-->Hi dottore,

vielen Dank für Deine Ausführungen von vor ein paar Tagen; kann es sein, dass Refinanzierungen zwar vom Wort, aber nicht vom Sinn im Refinanzierungsindex der MBA enthalten ist; zumindest ist das meine Vermutung, da sich der Index auf die Aktivitäten der Hausbesitzer bezieht.

So, nun aber zum eigentlich Spannendem, vielleicht wurde es schon gepostet, dann sind nur die beigefügten Charts neu. Freddie Mac hat am 30.7. die Quartalszahlen für Q2 für das Cash out Volumen, das beim Umschulden der Hypotheken 'entzogen' wurde, bekannt gegeben.

hier der Text mit unglaublichen Schlussfolgerungen:


SHARE OF REFINANCERS TAKING CASH OUT OF HOME EQUITY PLUMMETS TO LOWEST LEVEL SINCE 1985

Very Low Mortgage Rates Cited as the Reason for the Decline

McLean, VA - In the second quarter of 2003, 32 percent of Freddie Mac-owned loans that were refinanced resulted in new mortgages at least five percent higher in amount than the original mortgages, according to Freddie Mac's quarterly refinance review. This is in contrast to the second quarter of 2002, when 63 percent of refinanced loans had higher new loan amounts, and to the first quarter of 2003 when 41 percent of refinanced loans in had higher new loan amounts.

"It comes as no surprise that this figure of 32 percent represents the smallest number of refinancing homeowners to take cash out of their homes that we have seen since we began doing this report in 1985. Mortgage rates have fallen to such incredibly low levels that homeowners are refinancing now primarily for the low rates, rather than to take out equity," said Amy Crews Cutts, Freddie Mac deputy chief economist."Adversely, as mortgage rates begin to rise, we will see a rise in the share of loans that are cashouts because the refinance incentive from lowered interest rates will have disappeared and homeowners who will refinance with higher rates are doing so to access equity in their homes."

However, Freddie Mac's most recent quarterly economic forecast sees economic growth of only about three and a half percent during the second half of this year. Therefore, there will be little inflationary pressure that would cause mortgage rates to rise much above their current level of about six percent."Consistently low mortgage rates will continue to be a boon to the housing industry as we go into the last half of this year and sales should remain be brisk for some time to come," added Cutts.

"So far, in 2003, homeowners have converted about $50 billion of their home equity into cash, compared with $96 billion in the year 2002 and $83 billion in all of 2001, providing at least one leg for the sluggish economy to stand on over the last few years," noted Cutts."However, the amount of cash homeowners have taken out in equity is only a small portion of the $7.7 trillion worth of equity value currently held in single-family homes.

"Homeowners who are presently refinancing their original fixed-rate mortgages are entering into new mortgages that are, on average, 1 1/8 percent lower than the original mortgage. In aggregate these interest savings add up to more than $600 million per month for homeowners who have already refinanced this year."

The report shows that the median age of the refinanced loan was only 1.8 years and that 16 percent of loans being refinanced were for lower amounts than the original mortgage.

The review also revealed that properties refinanced during the second quarter 2003 experienced a median house-price appreciation of three percent during the time since the original loan was made, down from the 20 percent appreciation for loans refinanced in second quarter 2002. Freddie Mac's Conventional Mortgage Home Price Index shows the cumulative growth in the value of housing, on a national average, to be about 40 percent over the past 5 years. Freddie Mac's economists have revised their forecast for home price appreciation to an annualized growth rate of about 6.1 percent for 2003.

These estimates come from a sample of properties on which Freddie Mac has funded at least two successive loans. Transactions are further screened to ensure that the latest loan is for refinance rather than home purchase. The Freddie Mac analysis does not track the use of funds made available from these refinances.

