--><font size="4">Hausbau lohnt langfristig</font >


Kaufen oder mieten - mal wieder ein Rechenmodell



Darlehenszinsen unter vier Prozent bieten Banken bei zehnjähriger Zinsbindung zur Zeit an. Sie sind damit nur halb so teuer wie im langjährigen Durchschnitt. Eigenheime rücken für Familien in greifbare Nähe, die vor zehn Jahren nur davon träumen konnten. Für ein Darlehen von 100 000 Euro fallen bei einem Zinssatz von vier Prozent nur noch 333 Euro monatlich an. Hinzu kommen günstigere Immobilienpreise. So lägen nach Berechnungen der Privatbank Ellwanger & Geiger die Neubaukosten für Einfamilienhäuser heute 6,5 Prozent niedriger als 1995.


Nach einer Emnid-Umfrage hielten 90 Prozent die eigene Immobilie auch für eine gute Altersvorsorge. Statistisch läge die Mietersparnis, wenn die Immobilie schuldenfrei ist, für einen Rentner bei 519 Euro pro Monat.


Ein Vermögensvergleich der Bank Ellwanger & Geiger zeige auch, daß ein Kauf lohnt. Ein Ehepaar mit Kind erwirbt ein gebrauchtes Haus für 220 000 plus 20 000 Euro Nebenkosten. Bei einem Steuersatz von 30 Prozent und Eigenkapital von 50 000 Euro, würden 190 000 Euro finanziert, Zinssatz fünf, Tilgung zwei Prozent. Unterstellt wird eine Mietersparnis von 700 Euro monatlich (800 Euro Vergleichsmiete abzüglich 100 Euro Instandhaltungskosten), Wertsteigerung ein Prozent pro Jahr.


Dem Vermögen aus dem Wert der Immobilie wird die Rendite des Mieters gegenübergestellt, die aus Eigenkapital und der anfänglich niedrigeren Belastung des Mieters entsteht.


Anfänglich sei der Mieter noch im Vorteil. Nach 16 Jahren habe der Käufer erstmals ein Plus. Wenn der Kredit getilgt sei, wachse der Vorsprung. Nach 30 Jahren lägeer bereits mit 65 000 Euro im Plus und wohne mietfrei, was das reduzierte Renteneinkommen ausgleiche. Der Mieter zahlt weiterhin Miete

-->Hallo,

ich habe keinen Zweifel an der mathematischen Richtigkeit dieser Rechnung, obgleich ich sie nicht im einzelnen überprüft habe. Für so einen Vergleich braucht man nur einen Taschenrechner.

Nur gelten solche Überlegungen immer - wie es so schön heißt - ceteris paribus ("unter sonst gleichbleibenden Umständen").

Etwa, daß die Hypothekenzinsen und die Steuerbelastung über Jahrzehnte(!) gleich bleiben. Und die einfach unterstellte Wertsteigerung von 1 % im Jahr - nun ja...

Leider hat eine Immobilie immer einen entscheidenden Nachteil: sie ist eben immobil. Ändern sich örtliche Umstände, kann sie nicht einfach eingepackt und nach woanders mitgenommen werden.

Nur ein paar kleine Beispiele: Gemeinde verkalkuliert sich mit einer schönen neuen Kläranlage - die Kosten dürfen die angeschlossenen Grundstückseigentümer tragen. Vorher gute Wohngegend"kommt herunter" (gegen unangenehme Nachbarschaft kann sich niemand wehren, gegen staatliche Planungsmaßnahmen wie einen neuen"Windenenergiepark" nur eingeschränkt). Gemeinde versucht ihr allgemeines Finanzloch durch Anhebungen von Grundsteuer und sonstigen Abgaben zu erhöhen. Wohngegend wird aus demographischen Gründen (Abwanderung der Bevölkerung im arbeitsfähigen Alter) oder wegen Wegzugs großer Firmen unattraktiver. Und so weiter. Ob man dann noch mit den eingeplanten 1 % Wertsteigerung im Jahr rechnen darf, scheint mir sehr die Frage.

Als Mieter ist man hingegen spätestens nach drei Monaten weg, wenn es einem nicht mehr gefällt.

