-->Hi,

ein regelmäßiger Gast in diesem Forum: der Immobilienkauf.
Ich möchte mir eine Eigentumswohnung zulegen, bin aber noch ein bischen am zaudern. Es handelt sich um eine Wohnung in Braunschweig, 120 m2, mittlere Lage mit guter Bausubstanz und vor kurzem renoviert. Kleine Schönheitsmängel am Haus: Dach muß repariert werden, Keller renoviert und beim angebauten Treppenhaus (über drei Stockwerke) stimmt möglichermöglicherweise die Statik nicht, was wiederum möglicherweise Abriss und Neubau bedeutet. Das Haus ist ca. 100 Jahre alt, der Keller ist relativ trocken.
Preis ca. 50.000 bis 60.000 Euro. Jährliche Mieteinnahmen ca. 7.000 Euro (für mich Brutto gleich Netto da sonst kein zu versteuerndes Einkommen als Student).
Die Wohnung ist vermietet und soll es auch weiterhin bleiben.
Ich habe sonst keine Immos, Aktien oder Gold. Sogar meine Zahnfüllungen sind aus Amalgam und meine Uhr ist von Tchibo.

Mein Geld wäre mit dem Kauf auch weg, ist alles was ich hab. Dafür hätte ich dann aber die 7.000 jährlich und was Festes unterm Hintern; bei Geld ist das ja immer so 'ne Sache.

Meine Sorgen:

1. hoher finanzieller Renovierungsaufwand am Haus
2. Mietausfall
3. allgemeiner Wertverfall bei Wohnungen
4. Demographische Entwicklung. Dadurch 2.
5. Einschränkung meiner Beweglichkeit: Klotz am Bein
6. Wahnsinnige Terroristen lenken ein Segelflugzeug in das Haus und bringen es zum Einsturz

Die Vorteile:

a. Miete = relativ konstante Einkünfte (außer es tritt 2. ein)
b. Geld = Papier <--> Wohnung = Bleibe, Wärme, Dach
c. Hohe Rendite von ca. 12% (8% im schlimmsten Fall mit Renovierung)

So sehe ich das. Ich muß mich bis Sonntag bzw. morgen Abend entscheiden. Falls jemand Lust hat, mir einen Rat zu erteilen, sei er herzlich eingeladen. Ich tendiere in Richtung Kauf.

Danke schon mal für Deine/ Eure geopferte Zeit.

Viele Grüße

vasile

--> Ich muß mich bis Sonntag bzw. morgen Abend entscheiden

Hallo!

offenbar bist du dir selbst sehr unsicher, ansonsten würdest du nicht fragen ;-)))

Nachdem du schreibst, du mußt dich rasch entscheiden, würde ich dir raten die Finger weg zu lassen - da riecht etwas faul an der Sache - zu einem Immokauf wird man nicht gedrängt, schon gar nicht bei einer gebrauchten Wohnung in zweitklassiger Lage...

Liebe Grüße aus Ã-

-->gemacht werden muss. Habe vor kurzem ein 80-jähriges Haus renoviert,was ich zwar nicht bereue, aber nicht gerade wieder machen möchte. Auch mit Dacherneuerung,"relativ" trockenem Keller etc.etc. Und wie stehts mit sanitären/elektrischen Leitungen? Tönt in meinen Augen so, als ob da noch Überraschungen möglich wären. Finger weg. Gibt bestimmt noch weitere Gelegenheiten, bei denen die Ausgangslage klarer ist.

gruss cw

-->Da warten unendliche Renovierungskosten.

George Soros zahlt in Berlin nur € 5000 für eine Wohnung, € 60000 ist daher völlig überteuert. Besonders weil die Deflation noch weitergehen wird.
So hohe Mieterträge müssen nicht weitergehen.

Hier will sich jemand retten und sucht einen Gutgläubigen Käufer.
Politico.

-->Mein Tip:
Finger weg davon.
Eine Wohnung kauft man nicht so schnell mal wie eine Flasche Olivenöl bei Aldi.

Bei den schon von dir erkannten Schwachstellen am Haus ist der Preis deutlich zu hoch.
Sich niemals in eine Immobilie, noch nicht einmal wenn man sie selber nutzen will, verlieben.

Ruhe bewahren, schauen, rechnen, wenn möglich Bausachverständigen hinzuziehen und den Kaufvertrag überprüfen lassen.

Du kann nicht alle Nebenkosten auf die Miete umlegen, also muß du anfangen Rücklagen zu bilden.
Wie willst du dann auf 12% kommen?

