-->Der versprochene Text zu der Aussage daß höhere Zinsen kleinere Immo-Werte zu Folge hätten.
Hierzu müssen folgende Randbedingúngen erst geklärt werden denn alleine Zins ist ein zu roher Parameter.

Liegenschaftszinssatz:

Der Liegenschaftszinssatz wird in §11 Abs 1 WertV definiert als der Zinssatz,mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.
Der Gesetzgeber hat den einzelnen Gutachterausschüssen die Aufgabe übertragen,die jeweils für den örtlichen Grundstücksmarkt maßgebenden Liegenschaftszinsen zu ermitteln.
In Deutschland sind diese Gutachterausschüsse zu 90% von der öffentlichen!!!!!
Hand besetzt.
Ja wer macht jetzt die Grundstückspreise?
Der private Grundstücksbesitzer macht nicht die Preise sondern er läuft immer den Preisen der öffentlichen Hand hinterher.
Die sorgt dafür daß die Mieten irgendwann abgehen und sich somit das Wohngeld als kalter Kaffee erweisen wird.

Aber jetzt das allerwichtigste aus Grundstücks und Gebäudewertermittlung:

<font color=#FF0000> Änderungen des Liegenschaftszinssatzes um 0,5 Prozentpunkte haben eine Änderung des Ertragswertes von 10% zur Folge.</font>

Die Einflußfaktoren auf den Liegenschaftszinssatz können in 3 Kategorien unterteilt werden:

Wirtschaftliche und politische Einflußfaktoren (z.B Konditionen für Hypotheken und sonstige Baugelder,Besteuerung von Kapital und Grundbesitz)

Marktbezogene Einflußfaktoren
(z.B Wohnungsangebot und Nachfrage)

Objektbezogene Einflußfaktoren (z.B Grundstücksart,Restnutzungsdauer)
In den Liegenschaftszinssätzen drückt sich auch die erwartung zukünftiger potentieller Investoren aus.

Während die Liegenschaftszinsen von 1990 bis 1993 von 4 auf 4,5% gestiegen sind wurden die Hypothekenzinsen von 9,5% auf ca 7,5 % gesenkt.
Also der Liegenschaftszinssatz will so gar nicht Recht mit dem Hypothekenzinssatz korrelieren.


Wichtig in der Zukunft:
Es wird beim Immobilienkauf streng danach unterschieden werden ob ein Massivhaus oder ein Fertighaus vorliegt.
Das geht direkt in die RND (=Restnutzunsdauer ein)

Beispiel: Massivhaus Neu (Restnutzungsdauer = 100 Jahre).
Bei einem Liegenschaftszinssatz von 3% ergibt sich ein Vervielfältiger von 31,60

Holzhaus Neu (Restnutzungsdauer maximal 50 Jahre)
Das ergibt einen Vervielfältiger von 25,73
Das heißt ein Fertighaus muß mindestens anfänglich um die 19% billiger sein.

Und wie sieht es nach 30 Jhren aus mit dem Ertragswert.
Das wichtigste ist nicht mehr der Sachwert weil den momentan niemand bezahlt.
Immer mehr setzt sich der Ertragswert durch in schwierigen Zeiten.

Massivhaus nach 30 Jahren: Vervielfältiger (RND jetzt 70 Jahre) 29,12
Fertighaus nach 30 Jahren:Vervielfältiger (RND jetzt 20 Jahre) 14,88

Nach 30 Jahren hat das Fertighaus noch einen Wert von 58%,das Massivhaus jedoch 92% des ehemaligen Wertes.
Gehen wir noch 10 Jahre weiter sieht es so aus:
Massivhaus Faktor 27,68 (Restwert damit 87,5%)
Fertighaus jetzt bricht das Chaos aus Faktor 8,55 (Restwert damit 33%)

Macht jemand eine solche Investition muß er sich schon genau überlegen was er tut.
Ein Äquivalent von 20% billigerem Fertighaus rechnet sich niemals gegen ein Massivhaus.Da müßte schon wesentlich mehr Preisdifferenz her.
Investiert ein Gutverdiener mit 35 Jahren muß er mit dem Fertighaus schon Glück haben wenn die Hütte ihm im Lebensalter von 85 Jahren nicht über dem Kopf zusammenfällt (Restwert Null)
Er sollte nicht die Konstitution vom Sänger des Liedes:"Ich werde 100 Jahre alt"haben.
Das reicht auch mit 40 Jahren dann nicht mehr.

