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wen's intereressiert:
Deutsche Bank Immobilien
[b]<font size="4">Erstmals seit fünf Jahren steigen die Preise </font>
Deutsche Immobilienstandorte haben ihr langes Tief überwunden
Immobilienkaufpreise gestiegen und doch günstig
Das Tal der Tränen scheint durchschritten
Deutscher Gewerbeimmobilienmarkt im Aufwind
Die deutsche Immobilienkrise sei endgültig beendet. Die aktuelle Begründung für diese Entwarnung liefert das Kaufpreistableau von DB Immobilien. Danach hätten vor allem in den besseren Lagen der auch international gefragten Top-Standorte die Kaufpreise für Renditeimmobilien durchschnittlich um 4,7 Prozent, in der Spitze sogar um bis zu zwölf Prozent, zugelegt. Aus der Untersuchung könnte sich ein eindeutiger Wink für deutsche Anleger ableiten: Man sollte auf den Zug"Deutschland-Immobilien" aufspringen, bevor er abgefahren sei.
So, so!
Grüße
man.
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Das Original der DB - Immobilien[/b]
Das aktuelle Kaufpreistableau von DB Immobilien zeigt eine eindeutig positive
Entwicklung gegenüber dem Vorjahr auf: Besonders in den besseren Lagen der international gefragten Top-Standorte sind die Kaufpreise für Renditeimmobilien im Mittel um 4,7 %, in der Spitze sogar um bis zu 12 % gestiegen.
Um die Vergleichbarkeit zwischen Standorten, Lagen und Objektarten sowie in Zeit-Reihen zu gewährleisten, erhebt DB Immobilien die Kaufpreise an 18 Standorten seit vielen Jahren immer nach derselben Formel: (Nettokaufpreis + Erwerbskosten) /
Jahresnettomiete. Die angegebenen Werte müssen mit der Grundmiete multipliziert werden, um einen durchschnittlichen Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten zu erhalten.
Die entsprechenden Vervielfältiger einer Jahresnettomiete beziehen sich auf Bestandsobjekte mit mittelfristigen Mietlaufzeiten ohne nennenswerten Instandhaltungsstau.
Seit 5 Jahren erstmals wieder steigende Preise
Im Gesamtdurchschnitt aller untersuchten Städte unterschiedlicher Größenordnung und Kategorie weist DB Immobilien für die 1a- und 1b-Lagen einen um 0,3 und in
2ten-Lagen um 0,2 Jahresmieten höheren Kaufpreisansatz als im 2. Quartal 2005
aus. Auch in Stadtteillagen müssen dieses Jahr 0,3 Jahresmieten mehr bezahlt werden, während sich die Peripherie auf niedrigem Niveau preisstabil zeigt. In einem 10- Jahresvergleich kommt DB Immobilien zu dem Ergebnis, dass die Kaufpreise in den besten Lagen im Zentrum und in guten Stadtteillagen der Immobilienhochburgen seit 5 Jahren erstmals wieder gestiegen sind, und zwar um durchschnittlich eine halbe Jahresmiete gegenüber dem Vorjahr. Neben der erfreulichen Entwicklung ist aber auch ersichtlich, dass dieser Kaufpreismittelwert dem 10-Jahreshöchststand von 2001 noch um immerhin 1,3 Jahresmieten nachhinkt. Außerdem befindet sich das Mietpreis-niveau als Rechenbasis jeder Kaufpreisbildung bei Renditeobjekten noch auf tiefem Stand. So sind die Kaufpreise für Gewerbeimmobilien zwar gegenüber 2005 gestiegen, in ihrer absoluten Höhe sind sie aber immer noch sehr günstig.