Was ist mit Notarkosten und der Grunderwerbssteuer.
Die bezahlt normalerweise der Käufer.

Dieser Gewinn (Zinsen), 12%, ist in der heutigen Zeit astronomisch hoch, wenn du nicht gerade unter die hochspekulativen Zocker gehen willst.

Wenn eine solche Rendite mit Immos so leicht zu erzielen sein würde, würden die Preise nicht stetig fallen, außer in besonders begehrten Lagen.

Und, gehe mal zum passenden Bauamt, was dort in der Nähe in der Zukunft geplant ist, wie z.B. eine Bahnstrecke, ein Bus, eine große, neue, vielbefahrene Zubringerstraße, ein riesiges Einkaufszentrum.....
Die letzten Punkte lassen sich alle zusammenfassen unter dem wichtigsten Kriterium beim Immokauf: die Lage, die Lage und nochmals die Lage.

Schaue einmal in die Zeitungen, ob die Wohnung schon mehrmals angeboten worden ist.
Wenn ja, dann Vorsicht und versuchen die möglichen Risiken über den Preis zu beherrschen.
Wertsteigerung der Wohnung?
Wohl kaum.

Jeztt bist du Käufer später vielleicht mal Verkäufer.
Deine Wohnung ist dann nicht mehr wert als es Interessenten gibt, die bereit sind diese, zu deinem oder welchen Preis auch immer, zu kaufen.
Los wirst du die immer.
Sezte dein neuese Stück einfach mal zu 1 Euro zum Verkauf in die Zeitung und schon ist sie weg.
Du verstehst was ich meine, für irgendeinen niedrigen Preis, geht diese immer weg.

Du muß später einmal, als Besitzer der Wohnung, schon einen Teil deiner Zeit für die Verwaltung und Kontrolle der Wohnung investieren.

Dreimal darfst du raten, wann dich der Mieter unverhofft, mit einem ekligen Wasserschaden, mitten in der Nacht, in seine (deine) Wohnung herbeizitiert, natürlich immer dann wenn du gerade etwas ganz anderes vorhast.

Eine vermietete Wohnung kann wie ein sensibles Haustier sein.
Sie bedarf deiner Pflege und Kontrolle (Eigentümerversammlungen sind wie die Vorstufe zum 3. Weltkrieg), sie kostet Zeit.

Wenn du alles einer Verwaltung machen lassen willst, dann mußt du dafür aber auch kräftig bezahlen.

Also kurz:
Deine Kalkulation nachrechnen und Pokern, also verhandeln, die Mängel hervorheben und deinen eigenen Preis nennen, vielleicht 45000 Euro.
Dann kommt ihr euch bei 50000 Euro entgegen.

Wen sich der Verkäufer ziehrt, dann gebe ihm großzügig deine Vesitenkarte und setzt eine Frist von 14 Tagen, in denen er sich bei dir melden kann, um die Preisverhandlungen fortzusetzen.
Dann hast du vielleicht die Richtung vorgegeben.
Ein Pokerspiel bleibt es trotzdem allemal.

Wenn du das Geld bar hast, auf einem Tagesgeldkonto, zu 2,5%, was soll da verfrieren?

bis denne
prinz_eisenherz

-->Das Meiste ist ja bereits gesagt, hier noch was zur Ergänzung: Braunschweig ist kein Investitionsstandort(s.Link)

<ul> ~ http://www.berlin-institut.org/nds_bremen.pdf</ul>

-->
<ul> ~ http://www.geo.de/GEO/kultur_gesellschaft/gesellschaft/2004_04_GEO_demographie_uebersicht/index.html?linkref=geode_shortcut</ul>

-->Zur Selbstnutzung ja.
Zum Vermieten ein eindeutiges Nein.
Vermieten wird sich nicht mehr rechnen da durch diverse staatliche Abgriffe (Zuschläge zur KV,Höher-Besteuerung der Mieteinnahmen,höhere Grundsteuern usw) ein Abzocken relativ einfach ist.
Dadurch kann deine errechnete Rendite ganz schnell nach unten gehen.


Bei der Selbstnutzung geht nämlich die Miete immer ein da du selbst keine entrichten mußt [img][/img]
Zu vermieten ohne selbst ein eigenes Haus zu haben war früher in wegen der steuerlichen Gestaltung.
Das hat heute keinerlei Sinn mehr.
Nur wenn man selbst schon mietfrei wohnt (ohne Schulden,bezahltes Haus) kann man an den Kauf einer Mietwohnung denken sofern man das Geld vor Inflation sicherstellen möchte und gleichzeitig keinen Kredit zum Kauf braucht.
Gruß EUKLID

-->Hallo, vasile,

ich möchte mich Euklid anschließen und ebenfalls raten, Finger weg.

