-->Hallo zusammen,

ein Bekannter will sich eine Eigentumswohung zur Eigennutzung und zur späteren Vermietung kaufen und dazu meinen Rat. Deshalb erfrage ich hier um Eure Meinungen...

Die Lage ist wirklich top, ein neu saniertes Haus mit Grundstück, ruhig gelegen in einer"guten Lage" von Dresden. Das ganze Haus ist schon vermittelt, es ist die letzte freie Wohnung, mit sehr hochwertiger Ausstattung (Bad und Küche).

Nötig wären ca. 15%-20% Eigenkapital, die Finanzierung würde komplett über die Förderbank des Landes laufen, bei Raten, die ungefähr der Kaltmiete entsprechen, wäre der Kredit nach 15 Jahren Zinsbindung ca. zur Hälfte getilgt.

Was ist Eure Erfahrung/Meinung? Ich meine jetzt nicht pauschale Aussagen wie Deflation usw...
Ich denke bei entsprechender Lage und Qualität kann sich diese Investition lohnen, und eine Förderbank treibt ihn bei eventuellen wirtschaftlichen Problemen nicht so schnell in den Ruin wie es eine Privatbank tun würde?
Der Wohnungsmarkt in Dresden war die letzten Jahre von Überangebot und niedrigen Mieten geprägt, aber in"guten Lagen" ist das Angebot mittlerweile knapp, die Nachfrage hoch und die Mieten steigend, während in weniger guten Gegenden Leerstand und geringe Nachfrage herrscht, das ist zumindest meine laienhafte Beobachtung und Einschätzung. Und was wirtschaftliche Dynamik und Kaufkraftentwicklung angeht ist Dresden über dem Bundesdurchschnitt...

Sollte er wenn er von dieser Investition überzeugt ist lieber mehr EK (von Familie geborgt etc.) reinstecken, um weniger Restschuld zu haben, oder ist es bei Immobilien und in Hinsicht auf die erwartete deflationäre Entwicklung empfehlenswert, das sich die Tilgung bis zu 25-30 Jahren hinzieht?

Die Ãœberlegung geht auch in die Richtung, dass Miete ja immer bezahlt werden muss, aber ob es den Euro in 15-20 Jahren noch gibt, ist ja ungewiss (um es mal so einfach zu sagen), und es ist vielleicht besser, eine Immobilie zu besitzen.

Was meint Ihr?

Vielen Dank!

Mfg, shroom

-->Vorsicht mit neu sanierten Wohnungen.
Es kommt auf die Substanz der Wohnung an.
Ich habe schon allerhand Wohnungen (neu saniert) gesehen bei denen man während der Sanierung beide Augen zugedrückt hat.
Von verfaulten Deckenbalken am Auflager,die mit neuen Spanplattte kunstvoll abgedeckt wurden,bis zu nicht mehr brauchbaren Wasserleitungen usw gibt es da im Spektrum alles.
Wie steht es mit der Wärmedämmung?
Nach ENEV 2002 oder schlechter?

Von hier aus kann man keinen Ratschlag nehmen.
Nimm einen <font color=#FF0000>unabhängigen</font> Fachmann,es kann auch ein guter Bauingenieur aus der Verwandschaft sein und lasse die Substanz unbedingt prüfen.

Wenn man nämlich Schrott für Geld einkauft dann nutzt die allerbeste Finanzierung nichts.
Das Objekt muß zweifelsfrei sein.
Manchmal lasse ich mir auch die Firma geben die saniert hat.
Dann lade ich einen Arbeiter dieser Firma ein und bezahle ihm ein anständiges Abendessen samt Frau.
Kann ruhig 200 Eurotzer kosten.
Der erzählt mir dann genau wie die Balken ausgesehen haben,bevor die Spanplatten drüber kamen.
Beim schönen Gläschen Wein spuckt der wohl alles aus und weiß genau wo der Pfusch begraben wurde.
Man hat nämlich keine Chance ohne Demontage den Pfusch zu sehen.
Und die Formulierung im Notarvertrag lautet fast immer:Gekauft wie gesehen;-))

Also Substanz,Substanz,Substanz
Ansonsten Lage,Lage,Lage
Ist das geklärt laß Defla ruhig Defla sein.
Ich gehe allerdings davon aus daß du einen relativ sicheren Job hast und noch etwas Kohle auf der Hinterhand hast von der die Vorhand nichts weiß;-))

Die Deflationisten kaufen nämlich auch Wohnungen;-))
Der Großdeflationist Soros hat gerade 70 000 Wohnungen in Berlin gekauft;-))


Gruß EUKLID

-->Es gibt drei wichtige Faktoren beim Immobilienkauf als Wertanlage:
1. Lage
2. Lage
3. Lage

Außerdem gibt es m.M. keine"Werte", sondern immer nur"Preise". Der"Wert" einer Immobilie ist immer jener, den ein Käufer bereit ist dafür hinzublättern.