Fazit:Besser ein 20 Jahre altes gutes Massivhaus als ein hochgedämmtes Fertighaus aus rein wirtschaftlichen Erwägungen.
Diese Massivhäuser sind der Renner in 20 - 30 Jahren weil sich bis dahin die Leute nur noch Holzbaracken leisten können.
Holzbaracken werden zunehmen,und Massivhäuser werden eine aussterbende Spezies mit Liebhaberwerten werden.


Gruß EUKLID

Man kann es rechnen wie man will: Die bessere Investition ist und bleibt ein Massivhaus.

-->Hallo Euklid,

diesen Beitrag finde ich äußerst interessant. Allerdings kann ich mich bei Verkehrswertgutachten von Gebäuden nicht erinnern, dass von einem Zins ausgegangen wird, sondern primär von der Rendite, d.h. von den Mieteinnahmen.

Wo kann man die geschilderte Materie im Detail nachlesen.

Gruß

-->Hallo Aleph

bei Sommer und Piehler BUCH:Großformat mit laufender Aktualisierung für Wertgutachten.
Das Handbuch hat ca 2000 Seiten;-))
Das könnte Jahre dauern.

Es werden grundsätzlich immer 3 Werte verglichen.
Verkehrswert
Sachwert
Ertragswert

Im Sachwert werden in Zukunft aufgrund der steuerlichen schwierigen Randbedingungen die Penunzen versteckt.
Hier ist die Substanz.

Stell Dir vor wer wohl eher den Zahlemann und Söhne spielen muß?

Der Massivhausbesitzer oder der Barackenbesitzer?
Du kannst Gift drauf nehmen daß die Barackenbesitzer die Zeche zahlen;-))
Sie sind ja in der Zukunft in der Mehrheit da sie es sich in der Gegel nicht mehr leisten können 20 - 30% für etwas besseres auszugeben.
Also wird man die etwas Reicheren schonen daß die nicht auch noch abhauen.
Es lohnt sich auch nicht daß man die minderheit der Reichen abnagelt.
Das lohnt sich nur bei denen die sich das haus vom Mund abgespart haben;-))

In Zukunft wird man deswegen nicht vom Sachwert (Substanzwert) ausgehen sondern rein vom Ertragswert.
Im Prinzip dann eine steuerliche Besserstellung der Massivhausbesitzer weil denen ihre Hütten noch stehen wenn man die Barackenbesitzer längst ausgeplündert hat.
Keine Angst da wird wieder sehr subtil gerabeitet oder meinst Du die Politiker würden in ein Fertighaus ziehen?
Das gibt es nur in Amerika.
Fliegt die Hütte weg zahlt irgendeine Versicherung (siehe Fall Reagan)

Gruß EUKLID

-->>Hallo Euklid,
>diesen Beitrag finde ich äußerst interessant. Allerdings kann ich mich bei Verkehrswertgutachten von Gebäuden nicht erinnern, dass von einem Zins ausgegangen wird, sondern primär von der Rendite, d.h. von den Mieteinnahmen.
>Wo kann man die geschilderte Materie im Detail nachlesen.
>Gruß

Doch im Gutachten muß ein Vervielfältiger beim Ertragswert auftauchen weil ja die Miete kapitalisiert zum sogenannten Ertragswert führt.

