-->Hallo Euklid!

Du bist doch vom Fach und auch ziemlich ausgebufft.
Daher wirst Du sicher eine Antwort wissen. ;-)

Ein Bekannter möchte eine Altimmobilie im"wilden Osten" erwerben. Wie viele Mehrfamilienhäuser des Ortes befindet sich dieses Haus z.Zt. im Besitz einer GmbH, die als Nachfolgesellschaft der DDR-Wohnungsverwaltungen entstand. Aufgrund allgemeiner Kostenzwänge werden nun nach und nach die Hütten veräußert und bevorzugt an die Mieter verscherbelt.

Im konkreten Fall ist die Immo aus dem Jahre 1912, also nicht mehr ganz neu. ;-)
Der Bescheid für die Anschlußgebühren (Abwasser) erfolgte vom zuständigen Zweckverband im Jahr 1996.
Man splittete die Gebühr auf 3 Raten auf von denen bereits 2 bezahlt wurden.

Der Kaufinteressent ist bereit die noch ausstehende letzte Rate der"Kläranlagengebühr" zu übernehmen, jedoch nicht die bereits beglichenen von den Jahren zuvor.
Der Verkäufer will jedoch die Gesamtkosten auf den Käufer abwälzen und argumentiert so, daß die Anlage ja noch ziemlich neu sei und daher niemals über die Miet- u. Betriebskosten zumindest teilweise rückerstattet sei.

Alles reine Verhandlungssache?.. jo, das ist bekannt.

Hättest Du auch ein"vernünftiges" Argument welches die Position des Kaufinteressenten verbal stärkt?

mfG
nereus

-->Moin nereus,

kennste sowas:

Bedienungsanleitung für ihr Haus
Heute: Die Lebensdauer

Die Frage, wann ein Haus"ausgedient" hat, ist vor allem unter wirtschaflichem Aspekt zu sehen.

Die Lebensdauer eines Hauses wird von seiner Nutzung, seiner Wartung, Pflege und Instandhaltung beeinflusst. Auch Witterungs- und Umwelteinflüsse spielen eine Rolle.
Durch regelmäßige Wartung, Instandhaltung und Erneuerung seiner Bauteile und technischen Einrichtungen könnte die Gesamtlebensdauer eines Hauses praktisch beliebig verlängert werden. Aber macht das Sinn? Wie Mode und Geschmack unterliegen auch Architektur und Wohnformen sowie Ansprüche an Raumbedarf und Komfort natürlich Wandlungen. Die Frage, wann ein Haus „ausgedient“ hat, ist vor allem unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten abzuwägen. Danach beträgt die Lebensdauer eines konventionellen Einfamilienhauses 80 bis 100 Jahre.
Die wirtschaftliche Lebensdauer eines Hauses ist allerdings nicht identisch mit der Lebenserwartung aller seiner Bestandteile. Während dieser Zeit müssen verschiedene Bauteile, wie zum Beispiel Fenster, Wasserleitungen oder Heizkessel, aus Alterungsgründen zum Teil mehrfach ausgetauscht werden. Hier bekommen Sie einen Anhaltspunkt für die durchschnittliche Lebenserwartung üblicher Bauteile. In der Wohnungswirtschaft wird die Lebensdauer einer Wohnanlage mit 80 Jahren angesetzt. Dieser Zeitraum bildet auch die Grundlage für unsere Wartungs-, Inspektions- und Prüfmaßnahmen.


Soweit der erste Abschnitt.
Die 100 Jahre kannte ich zwar noch aus alten Büchern, wollte jedoch meinen Beitrag dingfest machen.

Mein persönliches Empfinden zu einem Häusle Baujahr 1912: Geld verbrennen wärmt kurz und danach ist man sorgenfrei, zumal die Hütte in genau 9 Jahren fertich is!

Gruß
Herbi



<ul> ~ Hier gehts zum Haus vom Ni ko laus</ul>

-->Hallo Herbi!

Moin nereus

Du machst mir vielleicht Spaß.. es wird schon fast wieder dunkel ;-)

Du schreibst: Durch regelmäßige Wartung, Instandhaltung und Erneuerung seiner Bauteile und technischen Einrichtungen könnte die Gesamtlebensdauer eines Hauses praktisch beliebig verlängert werden. Aber macht das Sinn? Wie Mode und Geschmack unterliegen auch Architektur und Wohnformen sowie Ansprüche an Raumbedarf und Komfort natürlich Wandlungen... In der Wohnungswirtschaft wird die Lebensdauer einer Wohnanlage mit 80 Jahren angesetzt.

Also die Fenster sind komplett erneuert und das Dach wurde ebenfalls grundlegend rekonstruiert. Der Putz bröckelt jedoch an mancher Stelle, das ist wohl wahr.
Wasserleitung überholungsbedürftig und durch die Umwandlung in Mehrfamiliennutzung etwas verbaut, trotzdem noch immer recht attraktiv.

Doch die Lage Herbi, die Laaage! [img][/img]

Alte Villa eines längst verblichenen Sägewerksbesitzers am Hang mit Rundblick auf die Stadt.

