-->Hallo dottore,

Cosa´s Einstieg
http://f17.parsimony.net/forum30434/messages/209318.htm
http://f17.parsimony.net/forum30434/messages/209512.htm

Frage zu Ihrem Beispiel:

http://f17.parsimony.net/forum30434/messages/209494.htm

Das Beispiel ist recht nett, wobei bitte ALLE an das"andersrum" denken.
Die Zinsen steigen, der Hauswert sinkt und das verfügbare Geld schwindet völlig, weil die zu zahlenden Zinsen steigen.


Bei dem aktuellen Beispiel, Umfinanzierung von 12% auf 6% folgende Frage:

Hier mache ich (wie viele andere gleichzeitig) feste Hypo Kredite ab, 10 Jahre 6%. Die Bank gibt in der Regel eine Pfandbrief mit ähnlicher Laufzeit raus.

Wenn ich vorher den Kredit ablöse, zahle ich letztlich das, was der Pfandbrief zu diesem Zeitpunkt kostet. Mehr oder weniger, je nach akt. Zins.


Hat man in den USA feste Zinsen über eine feste Laufzeit und kann man in USA trotzdem einfach so kündigen (ohne die hier übliche Vorfälligkeitsentschädigung)?

Wär ggf. für F & F recht übel

-->Hi,

>Das Beispiel ist recht nett, wobei bitte ALLE an das"andersrum" denken.

Das kommt halt später. The higher the top the deeper the drop.

>Die Zinsen steigen, der Hauswert sinkt und das verfügbare Geld schwindet völlig, weil die zu zahlenden Zinsen steigen.

Die Zinsen steigen nicht für die bereits abgeschlossenen Finanzierungen, sondern für eventuelle neue, die dann nicht abgeschlossen werden, einmal weils teurer ist und dann weil die Hauspreise runter kommen.

>Bei dem aktuellen Beispiel, Umfinanzierung von 12% auf 6% folgende Frage:
>Hier mache ich (wie viele andere gleichzeitig) feste Hypo Kredite ab, 10 Jahre 6%. Die Bank gibt in der Regel eine Pfandbrief mit ähnlicher Laufzeit raus.

Ja, hier.

>Wenn ich vorher den Kredit ablöse, zahle ich letztlich das, was der Pfandbrief zu diesem Zeitpunkt kostet. Mehr oder weniger, je nach akt. Zins.

Richtig. Du bedienst praktisch den Pfandbrief. Das ist im US-System etwas anders. Dort kauft der Mortgager das Papier zum Marktkurs zurück. Und dann wie gespostet.

Der Unterschied zwischen hier und drüben läuft praktisch auf die Kündbarkeit des Pfandbriefs hinaus. Die gibts hier nicht. Der müsste, sofern zurückgekauft bis Fälligkeit im Depot der Hypobank liegen (owbohl sie ihn gleichzeitig passiv hält und bedienen muss).

Das andere System ist also"liquider", hat aber das große Risiko, dass Umfinanzierungen zwar leichter sind, aber umso teurer werden, wenn umfinanziert werden muss.

>Hat man in den USA feste Zinsen über eine feste Laufzeit und kann man in USA trotzdem einfach so kündigen (ohne die hier übliche Vorfälligkeitsentschädigung)?

Es läuft anders, siehe oben. Bei der Refi-Hypothek zahlst Du ca. 3 %"Closing Costs" auf den Gesamtbetrag.

Gruß!

-->Besten dank,
wobei ich es noch nicht ganz verstanden habe, wer wo gekniffen wird.

Hier in Dt. kann ich ja zw. ganz kurzfristig/freier Zins und fast allem zw. 5 und 15 Jahren auswählen mit festem Zinssatz über die gesamte Laufzeit.
"Gegenpart" ist immer der Pfandbrief o.ä., die Bank lebt nur von der Differenz (die Differenz ist nicht der Gewinn, Hinweis an die"Zinsknechte" ).

Die"Fannie & Freddie" Gegenfinanzierung hört sich nach was mit wenigen Wochen Kündigungszeit an, geht das ohne Entschädigung in Bezug auf den Kurs oder handelt es sich letztlich um einen"Haus-Dispo" mit sowas wie 3 Monatsgeld zur Gegenfinanzierung?


Wenn ich in den USA eine"Hypothek" aufnehme,
welche typ. Laufzeit hat die und welche Zinsfestschreibung (bzw. gibt es überhaupt eine)?

Soweit ich mich entsinne, hat Tiedtmeyer (Ex-BuBank) mal stolz gesagt, eine 10 jährige Hypothek mit festen Zinsen gibt es in den USA nicht. Wobei ich nicht mehr weiß, ob überhaupt oder ob es auf den Zins stolz war.



Nebenbei: Bekannte haben eine nette Hypothek aufgenommen. Sie zahlen Zinsen + 7% Tilgung und in ca. 7-8 Jahren ist die Wohnung abbezahlt. Das ganze funktioniert sogar trotz der unerwarteten Schwangerschaft. Das macht .

