-->Hallo,

weil dies hier ja auch ein Forum für"allgemeine Lebenshilfe" rund um die Wirtschaft ist, habe ich mal eine Bitte um Ratschläge zum Thema Immobilienverkauf.

Die Situation: wir wollen ein Einfamilienhaus (das langjährige Eigenheim meiner Eltern) verkaufen. Nichts Besonderes oder Exklusives, Siedlungshaus von 1959 in Norddeutschland, aber eigentlich gut erhalten und in ordentlicher, ruhiger und problemloser Nachbarschaft. Eigentlich eine gut geeignete Gegend für Familie mit Kindern, aber leider nicht im"Speckgürtel" einer Großstadt oder in sonstwie bevorzugter Lage. Nachfrage ist in dieser Gegend eher verhalten, aber durchaus da, wenn der Preis stimmt.

Verkauf in eigener Regie ist nicht möglich, da wir weiter weg wohnen. Ich habe auch keine große Lust auf nervige Besichtigungen mit Leuten, die gar keine echten Kaufinteressenten sind, sondern einfach nur mal aus Neugier gucken wollen. Also muß dies über einen Makler laufen. Ein paar Adressen habe ich schon mal aus den Immo-Anzeigen im Internet und lokalen Zeitungen rausgesucht.

Wie finde ich den (wahrscheinlich) am besten geeigneten Makler, und worauf muß ich dabei achten?

Ich wolle mir mal ein paar der aufgrund ihres Internet- und Zeitungsauftritts sowie einer ersten telefonischen Kontaktaufnahme in die engere Wahl geratenen Damen und Herren zur unverbindlichen Besichtigung kommen lassen, so daß ich mir ihre Vorstellungen hinsichtlich des Preises und ihrer Vermarktungsstrategie anhören kann. Ist das sinnvoll bzw. üblich? Welche Fragen spricht man an, was ist wichtig?

Besteht die Gefahr, daß ein Makler ein Haus zu niedrig einschätzt, da dieser schließlich seine Provision kassieren will und im Zweifel lieber eine (etwas niedrigere) Provision schnell bekommen will?

Mir ist natürlich schon klar: die Kaufbereitschaft steigt mit fallendem Preis. Für 'n Appel und 'n Ei ist das nicht zu verschenken, aber die Sache sollte in diesem Jahr auf jeden Fall über die Bühne gehen (also Zeitrahmen 3-6 Monate).

Eine ungefähre Vorstellung von üblichen Preis habe ich anhand von Internetangeboten schon. Aber aus solchen Anzeigen erfährt man niemals die komplette Wahrheit, und die Preise sind (manchmal unrealistische) Forderungen, nicht unbedingt realisierte Preise. Genauso kann man den Wert schematisch anhand Bodenrichtwerten und schematischen Wertansätzen für das Haus abschätzen, nur geht leider die aktuelle Marktlage nicht in den Sachwert ein.

Ich wäre für Ratschläge zu diesem Thema sehr dankbar.

Danke und schöne Grüße.

-->hallo,
also, aus eigener Erfahrung mein Ratschlag:
Suche dir 2-3 Makler aus der Gegend aus, kann auch weitere Umgebung sein.
Mache keinen (!) Alleinvertrag! Behalte dir den Selbstverkauf ohne Provisionszahlung vor. Verpflichte die Makler, das Haus mit schönen (!!!) Fotos in den Immoscout24 zu setzen, alle mit dem gleichen Preis! Setze den Preis etwas höher an, jeder handelt mit dir. Setze den Preis immer einige Eur unter bestimmten Marken an, also z.B. du willst für 305.000 verkaufen, setze 299.000 Eur ein. Entsprechend dann bei anderen Beträge verfahren. Viele Leute geben in die Suchmaske feste Beträge ein, z.B. 300.000; damit wäre dein 305.000 Betrag schon herausgefallen und gar nicht aufgerufen worden.
Setze selbst oder durch Makler Zeitungsanzeigen in den Immomarkt, aber nur in solche, die auch eine entsprechende Seite und passende Streuung haben.
Zahle dem Makler nichts an, verkaufe auf reiner Provisionsbasis. Ãœblich sind 3,48% inkl. Mwst. Falls der Verkauf stattfindet, versuche mit dem Makler zu handeln (eventuell schon vorher, wenn das OBjekt was taugt und ein Verkauf einfach ist) auf 2%!
Ein Objekt von 1959 muss schon eine wirklich gute Lage haben, um schnell verkauft zu werden. Es gibt den Spruch: Lage, Lage, Lage, erst dann kommt das Haus! Bedenke, wer sowas kauft, hat enorme Nachrüstungen, wenn er es auf heutige Standard bringen will (Energiesparverordnung, Energiepass usw.) Je nach Pflege ist ein entsprechender Reparaturstau da.
Gruss
Otto