Früher wurde der Verkehrswert immer mit Sachwert plus Ertragswert gemittelt.
Die Substanz steckt aber immer im Sachwert.
Du kriegst nämlich keine höhere Miete wenn Du einen höheren Dämmwert hast als der Gesetzgeber vorschreibt.Der Mieter freut sich über deine Investition und merkt mit lachendem Gesicht daß er weniger Heizkosten hat.

Diese Investitition steckt dann im Sachwert geht aber nicht in den Ertragswert ein.
Die Grundstückspreise geben im wesentlichen die Kommunen vor.

Gruß EUKLID

-->Hallo Euklid

Vom deutschen Gesetz und deren Richtlinien habe ich keine Ahnung und was Du schreibst, dürfte sich auch nur auf Deutschland beziehen. Mein Posting war international gemeint, dass sich einzelne Länder dabei verschieden entwickeln können, ist klar. Man erinnere sich nur an 1923, die Hyperinfla in Deutschland hat in den USA niemanden interessiert. Kommt es aber in den USA zu einem Immo-Crash, wird das die ganze Welt interessieren. Auch für die Schweiz gibt es ein paar Gründe, warum sich alles etwas anders entwickeln könnte. Der Hauptgrund aber, warum ich überzeugt bin, dass es zum Crash bei den Immos kommt, ist die international hohe Fremdkapitalisierung. Dass der Konsum schon bald das Ende der Fahnenstange erreicht hat, setzte ich als gegeben voraus. Fallender Konsum (70 % des GDP in den USA), fallender Umsatz und fallende Gewinne resp. Verluste bei den Unternehmen, steigende Arbeitslosigkeit usw. Wer bringt dann das Geld noch zusammen, um die Hypos zu bezahlen, wenn sie schon heute ihre liebe Mühe haben? Deutschland mag dabei auf Grund spezieller Gesetze eine Ausnahme sein, nur darauf setzen würde ich nicht. Denn die Halbwertszeit deutscher Gesetze reicht höchstens noch knapp für eine Jahreszeit, eine langfristige Planung ist da ausgeschlossen.

Gruss Chiron

-->So lange die Hypos nicht über der Miete liegen sehe ich kein Problem.
Es sind ja beileibe nicht alle Häuser mit 120% beliehen.
Unser System ist nicht so fragil im Hinblick auf den Hypozins wie in Amerika.
Dafür gibts halt bei uns die Festverträge aus denen man nicht mehr raus kann ohne zu blechen.Andererseits geht dann halt die Umschuldung wie in Amerika nicht.
Aber die Amerikaner haben sich 1923 schon für Deutschland interessiert.
Sie kauften in Berlin gleich ganze Straßenzüge;-))
Wer zuerst inflationiert hat verloren.
Wir sollten nicht immer nur in schwarzen Löchern denken.
<font color=#FF0000>Du weißt doch sicher selbst daß oft alles anders kommt als man meint</font>
Daher ist spekulieren auch nicht meine Sache.
Hätte ohne Gold Unwohlsein.
Hätte ohne Cash Unwohlsein
Hätte ohne Immo Unwohlsein

Aber mit cash plus Immo plus Gold fühlt man sich doch am wohlsten oder nicht?
Nur cash wäre bei mir schon kein Unwohlsein sondern fast Schüttelfrost obwohl ich nicht bestreiten mag daß dies die beste Lösung sein kann.
Ich muß kein Winner sein,aber dafür bin ich dann zum Ausgleich auch nicht unter den Verlierern.

Gruß EUKLID

-->>Hätte ohne Gold Unwohlsein.
>Hätte ohne Cash Unwohlsein
>Hätte ohne Immo Unwohlsein

Das unterschreibe ich gerne, selbstverständlich alles selbst finanziert!

[img][/img]

Gruss Chiron

-->Mein Gedanke wär hierzu:
In der Regel sind Neubauten zu 80% beliehen und die armen würden als Mieter oft weniger zahlen und deutlich weniger Ärger haben. Somit bleiben für mich eigene 4 Wände ein relativer Luxus, den man sich eigentlich nur leisten sollte, wenn man deutlich mehr als 50% in bar bezahlen kann.

