-->Hallo,

bin im Begriff für meine Eltern eine 2-Zimmerwohnung in meiner Nähe zu kaufen. Käufer wären ich und meine Frau. Wie ist das eigentlich mit der Eigenheimzulage? Da wir uns selber auch ein Haus gekauft haben, bekommen wir schon einmal diese Zulage. Nun habe ich gehört, dass, wenn ich die Wohnung meinen Eltern m i e t f r e i zur Verfügung stelle, ich bzw. dann meine Ehefrau noch einmal die Eigenheimzulage einsacken können. Stimmt das?

Oder ist es vielleicht von vornherein ratsamer, die Wohnung aus steuerlichen Gründen ganz offiziell an meine Eltern mit einem Mietzins von z.B. 350 EUR zu vermieten? (Kaufpreis 70.000, 2 Jahre alt, wird zu 100% voll finanziert)

Gruß Svenni

-->Hallo Svenni,

grundsätzlich steht jedem Ehepartner die Eigenheimzulage zu (google mal mit den Begriffen Eigenheimzulage Objektverbrauch)... ich schaue gern noch einmal in meinen Unterlagen nach, wie es sich genau verhält, zumal ich nicht ad hoc sagen kann, inwieweit die unentgeltliche Überlassung der Wohnung an Deine Eltern ein zulageberechtigter Sachverhalt ist, wenn die Wohnung zu 1/2 Deiner Frau gehören würde (oder soll das nicht der Fall sein?).

Ob Du mit EigZul besser kommst oder mit die steuerliche Betrachtung günstiger ist musst anhand Deiner Einkommens- und damit Steuersituation ermitteln.

"Schießt" Dir das FA über die Verluste aus Vermietung und Verpachtung in den nächsten 8 Jahren mehr zu als die EigZul ausmacht, ist die Vermietung an Deine Eltern die bessere Variante. Du kannst hierbei sogar einen verminderten Mietzins ansetzen (ich glaube, 75 % der ortsüblichen Miete) - damit kannst Du den abzugsfähigen Schuldzinsen geringere Mieteinnahmen gegenüberstellen und Dein Verlust aus V+V wäre höher.

Da die Wohnung allerdings sehr günstig ist und bspw. bei 4 % Finanzierungszins"nur" 2.800 € anrechenbaren Zins und sagen wir mal 2% Abschreibung auf 50.000 € (anteilige Wohnungssubstanz) = 1.000 € p.a. betragen, würden die"normalen" MIeteinnahmen 12*350=4.000 € die sich negativ auswirkenden Zinsen+AfA überschreiten und Du müsstest diese Einnahmen sogar noch versteuern.

Ergo: EigZul-Variante (ACHTUNG! Einkommensgrenzen beachten!!)

Hoffe, Dir ein wenig geholfen zu haben... in jedem Falle: StB konsultieren!

Gruß

Rico

-->Hi Svenni,

hierzu der passende Gesetzestext:

§ 6 EigZulG

(1)... Ehegatten, bei denen die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes vorliegen, können die Eigenheimzulage für insgesamt zwei Objekte beanspruchen, jedoch nicht gleichzeitig für zwei in räumlichem Zusammenhang belegene Objekte, wenn bei den Ehegatten im Zeitpunkt der Fertigstellung oder Anschaffung der Objekte die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes vorliegen.

(2) Sind mehrere Anspruchsberechtigte Eigentümer einer Wohnung, steht jeder Anteil an dieser Wohnung einer Wohnung gleich; (...) Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn Ehegatten Eigentümer der Wohnung sind und bei den Ehegatten die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes vorliegen. (...)

Im Klartext: Ehegatten im Sinne des § 26 Abs. 1 EStG (= nicht getrennt lebend) können grundsätzlich für 2 Objekte insgesamt die Zulage bekommen, wobei es, solange die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 EStG vorliegen bzw. beim vorherigen Objekt vorgelegen haben, auf die (Mit-)Eigentumsverhältnisse der Ehegatten im einzelnen nicht ankommt und Miteigentum an einer gemeinsamen Wohnung als ein Objekt betrachtet wird.

Angewandt auf Deinen Fall: Wenn ihr die erste zulagebegünstigte Wohnung bereits als Ehegatten erworben habt (genauer: in einem Jahr, in dem bereits die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 EStG erfüllt waren - kann auch im ersten Ehejahr zu einem Zeitpunkt vor der Heirat gewesen sein), dann ist die Gewährung der Zulage für die neue Wohnung, die ihr „unentgeltlich nahen Angehörigen zu eigenen Wohnzwecken“ überlaßt, in puncto Objektverbrauch unproblematisch.

Ein Steuerberater sollte hier allerdings, wegen der Alternative „normale“ Vermietung (wegen der 75%-Grenze auch ein heikles Thema für sich), auf jeden Fall eingeschaltet werden.

Gruß bernor

-->>Hallo Svenni,
>grundsätzlich steht jedem Ehepartner die Eigenheimzulage zu (google mal mit den Begriffen Eigenheimzulage Objektverbrauch)... ich schaue gern noch einmal in meinen Unterlagen nach, wie es sich genau verhält, zumal ich nicht ad hoc sagen kann, inwieweit die unentgeltliche Überlassung der Wohnung an Deine Eltern ein zulageberechtigter Sachverhalt ist, wenn die Wohnung zu 1/2 Deiner Frau gehören würde (oder soll das nicht der Fall sein?).