-->>Suche dir 2-3 Makler aus der Gegend aus, kann auch weitere Umgebung sein.
>Mache keinen (!) Alleinvertrag! Verpflichte die Makler, das Haus mit schönen (!!!) Fotos in den Immoscout24 zu setzen,


mit"solchen" Ratschlägen* wünsche ich viel Glück [img][/img]

*merke: das Wort"Schlag" ist hier vorhanden!

-->Jo, das sind"Schläge"!

Wer wirklich Kohle sehen will braucht heute ca. 18 Monate.
Es geht nichts über einen seriösen Makler (bin keiner)!
Man kann jedes Objekt kaputt annoncieren, am besten über 25 Makler und Internet!
Hinterher ist es rum wie Sauerbier. Und jeder meint, dass das Ding einen versteckten Mangel hat und kommt nicht mehr aus der Deckung.
Maximal 1 x pro Monat mit wechselndem Text usw. oder öfter, aber in unterschiedlichen Publikationen.
Ein erfahrener Makler weiß das.
Wichtig ist ein vernünftiges Gutachten.
Leute die was in"der Hand" haben (Zeichnungen, Verkehrswert) beschäftigen sich oft etwas ernster mit dem Objekt.

Immobil kommt von unbeweglich, d.h. man braucht Zeit!
Absatzfördernd ist immer ein extra Briefumschlag für den Makler, nach getaner Arbeit, kann man vorher zetteltechnisch regeln.
Nur der Dumme spart hier, koste es was es soll!

-->>Suche dir 2-3 Makler aus der Gegend aus, kann auch weitere Umgebung sein.
>>Mache keinen (!) Alleinvertrag! Verpflichte die Makler, das Haus mit schönen (!!!) Fotos in den Immoscout24 zu setzen,
>
>mit"solchen" Ratschlägen* wünsche ich viel Glück [img][/img]
>*merke: das Wort"Schlag" ist hier vorhanden!
>

Hallo,

konträre Meinungen sind immer willkommen - aber wo liegt denn hier nun der alternative Rat ohne Schlag? ;)

Ich könnte mir folgendes Problem vorstellen: bei einem Alleinauftrag ist der Makler laut Rechtsprechung zu einem intensiven Einsatz für das beauftragte Objekt verpflichtet, muß also ggf. die Werbemaßnahmen und Besichtigungen dem Auftraggeber nachweisen. Bei einem Allgemeinauftrag kann der Makler das Objekt einfach in seine Kartei legen und darauf warten, daß sich jemand mal danach erkundigt. Er schuldet also dem Auftraggeber keine Werbemaßnahmen und keinerlei Einsatz von Zeit und Geld. Er dürfte auch weniger motiviert sein, weil er damit rechnen muß, daß am Ende ein ebenfalls beauftragter Kollege zum Zuge kommt und er trotz aller Bemühungen leer ausgeht.

Ich fürchte, daß auch eine wahllose und unkoordinierte Bewerbung eines Objektes durch mehrere Makler keine Vorteile bringt. Zwei oder drei Anzeigen im Immoscout für dasselbe Objekt von verschiedenen Maklern (was man wegen des Fotos sofort sieht) bringen keinen Vorteil. Auch die lokalen Zeitungen werden von Maklern in gleicher Weise genutzt. Sinn könnte dies allenfalls machen, wenn verschiedene Makler auch verschiedene Werbung betreiben können, also meinetwegen lokal in zwei verschiedenen Orten.