Freddie Mac is a stockholder-owned corporation chartered by Congress in 1970 to create a continuous flow of funds to mortgage lenders in support of homeownership and rental housing. Freddie Mac purchases mortgages from lenders and packages them into securities that are sold to investors. Over the years, Freddie Mac has opened the doors for one in six homebuyers and two million renters across America.

*****************

jetzt werden also steigende Zinsen für ein erhöhtes Cash out sorgen; frommer Wunsch oder überseh ich was? Dann sollte die US-Wirtschaft jetzt ja so richtig anfangen zu brummen </center>


dann die revidierten Zahlen des Cash out Volumens:

<center>[img][/img] </center>


herzlich grüsst
Cosa

-->Hi Cosa,

zum ersten Absatz später, komme gerade an die Anwort nicht ran. Thx for patience.

>So, nun aber zum eigentlich Spannendem, vielleicht wurde es schon gepostet, dann sind nur die beigefügten Charts neu. Freddie Mac hat am 30.7. die Quartalszahlen für Q2 für das Cash out Volumen, das beim Umschulden der Hypotheken 'entzogen' wurde, bekannt gegeben.

Ja, das ist wirklich spannend. Und wieder mal hast Du genau den Punkt erwischt.

Denn was sagen uns die Zahlen?

Einfaches Beispiel von Mr. Miller aus Ohio (verzerrt, ums allgemein deutlicher zu machen):

Er hatte ein Haus mit Wert 100.000 $ zu 12 % finanziert. Finanzierung 50 %, also hat er - ohne Tilgung - monatlich 500 $ abzudrücken.

Er kann nun"umfinanzieren". Nehmen wir den Wert des Hauses gleich und die Finanzierung auch und den Zins bei 6 % (und alles lässt sich ohne weiteren Kosten switchen), dann hat er jetzt monatlich 250 Dollar abzudrücken, falls er umfinanziert. Mit den übrigen 250 Dollar p.m. kann er shoppen gehen.

Diese 250 $ sind natürlich nicht der cash-out.

Mr. Miller könnte bei der Umfinanzierung allerdings

- entweder die Finanzierung erhöhen. Er könnte auf 100 % gehen, womit er bei gleichbleibendem Hauswert nicht mehr 50.000 $ zu 6 % bedient, sondern 100.000 Dollar zu 6 %, womit er

a) seine laufende monatliche Belastung gleich hält (500 $), aber

b) 50.000 $ als cash-out in der Tasche hat und mit 50.000 Dollar auf einen Schlag shoppen gehen kann.

- Oder er lässt die Finanzierung (in % vom Hauswert) gleich - aber, da der Hauswert auf 200.000 $ gestiegen ist (seit der ersten Finanzierung), finanziert er jetzt 100.000 Dollar zu 6 %, womit

a) und b) genau wie oben eintreten.

Beides (entweder-oder) läuft auf eine Erhöhung der Verschuldung hinaus. Dabei zeigen die Zahlen, dass der Anteil der um wenigstens 5 Prozent höheren Verschuldungen (Betrag) so niedrig ist wie noch nie seit 1985.

(Im Beispiel Mr. Miller war beide Male von einer um 100 Prozent gestiegenen Verschuldung ausgegangen worden, um den potenziellen"Hebel" deutlicher zu machen. Wenn insgesamt 20 Mr. Millers billiger refinanzieren, aber nur einer sich dabei um 100 % höher verschuldet, die anderen aber ihre Verschuldung so lassen wie sie war, ergibt sich für die 20 insgesamt eine um 5 Prozent erhöhte Verschuldung).

Das ist eh alles klar und Dir, liebe Cosa, sowieso.

Die Folgerung, die man aus den Zahlen ziehen muss, lautet also (ist in dem etwas wirren Text auch abschnittsweise zu erkennen).

1. Obwohl die Hausfinanzierungskosten gesunken sind (im Schnitt 1 1/8 Prozent) ist der erwartete cash-out schwach geblieben. Die erwartete"Stoß-Kaufkraft" aus mit einem Schlag möglicher höherer Verschuldung blieb aus. Dies sowohl aufgrund der höheren Beleihungsmöglichkeit (prozentual, falls noch nicht genutzt) als auch aufgrund der mit 6,1 Prozent p.a. gestiegenen Hauswerte.