Gruß

Gruß

-->Wer sich eine Immobilie zulegt, Neubau oder gebraucht, kommt bei aller Rechnerei um einen wichtigen Aspekt nicht herum, der bei solchen Rechnungen immer gerne vernachlässigt wird:
So eine Anschaffung, auch der Kostenvorteil gegenüber dem Mieten, geht immer von langfristigen Überlegungen aus, sagen wir einen Zeitraum von 20 bis 25 Jahren.

Früher nicht ganz so krass, heute jedoch auf der Tagesordnung für jeden Werktätigen, zumal für die gehobenen Gehaltsbereiche, ist die sog. berufliche Flexibilität, das bedeutet nichts anderes als schnell aus beruflichen Gründen von einem Teil des Landes oder des Kontinents zu einem anderen Ort den Wohnsitz wechseln zu müssen. In der Zeitspanne s.o. wird das eher die Regel als die Ausnahme sein.

Was also mit dem Haus dann machen?
Oft noch nicht bezahlt, mit Hypotheken belastet.
Vermieten?
Welcher Mieter, zu welcher Miete, mindestens so hoch, dass die laufenden Unkosten gedeckt werden und noch eine Instandhaltungsrücklage gebildet werden kann?
Hier ist kritisches schätzen gefragt, hierbei steigt das Risiko, jeden Monat dazu zu bezahlen, ohne die Immo selbst zu nutzen.
Findet man den pflegeleichten, den seriösen Mieter?
Wer übernimmt die Kontrolle oder die Verwaltung der Immo?
Alles zusätzliche Kosten.

Leer stehen lassen?
Natürlich bei einer Immo völlig unakzeptabel.
Die laufenden Betriebskosten fallen so oder so an.
Ein unbewohntes Haus muss ebenso überwacht und gewartet werden, wie ein vermietetes oder selbst bewohntes. Dachschäden, heizen im Winter, Fenster und, und, und....

Verkaufen?
Klar geht immer. Ist eine Frage des Preises. Ein Haus in guter Lage in der Zeitung für 1 Euro angeboten ist in der selben Sekunde verkauft. Das gleiche Haus, Verkehrswert sagen wir 200 000 Euro, für 500 000 Euro annonciert, ruft einen deutschlandweiten Lachanfall hervor. Zwischen den beiden Extremwerten wird sich der Preis einpendeln.
Der Verkäufer und der Käufer treffen sich auf dem freien Markt für Immos und handeln den Preis aus, wie auf den Flohmarkt für eine alte, gebrauchte Kloschüssel. u.s.w. haben dabei einen viel längeren Hebel, als bei einer gemieteten Wohnung.

Klar gibt es angenehme Seiten der eigenen Immo.
Beste Lage, guter Kaufpreis, viel Eigenkapital, beste Lage, eine gesicherte, überschaubare Berufslaufbahn, gute Lage.....
Die Lage: Keine Berechnung kann dir die neue Landebahn, den Getränkehandel auf dem Feld nebenan, den Autobahnanschluss oder die Biogas - Anlage vorhersagen.
Davon hängt jedoch der Verkaufspreis, nicht der Wert!!, entscheident ab.
Und dazu kommt, wie die Geier es herausbekommen weiß ich bis heute nicht, die potenziellen Käufer merken sofort, wann du beim Verkauf unter Zeitdruck stehst und nutzen es auch brutal aus. Alles Heuschrecken.

Kurz, solche Berechnungen wie oben kenne ich zur Genüge. Halb und halb bin ich auf diese Einflüsterungen selbst schon mal hereingefallen. Diese Prognosen gaukeln eine Sicherheit bei der Planung der eigenen Behausung vor, die es nicht gibt.

bis denne
eisenherz

-->Schon richtig, Prinz Eisenherz,

im Zuge meiner Scheidung haben meine Ex und ich unser gemeinsames Haus verkauft. Der Schätzwert der Sparkasse (empfohlen von meinem Anwalt) lag bei 256.000 EUR. Erschien uns deutlich zuwenig!

Dann alle möglichen einschlägigen Angebote aus der Tageszeitung, Bankenangeboten, Bauträger etc zusammengetragen und daraus eine Checkliste gemacht (Einkaufsmöglichkeiten, Schule(n), Kindergarten, Verwaltung, Verkehrslage, Anbindung an Ã-PNV und, und, und).
Diese Checkliste an alle Interessenten verschickt (insgesamt ca. 40 innerhalb von 14 Tagen nach Erscheinen der Annonce), dabei frech und gottesfürchtig den Verkaufspreis auf 295.000 EUR angesetzt.