Danke für alle Meinungen zu diesem Thema.

-->Servus Fridolin!

du hast die Sache ohnehin ganz gut durchschaut und auch Ventura hat gute Tips gegeben, ich kann dur nur raten, gib deinen Auftrag auf keinen Fall an jene:

* die dir versichern, dass das Haus rasch verkauft ist

* die kommen und dir erzählen, dass sie Interessenten für dein Objekt haben aber dafür einen AV benötigen

* die dir einen sehr hohen VK Preis in Aussicht stellen

Zu den von dir angesprochenen Preisen in den Zeitungsinseraten ist folgendes zu sagen: das sind immer die Wunschvorstellungen der Verkäufer und setzen sich zumeist aus dem Hauspreis + den Schulden der Leute zusammen, diese nehmen an, mit dem Hausverkauf alle Probleme gelöst zu haben - spielt`s aber in der Praxis nicht!

Ein weiteres Problem ist die"Angeberei"... der Verkäufer hat natürlich seinen geforderten Preis bekommen und erzählt dies so seinem Nachbarn und Bekannten... diese haben dies gehört und meinen nun, ihr Haus sei ebenso viel wert... und die Spirale dreht sich... anders der Käufer, der erzählt natürlich wie toll er gehandelt habe und zu welch unglaublich günstigen Preis er das Objekt erhalten habe... dies wiederum hört ein anderer Käufer...

In der Regel kann man davon ausgehen, dass ein Haus nach etwa 6-12 Monaten verkauft sofern der Preis realistisch ist... wenn`s länger dauert kommt meist oben erwähnte Komponente (Angeberei) hinzu... in der Praxis werden bei Häusern und Wohnungen etwa zwanzig bis dreissig Prozent vom ursprünglichen Preis herunter gehandelt - in einigen Fällen bis zu 50% - die Entscheidung liegt ohnehin immer beim Verkäufer ob er ein Offert annimmt oder weiter versucht zu verkaufen. In der Branche gibt es ein geflügeltes Wort dazu:"das erste Angebot ist immer das Beste" (stimmt in 98% der Fälle)... ds Problem ist nur, die Verkäufer glauben es nicht und hoffen dass der"Liebhaber" kommt, jeder muss wohl seine eigene Erfahrung machen.

Ein Wort noch zum Alleinauftrag oder allgemeinen Auftrag: bei einem allgemeinen Auftrag wird man das Objekt zwar auf Anfrage anbieten und eine Besichtigung vereinbaren, bei einem Alleinvermittlungsauftrag hingegen kann man offensiv in die Werbung gehen... anderfalls (bei allg. Auftrag) würde man die Leute auf ein Objekt aufmerksam machen und regelrecht provozieren,sich mit dem Verkäufer in Verbindung setzen...

Lass einfach dein Bauchgefühl entscheiden wit welchem Makler du am besten kannst, intuitiv merkt man dies nach wenigen Minuten ohnehin!

<hr>

>Hallo,
>konträre Meinungen sind immer willkommen - aber wo liegt denn hier nun der alternative Rat ohne Schlag? ;)
>Ich könnte mir folgendes Problem vorstellen: bei einem Alleinauftrag ist der Makler laut Rechtsprechung zu einem intensiven Einsatz für das beauftragte Objekt verpflichtet, muß also ggf. die Werbemaßnahmen und Besichtigungen dem Auftraggeber nachweisen. Bei einem Allgemeinauftrag kann der Makler das Objekt einfach in seine Kartei legen und darauf warten, daß sich jemand mal danach erkundigt. Er schuldet also dem Auftraggeber keine Werbemaßnahmen und keinerlei Einsatz von Zeit und Geld. Er dürfte auch weniger motiviert sein, weil er damit rechnen muß, daß am Ende ein ebenfalls beauftragter Kollege zum Zuge kommt und er trotz aller Bemühungen leer ausgeht.
>Ich fürchte, daß auch eine wahllose und unkoordinierte Bewerbung eines Objektes durch mehrere Makler keine Vorteile bringt. Zwei oder drei Anzeigen im Immoscout für dasselbe Objekt von verschiedenen Maklern (was man wegen des Fotos sofort sieht) bringen keinen Vorteil. Auch die lokalen Zeitungen werden von Maklern in gleicher Weise genutzt. Sinn könnte dies allenfalls machen, wenn verschiedene Makler auch verschiedene Werbung betreiben können, also meinetwegen lokal in zwei verschiedenen Orten.
>Danke für alle Meinungen zu diesem Thema.

