--><font size="5">Märkte erholen sich frühestens 2005 </font>

Frühjahrsgutachten -
Durchhalteparolen für die Branche nach ungeahntem Zusammenbruch in 2003


Wiesbaden - Leerstands-Lawinen, die drohend über dem Büroimmobilienmarkt hängen, viele neue Vorhaben mit ungewissem Ausgang im Einzelhandelssektor und weiterhin große Zurückhaltung bei den Investoren im Bereich Wohnimmobilien. Das sind die düsteren Prognosen der so genannten Immobilienweisen, die gestern ihr traditionelles Frühjahrsgutachten im Rahmen des Immobilienkongresses Cimmit in Wiesbaden vorlegten.


Die schwierige Lage mache es selbst Immobilienprofis schwer, in diesem Jahr den richtigen Kurs zu halten, hieß es. Zumal auf konjunkturelle Impulse erst ab 2005 gehofft werden dürfe. Gleichzeitig riefen die Experten jedoch die Branche auf, sich nicht durch kurzfristige Abwärtstrends von langfristig aussichtsreichen Investitionen abhalten zu lassen.


Eine"Flut von Halbwahrheiten und Informationsdefiziten" hätten die Player am deutschen Immobilienmarkt in einen Zustand ängstlicher Erstarrung versetzt, kritisierte Marie-Therese Krings-Heckemeier, Geschäftsführerin des empirica Instituts in Berlin. Vor allem die bedrohlichen Szenarien zum anstehenden demografischen Wandel erzeugten bei den Marktteilnehmern den Eindruck, sie befänden sich am Anfang eines"neuen Zeitalters stagnierender Märkte". Ein Irrtum, betonte Krings-Heckemeier. Besonders anschaulich sei diese übertriebene Skepsis am Beispiel des Wohnungsmarktes zu widerlegen."Die Wohnungsnachfrage wird nicht durch die Zahl der Einwohner, sondern durch die Zahl der Haushalte bestimmt." Und die steige nach den Berechnungen weiter an: in den neuen Bundesländern bis etwa 2015, im früheren Bundesgebiet mindestens bis zum Jahr 2020.


Auch der Markt für Büroimmobilien müsse nicht unbedingt unter Nachfrageschwund leiden, wenn die Beschäftigten altern. Die Weisen gehen davon aus, dass längere Lebenszeiten bald auch längere Arbeitszeiten nach sich ziehen werden. Stiege das Renteneintrittsalter nur um zwei Jahre, entstünde Potenzial für eine Million zusätzliche Büroarbeitsplätze. In Zeiten schwachen Wachstums müssten sich aber viele nicht mehr marktfähige Standorte aus dem Wettbewerb verabschieden. Für Wohnimmobilien sei damit die Phase zu Ende gegangen, in der automatisch und überall Wertsteigerungen stattfanden.


Das Ausmaß des Absturzes am Büroimmobilienmarkt im vergangenen Jahr sei selbst für Experten überraschend gewesen, hieß es weiter. So fiel der im letzten Frühjahrsgutachten prognostizierte Rückgang bei den Spitzenmieten doppelt so hoch aus wie prognostiziert. Statt den erwarteten drei Prozent waren es zum Jahresende 6,1 Prozent. Für 2004 gibt sich Hartmut Bulwien, als"Immobilienweiser" zuständig für den Büromarkt, entsprechend pessimistisch. Ein weiteres Minus von 7,5 Prozent müssten Vermieter durchschnittlich einkalkulieren. Damit wäre die Spitzenmiete von 30,60 Euro pro qm innerhalb von drei Jahren auf 23 Euro gefallen.


In den deutschen Bürohochburgen hätten sich die Leerstände auf ein nie zuvor gekanntes Rekordniveau ausgedehnt. Und dabei bleibe es auch 2004. Der Leerstand werde sogar noch von 6,3 Mio. qm auf 6,7 Mio. qm anwachsen. Mit einer Besserung sei frühestens 2005 zu rechnen.


Unter den Einzelhandelsstandorten setze sich der altbekannte Ausleseprozess weiter fort. Top-Citylagen, Shoppingcenter und neue Nahversorgungsstandorte entwickelten sich deutlich günstiger als Nebenlagen oder Stadtteilzentren. Auch hier nehme der Leerstand deutlich zu. Mietsteigerungen seien nicht durchzusetzen.


Am Wohnungsmarkt bestehe trotz Schrumpfung und Alterung der Bevölkerung weiterhin Neubaubedarf. Für 2004 und 2005 liege der Bedarf bei 110 000 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern pro Jahr plus 92 000 Geschosswohnungen - avorausgesetzt, es wandern jährlich 100 000 Menschen aus dem Ausland nach Deutschland zu

-->Das Ausmaß des Absturzes am Büroimmobilienmarkt im vergangenen Jahr sei selbst für Experten überraschend gewesen, hieß es weiter. So fiel der im letzten Frühjahrsgutachten prognostizierte Rückgang bei den Spitzenmieten doppelt so hoch aus wie prognostiziert. Statt den erwarteten drei Prozent waren es zum Jahresende 6,1 Prozent. Für 2004 gibt sich Hartmut Bulwien, als"Immobilienweiser" zuständig für den Büromarkt, entsprechend pessimistisch.