Die Summe haben wir bekommen, und der notariell beglaubigte Verkauf war binnen sechs Wochen über die Bühne. Klar, die Vorarbeit war ein ganzer Batzen Aufwand, aber so schnell habe ich noch nie 40.000 EUR verdient.

Gruß, Karl

-->Hinzu kommen günstigere Immobilienpreise. So lägen nach Berechnungen der Privatbank Ellwanger & Geiger die Neubaukosten für Einfamilienhäuser heute 6,5 Prozent niedriger als 1995.


-------- Kann schon sein, aber das Grundstück nicht ----------------

>Ein Vermögensvergleich der Bank Ellwanger & Geiger zeige auch, daß ein Kauf lohnt. Ein Ehepaar mit Kind erwirbt ein gebrauchtes Haus für 220 000 plus 20 000 Euro Nebenkosten.

--------- E&G ist in Stuttgart, die sollen mir mal das Haus zeigen, muß bei dem Preis Baujahr 1800 oder unter der S-Bahn sein. Naja, vielleicht meinten Sie ja auch Reihenmittelhaus in S-Zuffenhausen (Hörweite auf die B 27) -------

Wir haben vor 4 Std 4 Straßen weiter einen Makler vor dem Bauloch getroffen. 75% verkauft, z.B. 125 qm EG-Wohnung ohne Stellplatz oder Garage, ohne Nebenkosten 370 000 Steine...

... war sogar OK, den daß Grundstück warr 311 qm groß

-->Hallo Karl52,
ich glaube wir haben uns beide schon richtig verstanden.

Der von interessierter Seite dem begierigen Hausbauer eingeredete Automatismus, Haus bauen, selber nutzen und im Bedarfsfall, nach einigen Jahren, mit Gewinn verkaufen, der ist Unsinn. Vor etlichen Jahren war diese versprochene Garantie in den meisten Fällen sogar noch üblich. Aber wie so vieles in der Freien Marktwirtschaft. Nach den sieben fetten Jahren folgen meist die sieben mageren Jahre.

Wie du schon richtig schreibst, deine Vorarbeit für den Hausverkauf war aber auch dementsprechend präzise und trotzdem wissen wir beiden Leidensgenossen schon, wie das ist, ein selbst genutztes Haus zu verkaufen, oder?
Die gierigen Makler, ja, ja, nicht alle. Die lüsternden Amateure, aber bei den Objektbesichtigungen an allem herummäkeln, an Sachen, die sie sich in ihrer eigenen Wohnhöhle nicht im Traum vorstellen können. Dann der schmierige Zahnarzt, der mal schnell 20 000 Euro Schwarzgeld loswerden will. Und zu guter Letzt und bedauerlicherweise oft die Mehrzahl der sog. Intressenten sind die, denen zu Hause langweilig ist, und die sich mit Bier, Wein, Weib und Gesang zu dir aufmachen, nicht um zu kaufen, sondern sich einmal anschauen wollen, wie die feinen Pinkel in der Schmarotzergegend XYZ so wohnen. Und auch wenn es die Todesstrafe gegeben hätte, so nach etwa zwei Monaten stand ich kurz davor jeden von denen eigenhändig zu erwürgen, lästig wie die Scheißhausfliegen.

Dieses Trauerspiel ist zugegeben nicht immer gegeben. Aber die gesamte Prozedur mit den Terminen, dem Ausziehen und dem Beschaffen der neuen Bleibe und deine Vorarbeiten, das sind alles keine Indizien für die Schwerelosigkeit, mit der viele Immos angeboten werden.

Ferner zu deinem eigenen Verkauf, der zu deiner Zufriedenheit verlaufen ist, noch soviel, die vielen Zwangsversteigerungen oder Notverkäufe, bei denen der Halter der Immo mit einem Berg an Schulden das Haus oder die Wohnung räumen muss, wer redet schon von denen?

Ich will keineswegs hier jemanden vom Kauf einer Immo abraten, nur sollte sich wirklich jeder überlegen, dass so ein Kauf nicht mit dem Erwerb von ein paar Socken auf dem Wühltisch von Charme & Anton (C & A) zu vergleichen ist.