-->>>Suche dir 2-3 Makler aus der Gegend aus, kann auch weitere Umgebung sein.
>>Mache keinen (!) Alleinvertrag! Verpflichte die Makler, das Haus mit schönen (!!!) Fotos in den Immoscout24 zu setzen,
>
>mit"solchen" Ratschlägen* wünsche ich viel Glück -Ratschlaege[img][/img]

Wie machst du es denn als Profi?

Gruß
arvito

-->Hallo Fridolin!

Ich bin seinerzeit folgendermassen vorgegangen:
1) Wertschätzung über einen Sachgutachter eingeholt.
2) Im örtlichen Branchen-Telephonbuch: Suche nach verschiedenen Maklern.
3) Unverbindliches Gespräch mit den Maklern geführt. Anschliessend Referenzen über die jeweiligen Makler eingeholt. Das Pro und Contra abgewogen. Auftragsvergabe.
4) Wenn möglich, nicht unter Zeitdruck verkaufen, da sich das ungünstig auf den Verkaufspreis auswirken kann.

Viel Glück bei Deiner Entscheidung!
zenon [img][/img]

-->hallo,
dein unterer Ratschlag einen Alleinvertrag einzugehen mag für relativ neue Häuser gelten. Hier geht es um Baujahr 1959! Ich weiss, wovon ich spreche! Habe bisher 4x gebaut und 1x saniert.
Einen Alleinauftrag bekommt von mir nur ein Makler, der wirklich gut ist, den ich schon 20 Jahre kenne bzw. über den mir gute Referenzen vorliegen.
In diesem Fall aber ist es ein altes Haus, wer kauft sowas?
Jemand der handwerkliches Geschick hat und der sehr wenig Geld hat. Da hilft nur breite Streuung! Das Haus muss in 'aller Munde' sein.
Bei uns hier kaufen solche Häuser nicht mal die Russen! Die kaufen sich schon schönere Hütten! Max. 10 Jahre alt.
Es gibt eine einzige Ausnahme: Die Lage! Die Lage ist alles!
Ich hatte vor kurzem ein solches Angebot, leider bin ich dafür schon zu alt.
Eine Arztvilla, BJ 1945-50, Grundstück 3000 qm, wunderschöne Lage mit Blick über das Donautal und die Stadt Straubing, unverbaubar, hoch oben, nur 1 Nachbar. Sowas kriegst du nicht alle Tage. Der will 280.000 EUR dafür, die bekommt er irgendwann auch. Sanierungskosten auf heutigen Standard mit Grundstückrenovierung, Zaun, Tor usw. minimal 150.000 EUR
Dann aber ein Paradies!
Ein Haus aus den 50ern, in einer Siedlung, mit Handtuchgrundstück kauf keiner der Pulver hat. Hier ist der Handwerker gefragt, der was in der Nähe seiner Arbeitsstelle sucht.
Gruss
Otto

-->ottoasta: Ich weiss, wovon ich spreche! Habe bisher 4x gebaut und 1x saniert.


Super Otto! Prüfung auf Anhieb bestanden - summa cum laude - wusst nicht, dass du den großen Befähigungsnachweis hast!

