-->LONDON (Reuters) - House prices jumped 2.2 percent in May to push annual housing inflation above 20 percent for the first time since June 2003, a key survey shows, adding pressure on the Bank of England to raise rates.

The seasonally-adjusted Halifax House Price Index on Tuesday showed prices ignoring three interest rate rises since November to pick up pace from the 1.8 percent monthly increase and the 19.1 percent year-on-year increase reported in April.

"It really indicates that interest rates are going to have to go higher," said James Knightley at ING.

The Bank of England has consistently denied targeting house prices but some economists believe it should raise rates to check rampant housing inflation to avoid a crash that could unsettle the economy.

A narrow majority of economists polled by Reuters last week said they expect the BoE to raise interest rates another quarter point to 4.5 percent when its Monetary Policy Committee meets on Thursday.

Strong housing demand, together with supply shortages, have maintained house price inflation at a high level this year, Halifax said. Economists believe interest rates that are still low by historical comparisons are also boosting the market.

Halifax expects the housing market to begin to slow later in the year and into 2005, as interest rate rises begin to bite.

However, for the time being many first time buyers have been priced out of the market, a factor some commentators predict could prompt a hard landing in the market.

"The number of first-time buyers as a percentage of all homebuyers dropped back to 28 percent after successive increases in February and March. This proportion remains well below the long-term historical average of nearly 50 percent," said Martin Ellis, chief economist at Halifax.

However, economists sounded a note of caution about the Halifax figures, saying the actual rate of inflation was probably much lower than the 20.4 percent Halifax registered in the three months to May compared with a year earlier.

Official figures from the Office of the Deputy Prime Minister showed annual house price rises below 10 percent.

The average house price now stands at 157,849 pounds, Halifax said.

Kann ich aus eigenen Beobachtungen heraus bestätigen, dass die Hauspreisinflation in Südengland gefühlsmäßig unter 20 % steht. Allerdings steigen einige Gebiete im Norden (zurückgeblieben) um mehr als 40 % p.a. was den Durchschnitt nach oben bringt. Allerdings sind es mindestens 10-15 % Inflation hier und die Einkommen reichen eigentlich gar nicht dafür aus diesen Preisanstieg zu tragen. Es sind hauptsächlich Ausländer die keine andere Wahl haben als zu mieten, die diese horrenden Preise bezahlen und sich für abnormale Preise einzelne Zimmer anmieten. Die"Locals" machen ein sehr gutes Geschft damit und viele"arbeitslose" oder niedrig bezahlte finanzieren sich ihr Auskommen über die Vermietung eines zusätzlichen Hauses. --> Natürlich alles auf Hypothek.

Laut Morgan Stanley sind die Hauspreise um mindestens 30 % überbewertet, aber man rechnet überall damit, dass die Einkommenserhöhungen in den nächsten Jahren die Überbewertung ausgleicht und es zu keinem Fall kommen wird.
Dies sehe ich allerdings anders und das Problem werden vor allem die niedrigen"Landpreise" werden, denn die überteuerten Häuser auf dem billigen Land sind kaum mehr bewohnbar und benötigen noch riesige Summen zur Restauration. Der durchschnittliche Hauspreis mit moderaten 150.000 Pfund führt deshalb ziemlich in die Irre.

-->Hi,

zunächst zur Warnung

bitte hier

Erstens soll niemand kommen und sagen: Das haben wir nicht geahnt (auf einen anderen BIZ-Beitrag hatte Popeye schon hingewiesen, wurde hier auch diskutiert).

Zweitens kommt die BoE in noch mehr Schieflage.

Drittens: Wann ist eigentlich Spanien reif? Super-Blow-off.

Es kann aber durchaus wieder mal ganz anders kommen.

Und zwar so: Die ZBs wollen den"realen" Sektor befeuern. Im Windschatten dieses"Aktionismus" (Zinsen runter oder nicht weiter rauf und möglichst lange lassen) können sich märchenhafte asset-bubbles entwickeln.

In der Zwickmühle scheint wohl auch Mr. Greenspan Ende der 90er gesteckt zu haben, Krugman hat ihn in der NYT am Wochenende wieder mal kräftig gewatscht, allerdings mehr Schwerpunkt sein übliches Gebrabbel von wegen Steuersenkungen zur falschen Zeit und für die falschen Leute.

Ein schönes Szenario wäre nun eben das "Windschatten-Szenario": Niedrigsätze der ZBs gehen nicht aufs angepeilte Ziel, sondern die fellow travellers behind (asset-Fritzen aller Art, von Immos bis zu storable Kommoden) können in Ruhe ihre Nummern abziehen.

