-->Zwangsversteigerungen nehmen drastisch zu
Hauptursachen: Arbeitslosigkeit, Ehescheidung
und zu riskante Finanzierung




Die Zahl der Zwangsversteigerungen von Immobilien hat drastisch zugenommen. Allein zwischen 1995 und 2000 stieg sie um 34 Prozent, wie eine in Berlin veröffentlichte Studie des InWIS-Instituts im Auftrag des Bundesbauministeriums belegt.


Die hohe Zunahme der Gesamtversteigerungstermine sei insbesondere bei Gewerbeimmobilien und vermieteten Wohneigentumsprojekten zu beobachten. Die Steigerung bei selbst genutztem Wohneigentum sei deutlich geringer. Rund 17 600 selbst genutzte Eigenheime oder Eigentumswohnungen kommen jährlich vor deutschen Amtsgerichten unter den Hammer. Bei selbst genutztem Wohneigentum würden mehr als 40 Prozent der Verfahren durch erfolgreiche Sanierungsmaßnahmen oder freihändigen Verkauf vor Versteigerung eingestellt.


Hauptursachen der Zahlungsschwierigkeiten sind laut Studie Arbeitslosigkeit und Trennung von Lebenspartnern sowie Fehlkalkulationen der mit dem Eigentumserwerb verbundenen Kosten und ein insgesamt zu geringer finanzieller Spielraum.

Der Anstieg im Untersuchungszeitraum sei vor allem auf die konjunkturbedingte hohe Arbeitslosigkeit und Einkommensminderungen zurückzuführen, aber auch auf Nachfrageschwäche und Preisrückgang auf den Wohnungsmärkten, die häufig einen freihändigen Verkauf der Immobilie zur Abwendung einer Zwangsversteigerung erschwerten. Die Zunahme der Zwangsversteigerungsverfahren sei aber auch Begleiterscheinung der positiven Entwicklung der Wohneigentumsbildung seit Mitte der 90-er Jahre.


Allein zwischen 1998 und 2002 habe die Zahl der Eigentümerhaushalte bundesweit um über acht Prozent zugenommen. Bis 2002 sei die Eigentumsquote in den alten Ländern auf 44,6 Prozent, in den neuen Ländern auf 34,2 Prozent gestiegen. Gleichwohl müsse die Entwicklung der Zwangsversteigerungen sehr ernst genommen und sorgfältig beobachtet werden, hieß es.

-->

-->Das sind gerade mal 0,05% des Wohnungsbestandes bzw 0,5 Promille.
Was ist daran bitte dramatisch?

Das ist genau so dramatisch wie ein Anstieg von 50 Arbeitslosen auf 100.
Das wären 100%

Gruß EUKLID

-->>Das sind gerade mal 0,05% des Wohnungsbestandes bzw 0,5 Promille.
>Was ist daran bitte dramatisch?

Mönsch EUKLID,

man wird doch noch mal mitteilen dürfen, was einem jemand von der Front als"dramatische Lage" bezeichnet hat. Der Mann hat das von sich aus und ohne Anfrage mitgeteilt. Mich hat es überrascht, weil ich Düsseldorf für einen sehr resistenten Immobilienmarkt gehalten hatte.

Dass es insgesamt harzt, hat der RDM (oder ein Grundbesitzerverein) jüngst festgestellt (ich weiß nicht, ob es gepostet wurde): Danach seien immer mehr Mieter bundesweit mit ihren Mietzahlungen im Rückstand. Ich glaube, dort fiel das Wort"alarmierend."

>Das ist genau so dramatisch wie ein Anstieg von 50 Arbeitslosen auf 100.
>Das wären 100%

Wenn ich mich an die Grundbesitzer (such's noch raus) richtig erinnere, lag der Anstieg der Mietrückstände nicht bei 100 %.



Gruß!

-->Hi,

Hamburg will seine Gebäude - inkl. der berühmten"Davidswache" - versilbern. Ingesamt 220 Immos, das soll 1 Mrd Euro in die flaue Kasse des Stadtstaats bringen.

Anschließend wird zurückgemietet.

Das so was den Haushalt nicht saniert, ist klar. Frage aber auch: Wer kauft? Vermutlich wird's ein schlanker Gang, denn HH gilt (noch) als guter Schuldner.

Aber auch für Immobilien kann man eine Mrd. nur ein Mal ausgeben. Vielleicht fehlt das Geld dann anderswo am Markt?

Gruß!

-->Hallo, dottore,

>man wird doch noch mal mitteilen dürfen, was einem jemand von der Front als"dramatische Lage" bezeichnet hat.


ich kann das nur bekräftigen, ich höre nichts anderes, als daß die Lage mittlerweile viel desolater ist, als sich selbst Pessimisten je hätten vorstellen können.

Es geht fast gar nichts mehr, und das, was noch geht, ist derart unter Wert gepreist oder muß derart quasi hergeschenkt werden, daß dann dem einen oder anderen die Gier den Verstand vernebelt.

Dies gilt sogar für ehemaligen gmahde Wiesn,, also Toplagen. Auch und gerade in Süddeutschland.


>>Immer schön die Kirche im Dorf stehen lassen.
>Die bleibt auch im Dorf, wenn sie abgebrannt ist. Denn Immobilien gehen nicht auf Wanderschaft

Das war ein wirklich beeindruckender Konter, das war SPPIITTZZEE!

Beste Grüße vom Baldur (ist weiterhin dran zu entimmobilisieren, und was schon weg ist, zu Hundspreisen, ist eine reine Wohltat, selbst wenn es betriebswirtschaftlich als Katastrophe gebucht werden müßte)

-->

-->Besonders dramatisch wenn der Mist durch einen AWD-Crack vermittelt wurde.