Baumeister- und Immobilienmaklerkonzession kommen umgehend per Post

ottoasta: Bei uns hier kaufen solche Häuser nicht mal die Russen! Die kaufen sich schon schönere Hütten! Max. 10 Jahre alt.

ich weiss, wer hat der hat! Ich kenne das aus der Praxis... ganz besonders die nachrückende Erfolgsgeneration dürfte hier wohl das Alter eines Hauses mit dem eines Autos verwechseln, kaum sagt man, dass dies Haus 15 Jahre alt sei kommt schon:"was soooo alt schon"... und die gemütlichen Zimmer eines Hauses aus den 50/60ern oder eines Bauernsacherls sind"Luken und Kammerl"... es muss schon die"offene und großzügige Bauweise" sein! Es muss ja schliesslich genügend Platz vorhanden sein um sich gegenseitig aus dem Wege zu gehn...

Dass diese Leute dann in der Regel die Häuser auf 25 Jahre finanzieren und somit gut das Doppelte des aufgenommenen Betrages zurückzahlen ist ein anderes Kapitel - schliesslich soll auch die Bank leben und zwar gut! Eigentlich toll, man kauft um 350.000 ein Haus - zahlt dafür unterm Strich 700.000 - und hat am Ende etwas das maximal 250.000 Wert ist ;-))) Aber man tut`s ja für sich und die Kinder <font size="-2">(und die Bank)</font size> und hat"einmal etwas"

Kaum (nach 25 Jahren) als Zinssklave fertig - meist auch seelisch und körperlich - muss man natürlich mit dem"Sanieren" beginnen... wo kämen wir denn hin, wenn wir das Dach gar 70 Jahre auf dem Hause liessen oder die Fenster, die zwar noch gut sind, aber der clevere Vertreter uns aufgeschwatzt hat nicht auswechseln würden oder etwa auf die neueste Boden-Bio-Erde-Sonne Heizung, gezeigt auf einer EnergieSPARmesse (Amortisationszeit 121 Jahre) einbauen lassen...


ottoasta: Ein Haus aus den 50ern, in einer Siedlung, mit Handtuchgrundstück kauf keiner der Pulver hat. Hier ist der Handwerker gefragt, der was in der Nähe seiner Arbeitsstelle sucht.

Leute die"Pulver" haben stellen einen verschwindenen Anteil am Käuferpotential dar, zumindest in der erwähnten Preiskategorie, die große Mehrheit sind eben die erwähnten Handwerker und Angestellten die in der Nähe ihrer Arbeitsstelle ein Haus suchen

-->Hallo Otto,

danke auch Dir für Deine Beiträge. Das ist im Prinzip sicher richtig: ein angebotenes Objekt muß bekanntgemacht werden. Nur bringt es meiner bescheidenen Meinung nach nichts, wenn haufenweise parallel Anzeigen im Internet (Immoscout) oder Zeitungen von verschiedenen Maklern für dasselbe Objekt erscheinen. Ganz im Gegenteil - auf mich als Kaufinteressenten würde es so wirken, als ob hier jemand mit aller Gewalt versuchen würde, ein schlecht verkäufliches Objekt an den Mann zu bringen. Die Chancen auf einen Verkauf zu einem vernünftigen Preis werden so eher geringer.

Sinn macht so etwas nur, wenn zwei Makler auch zwei voneinander verschiedene Märkte erschließen können und so die Streuung wirklich zunimmt - beispielsweise indem diese Schaukästen mit Angeboten an zwei verschiedenen Orten unterhalten.

"Objekt muß in aller Munde sein" - keine Sorge. Nachbarin zwei Häuser weiter ist vom Dorf und sehr verklatscht. Es wäre ein Wunder, wenn die Verkaufsabsicht sich nicht binnen kürzester Frist (und völlig kostenlos) ohne eigenes Zutun im Ort verbreiten würde...
[img][/img]

Schönen Gruß.

-->Nachbarin zwei Häuser weiter ist vom Dorf und sehr verklatscht. Es wäre ein Wunder, wenn die Verkaufsabsicht sich nicht binnen kürzester Frist (und völlig kostenlos) ohne eigenes Zutun im Ort verbreiten würde...

Hallo Fridolin

du kannst etwas auf eigene Faust versuchen, klingt zwar auf der ersten Blick recht lustig, ist aber SEHR wirkungsvoll und praxiserprobt!