Ja, unser Haus (zulageberechtigt) UND dann auch die Wohnung, welche unentgeltlich meinen Schwiegereltern zur Verfügung gestellt wird, gehören zu jeweils 1/2-Anteil mir und meiner Ehefrau.


>Ob Du mit EigZul besser kommst oder mit die steuerliche Betrachtung günstiger ist musst anhand Deiner Einkommens- und damit Steuersituation ermitteln.
>"Schießt" Dir das FA über die Verluste aus Vermietung und Verpachtung in den nächsten 8 Jahren mehr zu als die EigZul ausmacht, ist die Vermietung an Deine Eltern die bessere Variante. Du kannst hierbei sogar einen verminderten Mietzins ansetzen (ich glaube, 75 % der ortsüblichen Miete) - damit kannst Du den abzugsfähigen Schuldzinsen geringere Mieteinnahmen gegenüberstellen und Dein Verlust aus V+V wäre höher.
>Da die Wohnung allerdings sehr günstig ist und bspw. bei 4 % Finanzierungszins"nur" 2.800 € anrechenbaren Zins und sagen wir mal 2% Abschreibung auf 50.000 € (anteilige Wohnungssubstanz) = 1.000 € p.a. betragen, würden die"normalen" MIeteinnahmen 12*350=4.000 € die sich negativ auswirkenden Zinsen+AfA überschreiten und Du müsstest diese Einnahmen sogar noch versteuern.
>Ergo: EigZul-Variante (ACHTUNG! Einkommensgrenzen beachten!!)
>Hoffe, Dir ein wenig geholfen zu haben... in jedem Falle: StB konsultieren!
>Gruß
>Rico

-->Vielen Dank. Ergo muss also die Eigenheimzulage für die neue Wohnung VON meiner Ehefrau beantragt werden, wenn die erste Zulage für unser Haus von mir beantragt wurde, nich wahr?

>Hi Svenni,
>hierzu der passende Gesetzestext:
>§ 6 EigZulG
>(1)... Ehegatten, bei denen die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes vorliegen, können die Eigenheimzulage für insgesamt zwei Objekte beanspruchen, jedoch nicht gleichzeitig für zwei in räumlichem Zusammenhang belegene Objekte, wenn bei den Ehegatten im Zeitpunkt der Fertigstellung oder Anschaffung der Objekte die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes vorliegen.
>(2) Sind mehrere Anspruchsberechtigte Eigentümer einer Wohnung, steht jeder Anteil an dieser Wohnung einer Wohnung gleich; (...) Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn Ehegatten Eigentümer der Wohnung sind und bei den Ehegatten die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes vorliegen. (...)
>Im Klartext: Ehegatten im Sinne des § 26 Abs. 1 EStG (= nicht getrennt lebend) können grundsätzlich für 2 Objekte insgesamt die Zulage bekommen, wobei es, solange die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 EStG vorliegen bzw. beim vorherigen Objekt vorgelegen haben, auf die (Mit-)Eigentumsverhältnisse der Ehegatten im einzelnen nicht ankommt und Miteigentum an einer gemeinsamen Wohnung als ein Objekt betrachtet wird.
>Angewandt auf Deinen Fall: Wenn ihr die erste zulagebegünstigte Wohnung bereits als Ehegatten erworben habt (genauer: in einem Jahr, in dem bereits die Voraussetzungen des § 26 Abs. 1 EStG erfüllt waren - kann auch im ersten Ehejahr zu einem Zeitpunkt vor der Heirat gewesen sein), dann ist die Gewährung der Zulage für die neue Wohnung, die ihr „unentgeltlich nahen Angehörigen zu eigenen Wohnzwecken“ überlaßt, in puncto Objektverbrauch unproblematisch.
>Ein Steuerberater sollte hier allerdings, wegen der Alternative „normale“ Vermietung (wegen der 75%-Grenze auch ein heikles Thema für sich), auf jeden Fall eingeschaltet werden.
>Gruß bernor

-->Hi Svenni,

Vielen Dank. Ergo muss also die Eigenheimzulage für die neue Wohnung VON meiner Ehefrau beantragt werden, wenn die erste Zulage für unser Haus von mir beantragt wurde, nich wahr?

in dem vom mir zitierten Gesetzestext wird nur bestimmt, daß Ehegatten für insgesamt zwei Objekte die Zulage beantragen können - es wird darin nichts Ausdrückliches zu den Eigentumsverhältnissen gesagt; daher kommt es hier nicht darauf an, welcher Ehegatte jeweils Eigentümer ist bzw. bei dem ersten Objekt war und dementsprechend die Zulage bekommen hat (theoretisch kann also z.B. der Ehemann als jeweiliger Alleineigentümer zweimal die Zulage bekommen).

Wenn euch jeweils die Hälfte der zu fördernden Wohnung gehört, werden beide Miteigentumsanteile zusammen als ein Objekt betrachtet; ihr könnt also die Zulage gemeinsam beantragen - was hier auch anzuraten ist, weil, wenn allein Deine Frau für ihren hälftigen Anteil die Zulage beantragen würde, sie diese dann auch nur auf der Basis ihres Anteils (= 8 mal 1% von hier 35.000,- Euro), also eben die Hälfte der insgesamt möglichen Zulage, bekäme.

Gruß bernor

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