Dafür ist eine gute Beratung und Ruhe und Zeit lassen angesagt. Anschauen, begeistert sein, nach Hause fahren, eine Woche darüber schlafen und dann noch einmal anschauen und dann kaufen, dazu rate ich.

alles gute
eisenherz

-->relativ unwahrscheinlich was E&G da schreibt, höchstens Richtung Vaihingen/Enz oder Mühlacker hinten hinaus gibt es wohl noch ab und zu Schnäppchen. Im Raum Zuffenhausen bzw. Umkreis bekommt man für den Preis eher eine komfortable Zwei-Zimmer-Wohnung
meint waverunner

-->Der von interessierter Seite dem begierigen Hausbauer eingeredete Automatismus, Haus bauen, selber nutzen und im Bedarfsfall, nach einigen Jahren, mit Gewinn verkaufen, der ist Unsinn. Vor etlichen Jahren war diese versprochene Garantie in den meisten Fällen sogar noch üblich. Aber wie so vieles in der Freien Marktwirtschaft. Nach den sieben fetten Jahren folgen meist die sieben mageren Jahre.

Da gehen wir vollkommen kondom! Solche Schnäppchen kannste heute nur noch in Neubaugebieten machen wie wir vor 20 Jahren. Allerdings haben wir auch einen langen Kampf mit der Stadtverwaltung gehabt, bis unsere Kinder gefahrlos auf der Straße spielen konnten. Interessanterweise hat uns dabei der Polizeipräsident von Printentown-City massivst geholfen (Unfallstatistiken, sonstiges Zahlenmaterial...) bis die Stadt gar nicht mehr anders konnte.

Störrischen Anwohnern, die partout nicht einsehen wollten, daß 'ne Spielstraße nunmal 'ne Spielstraße ist, wurden die Windschutzscheiben dann schonmal mit 'nem Kartoffelkloß nach Großmutterart poliert. Hilft immer!

Wie du schon richtig schreibst, deine Vorarbeit für den Hausverkauf war aber auch dementsprechend präzise und trotzdem wissen wir beiden Leidensgenossen schon, wie das ist, ein selbst genutztes Haus zu verkaufen, oder?

Jo, des scho, aber ehe man sich gegenseitig die Köppe einhaut, macht man doch besser 'nen sauberen Schnitt.

Die gierigen Makler, ja, ja, nicht alle. Die lüsternden Amateure, aber bei den Objektbesichtigungen an allem herummäkeln, an Sachen, die sie sich in ihrer eigenen Wohnhöhle nicht im Traum vorstellen können.

Die Amateuere sind's, die sich überhaupt nicht vorstellen wollen, daß das Objekt wie besichtigt nicht von heute auf morgen entstanden ist.
Klaro, das Haus war kein Traumhaus, aber mit 160 qm Wohnfäche, vollunterkellert, sehr geräumig. Verständlich auch, daß nach 20 Jahren Nutzung die ein oder andere Macke dran ist

... nicht um zu kaufen, sondern sich einmal anschauen wollen, wie die feinen Pinkel in der Schmarotzergegend XYZ so wohnen.

Entweder hatte ich den richtigen Riecher oder den siebten Sinn, solche Typen hab' ich am Telefon immer abwimmeln können.

Dieses Trauerspiel ist zugegeben nicht immer gegeben. Aber die gesamte Prozedur mit den Terminen, dem Ausziehen und dem Beschaffen der neuen Bleibe und deine Vorarbeiten, das sind alles keine Indizien für die Schwerelosigkeit, mit der viele Immos angeboten werden.

Wenn man mit dem Problem"Immo-Kauf" zu den Banken geht, ist die Welt zweifellos rosarot."Wir kennen keine Probleme, es sei denn, wir bekommen Ihren Auftrag".

... die vielen Zwangsversteigerungen oder Notverkäufe, bei denen der Halter der Immo mit einem Berg an Schulden das Haus oder die Wohnung räumen muss, wer redet schon von denen?

Da ich als Ingenieur eher nicht an die Existenz von Wundern glaube, gleichwohl deren Eintreffen natürlich fest im Kalkül ist, sach ich mal so, wer es bis zur Zwangsversteigerung kommen läßt, ist schlicht blöd. Ich habe gerade sonen Fall im Bekanntenkreis; denen ist es überhaupt nicht klarzumachen, daß sie (beim zweiten Termin) max. noch 30% des Verkehrswertes bekommen. Aber miteinander drüber reden wollen die beiden auch nicht!