Also, du engagierst eine türkische Großfamilie, etwa dreissig Leute (ist keine Seltenheit), mit allem drum und dran... fünf schwarze Mercedes, Onkels und Neffen aus Hinterniederanatolien (die kommen tatsächlich bei einem Hauserwerb) und machst eine ausgiebige (etwa drei bis vier Stunden) Besichtigung bei deinem Haus... eventuell mit Probeheizen eines Grills und einigen Versuchen der verbreiteten Volkssportart"Bibelweitwerfen"... und wartest mal ab [img][/img]... es werden keine drei Tage vergehen und deine Nachbarn melden sich als Kaufinteressenten... wenn`s mit dem Preis nicht gleich klappen sollte, einfach die Besichtigung mit einem Beschallungstest des Gartens - mittels mitgebrachtem Muezzin - durch die hauseigenen Stereoanlage wiederholen!

-->>Hallo Fridolin
>du kannst etwas auf eigene Faust versuchen, klingt zwar auf der ersten Blick recht lustig, ist aber SEHR wirkungsvoll und praxiserprobt!
>Also, du engagierst eine türkische Großfamilie, etwa dreissig Leute (ist keine Seltenheit), mit allem drum und dran... fünf schwarze Mercedes, Onkels und Neffen aus Hinterniederanatolien (die kommen tatsächlich bei einem Hauserwerb) und machst eine ausgiebige (etwa drei bis vier Stunden) Besichtigung bei deinem Haus... eventuell mit Probeheizen eines Grills und einigen Versuchen der verbreiteten Volkssportart"Bibelweitwerfen"... und wartest mal ab

Mal sehen, wie sich die Sache entwickelt.

Schönen Gruß und nochmals danke!

-->Fridolin: Aber das kann ich nun wirklich nicht (jedenfalls nicht ohne Not) vor meinem Gewissen verantworten - Nachbar ist pensionierter Pfarrer...

na also, schon der erste potentielle Käufer ;-)))

nein, Ernst beiseite... man sollte einem anderen keine Grube graben... eine kleine Anekdote dazu:

ich hatte vor gut zehn Jahren einmal ein Haus in einer ruhigen Siedlung zu verkaufen... bei sämtlichen Besichtigungen kam am Ende eine offenbar böse Nachbarin zum Zaun und verwickelte die Interessenten in ein Gespräch und machte, wie ich erst nach einiger Zeit erfuhr, das Haus fürchterlich schlecht..."dort war mal etwas und da war was, die Mauer hatte mal einen Riss usw..." dies ging eine Zeit lang so dahin... auch gut, dachte ich...

Eines Tages kam es zu einer Besichtigung mit einer oben erwähnten Türkischen Grossfamilie... die Nachbarin (wie ich in der Zwischenzeit wusste, die Schwester des ehemaligen Besitzers und mit diesem zerstritten) kam zwar wie gewohnt zum Zaun, doch mangels Türkischkenntnissen ihrerseites wurde aus der geplanten Konversation nichts...

Kurz und gut, die türkische Familie kaufte dieses Haus und lebt seither mit Rambazamba, neben inzwischen neu hinzugezogenen Landsleuten in dieser ehedem ruhigen Siedlung...

-->das mag rechtlich so sein, nur wenn er nichts macht, was will man tuen?
Schadenersatzklage und den ganzen Mist?

Ich habe mit Immoscout gute Erfahrungen, was man aber wirklich machen sollte:
- Foto vom Grundriß (fehlt bei alten Objekte fast immer)
- Foto vom Blick aus dem Haus
- alles für und wieder aufzählen

Ich sehe es pragmatisch: Wer massive Nachteile nicht sieht, wird es ggf. auch nicht finanzieren können. Die Autobahn vor Tür ist somit zumindest relativ klar zu bennen, Radweg, Anbindung Ã-ffi's..., Liste der NK usw.

Faire vergleichende Werbung ist ja zulässig.


Ich helfe aktuell einer Bekannten mit Aussicht auf Rollstuhl, wenn ich dann in einem Objekt mit Aufzug lande, wo es aber trotzdem Stufen gibt [img][/img]