2. Die Hausbesitzer, die umgeschuldet haben, beschränken sich demnach auf die"laufende Entlastung", die ihnen die günstigeren Zinssätze bringen. Dies bedeutet, just wie Du schreibst,"eine geringere Verschuldungsbereitschaft der US-Verbraucher".

Da die Leute, die jetzt umgeschuldet haben, ohne das ihnen dabei vor allem aufgrund der gestiegenen"house values" zugefallene cash-out-Potenzial zu nutzen, diese Übung so schnell nicht wiederholen werden (zumal bei steigenden Hypothekensätzen)...

... und da die anderen, die selbst bei höheren Sätzen die gestiegenen"house values" ihre dadurch vorhandenen cash-out-Potenziale noch nutzen könnten, dies kaum tun werden (denn warum haben sie es nicht jetzt schon getan, da die Sätze unten waren?) -

sehe ich rabenschwarz.

Nach wie vor hängt die gesamte Weltwirtschaft am Tropf des US-Konsumenten und das heißt: An seiner steigenden Verschuldungsbereitschaft. Stagniert sie oder geht sie gar zurück oder starten - horribile dictu - statt Verschuldungen Rückzahlungen (als erstes arbeitet man seine Credit-Card-Salden ab, usw.) dann GUTE NACHT.

Ein weiteres extrem wichtiges Posting, Cosa, von Dir! Ich hoffe, dass jedem im Board hier der Ernst der Lage deutlich wurde.

Gruß!

-->Hi Cosa,

>vielen Dank für Deine Ausführungen von vor ein paar Tagen; kann es sein, dass Refinanzierungen zwar vom Wort, aber nicht vom Sinn im Refinanzierungsindex der MBA enthalten ist; zumindest ist das meine Vermutung, da sich der Index auf die Aktivitäten der Hausbesitzer bezieht.

Du vermutest richtig, wie immer. Es sind zunächst Refi-Aktivitäten der Hausbesitzer. Diese jedoch führen automatisch zu Refis der Mortgager. Die erste Refi (desselben Objekts) ist bereits gelaufen, d.h. am Markt auf die übliche Weise untergebracht. Die zweite Refi ist zwar für den Hausbesitzer"nur" das, worin er switcht, so dass es für ihn wie eine"laufende" bzw. weiterlaufende Finanzierung ausschaut. Beim Mortgager sind es zunächst aber 2 Refis: Die erste, die noch läuft und die zweite, die der Hausbesitzer zum niedrigern Zins jetzt haben will und die er am Markt unterbringen muss.

Ist die zweite Refi unterschrieben, geht der Mortgager her und kauft den Titel für die erste Refi am Markt zurück. Das Geld dafür aufzutreiben, ist für ihn kein Problem, da er sich für den einen Tag (oder so) kurzfristig Geld zu 1,x % verschaffen kann. Mit dem Geld kauft er den Titel 1 zurück, d.h. er wechselt auf seiner Passivseite die Verbindlichkeit Titel gegen die Verbindlichkeit Kurzfrist-Geld.

Auf der Aktivseite hat er nach wie vor die Forderung 1 gegen den Hausbesitzer stehen. Da sein Geld 1 durch den Titelrückkauf weg ist, muss er sich jetzt noch Geld 2 beschaffen, falls der Hausbesitzer cash-out haben will und zwar in dieser Höhe. Falls der Hausbesitzer nur die Refi behalten will, aber jetzt zu niedrigerem Zins, verkauft der Mortgager jetzt die Refi 2 am Markt und deckt mit dem Geld, das dabei an ihn strömt, die Position Geld passiv aus Rückkauf der Refi 1 ab.