Nebenstandort (BS ist nicht Stg. oder Muc), Altbau, vermietet.
Freilich hast Du was solides, was eigenes, statt Papier, aber es wohnt ein anderer drin. Er profitiert, Du hast es am Halse kleben. Ob er zahlt, ist stets ungewiß.

Ich habe mich ja hier schon geoutet und vom Mietobjekt erzählt, das nicht 1:9 war (7:60), sondern 1:6, und für das ich nur den Preis des grundstückswertes erzielen konnte und dennoch nur ein Interessent übrigblieb, der kaufte, und kurz später nicht zahlen konnte, erst später. Er hätte es kaum nochmal gekauft, wenn er gewußt hätte, daß sein Zahlungseingang nicht pünktlich reingekommen ist.

Vermietet? Altbau? ETW, also Eigentümergemeinschat? 2er oder schlechtere Lage? Bloß die Finger weg!
Ich denke auch, daß Du bei einer Neuvermietung Probleme haben dürftest, wieder 7000 zu bekommen.

Und bei Zeitdruck ist eh immer was faul - sagt zumindest die Lebenserfahrung.

4% bekommst Du auch von der Bank. Und bleibst flexibel.

Beste Grüße vom Baldur

-->Hi,

zuallererst mal Danke für Eure Antworten, Euklid, Baldur, Surabaya Johnny, alberich, prinz_eisenherz, politico, crosswind und Immo!

Hier ein paar Argumente und meine Erwiderung:

Argument: Sache faul, weil schnelle Entscheidung gefordert
Antwort: Geht nicht anders bei Versteigerungen

Argument: Viel zu renovieren, ist teuer, Lage unklar
Antwort: Bin jung, kräftig und kann viel selber machen. Habe gute Kontakte zu Handwerkern

Argument: Demographische Entwicklung, Braunschweig ist Kaff
Antwort: Sieht für ganz Deutschland nicht rosig aus. In besseren Lagen (und sogar in Schlechten) in München, Stuttgart o.ä. kosten 120 m2 locker 150.000 bis 200.000.
Davon abgesehen ist BS meine Heimat und über kurz oder lang wollte ich schon gerne in die Wohnung ziehen.

Argument: Vermieten wird sich auf Grund wegen der diversen staatlichen Abgriffe nicht mehr rechnen.
Antwort: Grundsteuern werden auf die Mieter umgelegt, KV-Zuschläge und Höherbesteuerung wirken sich auf alle aus. Abgriffe bei den Mieten wirken sich in erster Linie auf die Mieter aus, nicht auf die Vermieter, die praktizieren das Umlageverfahren.

Argument: Stunk mit Eigentümergemeinschaft
Antwort: Es sind eigentlich zwei Wohnungen (die zusammen versteigert werden). Das hatte ich vergessen zu erwähnen. Ansonsten gibt es zwei weitere Parteien im Haus, was bedeutet, daß es bei Abstimmungen immer 2:2 steht. Ohne mein Einverständnis ginge also gar nichts.

Argument: 7.000 Euro nicht sicher, bei der Bank gibt es 4%.
Antwort: Die Rechnung mit 7.000 ist bereits großzügig. Aktuell wären wohl eher 7.500 pro Jahr drin. Schlimmstenfalls bin ich sogar mit 5.000 besser bedient, als mit den 1.500 die es aktuell an Zinsen bei der Bank gibt. Das höchste der Gefühle wären 2,5 % bei der Diba.

Argument: Flexibilität wird eingebüßt
Antwort: Leider ja.


Ich sehe die Wohnung mittelfristig eigentlich nicht als Renditeobjekt, sondern möchte über kurz oder lang selber einziehen. Bis dahin bleibt sie eben vermietet. Ich werde nächsten Monat heiraten. Meine Frau hat derzeit eine Arbeitsstelle in einer anderen Stadt, weshalb wir nicht in Braunschweig wohnen können, was wir aber gerne würden. Die Wohnung wäre dann ideal.

Braunschweig ist durch seine Nähe zu Hannover und Wolfsburg (VW) so schlecht nicht und die Wohnung ist 5 Autominuten und 10 Fahrradminuten vom Zentrum entfernt. Auf der Straße ist leider viel Verkehr.