Ich will keineswegs hier jemanden vom Kauf einer Immo abraten, nur sollte sich wirklich jeder überlegen, dass so ein Kauf nicht mit dem Erwerb von ein paar Socken auf dem Wühltisch von Charme & Anton (C & A) zu vergleichen ist.

Welcher Otto Normalverbraucher hat schon Ahnung von Investitionsrechnung? Apropos C & A, heißen die nicht Charme & Anmut?

Dafür ist eine gute Beratung und Ruhe und Zeit lassen angesagt. Anschauen, begeistert sein, nach Hause fahren, eine Woche darüber schlafen und dann noch einmal anschauen und dann kaufen, dazu rate ich.

Kondomität zugesichert! Aber man sollte sich vor der Beratung schonmal seine eigenen Gedanken gemacht haben, vielleicht mal die ein oder andere Baustelle besucht haben, fragen kost' nix.

alles gute
eisenherz

Bis die Tage, Karl

-->machen.

Ich habe nun ein Haus ersteigert, welches im Auftrag der Bank von einem Makler angepriesen wurde. Die 3 echten Pluspunkte hat keiner erwähnt (Lage, Nachbarn und die Zusammensetzung der örtlichen Schule).

-->rund 50% vom Kaufpreis - der quasi staatlich festgesetzt wird, durch die Regulierung von Angebot und Nachfrage.

Mann sollte auch bedenken, daß man heute preiswerter baut als vor einigen Jahrzehnten - nicht nur durch östliche Arbeitnehmer.

Meine"Hütte" wird sicher keine relevante Wertsteigerung haben.

-->>machen.
>Ich habe nun ein Haus ersteigert, welches im Auftrag der Bank von einem Makler angepriesen wurde. Die 3 echten Pluspunkte hat keiner erwähnt (Lage, Nachbarn und die Zusammensetzung der örtlichen Schule).

hi Lenz,


erzähl mal! Verteigerungen kommen immer gut.

Die anderen Mitbieter haben die Vorzüge des Schnäppchens nicht erkannt?

Warum sind die anderen ausgestiegen?
Hast du das Haus/Grund vorher auf Herz und Nieren prüfen können bzw. dürfen.
Wieso bietet ein Versteigerungsobjekt ein Makler an? Der hat also Ersteigerer gesucht?
Hatte der einen an der Waffel?
Was heisst Zusammensetzung der örtlichen Schule?
Weiterführende Schule? Ist das nicht in der Stadt wurscht?
Ist denn die Lage (was ja mit Nachbarn zumindest und mit Schule (nicht bei jedem, ja, ja) in direktem Zusammenhang steht)in bei Hannover nicht so wichtig?
Wenn ja,warum nicht?

Mach uns doch mal richtig schlau.

Ich liebe Versteigerungskrimis. Von Prinz Eisenerz noch.


[b]Wo ist der überhaupt? Hat der einen zu warmen Löscheinsatz gehabt oder haben sie ihm mal die Leiter, als er oben war, geklaut?

Er fehlt irgendwie.
Auch wenn es keiner wagt zu sagen - wo ich schon mal dran bin: Euklids Ergüsse auch. Und die Spanierclique auch, wenn sie auch inzwischen teils halb Portugiesen und Tschechen geworden sind.

Salz ist Salz - in der großen Elliottforensuppe.[img][/img]

tschuess
G.C.

-->>>machen.
>>Ich habe nun ein Haus ersteigert, welches im Auftrag der Bank von einem Makler angepriesen wurde. Die 3 echten Pluspunkte hat keiner erwähnt (Lage, Nachbarn und die Zusammensetzung der örtlichen Schule).



>[b]hi Lenz,
>
>erzähl mal! Verteigerungen kommen immer gut.