Da der Mortgager die Kauflust von Refi 2 durch das Publikum nicht beeinflussen kann, bestimmt immer der Markt (Publikum) den Refi-Kurs und über diesen auch den Zins, den der Hausbesitzer letztlich zahlt.

Das Geld für die"Zwischenfinanzierung" (1 Tag oder so) des Mortgagers spielt in dem Ganzen nicht eine absolute, sondern nur eine relative Rolle. Seine Kosten ("Zins","Geldmarktsatz") machen letztlich (sonstige Kosten außen vor) die Differenz zwischen Marge bei Refi 1 und Marge bei Refi 2 aus (Marge = hier die Differenz zwischen dem, was der Hausbesitzer an den Mortgager zahlt und dem, was der Mortgager an den Markt zahlen muss).

Der"Geldzins" beeinflusst nur Margen / Differenzen und nicht den Kapitalmarktzinssatz selbst. Er ist ein Kostenfaktor unter anderen (eine Steuer halt plus Bearbeitungsgebühr - je weiter es geht).

Gruß!

-->momentan bin ich etwas langsam, Deine Antworten wandern erstmal auf die Festplatte, dann wird später 'durchgekaut'.

viele Grüsse
Cosa

-->natürlich auch an dottore!

-->The Mortgage Bankers Association Refi Application index declined 2.4% this week to the lowest level since December (down 20% y-o-y). The Purchase Application index, however, jumped 6.6% to the second-highest level ever (second only to a convoluted Memorial Day holiday-impacted reading). The Purchase index was up 22.8% y-o-y, with dollar volume up a notable 35.2%.!!!
August 7 - Seattle Times (Kristina Shevory): “Rising mortgage rates sent Western Washington home buyers scrambling last month to beat the increases, boosting sales in July and signaling a sizzling August. Compared with July 2002, closed sales last month jumped 36 percent in King County and 18.2 percent in Snohomish County… In the 14 counties tracked, closed sales rose more than 25 percent, and pending sales soared 39 percent. Pending sales — in which offers have been made and accepted but sales haven’t closed — were higher in July than in any other month since the listing service began tracking home sales in 1984. If July’s sales all close in August, this month could be even stronger… In Western Washington, pending sales — a barometer of next month’s closed sales — climbed 45.3 percent in King County, 44.9 percent in Snohomish County, 20.9 percent in Pierce and 34.5 percent in Kitsap, compared with July 2002…”

Die wirkliche Gefahr kommt mE aus einer anderen Ecke - kurzfristig finanzieren und langfristig ausleihen - und den damit verbundenen Derivativen. Die Zinsen werden wieder steigen und das bringt das 150 Trillion $ Derivatehaus ins wackeln.