Siehe www.dlf-opfer.de
<ul> ~ http://www.awd-aussteiger.de</ul>

-->Hi Baldur,

merci - an meine Immo-Deflation möchte ich gar nicht denken.

Die Lage ist wirklich First Class, Objekte nicht minder.

Have a look

Da geht auch zu 25 % unter dem von 4/5 Jahren nix. Immerhin bleibt die Aussicht.

Noch zu den Mietrückständen:

Lt. Bundesverband der dt. Wohnungsunternehmen (25.4.04) sind die Mietschulden in 03 auf 750 Mio Euro gestiegen - plus 6 %.

Nu ist die Kirche endlich wieder im Dorf, schön aufgebaut und der Hochwürdige Herr Pfarrer freut sich schon auf Himmelfahrt...

Gruß!

-->Hi Baldur,

>Es geht fast gar nichts mehr, und das, was noch geht, ist derart unter Wert gepreist...
>Beste Grüße vom Baldur (ist weiterhin dran zu entimmobilisieren,....

Wenn Du am Verkaufen bist, ist es kein Wunder, das Makler, Käufer, etc. sagen, die Lage sei schlecht... nur mal so als Gedanke.

Gruss
MattB

-->Hallo, MattB,

klar ist ein Maler erfolgsorientiert, er will ja seine Provision.

Nur, ich will auch meine Kohle sehen.

Was hülft mir die vage Aussicht, daß ich vielleicht 2009 einen besseren Preis bekomme, wenn ich bis dahin nix als Hofnung als Wegbegleiter hab?

Alles ist eine Preisfrage.

Ich habe, als Beispiel, ein Objekt für, sagen wir, 100 taxiert.

Der Makler meinte, wenn wir 40-50 bekommen, dürfen wir uns die Finger abschlecken.
Verkauft habe ich es für rund 25, und das Geld habe ich noch nicht mal am Konto, obwohl es mittlerweile fällig ist........weil der Käufer von seiner Bank derart vorgeführt wird, daß man echt Mitleid kriegt.

So schauts aus......

Jetzt könnte man annehmen, der Makler habe mit dem Käufer geklüngelt, was ich sogar annehme. Ist aber egal, ich wollte es ja los sein, abgefangen von Schneeräumungspflicht bis hin zu Kommunalumlagen und Mieterverdruß und Energiesparorgasmus.
Tatsache ist aber, daß ich selber ja niemand anders gefunden habe, und daß ich selber auch nicht mehr zahlen würde, als ich jetzt bekomme.

So gesehen sind Marktpreise unheimlich ehrlich.

Und bei Immos ist zur Zeit Polen offen oder der Hut brennt oder alle gehen am Zahnfleisch.

Ich habe gestern für ein Auto, Mercedes 450SEL Bj. 79, Zustand gut, volle 8.000 Eurotzer bezahlt, und es war kein Ferrari oder so. Aber es war gut und ich wollte es haben.

Wenn aber niemand einen Allerwelts-Brunzkübel will, tja, was dann...----> Marktwert Null, Beleihungswert ditto., Ergebnis, neue Zwangsvollstreckung und Ausweidung von Restvermögen sowie neue Privatinsolvenz....

Ich höre die Marktlage ja auch, am gleichen Ort, von der Verwandtschaft. Mein Onkel will dort auch was verkaufen, wenn er überhaupt jemanden findet, der sich das sadomasochistisch antun möchte, dann zu 25% vom halbwegs mittelprächtigen Wert.

Insofern habe ich die Bestätigung, daß echt nix läuft, auch von unabhängigen Quellen....

Der Makler sagt, willst Du es los werden, oder hast Du 10 jahre Zeit und Geduld?

Eine ehrliche Frage. meine Antwort ist klar.

50% Mindererlös schafft dennoch liquide Finanzmittel zur Investition auf aussichtsreicheren Gebieten.

Und wenn dottore in nix, aber auch gar nix Recht behalten sollte, in einem hat er den Stecknadelkopf auf 1000 Meter abgeschossen: das Geld ist knapp wie scheinbar noch nie - ein ausgehungerter Vampir ist nüscht dagegen.

Wer Käsch hat, ist King.

Beste Grüße vom Baldur (leider zur Zeit noch ziemlich Casharm, aber es bewegt sich was, so hoffe ich inständig)

-->Hallo,

das alte Problem, wer Zeitdruck hat, muß.
Zu Mehrpreis und Aufschlag.

Wer warten kann, staubt billig ab.

Ich habe hier für eine absolute Traum-Hang-Südlage mit Fast-Dreitausendern weniger bezahlt.

Und was kriegt man im Münchner Speckgürtel? Irgendeine Baulücke, ein geteiltes Altgrundstück mit Sumpfuntergrund und Blick zu Nachbars Fassade.....für ne Million und mehr.

Klar, wenn ich eine Arbeitsstelle im S-Bahn-Beeich habe und meine Kinder in die Schule bringen muß, gibt das gewisse Vorgaben, und dann werden halt diese nicht nachvollziehbaren Preise bezahlt.

Ein Freund von mir hat südlich von MUC neu gebaut, schätzungsweise 1,5 Mio Eurotzer für ein unscheinbares Häuscken, das er mit den Eltern zusammen bewohnt, in zweiter Reihe hinter einem anderen Fertighaus. Aussicht: eine Eiche, vier Gebäude, Dächer, Baumwipfel, und - nix mehr.

Und ich krieg hier für ne Monatsmiete von sagen wir, vielleicht 2000 Eurotzern, eine super Penthousewohnung, mit ein paar Garagenplätzen, und Risiko NULL.....?????

Irgendwas läuft da extrem schief, und Schieflagen haben die Tendenz, sich plötzlich auszugleichen......