Über den Immoblienmarkt in Dresden kann ich leider nicht viel sagen. Auf alle Fälle die Bonität der Mieter hinterfragen und Garantien einfordern (Bankgarantie, Kaution).

Gruß Laui

-->>Vorsicht mit neu sanierten Wohnungen.
>Es kommt auf die Substanz der Wohnung an.
>Ich habe schon allerhand Wohnungen (neu saniert) gesehen bei denen man während der Sanierung beide Augen zugedrückt hat.
>Von verfaulten Deckenbalken am Auflager,die mit neuen Spanplattte kunstvoll abgedeckt wurden,bis zu nicht mehr brauchbaren Wasserleitungen usw gibt es da im Spektrum alles.
>Wie steht es mit der Wärmedämmung?
>Nach ENEV 2002 oder schlechter?
>Von hier aus kann man keinen Ratschlag nehmen.
>Nimm einen <font color=#FF0000>unabhängigen</font> Fachmann,es kann auch ein guter Bauingenieur aus der Verwandschaft sein und lasse die Substanz unbedingt prüfen.
>Wenn man nämlich Schrott für Geld einkauft dann nutzt die allerbeste Finanzierung nichts.
>Das Objekt muß zweifelsfrei sein.
>Manchmal lasse ich mir auch die Firma geben die saniert hat.
>Dann lade ich einen Arbeiter dieser Firma ein und bezahle ihm ein anständiges Abendessen samt Frau.
>Kann ruhig 200 Eurotzer kosten.
>Der erzählt mir dann genau wie die Balken ausgesehen haben,bevor die Spanplatten drüber kamen.
>Beim schönen Gläschen Wein spuckt der wohl alles aus und weiß genau wo der Pfusch begraben wurde.
>Man hat nämlich keine Chance ohne Demontage den Pfusch zu sehen.
>Und die Formulierung im Notarvertrag lautet fast immer:Gekauft wie gesehen;-))
>Also Substanz,Substanz,Substanz
>Ansonsten Lage,Lage,Lage
>Ist das geklärt laß Defla ruhig Defla sein.
>Ich gehe allerdings davon aus daß du einen relativ sicheren Job hast und noch etwas Kohle auf der Hinterhand hast von der die Vorhand nichts weiß;-))
>Die Deflationisten kaufen nämlich auch Wohnungen;-))
>Der Großdeflationist Soros hat gerade 70 000 Wohnungen in Berlin gekauft;-))
>
>Gruß EUKLID


Hallo Euklid,

vielen Dank für Deine Tips. Die Substanz ist garantiert sehr gut, die Lage auch. Die Entscheidung bei meinem Bekannten ist eigentlich schon gefallen...

Es geht nur um die Ausgestaltung in Hinblick auf die zu erwartende wirtschaftliche Entwicklung:

Sollte man lieber jetzt mehr Eigenkapital reinstecken, um während einer 15-jährigen Zinsbindungsphase (bei den momentan niedrigen Zinsen) möglichst wenige Restschulden zu haben, oder ist es bei Immos üblich und aufgrund der Lage ratsam, eine vollständige Tilgung nach erst 25-30 Jahren in Kauf zu nehmen?

Danke, shroom

-->Gute Ãœberlegung. Ich glaube gerne, dass dies wahr ist...

-->>Es gibt drei wichtige Faktoren beim Immobilienkauf als Wertanlage:
>1. Lage
>2. Lage
>3. Lage
>Außerdem gibt es m.M. keine"Werte", sondern immer nur"Preise". Der"Wert" einer Immobilie ist immer jener, den ein Käufer bereit ist dafür hinzublättern.
>Über den Immoblienmarkt in Dresden kann ich leider nicht viel sagen. Auf alle Fälle die Bonität der Mieter hinterfragen und Garantien einfordern (Bankgarantie, Kaution).
>Gruß Laui


Hallo Laui,

danke für Deine Antwort. Die Lage ist auf jeden Fall top!