Wie ihr seht, bin ich gegenüber einem Kauf grundsätzlich positiv gestimmt. Für bessere Lagen oder Städte reicht mein Geld leider nicht.
Solange ich studiere, käme aber auch hier jeden Monat ein bischen Geld zusätzlich rein, was ich nicht versteuern müßte. Jeder Cent den ich in Haus oder Wohnung für die Renovierung stecke, ist darüber hinaus gut angelegt und trägt zur Wertsteigerung bei. Selbst wenn ich die Wohnung (die laut Wertgutachten im jetzigen Zustand 100.000 Euro wert ist) in fünf Jahren für nur 40.000 verkaufen könnte habe ich noch einen guten Schnitt gemacht. Eine Geisterstadt wird Braunschweig bis dahin nicht sein. Der Verkehr wird aber wegen steigender Spritpreise und schlechter Konjunktur nachlassen und Stadtwohnungen werden möglicherweise dadurch gefragter.

Soweit meine Überlegungen bis jetzt. Mal sehen wie die Versteigerung am Dienstag läuft, ich geb bescheid. Danke noch mal für Eure Meinungen! Die Diskussion hat mir gut geholfen meine Gedanken zu klären.

Viele Grüße

vasile

-->Hallo vasile

bitte sei vorsichtig mit den Wertgutachten - diese werde auf Bestellung gemacht, der Wert darinnen sagt ziemlich wenig über den tatsächlichen Marktwert aus, das ist der einzig realistische Wert...

Nachdem es eine Versteigerung ist könnte wieder mal der Ebayeffekt [img][/img] zum Tragen kommen - ich habe darüber vor einigen Wochen geschrieben


Üblich bei Versteigerungen ist auch, dass Strohmänner von Banken das Objekt ersteigern, in der Hoffnung, dass man es nicht unter Wert verschleudern müsse --- also Augen und Ohren auf bei der Versteigerung... es kommt auch häufig vor, dass eine Bank mit einem Objekt heimgeht um es dann, ein paar Monate später mit einem gewaltigen Abschlag zu verkaufen (oft nahe dem Rufpreis bei der Versteigerung) - mangels anderer Interessenten.

-->Offenbar werden auch hier die Bewertungen getürkt.

Die Banken scheinen offenbar Angst vor niedrigen Versteigerungs-Ergebnissen zu haben. Ein Zeichen, dass man die Wahrheit über die vielen faulen Kredite und die niedrigen realen Preise noch zurückhalten will. Könnte den Wertberichtigungs-Bedarf erhöhen.
Politico.

-->Die Banken scheinen offenbar Angst vor niedrigen Versteigerungs-Ergebnissen zu haben. Ein Zeichen, dass man die Wahrheit über die vielen faulen Kredite und die niedrigen realen Preise noch zurückhalten will. Könnte den Wertberichtigungs-Bedarf erhöhen.

so ist es in der Tat, was meinst, was hier im Hintergrund alles läuft um die Fassaden aufrecht zu halten [img][/img]

-->die Installationen wieu Sanitär, Elektrisch, Heizung/Tank an. Ist das Zeug älteren Datums, dann bedenke die finaziellen Konsequenzen. Das kann ordentlich Kosten, und zwar auch dann, wenn man einige Lebensjahre dran gibt. Falls Du kein Fachmann auf dem Bau bist, unterschätzt Du wahrscheinlich den Aufwand - dass tun die meisten.[img][/img]

Grüsse von einem, des das Häusle gestrippt hat (war allerdings von vorneherein klar). cw

-->da war im 1. Gutachten sogar das Baujahr (1990 statt 1970) falsch. Das hat der Typ nicht erkannt!

Du erhälst viel Papier, in dem eigentlich nur steht:
Wert = Mittel aus:
- Neubauwert - Abnutzung + Wert des Grundstückanteils
UND
- dem Ertragswert - div. Abzüge (wie lange noch vermietber usw.)


Mängel sind nur erwähnt, wenn diese auch Lieschen Müller ins Auge stechen. Statik, Gifte, Belastungen usw. sind max. durch den Spruch erwähnt: Hier habe ich nix Ahnung von, ggf. neuer Gutachter. [img][/img]

Bei dem Verfahren vor Gericht wird eigentlich nur gemeckert, wenn der Gutachter den Wert zu gering ansetzt.

Es gibt auch Fälle, wo der Gutachter zu geringe Werte schätzt.

Mieter: Du solltest ggf. das Recht zu Sonder-Kündigung ausnutzen und dich ggf. mit dem Mieter zumindest auf einen Zeitmietvertrag o.ä. einigen.