-->Wenn 30 Millionen Wohnungen den Taucher machen in der Miete dann können die restlichen 3 Millionen Wohnungen die stark steigende Mieten bringen das wohl nicht ausgleichen.
Wo liegt das Geheimnis?
Es gibt Perlen unter den Immobilien genau wie unter Aktien.
Die Perlen zeichnen sich durch ganz geringe Nebenkosten aus und auf das kommt es an.
Und je mehr die Nebenkosten steigen desto bessere Erträge gibt es auch in der Miete weil Wohnungen nach ENEV sehr rar sind.
Man kann sich überlegen ob man teure Miete und wenig Nebenkosten hat,oder billige Miete mit wahnsinnig steigenden Nebenkosten.
Welches Objekt hat wohl Steigerungsraten und welches nicht?

Mit den Büroimmobilen war ich exakt richtig gelegen und habe auch vorausgesagt daß es hier keine Rendite gibt sondern Verluste.
Noch nie habe ich hier Büroimmobilien empfohlen.
Die Mieten sind mindestens um 70% überzogen.
Im Wohnungsbau ist eine völlig andere Situation gegeben.
Auf jeden Fall eine Wohnimmobilie so hochrechnen daß sich die Dämmung nach ENEV ergibt und dann vergleichen.
Der Äpfel - Birnen - Mampfvergleich hat hier keinen Sinn.
Und immer bitte Büroimmobilien von Wohnimmobilien trennen.
Warum die Mieten bei den Büroimmobilien so hoch sind dürfte ja klar sein.
Hat man eine Firma die Geld verdient schaufelt man die Büromiete um indem man die Büroimmobilie im privaten Besitz an die Firma vermietet und den Gewinn absaugt.Nur aus diesem Grund sind die Büroimmobilien so wahnwitzig überteuert.
Dort wird es noch zu Preiseinbrüchen kommen aber nicht am Wohnungsmarkt.

-->>Mit den Büroimmobilen war ich exakt richtig gelegen und habe auch vorausgesagt daß es hier keine Rendite gibt sondern Verluste.
>Noch nie habe ich hier Büroimmobilien empfohlen.

Stimmt, sorry.

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Besonders anschaulich sei diese übertriebene Skepsis am Beispiel des Wohnungsmarktes zu widerlegen."Die Wohnungsnachfrage wird nicht durch die Zahl der Einwohner, sondern durch die Zahl der Haushalte bestimmt." Und die steige nach den Berechnungen weiter an: in den neuen Bundesländern bis etwa 2015, im früheren Bundesgebiet mindestens bis zum Jahr 2020.

Der Autor weiß nicht, wovon er schreibt. Stimmt schon, dass die Haushalte prinzipiell kleiner werden aber es ziehen imer mehr Leute in Ostdeutschland in ihr eigenes Haus und die Jugend zieht gleich dahin (Westdeutschland), wo es noch Arbeit gibt, um sich eine Mietwohnung leisten zu können und die alten Mietwohnungen sind praktisch nicht mehr zu vermieten. Leerstände sind in Ost-DE so hoch, dass ganze Stadtviertel abgerissen ("zurückgebaut") werden müssen, um das Angebot auch nur halbwegs dem Bedarf anzupassen. Es gibt dafür Subventionen, dass dieser Rückbau für die Eigentümer finanzierbar wird und Subventionen, dass Mieter sich ein Haus bauen, damit sie aus Mietwohnungen ausziehen können.
Mit der verminderten Einwohnerzahl vermindert sich auch der Bedarf an Dienstleistungen aller Art fast unabhängig von der Wohnungsanzahl. Der Bedarf an Gewerbeimmobilien sinkt rapide und das bei jetzt schon bestehenden Überkapazitäten (wegen Sonderabschreibungen und anderen Subventionen geschaffen). Es gibt natürlich auch andere Möglichkeiten, sein Geld in den Sand zu setzen aber ein Hausbau ist hier schon eine gute Möglichkeit dafür, denn die Kosten belaufen sich auf 200 bis 250 k€, während der Wiederverkaufswert nach einigen Jahren derzeit bei 100 bis 180 k€ liegt. Zahlen gelten für meine Heimatstadt Schwedt/Oder.
Die kleineren Preise gelten i.d.R. für Häuser, die bereits bei kleineren Überschwemmungen unter Wasser stehen werden (Grundwasser bei ca. 1m Tiefe bei normalem Wetter und Pegelstand).


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>Das Ausmaß des Absturzes am Büroimmobilienmarkt im vergangenen Jahr sei selbst für Experten überraschend gewesen, hieß es weiter. So fiel der im letzten
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>Am Wohnungsmarkt bestehe trotz Schrumpfung und Alterung der Bevölkerung weiterhin Neubaubedarf. Für 2004 und 2005 liege der Bedarf bei 110 000 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern pro Jahr plus 92 000 Geschosswohnungen - a[b]vorausgesetzt, es wandern jährlich 100 000 Menschen aus dem Ausland nach Deutschland zu

Aber was wird sein, wenn wegen kollabierender Wirtschaft immer mehr Ausländer und Deutsche die andere Richtung einschlagen werden?

-->Der Wohnimmoblienmarkt in Ostdeutschland ist tot.
Er kann nur noch durch Abriß gesunden.
Auf den ersten Blick ist Abriß unvernünftig.
Auf den zweiten Blick ist es vernünftig denn die vielen leerstehenden Plattenbauten müssen ja bewirtschaftet werden.Das sind laufende Kosten und wer soll sie auf Dauer bezahlen?
Die Wohnungsbaugesellschaften gehen so oder so pleite.
Ein weiterer Beweis durch wahnwitzige Förderbedingungen des Staates der im ersten jahr damals 50% Abschreibung zugelassen hat.
Man hat die Milliarden der Steuerzahler rausgeschmissen und die Leute die investiert haben auch noch in die Pleite getrieben.

Gruß EUKLID

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