Einige Zimmer mit Holz-Vertäfelungen.
Großzügige Terrassen (20 bis 35 m²) mit Blick - nee, nicht in die Nachbarswohnung - sondern 10 bis 15 km in Richtung Horizont.

Grundsätzlich hast Du wohl recht.
Doch in diesem Fall.. wäre ich mir nicht so sicher ;-)

mfG
nereus

-->>Hallo Euklid!
>Du bist doch vom Fach und auch ziemlich ausgebufft.
>Daher wirst Du sicher eine Antwort wissen. ;-)
>Ein Bekannter möchte eine Altimmobilie im"wilden Osten" erwerben. Wie viele Mehrfamilienhäuser des Ortes befindet sich dieses Haus z.Zt. im Besitz einer GmbH, die als Nachfolgesellschaft der DDR-Wohnungsverwaltungen entstand. Aufgrund allgemeiner Kostenzwänge werden nun nach und nach die Hütten veräußert und bevorzugt an die Mieter verscherbelt.
>Im konkreten Fall ist die Immo aus dem Jahre 1912, also nicht mehr ganz neu. ;-)
>Der Bescheid für die Anschlußgebühren (Abwasser) erfolgte vom zuständigen Zweckverband im Jahr 1996.
>Man splittete die Gebühr auf 3 Raten auf von denen bereits 2 bezahlt wurden.
>Der Kaufinteressent ist bereit die noch ausstehende letzte Rate der"Kläranlagengebühr" zu übernehmen, jedoch nicht die bereits beglichenen von den Jahren zuvor.
>Der Verkäufer will jedoch die Gesamtkosten auf den Käufer abwälzen und argumentiert so, daß die Anlage ja noch ziemlich neu sei und daher niemals über die Miet- u. Betriebskosten zumindest teilweise rückerstattet sei.
>Alles reine Verhandlungssache?.. jo, das ist bekannt.
>Hättest Du auch ein"vernünftiges" Argument welches die Position des Kaufinteressenten verbal stärkt?
>mfG
>nereus

Hallo nereus

Dieses ganze Unternehmen zu beurteilen ist äußerst schwer.
Warum soll man sich gerade jetzt mit solch einer alten Immobilie rumplagen.
Auf den ersten Blick Finger weg weil ich davon ausgehe daß noch keinerlei Zukunftsinvestitionen in dieses MFH geflossen ist,als da wären Fenster,Isolierungen,Heizungsanlagen usw.
Selbst wenn man das Haus quasi zum Nulltarif (nur Grundstückswert) erwerben würde stellt sich knallhart die Frage wann der Staat hergeht und den Eigentümer dann mit der Keule erschlägt.
Der Staat macht die Gesetze und fordert Investitionen zum Schutz der Mieter vom Vermieter(Eigentümer) damit die durch den Staat verursachten Nebenkosten im Zaum bleiben.
Bitte eine Altimmo wirklich nur wenn Du einen Sachverständigen vor Ort findest der Dir schon im Voraus eine solide Kostenschätzung macht was das Haus am Ende kostet bis es vollsaniert ist.
Der Vergleich:Kaufpreis plus Sanierungskosten muß mit dem Preis für ein vergleichbares Neuobjekt mithalten können.
Beim Kaufpreis die Altbausubstanz bitte mit Null bewerten weil das Alter fast 100 Jahre ist und daher mit Null eingehen muß.
Hat man Pech daß noch alte verborgene Asbestfaserplatten irgendwo im dachstuhl hängen muß man sogar in der Tat den Albauanteil negativ berechnen weil die Entsorgung schweineteuer wird.
Unbedingt einen wirklichen absoluten Topmann vor Ort einschalten.
Man kann sich mit solch einem Investment den Todesschuß geben.

Gruß EUKLID

-->>Moin - Du machst mir vielleicht Spaß.. es wird schon fast wieder dunkel ;-)
>Doch die Lage Herbi, die Laaage!
>Alte Villa eines längst verblichenen Sägewerksbesitzers am Hang mit Rundblick auf die Stadt.

Wiederum Moin nereus,

>"The name Moin is a common German slang expression,"Moin" meaning"Good (Day)", and"MoinMoin" being an emphasis, i.e."A Very Good Day".<

[..hat also mit"Guten Morgen" aber auch gar nichts gemein]

Ich hatte 'ne Villa vorhin in Erwägung gezogen, aber den Beitrag nicht überfrachten wollen:

Eine richtige Villa aus 1911! Womöglich schon doppelschalig gemauert?

Dann wäre eigentlich nur noch anzumerken, ob die aktuellen Wärmeschutzverordnungen"eingehalten" werden, also Vollisolation, wie das heute so gang und gäbe ist, oder ob man jährlich ein Mehr an Heizkosten von derweil 1.000 bis 2.000 € auszugeben bereit ist.

Die Holzvertäfelung kann.. sehr dunkel sein ;-)

Na, dann viel Spass damit [img][/img].

