangenen zehn Jahren in den meisten Ländern die Erträge aus Aktien deutlich überstiegen. Für Immobilien müsse die gleiche Wertanalyse angelegt werden wie für Aktien. Denn: Blasen bildeten sich, wenn der Preis für eine Anlage in keinem Verhältnis mehr zu seinem eigentlich Wert stehe. Die Kosten für den Erwerb von Eigenbesitz sollten die zukünftigen Entwicklungen widerspiegeln. Die Tatsache, daß in den meisten Ländern die Preise für Eigenheime und Bürogebäude viel schneller gewachsen sind als die Mietpreise, ist nach Ansicht von"The Economist" alarmierend.

100 Quadratmeter kosten in London 800.000 Dollar

Weil übergreifende Vergleichsdaten nicht zur Verfügung stehen, hat das Blatt im vergangenen Jahr Hauspreis-Indizes zusammengestellt, die vierteljährlich aktualisiert werden. Die Hauspreise hätten sich seit 1995 in Irland verdreifacht, in den Niederlanden und Großbritannien verdoppelt und sind um zwei Drittel in Australien, Spanien und Schweden angewachsen. Bei Berücksichtigung der Inflationsraten sind die Hauspreise in allen Ländern real um 25 Prozent gewachsen - ausgenommen Deutschland, Japan, Kanada und Italien. In Deutschland dagegen sind die Preise in den vergangenen sieben Jahren nominal um 5 Prozent und real - nach Abzug der Inflation - um 13 Prozent gesunken.

Zwar gäbe es einen Weltmarkt für den Handel mit Anleihen, Aktien und Devisen, aber nichts Vergleichbares für Wohnungen. Die Preise für Immobilien und die Regeln für den Kauf und Verkauf wichen weltweit stark voneinander ab. Der Preis für eine Zweizimmer-Wohnung mit rund 100 Quadratmetern im Stadtzentrum ist am teuersten in London, New York und Tokio mit mehr als 800.000 Dollar, liegt in Frankfurt bei unter 400.000 Dollar und in Brüssel bei unter 200.000 Dollar.

Nach Ansicht des"Economist" können weder niedrige Zinssätze noch Bevölkerungswachstum den Boom der Hauspreise rechtfertigen. Die Aktien-Blase habe gezeigt, daß der Grundwert einer Anlage nicht vernachlässigt werden dürfe. Zwei Wege sieht die Zeitschrift für die Bewertung von Hauspreisen: das Kurs-Gewinn-Verhältnis und das Verhältnis von Hauspreis und Einkommen. Der Wert jeder Anlage sollte seine zukünftigen Einkünfte widerspiegeln. So wie der Wert einer Aktie dem Wert der zukünftigen Dividenden entsprechen sollte, sollte der Wert eines Hauses die zukünftigen Leistungen des Eigentums widerspiegeln - entweder die Mieteinnahmen oder die eingesparte Miete für einen Eigentümer-Nutzer.