cg






>Hi Cosa,
>zum ersten Absatz später, komme gerade an die Anwort nicht ran. Thx for patience.
>>So, nun aber zum eigentlich Spannendem, vielleicht wurde es schon gepostet, dann sind nur die beigefügten Charts neu. Freddie Mac hat am 30.7. die Quartalszahlen für Q2 für das Cash out Volumen, das beim Umschulden der Hypotheken 'entzogen' wurde, bekannt gegeben.
>Ja, das ist wirklich spannend. Und wieder mal hast Du genau den Punkt erwischt.
>Denn was sagen uns die Zahlen?
>Einfaches Beispiel von Mr. Miller aus Ohio (verzerrt, ums allgemein deutlicher zu machen):
>Er hatte ein Haus mit Wert 100.000 $ zu 12 % finanziert. Finanzierung 50 %, also hat er - ohne Tilgung - monatlich 500 $ abzudrücken.
>Er kann nun"umfinanzieren". Nehmen wir den Wert des Hauses gleich und die Finanzierung auch und den Zins bei 6 % (und alles lässt sich ohne weiteren Kosten switchen), dann hat er jetzt monatlich 250 Dollar abzudrücken, falls er umfinanziert. Mit den übrigen 250 Dollar p.m. kann er shoppen gehen.
>Diese 250 $ sind natürlich nicht der cash-out.
>Mr. Miller könnte bei der Umfinanzierung allerdings
>- entweder die Finanzierung erhöhen. Er könnte auf 100 % gehen, womit er bei gleichbleibendem Hauswert nicht mehr 50.000 $ zu 6 % bedient, sondern 100.000 Dollar zu 6 %, womit er
>a) seine laufende monatliche Belastung gleich hält (500 $), aber
>b) 50.000 $ als cash-out in der Tasche hat und mit 50.000 Dollar auf einen Schlag shoppen gehen kann.
>- Oder er lässt die Finanzierung (in % vom Hauswert) gleich - aber, da der Hauswert auf 200.000 $ gestiegen ist (seit der ersten Finanzierung), finanziert er jetzt 100.000 Dollar zu 6 %, womit
>a) und b) genau wie oben eintreten.
>Beides (entweder-oder) läuft auf eine Erhöhung der Verschuldung hinaus. Dabei zeigen die Zahlen, dass der Anteil der um wenigstens 5 Prozent höheren Verschuldungen (Betrag) so niedrig ist wie noch nie seit 1985.
>(Im Beispiel Mr. Miller war beide Male von einer um 100 Prozent gestiegenen Verschuldung ausgegangen worden, um den potenziellen"Hebel" deutlicher zu machen. Wenn insgesamt 20 Mr. Millers billiger refinanzieren, aber nur einer sich dabei um 100 % höher verschuldet, die anderen aber ihre Verschuldung so lassen wie sie war, ergibt sich für die 20 insgesamt eine um 5 Prozent erhöhte Verschuldung).
>Das ist eh alles klar und Dir, liebe Cosa, sowieso.
>Die Folgerung, die man aus den Zahlen ziehen muss, lautet also (ist in dem etwas wirren Text auch abschnittsweise zu erkennen).
>1. Obwohl die Hausfinanzierungskosten gesunken sind (im Schnitt 1 1/8 Prozent) ist der erwartete cash-out schwach geblieben. Die erwartete"Stoß-Kaufkraft" aus mit einem Schlag möglicher höherer Verschuldung blieb aus. Dies sowohl aufgrund der höheren Beleihungsmöglichkeit (prozentual, falls noch nicht genutzt) als auch aufgrund der mit 6,1 Prozent p.a. gestiegenen Hauswerte.
>2. Die Hausbesitzer, die umgeschuldet haben, beschränken sich demnach auf die"laufende Entlastung", die ihnen die günstigeren Zinssätze bringen. Dies bedeutet, just wie Du schreibst,"eine geringere Verschuldungsbereitschaft der US-Verbraucher".
>Da die Leute, die jetzt umgeschuldet haben, ohne das ihnen dabei vor allem aufgrund der gestiegenen"house values" zugefallene cash-out-Potenzial zu nutzen, diese Übung so schnell nicht wiederholen werden (zumal bei steigenden Hypothekensätzen)...
>... und da die anderen, die selbst bei höheren Sätzen die gestiegenen"house values" ihre dadurch vorhandenen cash-out-Potenziale noch nutzen könnten, dies kaum tun werden (denn warum haben sie es nicht jetzt schon getan, da die Sätze unten waren?) -
>sehe ich rabenschwarz.
>Nach wie vor hängt die gesamte Weltwirtschaft am Tropf des US-Konsumenten und das heißt: An seiner steigenden Verschuldungsbereitschaft. Stagniert sie oder geht sie gar zurück oder starten - horribile dictu - statt Verschuldungen Rückzahlungen (als erstes arbeitet man seine Credit-Card-Salden ab, usw.) dann GUTE NACHT.
>Ein weiteres extrem wichtiges Posting, Cosa, von Dir! Ich hoffe, dass jedem im Board hier der Ernst der Lage deutlich wurde.
>Gruß!