Besten Dank

-->>Hier in Dt. kann ich ja zw. ganz kurzfristig/freier Zins und fast allem zw. 5 und 15 Jahren auswählen mit festem Zinssatz über die gesamte Laufzeit.

Wir reden von der 1. Hypothek, die zum Pfandbrief führt.

>"Gegenpart" ist immer der Pfandbrief o.ä., die Bank lebt nur von der Differenz (die Differenz ist nicht der Gewinn, Hinweis an die"Zinsknechte" [img][/img] ).

Ja.

>Die"Fannie & Freddie" Gegenfinanzierung hört sich nach was mit wenigen Wochen Kündigungszeit an, geht das ohne Entschädigung in Bezug auf den Kurs oder handelt es sich letztlich um einen"Haus-Dispo" mit sowas wie 3 Monatsgeld zur Gegenfinanzierung?

Die platzieren ununterbrochen. Ist auch kein Problem, da gov-backed. Aus diesem Topf holen sie dann das jeweils Gewünschte. Jeder Umschuldner kriegt Tabellen in unzähligen Web-Seiten, anhand derer er sich ausrechnen kann, ab wann die neue Refi lohnt. Die Closing-Kosten sind der wichtigste Punkt.

>
>Wenn ich in den USA eine"Hypothek" aufnehme,
>welche typ. Laufzeit hat die und welche Zinsfestschreibung (bzw. gibt es überhaupt eine)?

Derzeit: 30 Jahre fix, 15 fix, dazu adjustable. Rates: für den Schuldner: 6,412, 5,685, 3,934 %. Dazu Jumbos und jede Menge Mixturen.

>Soweit ich mich entsinne, hat Tiedtmeyer (Ex-BuBank) mal stolz gesagt, eine 10 jährige Hypothek mit festen Zinsen gibt es in den USA nicht. Wobei ich nicht mehr weiß, ob überhaupt oder ob es auf den Zins stolz war.

Natürlich gibts die. Das Geschäft ist so ausgefuchst wie kein zweites Finanzgeschäft auf der Welt.

Gruß (auch an die Bekannten)!

-->Hallo,

Vorfälligkeitsentschädigung das ist das A und O!

Hier hab ich was gefunden!
Auf Seite 15!
Zitat:

Prepayment-Option des Kreditnehmers

Eine PrePayment-Option stellt eine Call-Option dar und entspricht einem vorzeitigem Kündigungs- und Rückzahlungsrecht, dass der Mortage-Kontrakt dem Kredit-Nehmer in den USA grundsätzlich gewährt.
<ul> ~ PrePayment-Option des Kreditgebers Seite 15</ul>

-->

-->

-->nutzte max. mögliche Beleihung des Hauses (in Dt. völlig unüblich) und das naive nutzen der geringen Zinsen ohne die Tilgung höher anzusetzen.

D.h. selbst wenn Grünspan die Zinsen unten halten würde, weil letztlich vielleicht die FED das Geld"direkt" ausleiht gibt es mächtig Ärger, wenn der Wert des Hauses sinkt.

Anruf der Bank: Ähem, wir brauchen 50.000 $ an zusätzlicher Sicherheit... [img][/img]

-->Ich hab da mal eine Frage. Was genau heißt eigentlich, Freddie Mac und Fannie Mae seien"government-backed" bzw. GSEs ("government-sponsored entities")?

Die US-Regierung übernimmt doch im rechtlichen Sinne keine Garantie oder Ausfallbürgschaft für die Anleihen von Freddie und Fannie, wie es früher in Deutschland der Bund für die Anleihen der Bundespost und der Bundesbahn tat. Letzten Endes liefe der Spruch darauf hinaus, daß die US-Regierung sagt:"denen könnt ihr vertrauen; wir glauben, daß das Geld dort sicher angelegt ist", ohne daß im Falle eines Falles etwas Konkretes dahintersteht.

Richtig so?

-->>Ich hab da mal eine Frage. Was genau heißt eigentlich, Freddie Mac und Fannie Mae seien"government-backed" bzw. GSEs ("government-sponsored entities")?
>Die US-Regierung übernimmt doch im rechtlichen Sinne keine Garantie oder Ausfallbürgschaft für die Anleihen von Freddie und Fannie, wie es früher in Deutschland der Bund für die Anleihen der Bundespost und der Bundesbahn tat. Letzten Endes liefe der Spruch darauf hinaus, daß die US-Regierung sagt:"denen könnt ihr vertrauen; wir glauben, daß das Geld dort sicher angelegt ist", ohne daß im Falle eines Falles etwas Konkretes dahintersteht.

Immerhin mehr als hinterm aktuellen deutschen Pfandbrief: Das stehen inzwischen auch fast nur noch Staatstitel (Bund, Eichel dankt). Bei F & F winkt wenigstens ein double-bedroom-app Nähe Trump Tower... Kostet heute noch 800.000 Dolores, vielleicht bald mehr (oder weniger).