Gruss, shroom

-->>>Es gibt drei wichtige Faktoren beim Immobilienkauf als Wertanlage:
>>1. Lage
>>2. Lage
>>3. Lage
>>Außerdem gibt es m.M. keine"Werte", sondern immer nur"Preise". Der"Wert" einer Immobilie ist immer jener, den ein Käufer bereit ist dafür hinzublättern.
>>Über den Immoblienmarkt in Dresden kann ich leider nicht viel sagen. Auf alle Fälle die Bonität der Mieter hinterfragen und Garantien einfordern (Bankgarantie, Kaution).
>>Gruß Laui
>
>Hallo Laui,
>danke für Deine Antwort. Die Lage ist auf jeden Fall top!
>Gruss, shroom
Wo ist es denn in Dresden? Loschwitz? An der Schevenstraße (neben Ex Biko ) gibts wohl ETWs. Aber denk dran Sachsen hat die älteste Bevölkerung Deutschlands. Aber wirtschaftlich ist DD wohl auf der Überholspur. Allerdings war ich kürzlich auf einem Vortrag einer Anwaltskanzlei White u. Case da sagte einer sie wissen teilweise nicht mehr wie sie die Kredite besichern sollen, da relativ viele Firmen insolvenzgefährdet seien nach Kenntnis eine HVB Mannes.

-->Hallo, shroom,

also, urwaldmathematisch sind 5% mal 10 Jahre = 50% an Zusatzkosten.

Tilgungen davon runter und Zinseszins davon drauf.

Wenn Dir ne Hütte 100 kostet, kostet sie nach 10 Jahren 150.

Jetzt die groooohhhhse Frage: sind wir in 10 Jahren nominell auf 200, oder auf 150, oder auf fuffzich und drunter?

Woher nimmst Du die 50 Zusatzaufwand finanziell her? Wer garantiert Dir, daß Du 10 Jahre vollvermietest und die Miete auch voll krichst;-)?

Du hast einen anderen drin, der treuhänderisch mit der Sache umgeht - wehe, datt Dingenz bleibt länger leerstehen, oder, noch schlimmer, es zieht ein Chaosmieter ein und saut es Dir runter. Oder nebenan ziehen liebe unintengrierbare Sozialzuwanderer ein, oder eine UMTS-Antenne ziert das Panorama.

Meine persönliche Meinung: lieber den eigenen schieben als ein fremdes Riesending bloß am Video bestaunen....oder so. Also, die Sache mit dem Spatzen in der Hand und der Taube unterm Dach. Oder drauf. Oder wie auch immer.

Ich werde in absehbarer Zeit keinesfalls mehr in irgendwas investieren und Vorleistungen festzementieren, deren Rückfluß und viel später der Ertrag nur ein Hoffnungswert bleibt, mit dauerndem Risiko, von staatlichen Schmarotzern ausgeweidet zu werden und vom Chaosmieter angesifft und angekichert.....während ich jetzt das Risiko übernehmen und löhnen muß - nein, danke.

Entweder selber nutzen - oder lassen, Geld im Strumpf.

Beste Grüße vom Ketzer

-->Ich glaube, dann ist es wirklich gut, keinen festen Wohnsitz zu haben und nicht fest in Immos investiert zu sein. Die Schweiz hat den tiefsten Anteil an Bewohnern mit einem festen Wohnsitz. Wir sind ein Volk von Mietern und zügeln noch recht gerne. Und flexibel zu sein und ein einen ständig wechselnden Wohnsitz zu haben, hat viele Vorteile. Man ist ungebunden. Kauf einer Immo? Das muss nicht sein.

-->>>>Es gibt drei wichtige Faktoren beim Immobilienkauf als Wertanlage:
>>>1. Lage
>>>2. Lage
>>>3. Lage
>>>Außerdem gibt es m.M. keine"Werte", sondern immer nur"Preise". Der"Wert" einer Immobilie ist immer jener, den ein Käufer bereit ist dafür hinzublättern.
>>>Über den Immoblienmarkt in Dresden kann ich leider nicht viel sagen. Auf alle Fälle die Bonität der Mieter hinterfragen und Garantien einfordern (Bankgarantie, Kaution).
>>>Gruß Laui
>>
>>Hallo Laui,
>>danke für Deine Antwort. Die Lage ist auf jeden Fall top!
>>Gruss, shroom
>Wo ist es denn in Dresden? Loschwitz? An der Schevenstraße (neben Ex Biko ) gibts wohl ETWs. Aber denk dran Sachsen hat die älteste Bevölkerung Deutschlands. Aber wirtschaftlich ist DD wohl auf der Überholspur. Allerdings war ich kürzlich auf einem Vortrag einer Anwaltskanzlei White u. Case da sagte einer sie wissen teilweise nicht mehr wie sie die Kredite besichern sollen, da relativ viele Firmen insolvenzgefährdet seien nach Kenntnis eine HVB Mannes.