Gruß
Herbi

-->Hallo Euklid!

Herbi hatte auch schon gewarnt und ich werde diese Infos entsprechend weitergeben.
Trotzdem, danke für die Einschätzung.

mfG
nereus

-->>Hallo Euklid!
>Herbi hatte auch schon gewarnt und ich werde diese Infos entsprechend weitergeben.
>Trotzdem, danke für die Einschätzung.
>mfG
>nereus

Bitte wirklich unbarmherziger Kapitalist sein bei solchen Geschäften.
Ich weiß wie das ist und kann dein Herz fühlen wenn man plötzlich verliebt ist in eine Immobilie und Träume versucht zu realisieren.
Wenn du Dir aber korrekte Angebote einholst um das Geschäft zu kontrollieren dann bitte ohne jede Emotion.
Willst Du selbst nutzen oder wird alles vermietet?
Ungeheuer wichtiger Punkt weil Selbstnutzung bei Vermietung äußerst schwierig zu realisieren ist.
Momentan wirklich nur für Eigenbedarf investieren.Niemals in dieser Lage für Mieter investieren.

Gruß EUKLID

-->zu 24. Februar 2003 13:36:50 - nereus

grundsätzliche überlegungen zu ostimmobilien.
1. infrastruktur im umfeld
2. ausreichende arbeitgeber-arbeitsplätze (arbeitslosenrate beachten)
3. leerstand vergleichbarer objekte vorhanden.
4. jahresmiete im verhältnis zu mietspiegel-vergleichsmieten
5. prognostizierter renovierungsaufwand
6. prognostizierter aufwand für erfüllung:
A. wärmeschutzverordnung
B. heizungsemissionsverordnung mit Problematik abluftrohr im kamin
C. zu erwartende abwasserverordnungsänderung, teilung abwasser und regenwasser.
7. prognostizierter aufwand für angemessene energieversorgung
8. prognostizierter aufwand für angemessene infrastruktur
A. kabelfernsehn
B. telekomunikation
C. zu erwartende gesetzesänderung wie z. b. sozialversicherungsbeiträge auf mieteinnahmen und andere unkalkulierbare gesetzesänderungen.

unter betrachtung des vermietungsrisikos und der noch einige jahre laufenden depression, ist selbst eine immobilie in erster lage in den westlichen bundesländern heute ein großes risiko, da das hierin gebundene kapital nur sehr schwer wieder frei zu setzen ist und auch noch spekulationsgewinne pauschaliert besteuert werden sollen.

warum verkaufen institutionelle immobilieneigentümer derzeit vermehrt ihre wohnungen an die mieter? doch nur, weil die renditen schrupfen, die risiken wachsen und die weiteren absehbaren steuerlichen belastungen untragbar werden.

säumige mietzahler heute gerichtlich zur mietzahlung und räumung zu zwingen ist kostspielig und sehr sehr langwierig; 2 bis 4 jahre keine seltenheit.
ganz besonders, wenn man nicht im haus wohnt.

ergebnis:
nur eigen genutzte immobilie interessant, sofern sichere erwerbstätigkeit vor ort.

schau mal nach duisburg:
fallende mieten und steigender leerstand bei steigendem vandalismus.
der einzige vorteil, der abriss geschieht quasi von selbst.

gruß

ocjm
leidgeprüfter immobilieneigentümer (mit rückläufigem bestand) und altbausanierer.
ocjm@hotmail.com




>Hallo Euklid!
>Du bist doch vom Fach und auch ziemlich ausgebufft.
>Daher wirst Du sicher eine Antwort wissen. ;-)
>Ein Bekannter möchte eine Altimmobilie im"wilden Osten" erwerben. Wie viele Mehrfamilienhäuser des Ortes befindet sich dieses Haus z.Zt. im Besitz einer GmbH, die als Nachfolgesellschaft der DDR-Wohnungsverwaltungen entstand. Aufgrund allgemeiner Kostenzwänge werden nun nach und nach die Hütten veräußert und bevorzugt an die Mieter verscherbelt.
>Im konkreten Fall ist die Immo aus dem Jahre 1912, also nicht mehr ganz neu. ;-)
>Der Bescheid für die Anschlußgebühren (Abwasser) erfolgte vom zuständigen Zweckverband im Jahr 1996.
>Man splittete die Gebühr auf 3 Raten auf von denen bereits 2 bezahlt wurden.
>Der Kaufinteressent ist bereit die noch ausstehende letzte Rate der"Kläranlagengebühr" zu übernehmen, jedoch nicht die bereits beglichenen von den Jahren zuvor.
>Der Verkäufer will jedoch die Gesamtkosten auf den Käufer abwälzen und argumentiert so, daß die Anlage ja noch ziemlich neu sei und daher niemals über die Miet- u. Betriebskosten zumindest teilweise rückerstattet sei.
>Alles reine Verhandlungssache?.. jo, das ist bekannt.
>Hättest Du auch ein"vernünftiges" Argument welches die Position des Kaufinteressenten verbal stärkt?
>mfG
>nereus