-->Was war das für ein Gutachten? Irgendein internes Gutachten von einer Bank, Baugesellschaft, Architekten oder Makler? Oder eines von dem zuständigen Gutachterausschuß bzw. einem amtlich bestellten und vereidigten Sachverständigen?

Kann man bei Standardobjekten den Wert nicht ganz gut selbst abschätzen? Bodenrichtwerte bekommt man beim Gutachterausschuß kostenlos mitgeteilt. Für den Gebäudewert gibt es bestimmte einfache Rechenschemata, etwa nach dem Muster: Einfamilienhaus, Baujahr 1970, mittlere Ausstattung, ergibt xxx Euro pro m² Bruttogrundfläche bzw. einen Neubauwert von yyy Euro. Alterswertminderung gemäß Tabelle, daraus aktueller Gebäudewert.

Nicht exakt, aber ist es nicht als Anhaltspunkt genauso gut wie Schätzungen mit"Brief und Siegel"?

Oder wie sollte man am besten vorgehen, wenn man ein Standardobjekt (wie ein Einfamilienhaus) für einen Kauf oder Verkauf preislich einschätzen will und nicht unnötiges Geld für ein amtliches Gutachten ausgeben will?

-->Hallo fridolin

es gibt selbstverständlich Tabellen die den Gebäudewert in Abhängigkeit vom Alter regeln.
Die Prozeduren sind genauestens vorgeschrieben.
Und da spielt es dann schon eine Rolle welcher Art das Gebäude ist.
Massivdecken,Fertigteildecken (da gibts welche die nach einiger Zeit auf den Kopf fallen,zB falsch fabrizierte Spannbetondecken mit sofortigem Verbund),Holzbalkendecken an den Köpfen (Auflager) angefault ja oder nein?,Holzindustriebaracken die neuerdings als vollwertiges Wohn- Haus verkauft werden usw usw.
Stahlträgerdecke über Keller (Rost an Auflagern?)
Solche Dinge muß ein Gitachter kontrollieren,also alles was frei sichtbar ist.
Ob Holzbalken angefault sind kann er nicht durch Handauflegen überprüfen.
Da müßte dann der Boden schon geöffnet werden.Und wer ist schon dazu bereit?
Also kann man dies ja nicht dem Gutachter anlasten.
Er kann dann nur einen allgemeinen Hinweis geben. (könnte,wurde nicht überprüft)
Meistens kann man das ahnen wenn der Boden schwingungsanfällig ist.
Als Orientierungswert kann man sich das schon in etwa zusammennageln.
Ob es so bezahlt wird ist schon wieder eine andere Sache,denn Ertragswert,Verkehrswert,Sachwert sind 3 völlig verschiedene Werte.

Das mit dem Sachwert ist in etwa so wie mit einem gebrauchten Auto das allen Schnickschnack hat.
Ist der Sachwert hoch durch vielerlei Zugaben (Whirlpoolwanne,eingebaute Sauna,eingebaute teure Küchen) wird man das Geld zwar nicht wiedererhalten,aber es verkauft sich halt besser.
Wer ein Auto mit Schiebedach plus Klimaanlage,plus Autotelefon plus 5 Türen anzubieten hat wird es leichter los als ein Standardwagen.
Aber er erhält größere Abschläge und sieht einen Teil des Geldes nicht mehr wieder.
Das tut man ja auch nur wenn man es selbst genutzt hat.

In der Regel hat man nicht so viel Spielraum und über offensichtliche Bauschäden kann und darf man nicht hinwegsehen,auch wenn der Verkäufer meint daß
man dies nicht unbedingt sehen müßte.
Ein ordentlicher neutraler´(vereidigter Gutachter) tut so etwas nicht weil zuviel auf dem Spiel steht.
Ein geleimter Käufer könnte nämlich auch mal den Gutachter aufsuchen (mit Pistole) der offensichtlich weg gesehen hat.

Es ist auch nicht gesagt daß vereidigte Gutachter besser als nicht vereidigte wären.
Es soll ja auch schon Notare gegeben haben die mit dem Geld ihrer Mandantschaft durchgebrannt sind.;-))

Viele unbedarfte haben halt 1000% Vertrauen zu Notaren.
Vertrauen ist gut,Kontrolle ist besser,vor allem bei Entscheidungen die man nur einmal im Leben trifft.
Und hier eine falsche Entscheidung wirkt ruinös (oft sogar fürs ganze Leben)
Gruß EUKLID