Beste Grüße vom Baldur

-->Moin Baldur,

da scheine ich ja in Printown-City auf 'ner Insel der Seligen zu leben. Samstag Haus inne Zeitung gesetzt, 20 Jahre alt, 161 qm Wfl./knapp 400 qm Grundstück, gute Infrastruktur, 295.000 Euronen VB.
Bis heute 17 Interessenten, die auch bei dem Preis nicht zusammenzucken.

Allerdings sind in 2003 ganze 193 Häuser verkauft worden, nicht, weil es keine Käufer gegeben hätte, sondern weil niemand verkaufen wollte.

Gruß Karl

-->Hallo, Karl,

die Printown übersetze ich mal schokokulinarisch mit Aachen?

Dann haste ja Lux, B, NL in Reichweite, also billig tanken und Schnaps kaufen, aber, die Nachbarn haben manche Vorteile, wenn sie auf deutscher Seite wohnen, z.B. Wegfall der NL-PKW-Luxussteuer etc.. Irgendwie kommt mir das wie ein Gleichgewicht vor, aber auf vergleichsweise weniger überrissenem Gebiet als Süddeutschland (MUC, STG)

Jetzt übertrage das mal ans äußerst andere südöstlichste landwirtschaftliche Ende der Deppublik nähe Passau, wo CZ, A und etwas weiter SK und H die Gegner im Umland sind. Da ziehste herüberhalber keinen Joker.

Es gibt keinen Grund, diesseits der Grenze zu leben, alles ist außerhalb besser, nein, billiger und aussichtsreicher.

Und deswegen übt dort auf BRDDR-Gebiet der Pleitegeier den Sturzflug.......

Es gibt noch nicht mal landschaftliche Reize wie auf der deutschen Uferseite des Bodensees, die ein paar Rentner gefühlsduselig werden lassen.

Da zählen nur Fakten - und die sind verheerend.

BMW Dingolfing, und - das wars. Mehr iss nich.

Bevor ich jetzt von den zunehmenden Privatinsolvenzen und Mietrückständen zu schwadronieren anfange, setze ich mich besser auf die sonnige Terrasse, trinke einen Merlot und freue mich aufs Abendessen...

Beste Grüße aus dem tiefsten Süden vom Ketzer

-->

-->Danke für die Seite, finde ich sehr amüsant. Würde mich interessieren, ob es für die DVB etwas ähnliches gibt. Die Lage dort dürfte ja ähnlich sein bzw. noch schlimmer, da nach meinen letzten Infos die DVB mit doppelt so vielen Beratern kaum mehr Gesamtumsatz erzielt als der AWD... ;-)

Der Chefe vom AWD spricht zunächst von der Deckung der Betriebskosten als wichtigste Grundlage für das Geschäft. Wo gibt es sowas???? Eigentlich war ich immer der Annahme, dass die variablen Kosten abgedeckt sein sollten, bevor man an eine Deckung der Fixkosten denkt.
Beim AWD müssen also betriebswirtschaftliche Grundsätze um 180 Grad gedreht werden ;-) Zumal die Betriebskosten soviel ich weiss vom AWD aufgebucht werden. Da wären bspw. die Kosten für den Laptop mit 300 Euro im Monat oder irgendsoein Schwachsinn... Abzockerverein der übelsten Sorte dieser AWD und von sowas kaufen die Leute auch noch Aktien?

Was ich nicht wirklich verstanden habe ist dieser Zufallsgenerator??? Was soll das sein???

Da sind als erstes die Betriebskosten. Sie sind tatsächlich die wichtigsten Kosten, denn sie sichern die Rahmenbedingungen, damit Sie überhaupt Ihrem Geschäft nachgehen können. Danach kommen die Wohn- und Lebenshaltungskosten, existenzsichernde Versicherungen wie Krankenversicherung oder Berufsunfähigkeit inklusive der zu erbringenden Steuerbelastung. Angenommen die Telefon-, Auto- und Bürokosten betragen einschließlich Steuern 1.000 Euro, dann müssen Sie eben überlegen, wie viele Termine sie benötigen um die notwendigen 3.000 Euro für die gesamte Grundexistenz zu erzielen.

Angenommen Ihr Zufallsgenerator sorgt für 500 Einheiten und Sie haben eine Quotenrechnung von 50 Prozent, dann dürfen neun Beratungen im Monat für Sie gar kein Thema sein. Wenn Sie diese Terminzahl unterschreiten, riskieren Sie die Existenz Ihrer Familie und damit Ihre eigene.

-->gerade zuviel Crack?

hallo dottore,

zufaelligerweise kenne ich (aus anderen Gründen) gerade auch aus diesem Gebiet ein wenig vom Markt.

Der AWD-Crack soll lieber dem allerletzten seiner Verwandtschaft oder Naxchbarn eine Lebensversicherung und Fonds der Dresdner Sonntagsbörse andrehen und nicht soviel Crack konsumieren und solche Latrinengerüchte verbreiten

So ein Spassvogel.

2 (ZWEI) Zwangsversteigerungen waren lt. Gerichtsausweis Mühlenstraße im April! Das ist tatsächlich dramatisch, aber dramatisch wenig!

Dazu noch zur Untermalung ein Research eines der"Grössten" Deutschlands, mit Sitz in Düsseldorf:
Der Report ist einen Monat alt. Es ist nicht natürlich nicht ausgeschlossen, daß inzwischen alle Kunden dieses AWD-Cracks pleitegegangen sind. [img][/img]


tschuess
man




AENGEVELT-RESEARCH:
Grundstücksmarkt Düsseldorf: Investments rückläufig, Privatimmobilien weiter auf “Expansionskurs“

Grafiken zum Düsseldorfer Grundstücksmarkt (inkl. der Segmente"Investment" und"Privatimmobilien"

Die Zahl der Verkaufsfälle stieg im Jahr 2003 um 2% auf 5.509 (2002: 5.394) und liegt damit erneut deutlich über dem zehnjährigen Mittel (5.182) - klarer Beleg für das anhaltend hohe Interesse an den Düsseldorfer Immobilienmärkten.