<ul> ~ Quelle</ul>

-->>SPON, 29. Mai 2003
>Neue Gefahr für die Finanzmärkte: In vielen Ländern sind die Immobilienpreise ins Unermessliche gestiegen, nun droht die Blase zu platzen. Ein Preissturz könnte mehr Schaden anrichten als die Aktienbaisse und Staaten mit kränkelnder Wirtschaft tief in die Rezession drücken.
>London/Frankfurt am Main - Von Deutschland und Japan abgesehen, hat es in den vergangenen Jahren in fast allen Ländern einen Boom für Hauspreise gegeben, berichtet das britische Wirtschaftsmagazin"The Economist" in seiner am Freitag erscheinenden Ausgabe. Der Immobilienboom habe Blasen geschaffen - um mehr als 50 Prozent seien die Hauspreise seit Mitte der neunziger Jahre in Australien, Großbritannien, Irland, den Niederlanden, Spanien und Schweden gestiegen, in den USA um 30 Prozent.
>Das Platzen dieser Blasen im Laufe des nächsten Jahres sei sehr wahrscheinlich, so der"Economist". Um 15 bis 20 Prozent würden die Hauspreise in den USA dann stürzen, um 30 Prozent und mehr in anderen Ländern. Bei insgesamt niedriger Inflation sei der Wertverlust besonders drastisch. In Städten wie London, New York und Amsterdam gäbe es bereits Anzeichen für einen schnell abkühlenden Immobilienmarkt.
>In den USA sind die Preise für Eigenheime seit 1995 um 27 Prozent gestiegen - doppelt so stark wie in den Boomjahren Ende der siebziger und achtziger Jahre. In den Großstädten ist der Anstieg sogar noch größer: In New York sind die Preise um 47 Prozent, in San Francisco um 70 Prozent, in London sogar um 136 Prozent gestiegen. In Deutschland und Japan dagegen sind die nominellen und die realen Preise im gleichen Zeitraum deutlich gesunken. Ein Haus in Tokio kostet heute nur die Hälfte des Preises von 1991.
>Eigenheime repräsentieren 15 Prozent des BIP
>Das Platzen der Immobilienblase wird mehr Schaden anrichten als das Platzen der Aktienblase, sagt"The Economist" voraus. Die Zeitschrift sieht dafür drei Gründe: Steigende Hauspreise haben einen positiven Einfluss auf die Konsumausgaben, weil mehr Menschen Eigenheime besitzen als Aktien und mit steigenden Hauspreisen mehr Geld ausgeben. Für den Kauf eines Hause leihen sich Menschen eher Geld als für den Kauf von Aktien. Fallende Immobilienpreise führen zu notleidenden Darlehen bei Banken, denn für viele Hausbesitzer sind die Kosten für den Erwerb eines Eigenheims höher als der tatsächliche Wert.
>Auf rund 15 Prozent des Bruttoinlandsproduktes beläuft sich der Immobilienmarkt in reicheren Ländern nach Schätzungen von des"Economist". Dazu gehörten Bau, Kauf und Verkauf sowie Vermietung und kalkulatorische Zinsen für Nutzer-Eigentümer von Immobilien. Rund zwei Drittel des Sachvermögens machen Immobilien in den meisten Volkswirtschaften aus. Immobilien seien weltweit die größte Form der Einzelanlage. Investoren hätten mehr Geld in Immobilien angelegt als in Aktien oder Anleihen.
>Deutschland sei das einzige Land unter den entwickelten Volkswirtschaften, in dem weniger als die Hälfte der Haushalte Hausbesitzer seien. In den meisten europäischen Ländern und in Australien mache Wohnen 40 bis 60 Prozent des privaten Haushaltsvermögens aus, in Nordamerika rund 30 Prozent. Selbst in den USA ist sechsmal mehr Vermögen eines typischen Haushalts in Wohneigentum gebunden als in Aktien.
>Die Erträge aus Hauskäufen hätten in den vergangenen zehn Jahren in den meisten Ländern die Erträge aus Aktien deutlich überstiegen. Für Immobilien müsse die gleiche Wertanalyse angelegt werden wie für Aktien.

Im letzten Satz liegt der große Trugschluß.
Bei der Immobilie entscheidet der Besitzer was passiert sofern der Kram bezahlt ist.
Bei der Aktie entscheiden die Strippenzieher im Aufsichtsrat ob der dreiste Aktionär noch etwas erhält obwohl er die Aktie bezahlt hat;-))
Un das ist ein großer Unterschied.
Ha ha da spricht der blanke Neid daß die Erträge der Immobilien die Erträge der Aktien ausgestochen haben;-))

Und ganz oben steht mit Ausnahme von Japan und Deutschland.
Und weiter steht dort daß Deutschland das einzige Land in entwickelten Volkswirtschaften ist bei dem der Anteil der Hausbesitzer unter 50% liegt.
Daraus geht hervor daß der Immomarkt in Deutschland alles andere als gesättigt ist.
Tatsächlich gibt Deutschland zuviel Geld aus an andere Länder in Europa die einen wesentlich höheren Eigentumsbestand an Wohnungen haben.
Dies verzerrt auch die tatsächliche Kaufkraft.
In anderen Ländern zahlen viele Leute keine Miete und das gibt eine ganze Menge an mehr Wohlstand trotz niedrigerer Löhne.
Leider wird hier in der Presse immer wieder nur Äpfel mit Birnen verglichen.
Das gleiche trifft annähernd auf Japan zu.
Die Immo-Rassel nach unten wird eher in Amerika und England losbrechen als in Deutschland oder Japan.

Gruß EUKLID

--> Leider wird hier in der Presse immer wieder nur Äpfel mit Birnen verglichen.
Ja es werden oft nur Äpfel mit Birnen verglichen. Das gleiche gilt aber auch für die"berühmte" Hausbesitzerquote!

Du sagst:Tatsächlich gibt Deutschland zuviel Geld aus an andere Länder in Europa die einen wesentlich höheren Eigentumsbestand an Wohnungen haben.

Welche Länder meinst du damit?

Spanien? Portugal? Russland?

Spanien hat meines Wissens wirklich eine höhere Hausbesitzerquote aber schau dir bitte mal die Hütten an die es da zum Teil gibt.

Vor allem muß man bei Spanien aufpassen das man keinen falschen Eindruck bekommt. Wer nur immer an der spanischen Küste war wo die vielen Touristen ihr Geld ausgeben der kennt die wahre Armut in Spanien nicht. Man möge sich mal das spanische Festland anschauen. Da stehen zum Teil Häuser die würde man in Deutschland mit dem Wort"Ruine" bezeichnen. Das zählt jedoch in der spanischen Statistik wahrscheinlich auch zum Hausbesitz wenn jemand in so einer Ruine wohnt.