Die Situation die ich heute sehe: Die Leute sind um die 25 oder älter, haben Kinder (dadurch deutlich gemindertes Einkommen, höhere Kosten) und kaufen dann eine Immob., an der Sie fast 30 Jahre abzahlen. Nach 20 Jahren ziehen die Kinder aus und das Haus ist zu groß.
Daher meine ich (ohne Gewähr): Warum nicht ein preiswertes Fertighaus auf Erbpacht? Das hat dann zwar noch was von einer Mietwohnung, ist aber deutlich besser als eine Eigentumswohnung. Was interessieren mich die Erben in 50 Jahren? Wenn ich in deren Kindheit ein paar hundert Euro mehr in der Tasche habe, konnte ich damit bestimmt mehr anfangen.

In den Zeiten vor 10-20 Jahren wär meine Rechnung einfach: Wenn die Erbpacht deutlich unter der Zinszahlung für den Grundstückskauf liegt, warum nicht?

Massivhäuser finde ich ja auch sympathischer, nur alle älteren, die wir uns ansehen haben einfach gruselige Grundrisse. Das beste war bisher wirklich ein 30 J. Fertighaus .

"Halbschwiegervater" hatte zumindest genug Geld (preiswerte Gegend), sich ein quasi 2 Fam Haus ohne Keller hinzustellen, wenn er keine Lust mehr hat, Tür rein und er hat ein 2 Fam. Haus und kann oben alles vermieten. Sinnvolle Altersvorsorge.

-->>Der Gesetzgeber hat den einzelnen Gutachterausschüssen die Aufgabe übertragen,die jeweils für den örtlichen Grundstücksmarkt maßgebenden Liegenschaftszinsen zu ermitteln.
>In Deutschland sind diese Gutachterausschüsse zu 90% von der öffentlichen!!!!!
>Hand besetzt.
>Ja wer macht jetzt die Grundstückspreise?

Genau so ist es, hatte diesbezüglich mit einem dieser 90% gesprochen. Die Gemeinden verdienen sich beim Grundstücksan- und verkauf eine goldene Nase bzw. hauen eine kräftige??? Monopolprämie drauf. Letztlich zahlen die Eltern damit auch die Spielplätze usw. selber, wobei diese dann bevorzugt von Mietern genutzt werden. Warum will ich wohl ein eigenes Grundstück [img][/img]

-->Du hast selbstverständlich Recht.
Das ist der Unterschied zwischen Investition und Konsum.
Du willst eben ein paar Eurotzer mehr in der Tasche haben.
Jetzt stellt sich nur noch die Frage für Konsum oder eine andere Investition?
Das ändert aber nichts daran daß die Investition Fertighaus die schlechtere war auf lange Sicht.
Du willst quasi den Erben nichts hinterlassen und das ist völlig legitim.
Wer selbst ausgibt kann halt nicht gleichzeitig investieren.
So macht es ja gerade das Staatswesen.Es investiert nicht sondern verbrät gerade die Substanz.
Nur bei den Knochen hört es halt auf mit der Masche des Staates.

Gruß EUKLID

-->Das sind ja geradezu paradiesische Preise für Grundstücke mit S-Bahn-Anschluß.
Im Süden gibt es das erst ab 400 Eurotzer pro qm.
Deswegen funktioniert doch auch der Finanzausgleich von Süd nach Nord und Ost bestens.
Der Staat hat das Monopol der Grundstücke.
Und da gibt es noch viel zu schöpfen für den Staat.
Diese Krake ist zäher als viele denken.
Es ist schon noch Suppe da.

Gruß EUKLID

-->leisten, hat immerhin 3 Ex-Frauen.

Die"relativ" geringen Mieten / Grundstückskosten bremsen als einziges den wegziehtrieb, neben den brauchbaren Ziel im Ausland.