Das Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (bebaut und unbebaut) blieb 2003 mit rd. EUR 2,26 Mrd. lediglich knapp 11% unter dem Vorjahreswert (2002: ca. EUR 2,53 Mrd.) und liegt deutlich über dem 10-jährigen Mittel mit rd. EUR 1,95 Mrd. (z. Vgl.: in Frankfurt/M. reduzierte sich der Geldumsatz in 2003 gegenüber dem Vorjahr um rd. 36%.). Davon entfielen:
• rd. EUR 1,27 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2002: EUR 1,79 Mrd.),
• rd. EUR 292 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2002: rd. EUR 190 Mio.) - davon allein rd. EUR 196 Mio. auf Büro- und Geschäftshausgrundstücke
• rd. EUR 522 Mio. auf den Verkauf von Eigentumswohnungen (2002: EUR 509 Mio.).

Der Markt für Immobilien-Investments
Der Rückgang des Geldumsatzes am Düsseldorfer Grundstücksmarkt im Jahre 2003 ist ausschließlich auf Umsatzrückgänge in den Investmentsegmenten (gewerbliche und Wohninvestmentprodukte) zurückzuführen: Hier lag das Trans-aktionsvolumen mit rd. EUR 993 Mio. rd. 36% unter dem Vorjahreswert (2002: rd. EUR 1,54 Mrd.). Allerdings entspricht dieser Wert nahezu exakt dem 10-jährigen Mittel von rd. EUR 991 Mio., so dass das Ergebnis - insbesondere angesichts der gegenwärtig schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen - als eine phasentypische Umsatznormalisierung zu werten ist.

• Am deutlichsten fiel der Umsatzrückgang mit rd. EUR 559 Mio. im Investmentsegment Büro- und Geschäftshäuser aus (2002: rd. EUR 907 Mio. = -38%). Bei einer stabilen Zahl von Verkaufsfällen (2003: 48; 2002: 49; 2001: 50) sank der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall in diesem Segment von rd. EUR 18,5 Mio. in 2002 auf nunmehr EUR 11,6 Mio.
• Im Bereich der Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen lag der Geldumsatz mit rd. EUR 306 Mio. etwa 27% unter dem Vorjahreswert (2002: rd. EUR 411 Mio.). Auch hier ging der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall bei einer weitgehend stabilen Zahl von Kauffällen (2003: 295; 2002: 315) deutlich auf rd. EUR 1,04 Mio. zurück (2002: rd. EUR 1,3 Mio.).

Renditen
Die Bruttoanfangsrenditen bewegen sich für Büro- und Geschäftshäuser in
• 1a-Lagen ausgesprochen stabil in einer Spanne von ca. 5,5 bis 6,5%.
• In 1b-Lagen geraten die Kapitalisierungsfaktoren dagegen unter Druck: die Anfangsverzinsungen haben sich hier auf ca. 7,0% bis 8,0% erhöht (2002: 6,8% und 7,5%), in 2er-Lagen sogar auf eine Spanne zwischen 7,1% und 8,7% (2002: 7,2% und 8,0%).
• Neubau-Mietwohnhäuser (mittlere Lage und Ausstattung) erzielen auf niedri-gem Niveau stabile Renditen zwischen ca. 5,2% und 5,6%.
• Auch bei Bestands-Mietwohnhäusern stellt sich die Spannweite der realisier-baren Bruttoanfangsrenditen in mittleren Wohnlagen und bei durchschnittlicher Ausstattung stabil auf attraktive Werte zwischen ca. 7,0% und 8,5%.

Trends am Investmentmarkt
• Die Region Düsseldorf steht unverändert auf der Prioritätenliste nationaler und internationaler Investoren. Das anhaltend große Vertrauen von Entwicklern, Banken und Investoren in den Standort Düsseldorf belegt der Anstieg der Verkäufe von unbebauten Büro- und Geschäftshausgrundstücken im Jahre 2003: der Geldumsatz erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um mehr als das Vierfache auf rd. EUR 196 Mio. (2002: rd. EUR 37 Mio.). Der Flächenumsatz stieg auf 25 ha (2002: 4,5 ha).
• Zusammen mit einem wachsenden Interesse privater und institutioneller Investoren an anderen Immobilienanlagen wie Hotel-, Handels- und Logistikimmobilien sowie größeren Wohnanlagen steigt damit die Chance für ein mittelfristig wachsendes Angebot nachfragegerechter Investmentobjekte in der Region.

Der Markt für Privatimmobilien
Im Jahr 2003 wurde am Markt für Privatimmobilien durch Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von Eigentumswohnungen mit nahezu EUR 800 Mio. ein neuer Rekordwert in der Geschichte Düsseldorfs erzielt.

Ein- und Zweifamilienhäuser
• Dabei wurden ca. 805 Ein- und Zweifamilienhäuser (2002: 725) verkauft - so viele wie noch nie!
• Auch der erzielte Geldumsatz erreichte mit rd. EUR 278 Mio. einen neuen Rekordwert (2002: EUR 251 Mio.).
• Der durchschnittliche Verkaufspreis je Erwerbsvorgang blieb mit ca. EUR 345.000,- (2002: EUR 346.000,-) stabil und liegt über dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre (ca. EUR 340.000,-).

Eigentumswohnungen
• Auch im Marktsegment „Eigentumswohnungen“ erhöhte sich das Trans-aktionsvolumen bei 3.633 Verkäufen (2002: 3.630) um rd. 2,5% auf rd. EUR 522 Mio. (2002: EUR 509 Mio.).
• Der mittlere Kaufpreis pro Erwerbsfall stieg auf rd. EUR 143.700,- (2002: ca. EUR 140.250,-). Allerdings ist diese Entwicklung vorwiegend auf eine Umsatz-verlagerung in Richtung größerer Eigentumswohnungen zurückzuführen.