>Die anderen Mitbieter haben die Vorzüge des Schnäppchens nicht erkannt?
>Warum sind die anderen ausgestiegen?
>Hast du das Haus/Grund vorher auf Herz und Nieren prüfen können bzw. dürfen.
>Wieso bietet ein Versteigerungsobjekt ein Makler an? Der hat also Ersteigerer gesucht?
>Hatte der einen an der Waffel?
>Was heisst Zusammensetzung der örtlichen Schule?
>Weiterführende Schule? Ist das nicht in der Stadt wurscht?
>Ist denn die Lage (was ja mit Nachbarn zumindest und mit Schule (nicht bei jedem, ja, ja) in direktem Zusammenhang steht)in bei Hannover nicht so wichtig?
>Wenn ja,warum nicht?


>Mach uns doch mal richtig schlau.

>Ich liebe Versteigerungskrimis. Von Prinz Eisenherz noch. Wo ist der überhaupt?


>tschuess
>G.C.

-->Diesbezüglich gab es ja gestern einen Bericht in der ARD

>>>Ich habe nun ein Haus ersteigert, welches im Auftrag der Bank von einem Makler angepriesen wurde. Die 3 echten Pluspunkte hat keiner erwähnt (Lage, Nachbarn und die Zusammensetzung der örtlichen Schule).
>>
>>erzähl mal! Verteigerungen kommen immer gut.

Mit dem Spaßbieter, der die hälfte von dem geboten hat, was ich letzlich gezahlt habe, waren wir wohl 4 im Saal.

>>Die anderen Mitbieter haben die Vorzüge des Schnäppchens nicht erkannt?

Zwei kannte diese wohl, ab 150.000 € bei einer ZV wird für viele die Luft aber sehr dünn. Wären wir uns nicht absolut sicher, beruflich nicht umziehen zu müssen, tät ich das Geld nicht zahlen.

>>Warum sind die anderen ausgestiegen?

Geld Ende.

>>Hast du das Haus/Grund vorher auf Herz und Nieren prüfen können bzw. dürfen.

Halbwegs. Das 2Fh kostete 247.000 und für ähnliche Grundstücke werden um die 180.000 gefordert - anscheinend wird das dann auch oft bezahlt und die restlichen 70.000 kostet halt der Rest, wobei neues Dach fällig ist. Aber es zählt Lage Lage Lage und hier auf dem Dorf: Keine Gefahr, daß ein Bauer Gülle o.ä. in der Umgebung entsorgt.

>>Wieso bietet ein Versteigerungsobjekt ein Makler an? Der hat also Ersteigerer gesucht?

Im Auftrag der Bank. Ich werde Makler K aus W oder Herrn B aus B nicht als Betrüger oder das ganze als kriminelle Vereinigung bezeichnen, aber was da erzählt wird, ist schon dicht am kriminellen. Die Gutachten sind auch albern, die tät ich als E-Techniker inzw. besser machen nur dann würde in diesen wertlosen Verkaufsprospekten nicht derartige Mondpreise stehen.

>>Hatte der einen an der Waffel?

jau

>>Was heisst Zusammensetzung der örtlichen Schule?

Ganz deutlich von der in Berlin Kreuzberg entfernt, wo 5 deutschsprachige auf 350 andere Schüler kommen.

>>Weiterführende Schule? Ist das nicht in der Stadt wurscht?

Das ist"Dorf" und ich habe keine Lust Taxe zu spielen; alles weiterführende 5 Km bzw. S-Bahn / Bus. Ich hatte es damals in der Stadt weiter.

>>Ist denn die Lage (was ja mit Nachbarn zumindest und mit Schule (nicht bei jedem, ja, ja) in direktem Zusammenhang steht)in bei Hannover nicht so wichtig?
>>Wenn ja,warum nicht?

??? all dies ist wichtig und dort halt besser, mal sehen, was noch kommt.

>>Mach uns doch mal richtig schlau.

Keine Zeit, muß jetzt das Haus sanieren.

>>Ich liebe Versteigerungskrimis. Von Prinz Eisenherz noch. Wo ist der überhaupt?

Das mit dem Titel zur Räumung ist wohl auch nicht"so ganz einfach", bevor ich diesen bekomme, muß dies dem Eigentümer mitgeteilt werden und wo die aktuell sind, weiß keiner.... Nun den, ich habe die Schlüssel und bin"drin". Wenn die Alteigentümer drin bleiben und einfach den Briefkasten abschrauben, wird es wohl kritisch. Der zuständige Gerichtsvollzieher mag ev. auch noch im Urlaub sein....

Wirklich gut geht es einem hier nur als Schuldner!