Spanische Häuser sind von ihrer Qualität häufig überhaupt nicht mit Deutschen Massivhäusern zu vergleichen. Wenn wir Deutschen hierzulande auch alle diese Billigbuden bauen könnten und solche Grundstückspreise hätten wäre die Hausbesitzerquote auch über der Spaniens.

Diese Quote sagt m.E. überhaupt nichts über den Wohlstand einer Nation aus. Erst wenn die Grundstücke ähnlich viel Kosten und die Häuser gleicher Qualität WÄREN (was sie aber fast nie sind) könnte man sinnvolle Vergleiche überhaupt machen.

> In anderen Ländern zahlen viele Leute keine Miete und das gibt eine ganze
> Menge an mehr Wohlstand trotz niedrigerer Löhne.
[b] Ich kenne nich wirklich viele Länder in denen der persönliche Wohlstand und die Absicherung und das soziale Netz größer sind als in Deutschland? Wo sind diese Länder?

Spanien und Italien sind es sicher nicht! Das ist ein Irrtum. Die Lebenshaltungskosten sind für die Existenzbedürfnisse wie Nahrungsmittel zwar in der Regel oft viel niedriger als hier aber technische Produkte vom Fernseher bis hin zum DVD-Player kosten häufig genausoviel wie hierzulande. Nur ist es dann so, daß diese Geräte durch den relativ gesehen niedrigeren Verdienst eher teurer sind als in Deutschland.

Das einzige was in Spanien und Italien einfacher sein mag als in Deutschland ist die Versorgung mit den Grundbedürfnissen. Man hat weniger Druck und Streß und kann gut leben. Aber wenn man die gleiche Ausstattung haben will und in einem Haus leben will mit der Qualität eines deutschen Hauses, die gleiche Gesundheitsversorgung genießen will und alles auch so haben will wie in Deutschland schafft man das mit den niedrigen Löhnen in Spanien eher nicht. Vielleicht in den Küstenregionen oder mit einem Super-Job.

Aber als 0815-Arbeitnehmer mit Ausbildung ist Spanien im Vergleich zu Deutschland auch kein Paradies oder Garten Eden.

Schau dir einige Wohlstandskennziffern an und vergleiche dabei Deutschland und Spanien und du wirst sehen die Spanier haben weniger als wir. Schau dir die Austattung mit Internet oder PCs oder Fernsehgeräten an oder die Ausstattung mit"fließendem Wasser" oder auch die Ausstattung mit PKWs. Die Deutschen haben MEHR. Mit Sicherheit. Die Spanier haben weder soviele Autos wie wir, noch soviele Fernseher. In Spanien gibt es noch genügend Orte da gibt es noch Brunnen. Man muß nur mal weg von den Touristenregionen und dann sieht man, daß Spanien SO reich eben nicht ist.

Viele Grüße
Sascha[/b]

-->Immobilien

<font size=5>Die Flaute hält an</font>

Rückläufige Umsätze, stangierende Preise - dieser Trend am Wohnimmobilienmarkt Deutschland hält auch 2003 an. Ein Aufschwung ist angesichts müder Konjunkturentwicklung, großer Unsicherheit am Arbeitsmarkt und stagnierender Netto-Einkommen auf absehbare Zeit nicht in Sicht. Die Mietsteigerungen erreichen oft gerade einaml die Inflationsrate. Dies stellt der RDM zum 68. Maklertag in Berlin fest. Wenigstens wirkt das niedrige Zinsniveau als Stütze für den Markt.

Aber es gibt auch Regionen, die sich vom allgemeinen Markttrend abkoppeln: Vor allem Großstädte und Dienstleistungszentren ziehen den übrigen Regionen davon. Das Nord-Süd-Gefälle bleibt erhalten. München ist mit durchschnittlich 10 €/qm Mietpreis weiter die teuerste Stadt, gefolgt vn Düsseldorf (8 €), Frankfurt/M. und Wiesbaden (7,50 €) sowie Hamburg, Mainz, Karlsruhe und Bonn (7 €, für eine 70 qm-Wohnung, mittlerer Wohnwert).

Bei Eigentumswohnungen sinken die Durchschnittspreise sogar, selbst in Dienstleistungszentren wie Düsseldorf und Hamburg um bis zu 8%. Nur in München legten sie im Jahresvergleich um 1% zu. Die qm-Preise liegen am unteren Ende der Skala (Bremerhaven) bei 800 €, am oberen Ende (Düsseldorf) bei 2.300 €.

In den neuen Ländern geht die Talfahrt der qm-Preise bei Eigentumswohnungen weiter. Die Unterschiede sind dabei weniger ausgeprägt als im Westen und liegen zwischen 950 € (Berlin-Ost) und 1.585 € (Leipzig). Das Durchschnittsniveau liegt 10% unter dem der alten Bundesländer.

Fazit: Immobilieninvestitionen in Deutschland bleiben - von ausgesuchten Ausnahmen abgesehen - vorerst unrentabel.

Quelle: Fuchsbrief Nr. LVII/35, 05. Mai 2003