Trends am Markt für Privatimmobilien
• AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert auch für die Jahre 2004/2005 - unge-achtet der Diskussionen um eine Kürzung bzw. Streichung der Eigenheimzulage - eine starke Nachfrage nach qualifizierten Privatimmobilien.
• Verstärkt wird diese Entwicklung durch eine zunehmende Wohnungsunter-versorgung, speziell von Mietwohnungen: bei nahezu 325.800 Privathaus-halten beläuft sich der Wohnungsbestand auf rd. 325.500 Einheiten.
• Die Fluktuations- und Mobilitätsreserve hat sich weiter verringert: der Leerstand an Wohnungen ist auf deutlich unter 1% des Wohnungs-bestandes gesunken. An dieser Situation wird sich angesichts der seit Jahren zu geringen Neubautätigkeit kurz- und mittelfristig nichts ändern. Die Folge ist ein tendenziell anziehendes Mietpreisniveau.

-->Hallo, manolo,

alles schön und gut, aber die Fakten sind halt unerbittlich - ja - oder - nein.

Mag ja sein, daß und so weiter.

Ich für meinen Teil mußte sehen, daß Angebot nahe massig und Angebote nahe Unsittlich und Nachfrage nahe null und Verkäufe ebenso nahe null lagen - über Jahre hinweg,

Was ich daraus lerne?

Betongold ist Betonscheißdreck,

Nur Liquides, grenzgängigdurchlässiges -------> ist Wahres.

Alles andere immobil eichelhäherbekackte ist von - vorgestern

Schmerzlich grüßt der Baldur

-->>Hallo, manolo,
>alles schön und gut, aber die Fakten sind halt unerbittlich - ja - oder - nein.
>Mag ja sein, daß und so weiter.
>Ich für meinen Teil mußte sehen, daß Angebot nahe massig und Angebote nahe Unsittlich und Nachfrage nahe null und Verkäufe ebenso nahe null lagen - über Jahre hinweg,
>Was ich daraus lerne?
>Betongold ist Betonscheißdreck,
>Nur Liquides, grenzgängigdurchlässiges -------> ist Wahres.
>Alles andere immobil eichelhäherbekackte ist von - vorgestern
>Schmerzlich grüßt der Baldur

hallo Baldur,

das mag für Deine wohl in Absurdistan gelegenen Immos so gelten.
Mag sein.

generell stehe ich auf einem anderen Standpunkt, der dem von koenigin ähnelt.
Der hat es hier lang und breit mehrfach dargelegt.
Vielleicht verschafft uns da die blendende Entwicklung hier in Spanien, ich will es mal optmistisch Zuversicht nennen, eine andere Sicht.

Allerdings ist auch hier eine Marktbereinigung (ok - Blase/akzeptiert) dringendst erforderlich. Das ist einkalkuliert
Aber was sollen selbst ein 20 Prozent -"Zusammenbruch"?

In zwei, drei Sätzen zusammen gefasst:
Wenn a l l e s den Bach (Karre vor die Wand, Staatserrosion mit Währungsreform usw. usw., wie es die Dunkelmaler hier immer ausbreiten, runter geht, was willst du dann mit dem Baren?

Da kannst du dann die Hütte mit tapezieren oder den Ofen mit anzünden.
Dann wärest du aber froh, wenn du noch mehrere davon hättest. Die sind nämlich noch da. Deine Koffer voll Barem auch: Aber Wert = Null!

Haben wir doch alles schon im letzten Jahrhundert gehabt. Unsere Gross- und Eltern wenigstens.

Ich verstehe sie wirklich nicht, diese Denke.

tschuess
man.

p.s. Ich habe den Spruch"Lage, Lage und nochmals Lage" vergessen [img][/img]

-->Hallo Baldur,

>Ich habe, als Beispiel, ein Objekt für, sagen wir, 100 taxiert.
>Der Makler meinte, wenn wir 40-50 bekommen, dürfen wir uns die Finger abschlecken.
>Verkauft habe ich es für rund 25,...

Wahrscheinlich geht's um Mehrfamilienhäuser.

Wenn ich mir für A (und das ist keine Boomregion) die
Preise für Einfamilienhäuser ansehe dann gehts mit
300 000 DM für"Hundehütten" erst los, danach beliebig.
Gut, sind Angebotspreise, aber trotzdem.
(Interessant auch, welche Beleihungsgrenze Banken z.B. in M
setzen - wissen die was?)

Aber, s'wird bald anders aussehen, wenn die ersten mit
ALGII ver(h)artzted werden. Sollte dann auch das Angebot
an entsprechenden Benzen (kein angemessener PKW, oje!) besser
werden. (Watch Out, Täsch ähh... Käsch trocken halten)

Spiegel hat heute ein bisschen 'was rausgelassen:
http://www.spiegel.de/spiegel/0,1518,300143,00.html
Rutschte sehr schnell nach unten, der Artikel. Habe ihn
eben kaum mehr wiedergefunden. Tja, wie gewonnen, so
zeronnen. (Die Zahlen dort passten aber nicht zusammen,
PISA auch beim Spiegel, oder stehe ich auf dem Schlauch?)

Gruss nach FL
Hoffe, der Merlot schmeckt;-)
MattB

-->>Es gibt noch nicht mal landschaftliche Reize wie auf der deutschen Uferseite des Bodensees, die ein paar Rentner gefühlsduselig werden lassen.

