Neben den völlig überzogenen Aktienmärkten macht sich in Amerika eine zweite gigantische Spekulationsblase bemerkbar: der Immobilienmarkt.
Seit der Rezession 1990-1991 haben die Amerikaner die relativ niedrigen Hypothekenzinsen ausgenutzt und so viele Immobilien gekauft wie nie zuvor. Dazu wurden auch vermehrt Kredite aufgenommen; waren 1990 noch 35% der Immobilienwerte Hypothekenschulden, so stieg der Anteil bis 2000 auf 50 %.
Aber es kommt noch schlimmer. Auf das Haus (bzw. den Eigenbesitzanteil) wurden dann oft noch einmal Konsumentenkredite (sog."home equity-Kredite') aufgenommen.
Derartige Kredite haben die Konsumweile der letzten Jahre gespeist.
Die Folge ist, daß die durchschnittliche Verschuldung der Haushalte auf 43% des verfügbaren Einkommens anschwoll. In der Rezession 1990 waren es 28%.
Insgesamt haben die Amerikaner 1.5 Billionen Dollar an Konsumentenschulden und weitere 1,7 Blo. Dollar an Immobilienschulden. Mit steigender Arbeitslosigkeit, schrumpfenden Krediten und einer Welle von Firmenzusammenbrüchen in den nächsten Wochen wird der Anteil der unbedienbaren Schulden in der Schuldenpyramide atemberaubend Ausmaße annehmen.
Das Entstehen der Immobilienblase in den USA ist eng mit den riesigen Geldbewegungen auf den US-Aktienmärkten verbunden: Rund ein Drittel der jährlich mehr als 500 Mrd. Dollar an"Kapitalerträgen" der US-Aktienmärkte - etwa 200 Mrd. Dollar pro Jahr - fließt augenblicklich in den Immobilienmarkt. Wie an den Börsen wird die Preisinflation im Immobiliensektor vom Aufbau eines gigantischen Schuldenberges begleitet.
Gleichzeitig bedeutet der sich beschleunigende Niedergang des Wohnungsbaus fast unüberwindliche Probleme für eine immer größere Zahl amerikanischer Familien, die entweder einen ständig steigenden Teil Ihres Einkommens für Wohnkosten aufbringen müssen oder sich einfach keine anständige Wohnungen mehr leisten können.
Die Preissteigerungen auf dem Immobiliensektor sind vor allem In Kalifornien empörend: In neun kalifornischen Landkreisen stiegen die Durchschnittspreise für schlüsselfertige Eigenheime um 15-40 Prozent! In Santa Clara County - dort (liegt der größte Teil des berühmten Silicon) stieg der Durchschnittspreis eines Eigenheims von 402 000 Dollar im Juni 1999 auf 559 000 Dollar im Juni 2000. Dieser Anstieg um 157 000 Dollar ist mehr als der Durchschnittspreis, den ein amerikanisches Eigenheim noch vor zwei Jahren kostete. Infolge des Anstiegs der Eigenheimpreise in diesen neun Landkreisen stieg auch der Durchschnitt für Kalifornien auf 240 760 Dollar - das sind 9,2% in den letzten zwölf Monaten.
Der Gesamtwert des amerikanischen Wohnungsmarkts wuchs seit 1993 von 7,6 Bio. Dollar auf fast 11 Bio. Dollar - mehr als das gesamte Aktienkapital von Großbritannien, Frankreich, Deutschland und Italien zusammen.
Der Gesamtwert"aller" amerikanischen Immobilien liegt bei 16,8 Bio. Dollar.
Die gleiche Inflation zeigt sich auch bei Eigentums- und Mietwohnungen. Der Durchschnittspreis von 2 257 erfaßten (Luxus-) Wohnungen in Manhatten und Brooklyn - zwei Stadtteilen von New York - stieg von 601904 Dollar im Juni 1999 auf 854 000 Dollar im Juni 2000 - ein Anstieg um satte 42%. Aber auch die Preise der weniger luxuriösen Wohnungen steigen ähnlich steil an.
