-->aus der Immobillien-Ecke


<font size ="5">Immo-Scherbenhaufen im Angebot - und die Ami's beissen nicht an...</font>

Deutsche Banken können US-Opportunity-Funds noch nicht für notleidende Immobilienkredite begeistern - Darlehensunterlagen fehlen.

Berlin - Seit geraumer Zeit bemühen sich deutsche Banken, notleidende Hypothekendarlehen an amerikanische Opportunity-Funds zu verkaufen - bisher ohne großen Erfolg.

Christof Scholl, Leiter Research und Consulting beim Beratungs- und Wertermittlungsunternehmen Dr. Lübke, sieht die Ursache mit darin, dass viele Banken nur über unvollständige Kreditunterlagen verfügen. Der Immobiliendienstleister Wulff Aengevelt hingegen bezweifelt, dass sich derartige Transaktionen für die Fonds überhaupt lohnen.

"Teilweise existieren bei den Banken nur veraltete Wertgutachten und Grundbucheinträge", weiß Scholl. Unvollständige Dokumentationen seien besonders häufig bei Objekten zu finden, die weiter entfernt vom Sitz der Banken liegen, sekundiert Aengevelt."Solange die Zahlungen pünktlich eingehen, kümmert sich die Bank nicht um die Immobilie, gerät der Schuldner in Zahlungsschwierigkeiten, können die Geldinstitute die Situation auf dem für sie unbekannten Regionalmarkt nicht einschätzen."

Dies erschwere es Banken und Fondsgesellschaften, den Markt gerechten Wert der Immobilien zu ermitteln.
Scholl erwartet daher, dass in diesem Jahr nur drei bis vier solcher Transaktionen abgeschlossen werden. Dabei sei das Potenzial enorm."Das Gesamtvolumen an notleidenden Immobilienkredite liegt im zwei- bis dreistelligen Milliardenbereich", ist der Researchleiter überzeugt. Welche Umfänge derartige Geschäfte haben können, zeigt der erste größere, in Deutschland abgeschlossene Deal. Die Hypo Real Estate fand im amerikanischen Investor Lone Star einen Abnehmer für notleidende Immobilienkredite im Wert von 490 Mio. Euro.

Nach Ansicht von Scholl sind derartige Transaktionen für beide Seiten ein höchst einträgliches Geschäft:"Die Banken befreien ihr Eigenkapital und verbessern damit ihr Refinanzierungs-Rating, die Opportunity-Funds können zu einem Bruchteil des ursprünglichen Wertes die Kredite erwerben." Sei der Schuldner tatsächlich zahlungsunfähig, kämen sie auf diese Weise besonders günstig an die Immobilien. Durch Umschuldungen oder Zwangsversteigerungen könnten die Fonds höhere Einnahmen erzielen, als sie für die Kredite aufgewendet haben.


In der Vergangenheit hätten Fonds bei vergleichbaren Geschäften in angelsächsischen Ländern nur 30 bis 40 Prozent des nominellen Kreditbetrages gezahlt. Liege keine vollständige Dokumentation über eine Immobilie vor, würden die Fonds einen zusätzlichen Sicherheitsabschlag einkalkulieren und die Kaufsumme um diesen Betrag verringern. Scholl:"Unvollständige Darlehens-Unterlagen kommen die Banken daher in jedem fall teuer zu stehen."
Aengevelt sieht noch einen weiteren Grund für die bisherige Kaufzurückhaltung der von den Banken umworbenen Opportunity-Funds:"Mit dem Erwerb fauler Kredite lassen sich langfristig keine Renditen erzielen." Insbesondere dann nicht, wenn es sich um mehrgeschossige Mietimmobilien handelt. So wenig die Geldinstitute den marktgerechten Wert der Kredite und der ihnen zu Grunde liegenden Immobilien kennen, so wenig wüssten die Fondsgesellschaften,"was ihnen da eigentlich angeboten wird". Oftmals befänden sich die den Krediten zu Grunde liegenden Objekte bereits seit geraumer Zeit in Zwangsverwaltung.

Aengevelt:"Als der Eigentümer in Finanznöte geriet, hat er bereits den Bestand und die Mietverhältnisse vernachlässigt, der Zwangsverwalter hat ebenfalls nichts getan und der Opportunity-Funds schließlich blickt auf einen Scherbenhaufen."

Häufig müssten derartige Gebäude aufwendig saniert werden, um für zahlungskräftige Mieter wieder attraktiv zu sein. Risikoloser und Rendite trächtiger sei es für die Fonds, gut gemanagte Bestände zu Marktpreisen zu erwerben. Aengevelt:"Da gibt es keine bösen Überraschungen, sondern sicher kalkulierbare Mieterträge."

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