Hallo monopoly,

kommst Du aus Dresden? Wenn ja, dann schreib bitte mal an shhroom@firstcampus.de

Gruss, shroom

-->>Hallo, shroom,
>also, urwaldmathematisch sind 5% mal 10 Jahre = 50% an Zusatzkosten.
>Tilgungen davon runter und Zinseszins davon drauf.
>Wenn Dir ne Hütte 100 kostet, kostet sie nach 10 Jahren 150.
>Jetzt die groooohhhhse Frage: sind wir in 10 Jahren nominell auf 200, oder auf 150, oder auf fuffzich und drunter?
>Woher nimmst Du die 50 Zusatzaufwand finanziell her? Wer garantiert Dir, daß Du 10 Jahre vollvermietest und die Miete auch voll krichst;-)?
>Du hast einen anderen drin, der treuhänderisch mit der Sache umgeht - wehe, datt Dingenz bleibt länger leerstehen, oder, noch schlimmer, es zieht ein Chaosmieter ein und saut es Dir runter. Oder nebenan ziehen liebe unintengrierbare Sozialzuwanderer ein, oder eine UMTS-Antenne ziert das Panorama.
>Meine persönliche Meinung: lieber den eigenen schieben als ein fremdes Riesending bloß am Video bestaunen....oder so. Also, die Sache mit dem Spatzen in der Hand und der Taube unterm Dach. Oder drauf. Oder wie auch immer.
>Ich werde in absehbarer Zeit keinesfalls mehr in irgendwas investieren und Vorleistungen festzementieren, deren Rückfluß und viel später der Ertrag nur ein Hoffnungswert bleibt, mit dauerndem Risiko, von staatlichen Schmarotzern ausgeweidet zu werden und vom Chaosmieter angesifft und angekichert.....während ich jetzt das Risiko übernehmen und löhnen muß - nein, danke.
>Entweder selber nutzen - oder lassen, Geld im Strumpf.
>Beste Grüße vom Ketzer

Hallo Baldur,

die Wohnung ist zur Eigennutzung gedacht, aber keiner weiss, ob man berufsbedingt in 3 Jahren noch im selben Ort lebt. Die Vermietung istz glaube ich kein Risiko, das haus ist bis auf diese eine Wohnung komplett verkauft, und das sind keine Chaosmieter, sondern rel. wohlhabende, meist ältere Leute, die einen ruhigen Platz zum Leben gefunden haben.

Danke, shroom

-->>Gute Ãœberlegung. Ich glaube gerne, dass dies wahr ist...

also ich habe in Berlin Sanierungen mitgemacht und die laufen nach dem Motto Hauptsache billig und schnell schnell ab.

mfg

-->>Ich glaube, dann ist es wirklich gut, keinen festen Wohnsitz zu haben und nicht fest in Immos investiert zu sein. Die Schweiz hat den tiefsten Anteil an Bewohnern mit einem festen Wohnsitz. Wir sind ein Volk von Mietern und zügeln noch recht gerne. Und flexibel zu sein und ein einen ständig wechselnden Wohnsitz zu haben, hat viele Vorteile. Man ist ungebunden. Kauf einer Immo? Das muss nicht sein.

Da hast du nicht ganz unrecht, zumal man bei Eigennutzung an die Wohnung gebunden ist und diese auch nicht so schnell aufgiebt, lieber nimmt man lange fahrten zur neuen Arbeitstelle in kauf und was das in Zukunft an Zusatzkosten bringt bei den Benzienpreisen wer weis.

-->Ich würde derzeit keine Wohnung kaufen.
Wenn es wie in Argentinien kommt, dass es keine Kredite mehr gibt, dann reichen 10000 Euro Cash.
Oder, Soros kauft in Berlin erst bei 5000.

PS: Ich versuche derzeit meine eigene Wohnung loszubringen, bevor der Credit-Crunch einsetzt.
Poltico.