Hieße weitere ATHs möglicherweise auch für Aktien? Denen könnte ein switch aus den zinszickigen Bonds auch gut dabei helfen.

Da aber der Fuchs irgendwann doch aus dem Bau muss, wird es auch für die Jäger ungemütlich.

Immerhin kamen 1999/2000 die Fed von 6 % und die EZB von 4,75 % (Spitzenrefi: 5,75%). Wie schnell es dorthin zurück geht, kann niemand wissen.

Es kann durchaus recht lange dauern, dann allerdings nachdem das Kind im Brunnen war (Immo- und sogar CPI-Defla). Die BoJ hatte 1990 zum letzten Mal 6 % (mit collaterals 6,25) und heute liegt sie immer noch bei 0,1 %.

Aber der Hebel, der Hebel, sobald's von"unten" wieder rauf geht. Ich bitte nochmals, diesen zu verinnerlichen.

Caveat: Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass die ZB-Sätze nirgends mehr angehoben werden. Das wäre dann wirklich ein"Neues Zeitalter".

Aber bevor wir in diese Herrlichkeit marschieren, sollten wir erst Mal abwarten, was die BoE macht.

Dieses:

>The Bank of England has consistently denied targeting house prices but some economists believe it should raise rates to check rampant housing inflation to avoid a crash that could unsettle the economy.

... steht wie ein Klotz im Raum. Drauf steht: S.M. Der Markt.

Gruß!

-->

-->Hi,

schon, schon. Die CPI ist noch knapp im Minus, die Landpreise fallen weiter ziemlich deutlich.

Aber die Erzeugerpreise stiegen im April schon um 0,5 (heißt"annualisiert" wie viel?), im Januar war's noch ein Minus. Geht das so weiter, reagiert der Markt für Festverzinsliche deutlich - und damit das gesamte Zinsniveau.

Hält die BoJ ihren Refi-Satz weiter unten, wird das Geldverdienen immer müheloser (aus kurz mach lang), was sie natürlich machen kann. Nur hat sie dann den"Overdrive" geschaltet.

Oder sie"reagiert" und bei der dann folgenden Explosionskaskade möchte ich nicht am Fenster sitzen.

Die bekannte Geschichte: Ziehen die Zinsen an, wird von dem, der kann (oder muss) noch schnell genommen, was das Ganze eine Zeitlang weiter treibt.

Da wir schon lange keine über die Welt (Viererblock, GB macht vielleicht den Vorreiter) laufende Zinserhöhung mehr erlebt haben und seit Jahrzehnten keine mehr von diesem Niveau aus, haben wir vermutlich vergessen, was bei sowas dann an den Märkten abgeht.

Wir sprechen hier nicht von 4 % auf 5, sondern von 1,0, 2,0 bzw. 0,1 % auf vielleicht 4 %, wenn nicht höher. 4-prozentige ZB-Refi-Kosten sind ja nicht vom andern Stern.

Wenn wir diese ZB-Sätze als"benchmark" nehmen und jeweils von 1000 aus rechnen, haben wir im ersten Fall statt 40 dann 50, also 25 % rauf, d.h. entsprechend höherer Zahlungsanfall bei Fälligkeit.

Im zweiten Fall würden wir von 10 auf 40, auf 20 auf 40 oder von 1 auf 40 gehen. Das ist prozentual ein ganz anderer Hebel.

In diesem Hebel steckt die Musik.

You can't eat the cake and keep it.

"Deflation safely behind us", sagt Greenspan. Er sagt aber nicht, was wir"before us" haben. Bei der"modest upward pressure of costs" wird's bleiben?

Das wäre zwar das erste Mal. Aber immer ist etwas das erste Mal. Wer weiß?

Ich weiß es nicht. Aber mir gefällt das Ganze nicht. Ich höre schon (siehe auch die Dallas- und St.Louis-Feds dazu) ein kleinlautes"Oh, wir haben wohl doch den 'Geldmantel' zu groß geschneidert" schallen. DANN aber...

Gruß!

-->>Hi,
>zunächst zur Warnung:

Hi,

diese Warnung bzw. die Ergebnisse der Studie lege ich so aus, dass wegen der jetzt erst umfassend publizierten Inflation in den USA die Immo Preise weitersteigen werden und damit die Party noch mindestens bis November weitergeht. Dan kommts darauf an ob Bush oder Kerry gewinnt. Kerry wird natürlich alles für seine Wiederwahl tun, d.h. evtl. die geht Party dann soagr noch etwas länger.

Sorry fall`s ich mit diesen guten Aussichten jemandem den Abend verderben sollte...