Und es bleibt stehen, falls nicht R.Deutsch wieder eine Drohne anfliegen (sehen) lässt. Oder die ganze Bude virtuell gesprengt wird.

Gruß!

-->Grundsätzlich ist es doch so, daß bei steigenden Zinsen die Masse versucht, sich noch schnell einen Kredit zu sichern, um z. B. ein eigenes Haus zu bauen oder zu erwerben. Eigentlich grassiert doch beim Steigen der Zinsen die Angst, den richtigen Zeitpunkt für die Investitionen verpaßt zu haben, oder? Irgendwie hakt es jedenfalls da bei mir.
Aber eigentlich ging es ja in den vergangenen Postings ja um den Cash Out bei den Refinanzierungen.
Bei den Erklärungen über die Funktionsweisen der Mortagegeschäfte stellt sich bei mir jedoch noch die Frage nach dem Risiko bei bei den beiden Mortagern? Eigentlich müßte doch das Geschäft völlig risikolos sein, da die Hypotheken nicht selbst gehalten, sondern sofort zum Markt weitergegeben werden. Eigentlich müßten die Beiden doch die absoluten Cash Cows sein. Ich frage mich, wo hier das grundsätzliche Problem ist. Ist es ggf. die notwendige Liquidität, die durch die Mortager für die Bedienung der ausgegebenen Anleihen beschafft werden muß, weil mit Zahlungsausfällen bei den bestehenden Eingängen gerechnet wird?

-->

-->>Grundsätzlich ist es doch so, daß bei steigenden Zinsen die Masse versucht, sich noch schnell einen Kredit zu sichern, um z. B. ein eigenes Haus zu bauen oder zu erwerben.

Sofern man sich überhaupt traut. Ist Bethmanns These: Zinsen steigen = Zinsen steigen, usw.

>Eigentlich grassiert doch beim Steigen der Zinsen die Angst, den richtigen Zeitpunkt für die Investitionen verpaßt zu haben, oder? Irgendwie hakt es jedenfalls da bei mir.

Ja, wenn jemand überhaupt investieren will.

>Aber eigentlich ging es ja in den vergangenen Postings ja um den Cash Out bei den Refinanzierungen.

Ja, die cash-outs sind sehr unter Erwartung eingelaufen. Wenn die Leute nicht mal bei kommoden Zinsen (unter 5 auf 15 Jahre) Kasse abholen, woraufs hinausläuft und das Geld im gleichen Währungsraum - nach a bisserl Warten - zu 6 Prozent, wie langjähriger Standard anlegen können, vom Geldausgeben ganz zu schweigen - issawasfaul.

>Bei den Erklärungen über die Funktionsweisen der Mortagegeschäfte stellt sich bei mir jedoch noch die Frage nach dem Risiko bei bei den beiden Mortagern?

Wie üblich abgesichert. Haus plus Steuererklärung plus den üblichen Schnickschnack. Die Mortgager tragen immer nur ein Risiko, auch wenn sie wechseln.

>Eigentlich müßte doch das Geschäft völlig risikolos sein, da die Hypotheken nicht selbst gehalten, sondern sofort zum Markt weitergegeben werden.

Für die Mortgager ja, sofern sie ABSs usw. draus machen.

>Eigentlich müßten die Beiden doch die absoluten Cash Cows sein. Ich frage mich, wo hier das grundsätzliche Problem ist.

Bei den Mortgagern, die weiterreichen können zunächst keins. Dann, nämlich hier, wie völlig richtig gesehen:

>Ist es ggf. die notwendige Liquidität, die durch die Mortager für die Bedienung der ausgegebenen Anleihen beschafft werden muß, weil mit Zahlungsausfällen bei den bestehenden Eingängen gerechnet wird?

geht's los. Es sei denn, man ist"staatlich abgesichert".

Gruß!

-->>Ich hab da mal eine Frage. Was genau heißt eigentlich, Freddie Mac und Fannie Mae seien"government-backed" bzw. GSEs ("government-sponsored entities")?
>Die US-Regierung übernimmt doch im rechtlichen Sinne keine Garantie oder Ausfallbürgschaft für die Anleihen von Freddie und Fannie, wie es früher in Deutschland der Bund für die Anleihen der Bundespost und der Bundesbahn tat. Letzten Endes liefe der Spruch darauf hinaus, daß die US-Regierung sagt:"denen könnt ihr vertrauen; wir glauben, daß das Geld dort sicher angelegt ist", ohne daß im Falle eines Falles etwas Konkretes dahintersteht.
>Richtig so?

Das ist zwar richtig:"When Fannie Mae guarantees a security, it is important to note that the guaranty is based on the financial health of the corporation and is not backed by the full faith and credit of the U.S. government."

Aber das US Government kann die nicht pleite gehen lassen. Warum auch, da kann die FED endlich wieder mehr Liquidität unters Volk bringen.

cg




<ul> ~ http://www.fanniemae.com/mbs/understanding/index.jhtml?p=Mortgage-Backed+Securities</ul>