-->Hallo shroom,
wenn Dein Bekannter die ETW mit 20 Prozent EK und 30 J. Tilgung
finanzieren will, geht er ein unkalkulierbares Risiko ein. Diese Art
Käufer ist im Osten fast vollständig weg gebrochen. Diejenigen, die
jetzt kaufen, geben meist nicht ihr Letztes. Warum muß es denn eine
Immo sein, die offensichtlich über den Verhältnissen Deines Be-
kannten liegt? Unter 50 Prozent EK würde ich nicht anfangen. Be-
denke, daß Du beim Kauf eine ETW eine gesamtschuldnerische
Haftung eingehst. Bei einer jetzt sanierten ETW gehst Du das Risiko
ein, daß der Bauträger nicht alle WE´s verkaufen kann, Du eine Zeit
lang mit hohen Betriebskosten (Heizung) den Leerstand mit finan-
zieren mußt. Hinzu kommt die mögliche Insolvenz des Bauträgers.
Bei den Immos, die in den 90ern gebaut worden sind, gibt es
bereits reichlich gescheiterte Kapitalanleger. Für die gehst Du dann
mit dem Hausgeld und Rechtsanwaltsgebühren in Vorkasse.

Mache es doch so wie Soros! Gemäß Einigungsvertrag haben
sich die kommunalen Wohnungsunternehmen von 15 Prozent ihres
Bestandes trennen müssen, um Ihre DDR-Schulden zu halbieren.
Hierbei handelt es sich um Wohnblöcke mit 3 bis 4 Eingängen und
3 bis 4 Etagen. Die Käufer sind fast alles Selbstnutzer und ehemalige
Mieter der Häuser. Diese Leute waren oftmals Barzahler oder sind
inzwischen fertig mit tilgen. Hinzu kommt auch ein angespartes Rück-
lagenkonto, meißt so 5 Euro pro m² und Monat. Das ist die beste aller
Käuferwelten zumal diese Bewohner auch die Sanierungen, die
zwischen 93` und 96´lagen, selbst überwachen konnten. Diese
Hauser sind alle zwischen Ende der 50er bis Ende der 60er Jahre
in Ziegelbauweise oder Gemischtbauweise (teilw. Beton) entstanden.
Ich habe sie mal mit gleichen Bauten in München verglichen und mir
gefallen sie besser, da das Umfeld meist großzügiger mit Grünflächen
bemessen wurde und der Zuschnitt der WE´s m.E. günstiger ist. Es
gibt da Eigentümergemeinschaften, die auch nach der Teilungs-
erklärung ihre Wohnungen verändert haben. Aus einer 4-R WE durch
den Wegfall eines Kinderzimmers kann da ein 30 m² Wohnzimmer
entstehen. Das Gute ist, daß es in diesen Anlagen noch halbwegs
harmonisch zugeht und nicht wie im Westen wegen Kleinigkeiten
schon zum Amtsgericht gerannt wird. Aber das wird in 10 Jahren
vielleicht anders aussehen.

[img][/img]

Die Wobas verkaufen jetzt noch ETW´s von Mietern, die damals nicht
gekauft haben und jetzt nach und nach das Zeitliche segnen oder um-
ziehen. Der Altersdurchschnitt liegt so zwischen 45 bis 53 Jahren.
Diese ETW werden ab 650,00 Euro im teilsanierten Zustand verkauft.
Das heißt, das Gemeinschaftseigentum ist voll saniert und im Sonder-
eigentum meist nur Bad und Küche. Als Wohngegend empfehle ich
die Stadteile Laubegast, Tolkewitz und Blasewitz. (an der Elbe gegen-
über von Schloß Pillnitz bis zur Brücke Blaues Wunder) Von dort aus
hast Du es nicht weit bis zum Elbradweg und bist in 1,5 Stunden
elbaufwärts im Elbsandsteingebirge oder in 1,5 Stunden elbabwärts in
Meißen und hast einen herrlichen Blick auf die andere Elbseite zum
Weißen Hirsch. Informiere Dich aber, da diese Stadtteile Über-
schwemmungsgebiet waren. Ich war selbst auch betroffen, da es das
Wasser über die Schleusen einen Meter in den Keller gedrückt hat.

Vielleicht möchte es sich Dein Bekannter noch einmal überlegen,
ob er die Brötchen doch nicht lieber etwas kleiner backen will, zum
Geld ausgeben wird es schon noch genug Möglichkeiten geben,
und wenn es die Arztrechnung, oder eine Wohnungseinrichtung
mit Plasma Fernseher usw. ist.

Gruß Dionysos

-->Hallo Dionysos,

vielen Dank für Deine fundierten Tips, könnte ich Dir näheres mal per EMail mitteilen?

Meine Adresse ist shhroom et firstcampus. de

Gruss, shroom