Bis zur Rente fehlen mir noch ein paar Jährchen, habe aber dennoch heute den Kauf eines Grundstücks 100 Meter vom Bodenseeufer zugesagt

Die Entscheidung fiel nun trotz aller Unkenrufe und negativen Fakten auf einen Platz in Deutschland. Wir haben es uns nicht leicht gemacht und alles bewusst negativ gesehen - und doch waren die inneren Botschaften (nix Gefühlsduselei, sondern Meditation und Intuition) so eindeutig positiv, dass ich es gegen meine verstandesmäßige Überzeugung (keine Immobilien in DE) getan habe.
In meinem Leben waren jedoch diese innerlich stimmigen Entscheidungen immer erfolgreich, während diejenigen, die rein Verstandesorientiert, aber gegen das Gefühl ausgerichtet waren, immer irgendein S..... zur Folge hatten.

Vielleicht liegt das gute Gefühl aber auch an der absoluten Toplage. Am Anfang brechen die Nachfragen nach schlechten bis durchschnittlichen Lagen ein, erst ganz am Schluss kommen die wirklich guten unters Messer, wenn überhaupt.

Die Preisunterschiede nach Lage und Gebiet sind krass. Mit dem Geld, das wir nun für ein Grundstück mit Ruine am See bezahlen, kann man sich 15 km entfernt in guten Wohnlagen ein komplettes Haus kaufen und hat dann immer noch einen Batzen cash auf der Hand. Allein der Gedanke daran schmerzt schon, aber was tun, wenn die innere Stimme so deutlich sagt, was zu tun ist und jede bisherige Erfahrung in meinen Leben nahelegt, darauf zu hören? Und direkt am See zu wohnen ist ja nun auch nicht ganz so schlimm ;-)

Zur Selbstberuhigung: Besser ein teures Objekt besitzen als ein billiges, das nie wieder verkäuflich sein wird.

Ansonsten: Buy by bad news... in der Hoffnung, dass es sich nicht um das berühmte fallende Messer handelt.

Yak

-->Hi manolo,

generell stehe ich auf einem anderen Standpunkt, der dem von koenigin ähnelt.
Der hat es hier lang und breit mehrfach dargelegt.
Vielleicht verschafft uns da die blendende Entwicklung hier in Spanien, ich will es mal optmistisch Zuversicht nennen, eine andere Sicht.

Liegt sicher auch am südlichen Sonnenschein - ist was anderes als unser deprimierendes Pißwetter hier...[img][/img]

Allerdings ist auch hier eine Marktbereinigung (ok - Blase/akzeptiert) dringendst erforderlich. Das ist einkalkuliert
Aber was sollen selbst ein 20 Prozent -"Zusammenbruch"?

Dürfte etwas mehr werden - spätestens dann, wenn die EU-Beihilfe sich drastisch minimiert, z. B. wegen des bedauerlichen Abgangs des absurdistanischen Zahlmeisters... und des Wegbleibens der Urlauber... bis auf die Rentner, die zu Sozialfällen werden, weil die deutschen Kassen nichts mehr rüberwachsen lassen...

In zwei, drei Sätzen zusammen gefasst:
Wenn a l l e s den Bach (Karre vor die Wand, Staatserrosion mit Währungsreform usw. usw., wie es die Dunkelmaler hier immer ausbreiten, runter geht, was willst du dann mit dem Baren?
Da kannst du dann die Hütte mit tapezieren oder den Ofen mit anzünden.
Dann wärest du aber froh, wenn du noch mehrere davon hättest. Die sind nämlich noch da. Deine Koffer voll Barem auch: Aber Wert = Null!

Daß"Bares" (Geld) auf Dauer wertmäßig auf nahe Null sinkt, ist anzunehmen (die Staaten werden kurz vor Ultimo ganz sicher alle Register ziehen, einschließlich Hyperinflation - vielleicht Goldaufwertung? - und"Währungsreform") - insbesondere, wenn es zur"ungeregelten Staatsauflösung" käme (keine Ordungsmacht mehr, die gesetzliches Zahlungsmittel definiert oder eine, die das alte GZ völlig ingnoriert).

Baldur sprach allerdings von:"Liquides, grenzgängigdurchlässiges", was nicht unbedingt Geld sein muß.

Und was die Immos angeht, bebaute, erscheint höchstens eine, die selbstbewohnte, angebracht - alle weiteren werden äußerlich (Finanzamt, Kommunen) und, bei"passenden" Mietern auch innerlich, finanziell oder buchstäblich, bek..ckt, wie Baldur sich auszudrücken pflegt.

Und unbebaute Grundstücke möglichst nur auf dem Lande und für den Eigenbedarf (Ã-konomie, evtl. Bauland für die Kinder).

Und, last but not least, das Ganze, wenn's geht, ohne Fremd- sprich Genickbruchfinanzierung...

In unserer Region ist in den vergangenen Best-of-Eigenheimzulage-Jahren auch reichlich neugebaut worden - lauter schnuckelige Häuschen, mit fertigen Grünanlagen drumherum und neue Autos in den Garagen...

Wie's in in 5 - 10 Jahren wohl ausschaut - die Preise für gebrauchte Eigenheime geben auch hier bereits nach...

Gruß bernor

-->>Zur Selbstberuhigung: Besser ein teures Objekt besitzen als ein billiges, das nie wieder verkäuflich sein wird.
>Yak


hallo Yak


Eben! Und genau darauf kommt es an.
Und wenn du die Finanzierung nicht naiv bis zur Halskrause organisiert hast, wirst du viel Spass an deinem Stück haben!

Und fallenendes Messer? So ein Quatsch. Am Bodenseeufer.
Da gibt es nur eine gegrenzte Anzahl solcher Schmuckstücke.

Lasse die Schwarmaler mal alle ihre Liquidität (oder Bares) anhäufen, sie sind auf dem Holzweg, wie doch schon immer bewiesen. Ich verstehe nicht, warum man das nicht wahrhaben will.