Das Tal der Tränen scheint durchschritten
Um die wahre Bedeutung eines Aufwärtstrends zu erkennen, lohnt sich manchmal der Blick zurück. Schließlich war das, was der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt in den Jahren 2002 bis Mitte 2005 erlebte, nichts anderes als eine ausgewachsene Immobilienkrise. Das Tal der Tränen war für viele tiefer und schmerzhafter, als dürre Zahlen erahnen lassen. 2001 hatte DB Immobilien für die guten Stadtteil- und Zentrumslagen der Top-Standorte einen Durchschnittsvervielfältiger von 15,2 ermittelt, im 2. Quartal 2005 lag dieser Wert nur noch bei 13,4. Bei einem Erfahrungsansatz für Bestandsobjekte von 20 % Bewirtschaftungskosten entsprach dies einem Anstieg der erwarteten Nettoanfangsrendite von 5,26 % auf 5,97 % in 4 Jahren. Eine um 0,7 % höhere Renditeerwartung scheint auf den ersten Blick nicht viel, für die Betroffenen handelte es sich aber um Welten. Ein Frankfurter Bürohaus in guter 2ter Lage war 2001 bei einer Jahresnettomiete von 1 Mio € rund 15 Mio € wert. Anfang 2005 hätte man nur noch 13,5 Mio € dafür bekommen, vorausgesetzt, die Miethöhe wäre konstant geblieben. Letzteres war aber nur bei immer seltener werdenden langfristigen Mietlaufzeiten der Fall. Die Mietansätze für Neuvermietungen waren mangels Nachfrage und wegen daraus resultierender großer Leerstände zwischenzeitlich drastisch gefallen. Schon eine Mindermieteinnahme um 20 % (was für Frankfurt noch moderat war) führte zum Absturz: das Bürohaus war nur noch auf rund 11 Mio € zu veranschlagen. So wurden bei dem Beispielobjekt in 4 Jahren 4 Mio € Immobilienkapital oder etwa ein Viertel des Wertes vernichtet. Selbst bei dem heute wieder auf 15 gestiegenen Vervielfältiger liegt der Kaufpreis durch die schwache Mietbasis noch immer um 20 % unter dem Wert von 2001. Dies ist kein Extrembeispiel, manche hatten noch bitterere Pillen zu schlucken, besonders wenn ihre Immobilien über einen längeren Zeitraum teilweise oder sogar ganz leer standen.
Selbst mit professionellem Vermietungsmanagement ausgestattete große Fondsgesellschaften und andere Institutionelle blieben in ihren Portfolien von dem einhergehenden deutlichen Rückgang der Bestandsrenditen nicht verschont. Umso erfreulicher, dass ab Mitte 2005 die Wende kam und sowohl der Mietmarkt seinen Tiefpunkt überwand als auch die Kaufpreise wieder anzogen.
Die Auslandsnachfrage ist der Preismotor
Die von 2001 bis 2005 um bis zu 2 Jahresmieten gefallenen und zudem durch niedrige Miethöhen attraktiven Kaufpreise lockten internationale Investoren nach Deutschland. Die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten zu historischen Zinstiefstständen und die reduzierten Immobilienrenditen im europäischen Ausland taten ein Übriges. Zum ersten Mal lagen im Frühjahr 2005 die Anfangsrenditen für Büro- und Geschäftshäuser an den deutschen Top-Standorten höher als in London, Paris, Amsterdam oder Dublin. Deutsche Renditeimmobilien ließen sich gut rechnen und verhießen zudem ein hochinteressantes Entwicklungspotential bei den Mieten.
Neben den allseits bekannten Mega-Deals von großen Immobilienportfolios werden - von der Ã-ffentlichkeit weniger beachtet, aber in der Summe ebenfalls bedeutend - auch viele kleinere Immobilienpakete und einzelne Renditeobjekte verkauft.
Dabeitreten nicht nur global operierende Finanzgesellschaften als Investoren auf. Auch kleinere Fondsgesellschaften und Privatanleger hauptsächlich aus den angelsächsischen Ländern, Skandinavien, den Niederlanden und Spanien haben den deutschen Markt entdeckt. Dass die hohe Nachfrage bei relativ knappem Angebot die Preise nach oben treibt, versteht sich von selbst.
Die Investment-Zentren verzeichnen die höchsten Preissteigerungen
Freilich konzentriert sich die Auslandsnachfrage in erster Linie auf die bekannten deutschen Top-Standorte. So kletterten die Kaufpreise für Büro- und Geschäftshäuser in Frankfurter 1a und 1b-Lagen glatt um 2 Jahresmieten nach oben. Auch für gute Lagen in Berlin weist die Markterhebung von DB Immobilien einen um 1 erhöhten Miet-Kauf-preisvervielfältiger aus. In Hamburg legte die 1a Lage von 18 auf 19-fach zu, während Stuttgart in der 2ten-Lage und in guten Stadtteillagen eine halbe Jahresmiete plus meldet. In München werden heute alle Lagen vom Marienplatz bis ins Umland wieder um eine halbe bis eine Jahresmiete teurer gehandelt als 2005. Die Stadt Köln, die bislang von den internationalen Investoren nicht so stark präferiert wird, hat das Preisniveau des Vorjahres gehalten. Insgesamt haben die Investment-Zentren mit einem Durchschnittskaufpreis von 18,7 Jahresmieten zumindest in den 1a-Lagen schon wieder ein beachtliches Preisniveau erreicht.