Von Juni 1990 bis ]uni 2000 stieg der Anteil der schlüsselfertigen Eigenheime in den Vereinigten Staaten, die für mehr als 250 000 Dollar verkauft wurden, von 8% auf 20% aller verkauften Eigenheime. Im gleichen Zeitraum stieg der Anteil der schlüsselfertigen Eigenheime, die für mehr als 1 Mio. Dollar verkauft wurden, von I% auf 5%. Der Anteil der schlüsselfertigen Eigenheime, die für weniger gar als 100 000 Dollar verkauft wurden, sank von 54% auf 26%.
Der Bankensektor hat ein sehr großes Interesse, diese für ihn enorm profitable Immobilienblase am Leben zu erhalten. Vor 20 Jahren verlangten die Banken, daß ein Kunde für eine Hypothek 20% des Kaufpreises für ein Eigenheim auf den Tisch legte. Heute verlangen die Banken beim Hypothekenkauf nur noch ein Eigenkapital von 5% und selbst die einfachsten Prüfungen der Zahlungsfähigkeit wurden aufgegeben.
Einige Hypothekenbanken wie die Morgen Stanley Investmentbank akzeptieren beim Kauf von Häusern sogar Aktien als Kreditsicherheit. Dadurch wird der Wohnungsmarkt immer direkter an den Aktienmarkt gekoppelt. Morgen Stanley verzichtet ganz auf eine Anzahlung, wenn Aktien im Wert von 33-40% des Kaufpreises verpfändet werden.
Da die Immobilienpreise jetzt viel schneller steigen als die Einkommen die Haushalte, baut sich in Amerika ein riesiger Berg von Hypothekenschulden auf. 1981 lagen die Hypothekenschulden der Privathaushalte noch unter 1 Bio. Dollar. Bis 1995 waren sie auf 3,5 Bio. Dollar angestiegen. Seither explodierten sie auf geschätzte 5,2 Bio. Dollar-ein Anstieg um 1,7 Bio. Dollar in nur fünf Jahren.
1963 entsprach der Kaufpreis eines neuen Hauses einschließlich der Finanzierungskosten 373 Wochenlöhnen eines durchschnittlichen Arbeiters. Heute entspricht er 793 Wochenlöhnen. Im Vergleich zur realen Kaufkraft eines Arbeiters hat sich der Preis eines Hauses seit 1963 also mehr als verdoppelt.
1963 bauten 29 von 1000 amerikanischen Haushalten eine eigene Wohnung. Heute werden in den USA nur noch 14 neue Wohnungen pro 1000 Haushalte gebaut; das ist weniger als die Hälfte. Darüber hinaus haben die neuen amerikanischen Wohnungen in den unteren und mittleren Preiskategorien gravierende Qualitätsprobleme - sie sind aus dem schlechtesten und billigsten Material gefertigt. In den 50er Jahren baute man noch ganze Häuser aus Stein; in den 70er Jahren wurden noch 50% der Hauswände gemauert, heute dagegen nur noch 30%; statt dessen werden Holz oder Preßspan verwendet. Das Material zwischen Rahmen und Außenverschalung besteht heute zum größten Teil aus Aluminium und Schaumstoff. Solche"Wände" sind zwar einigermaßen wasserdicht und wärmeisoliert, besitzen jedoch geringe Festigkeit. Dies ist einer der Gründe, warum in den letzten Jahren so viele Häuser bei starken Stürmen oder Fluten zerstört wurden.
Wenn der inflationierte Immobilienmarkt zusammenbricht, wird dies eine der schlimmsten existentiellen Krisen in der Geschichte der Vereinigten Staaten auslösen. Denn dann würden nicht nur Billionen Dollar fiktiver Werte ausradiert; die Hypotheken würden verfallen und Millionen Familien obdachlos werden.
<ul> ~ http://www.eic-ag.com/eng/us_wirtschaft.htm</ul>
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