Selbst wenn alles (und damit auch die Banken)zusammenbrechen würde, und du dicke Hypotheken drauf hättest, die du nicht bedienen könntest, was passiert denn dann im Chaos?
Käme dann der Ex-Aufsixchtsratvorsitzende der Bank mit einem Tieflader und schleppt dir dein Grundstück nachts weg?.

Ist nie passiert und wird auch nie passieren.
Es sei denn die Israelis kommen bis dahin mit ihren Räumbaggern und beanspruchen dann auch noch das Bodenseeufer als Entschädigung. Oder schiessen alles zu Klump.

Wie oft haben hier die rein mathematisch-rationell alles Abhandelnde schon auf eine Sackgasse gesetzt? Und wenn es nicht nachvollziehbar in 1900 schon über die Bühne gegangen wäre.

man

-->>..
Geld, das wir nun für ein Grundstück mit Ruine am See bezahlen
..

Moin Yak, gratuliere ?

fragt
Herbi

-->Hi,

eine selbstgenutzte Immobilie will man ja möglichst optimal und nur ein Mal im Leben kaufen. Da entscheidet in der Tat das Gefühl und anschließend der Genuss.

Es ist zwar kein Seegrundstück (und hoffentlich passiert mit den 100 m bis zum Ufer nichts), aber das muss nun wirklich jeder halten wie er will.

>Und wenn du die Finanzierung nicht naiv bis zur Halskrause organisiert hast, wirst du viel Spass an deinem Stück haben!

Es sollte komplett bar bezahlt sein. Hypothekenzinsen können bei Refinanzierung unangenehm werden. Wie ist es denn finanziert (5 Jahre, 10 Jahre - oder all cash?)

>Und fallenendes Messer? So ein Quatsch. Am Bodenseeufer.
>Da gibt es nur eine gegrenzte Anzahl solcher Schmuckstücke.

Was ein Blick auf die Karte belegt. Aber wo liegt es denn in etwa?

>Lasse die Schwarmaler mal alle ihre Liquidität (oder Bares) anhäufen, sie sind auf dem Holzweg, wie doch schon immer bewiesen. Ich verstehe nicht, warum man das nicht wahrhaben will.

Die mit Barem halten selbstredend selbstgenutzte, vollbezahlte Immobilien. Da drückt dann nichts - außer die ständig steigenden Abgaben (Grundsteuern, Wasser, usw. - aber die muss ein Mieter auch einrechnen).

Die"Schwarzmaler" sind keine Schwarzmaler, sondern sie warten nur auf günstige Kaufgelegenheiten, da sie mit generell deflationären Preistrends rechnen.

1929 war das Hotel"Pierre" NY fertig. Ein Traum von einer Immobilie Central Park / 5th Ave. Ein Jahr später war Monsieur Pierre pleite. Die"Schmuckstück"-Immobilie wurde den bekannten Top-Kapitalisten angedient, aber die wollten (noch) nicht. Schließlich kaufte Jean-Paul Getty für ca. 2 Mio Dollar. Einige Jahre später hat er das"Pierre" für über 50 Mio wieder verkauft. Getty, den ich zwei Mal interviewen konnte, war alles andere als ein Schwarzmaler. Er sagte nur:"Timing is everything."

Vor einigen Jahren wurde allein der Ballsaal oben (ausgelegt für die"upper 400") für 40 Mio. Dollar verkauft. Leute, die mit eher fallenden als steigenden Preisen für assets aller Art rechnen (dazu gehören derzeit immerhin große Könner wie Templeton und Buffett) sind auch keine Schwarzmaler, sondern simple Rechner und halten sich an die Grundregel:"Buy low, sell high" und vice versa.

>Selbst wenn alles (und damit auch die Banken)zusammenbrechen würde, und du dicke Hypotheken drauf hättest, die du nicht bedienen könntest, was passiert denn dann im Chaos?

Bei Bankpleiten würde es unangenehmn. Denn dann werden die Hypotheken fällig gestellt.

>Käme dann der Ex-Aufsixchtsratvorsitzende der Bank mit einem Tieflader und schleppt dir dein Grundstück nachts weg?.

Dazu braucht er keinen Tieflader. Er muss nur ins Grundbuchamt und das Nötige veranlassen.

>Ist nie passiert und wird auch nie passieren.

Bei Bank-Liquidationen x-mal passiert.

>Kindisch, diese Angst vorm bösen Mann.In Argentinien sind übrigens 1-A-Immobilien um rund 10 Prozent gefallen, bei der Vollpleite und dem Desaster.

10 Prozent in Dollar? Bitte bedenken, dass es eine Vollkonvertibilität Peso/Dollar gegeben hatte. Wer mit Dollar in ARG investiert hatte, dürfte nicht so glücklich dreinschauen.

>Über die vielen ausufernden Fallstricke (die Ärgernisse über Steuern und die grauen Haar als Vermieter) bei Immobilien in Deutschland, lasse ich mit mir reden. Es kommt eben als Wichtigstes darauf an, wie und vor allem wo.

Gegen Steuern und andere Abgaben sind wir machtlos. Bei Vermietungen kann es bei stagnierender bis fallender Massenkaufkraft zu unangenhmen Ãœberraschungen kommen.

>Wenn du sie für dich nutzen wilst, bis du auf der ganz sicheren Seite.
>Wie oft haben hier die rein mathematisch-rationell alles Abhandelnde schon auf eine Sackgasse gesetzt? Und wenn es nicht nachvollziehbar in 1900 schon über die Bühne gegangen wäre.

Nicht dass ich wüsste. Mathematisch-rational gilt nur die Grundaussage, wonach gilt: Steigen Schulden schnell als das, woraus sie bedient werden können, kommt es in berechenbar endlicher Zeit zum Bankrott. Gilt für jeden Tante-Emma-Laden, gilt für jeden Staat. Hier mit Modell-Rechnungen des öfteren durchexerziert.