Dresden erweist sich als Perle im Osten
Mit einer Preiserhöhung um 1 Jahresmiete in den besseren Lagen - entsprechend einer Steigerung um rd. 8 % - profitiert auch die sächsische Landeshauptstadt von der verbesserten Nachfragesituation. Dabei sind die Kaufpreise mit 14-fach in der Spitze bei nach wie vor billigen Mieten äußerst günstig. Potsdam verteuert sich in der 1a Lage um 0,5 auf 15 Jahresmieten, während Chemnitz und Rostock auf „Schnäppchen-niveau“ die Preise von 2005 zumindest halten konnten.
Mittlere und sonstige größere Städte zeigen sich preisstabil
Für Mittelstädte und größere Städte, die nicht zu den Investment-Zentren zählen, vermeldet DB Immobilien keine nennenswerten Preissteigerungen. Dies liegt daran, dass diese Städte sich bisher kaum im Fokus der Auslandsnachfrage befinden, andererseits aber die Inlandsnachfrage noch etwas schwächelt. Nur in ersten Lagen sind vereinzelt leichte Kaufpreissteigerungen zu erkennen, wie z. B. in Wiesbaden mit einem Plus von einer halben Jahresmiete. In den Stadtteillagen und in der Peripherie mussten sogar nochmals marginale Preisrückgänge hingenommen werden. Im Mittel präsentieren sich diese Städte aber sehr preisstabil. Aufgrund der vergleichsweise nur kleinen Schwankungsbreite in den Miethöhen hatte sich hier die Krise bei weitem nicht so einschneidend augewirkt wie etwa in Frankfurt oder Berlin. Nach wie vor bieten Städte wie Freiburg, Karlsruhe, Wiesbaden, Mannheim oder Heidelberg für den sicherheitsorientierten Anleger eine hohe Stabilität und Attraktivität im Rahmen einer langfristigen Anlagestrategie.
Die deutschen Anleger sollten den Zug nicht verpassen
Die Erfahrung vergangener Aufwärtsphasen im Immobilienzyklus lehrt, dass die positive Entwicklung nach dem Tiefpunkt meist eine längere Zeit anhält, derjenige aber das beste Geschäft macht, der früh als Käufer einsteigt. Selbst die jetzt bereits zu verzeichnenden Preissteigerungen und die wieder steigenden Zinsen werden den Trend vorerst nicht brechen. Im Gegenteil, gerade die sichtbare Aufwärtstendenz ruft jene Marktteilnehmer auf den Plan, die sich bisher abwartend verhielten, weil sie noch mit weiterem Preisverfall rechneten. Jetzt heißt es auch für sie, zuzugreifen, bevor die Preise und die Zinsen noch weiter steigen.
Wenn der begonnene Wirtschaftsaufschwung anhält, wird auch der Mietmarkt sich weiter erholen. Die dann mittelfristig zu erwartenden Mieterhöhungen sind als Treibmittel der Renditeentwicklung eines jetzt erworbenen Bestandes das Salz in der Suppe. Die positive Phantasie, die die internationalen Investoren schon haben, sollte jetzt auch die deutschen Anleger vermehrt erfassen. Auch wenn die ausländischen Kaufinteressenten selbstverständlich willkommen sind, wäre eine deutliche Belebung der inländischen Nachfrage wünschenswert. Deutsche private wie institutionelle Anleger sollten die günstige Marktlage rechtzeitig erkennen und stärker nutzen. Sie sollten auf den Zug aufspringen, bevor er abgefahren ist.
[http://www.dbimmobilien.de/(1isgnc45kvdglpijucaehlzo)/main.aspx?menu=34,16&iddoc=36]
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>EG, Balkon, hübscher Wohnblock mit nur 62 Einheiten mit Versickerungsanlage ("teichähnliches Gebilde").
>Verhandlungspauschale für ca. 75 qm mit Duplexparker. 350.000 Euro.
>BITTE DEUTSCHE BANK KAUFE!!!!
>Danke
>
>Sorry für die"Pre-Vatertags-Satire"
>
>Toby
hi,
...gibt's da schon Strom
und fliessend Wasser?
Wenn ja, werden's dir die DB-Experten aus der Hand reissen
und noch einen Bonus von 35.000 drauflegen, ehe ein
anderer, noch viel Clevererer, kommt.
![[image]](img/smilies/euklid.gif)
tschuess
G.C.
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