Vor dem eigentlichen Bankrott (Unmöglichkeit, die Finanzschulden zu bedienen) kommt es zur sog."Reformpolitik", wo verzweifelt versucht wird, die zwar auch festliegenden, aber variierbaren öffentlichen Ausgaben zu mindern ("Renten- und Pensionsreform" usw.). In dieser Phase befinden sich die BRD gerade, wie jeder Tag aus Neue zeigt.

Gruß!

-->
Grundsätzlich gratuliere ich zum Grundstück am Bodensee.
Zu Argentinie und dortigen 1 A Lagen, liegen mir allerdings andere Informationen vor! Hier gab es einen Verlust von kurzfristig bis zu 90 %. Mittlerweile sollen es nur noch ca. 50 % sein. Bezogen auf USD.

-->>Hat das mitgekaufte Häusle, liebevoll als Ruine tituliert, auch einen
>Pfleger, gar Beschützer - einen Denkmalspfleger oder Denkmals(be)schützer

Was ich aber aus meiner Immobiliengeschichte aus Italien gelernt habe, dass man tunlichst vor dem Kauf alle kaufrelevanten Dinge schriftlich klären muss (neben dem, dass man die Sprache des Landes sprechen muss). Italien hätte zwar nach wie vor die besseren Aussichten, was den Wiederverkaufswert betrifft, aber es gibt halt noch andere, die Lebensfreude ganz entscheidend beeinflussende Faktoren.

Gruss,
Yak

-->Hallo dottore,

da der tatsächliche Vertrag erst nächste Woche unterzeichnet wird, stelle ich mich gerne allen Szenarien und Meinungen, um nicht hinterher das große Jammern zu bekommen.

>Es sollte komplett bar bezahlt sein. Hypothekenzinsen können bei Refinanzierung unangenehm werden. Wie ist es denn finanziert (5 Jahre, 10 Jahre - oder all cash?)

Der Kauf wird erst mal Cash abgewickelt. Der Großteil der Sanierung muss jedoch finanziert werden. Da schrittweise mit viel Eigenleistung und Zeit geplant wird, sind nur ca. 30 Prozent der Gesamtkosten zu finanzieren, realistisch abzahlbar in 12 Jahren. Dazu noch Rente von der Oma, die später mal zur Pflege einzieht (oder alternativ Nutzung eines Teils als Ferienwohnung)

>Was ein Blick auf die Karte belegt. Aber wo liegt es denn in etwa?

Es liegt in Lindau in Richtung österr. Grenze. Inkl. Denkmalschutz und Landschaftschutzgebiet. Vielleicht habe ich ja nach dem ganzen, zuerwartenden Behörden-Verordnungs-Genehmigungss.... wirklich die Energie, nach Spanien auszuwandern. So ganz weiss man ja nie, worin der wirkliche Sinn einer Sache liegt, wenn man intuitiv entscheidet.

>Die"Schwarzmaler" sind keine Schwarzmaler, sondern sie warten nur auf günstige Kaufgelegenheiten, da sie mit generell deflationären Preistrends rechnen.

Das sehe ich eigentlich auch so. Die Frage ist nur, wie lange darauf warten, wenn man Familie hat und das Haus jetzt benötigt und nicht erst in ein paar Jahren? Da kollidiert halt der Familienvater mit dem Investor.

Wenigstens wird der Preisverfall wohl nicht ganz so extrem sein wie in weniger guten Lagen. Dazu sieht es derzeit am Ort noch ziemlich übel aus, da das ganze Areal recht heruntergekommen aussieht. Dementsprechend sind die Kaufkosten für die Gegend noch"relativ" günstig und eine relative Aufwertung im Zuge der Gesamtsanierung zu erwarten, die einem Preisverfall entgegenwirken kann.
Das ganze hat halt einen gewissen Touch für Visionäre, deshalb gefällt es mir auch so gut. Zumindest hat es noch relativ zu den anderen, besichtigten Objekten die geringeren Risiken, was den Wiederverkaufswert nach Fertigstellung betrifft. Bei den anderen Objekten habe ich eine Kreditaufnahme noch viel kritischer gesehen, wobei die weniger guten Lagen alle ohne Kredit möglich wären. Ich muss aber eingestehen, dass genau das Thema Kredit mich nun seit zwei Wochen die Entscheidung hat hinauszögern lassen.

>Bei Bankpleiten würde es unangenehmn. Denn dann werden die Hypotheken fällig gestellt.

>Vor dem eigentlichen Bankrott (Unmöglichkeit, die Finanzschulden zu bedienen) kommt es zur sog."Reformpolitik", wo verzweifelt versucht wird, die zwar auch festliegenden, aber variierbaren öffentlichen Ausgaben zu mindern ("Renten- und Pensionsreform" usw.). In dieser Phase befinden sich die BRD gerade, wie jeder Tag aus Neue zeigt.

Die Frage ist, reisst der Staat vor dem Bankrott noch alles mit in die Tiefe, indem er die Abgaben gnadenlos erhöht? Steigen z.B. die Abgaben auf Immobilien, wird die Zahl der Zwangsversteigerungen rapide ansteigen und den Markt zusätzlich in die Tiefe ziehen.

Manchmal denke ich mir, sollte es tatsächlich zum Staatsbankrott kommen, passieren noch ganz andere Dinge, die die Sorgen ums Haus und Geld als das geringste Übel erscheinen lassen.

Das beunruhigendste Szenario ist sicher die plötzliche Aufkündigung der Hypothek durch die Bank. Ist es eigentlich üblich, dass in Hypothekenverträgen eine Klausel zur einseitigen Kündigung durch die Bank trotz pünktlicher Begleichung der Raten (z.B. bei starkem Wertverlust des Objekts) enthalten ist?

Gruss,
Yak