-->Woba-Verkauf an Amerikaner? [img][/img]
Von Stefan Rössel

Wohnungen. Die Stadt Dresden kann mit der Veräußerung komplett schuldenfrei werden.

Dresden. Die Landeshauptstadt kann für den Verkauf ihrer Wohnungsbaugesellschaft nach Angaben von Oberbürgermeister Ingolf Roßberg (FDP) einen Erlös von 981,7 Millionen Euro erzielen. Ein entsprechendes Kaufangebot für die Woba Dresden GmbH mit ihren knapp 48 000 Wohnungen wurde von der Fortress Deutschland GmbH unterbreitet, einer Tochter der amerikanischen Fondsgesellschaft Fortress Investment Group.

Mit dem Verkauf könne die Stadt ihre Schulden von jetzt 741,4 Millionen Euro auf einen Schlag tilgen, erklärte Roßberg gestern bei der Bekanntgabe des besten Gebots. Eine Sozialcharta zum verstärkten Schutz von Mietern und Beschäftigten der Woba sei komplett und ohne jede Ausstiegsklausel in den Kaufvertrag übernommen worden.

Der Stadtrat soll bei seiner nächsten Sitzung am 9. März über den Verkauf an Fortress entscheiden. Dort gibt es bisher eine Mehrheit für den Verkauf, aber Widerstand von Grünen, SPD und Teilen von PDS und Bürgerfraktion. Roßberg kündigte an, schon am folgenden Tag die Annahmeerklärung unterschreiben zu wollen.

Der komplette Verkauf der Wohnungsbestände einer Kommune ist bisher in Deutschland einmalig. Der Oberbürgermeister wies darauf hin, dass dies auch nicht einfach auf andere Städte wie München übertragen werden könne, weil dort Wohnungsmangel herrsche.
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Mit Risiko schuldenfrei
http://www.sz-online.de/nachrichten/artikel.asp?id=1085485


<ul> ~ Woba-Verkauf an Amerikaner?</ul>

-->Ein Grund zum Feiern werter Herr Roßberg, gell? [img][/img]
Was wohl geschehen wird, wenn die Insassen der 48.000 Wohnungen begreifen, weil erleben, was für Vorteile es hat, wenn ein amerikanischer Investor Eigentümer des eigentlichen VOLKSEIGENTUMS geworden ist?

Ich häng an meiner Laterne und schaukel im Wind, oben leuchten die Sterne, hier unten baumel nur ich...

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-->Wahr ist, das amerikanische und englische Inmvestorengruppen massiv Bestandsimmos aufkaufen. Wahr ist auch, das die Transaktionen nicht bar bezahlt werden sondern über deutsche Banken finanziert werden - das Risiko bleibt also beim deutschen Sparer. Bei Mietrenditen von bis 15% ein risikoloses Bombengeschäft. In 10 Jahren bei den ersten Reparatutstaus verhökert man die Chose dann wieder an Aufteiler, die per Vertriebe das Ganze wieder an die Sparer verhökern.

-->Welchen Zwingmacht hat denn eine amerikanische Holding, wenn man ihr den Besitz (die Wohnungen) irgendwann einmal einfach abspricht/enteignet?

War das nicht unlängst ein Thema hier?
Verkaufen wir doch dem Ami alles hier und wenn Baldur der Ketzer Bundeskanzler ist, macht er das mit einem Federstrich nichtig.

-->Hallo,
## Bei Mietrenditen von bis 15% ein risikoloses Bombengeschäft.##

Wie sollen denn die 15% Mietrenditen zustande kommen?
Bei meinen Immo - Objekten, bei denen ich Interesse hatte, da hat sich das Ganze nicht annähernd zu 15% gerechnet.

Meine Rechnung:
Ich habe eine Wohnung im Auge, gut Lage, Baujahr 1970, Kaufpreis etwa 140 000 Euro, ohne Notar und Maklertkosten.

Ich gehe zur Bank und lasse mir die Wohnung finanzieren, die gesamte Summe, 3,5% Zinsen + 1,5% Tilgung, macht zusammen 5% Gesamtbelastung auf die
140 000 Euro.
Jahresbelastung: 7000 Euro, Monatsbelastung: 583,00 Euro.

Proberechnung:
583,00 Euro Belastung = Kaltmiete
+
200,00 Euro Wohngeld (Instandhaltung, Heizung, Hausreingung, Schnee,...)
---------------------
780, 00 Warmmiete

Hierbei noch ohne Rendite, ohne Mieterrisiko, ohne eigenen Rücklagen für notwendige Eigenleistungen in der Wohnung, beim Mieterwechsel u.s.w.)

Rendite, wie oben angegeben 15%. folgt: 117 Euro
Insgesamt:
780,00 Euro
+
117, 00 Euro
-------------
897, 00 Euro (notwendige Gesamtmiete mit 15% Rendite)
In DM, 1800,00 DM Miete für eine Wohnung, gute Lage, ca 90qm groß, drei Zimmer.

Dafür findest du keinen Mieter, oder nur solche, die für ein halbes Jahr drin wohnen, jeden Monat einen Tobsuchtsanfall bekommen, wegen der 1800,00 DM, gleich wieder ausziehen und dir jedesmal ein Trümmerfeld hinterlassen.

Weiter, Kaltmiete von oben:
580,00 Euro
Der Mietpreisspiegel für diese Art der Wohnung sagt max. 5,00 Euro/ qm aus.
Bei 90qm bedeutet das 450,00 Euro Kaltmiete und keine 580,00 Euro, nach der Rechnung von oben. Also, schon schlecht.

Gegenrechnung:
Ich habe die 140 000 Euro und lege sie als Tagesgeld, zu 2,8% Zinsen an, dann folgt:
3920, 00 Euro pro Jahr oder
327, 00 Euro pro Monat
Rendite, ohne Berücksichtigung der Steuer, sowohl bei der Wohnung, als auch beim Tagesgeld.

Nun meine Frage:
Oben mit Wohnung, 15% Rendite, Gewinn, absolut: 117,00 Euro/ Monat
Unten mit Tagesgeld: 327,00 Euro/Monat

Beim Tagesgeld, kein Ärger mit Mietnomaden, mit Reperaturen, mit Firmen und mit den unsäglichen Eigentümerversammlungen.
Wie sollen also die 15% zustande kommen?
Wertsteigerungen?
Ist reine Spekulation.
Der Wert kann auf dem Papier solange steigen wie er will, wenn nicht genügend Geld bei der breiten Masse vorhanden ist. Viele um ihren Arbeitsplatz bangen. Sehr flexibel im Wechseln des Wohnortes sein müssen. Interessenten, die solche Kleinobjekte bezahlen können und wollen, die werden rar. Jemanden zu finden, der ein Objekt wie oben, 1970 gebaut, inzwischen beinahe vierzig jahre alt, der für ein solches Objekt dann in zehn oder zwölf Jahren deutlich mehr bezahlt, als die 140 000,00 Euro von 2006?
Bei dieser groben Rechnung hier, habe ich da etwas übersehen, falsch kalkuliert?

Die angenommene Wertsteigerung, das kann dann so ausgegehen, wie bei meiner Briefmarkensammlung, noch in meinen Flegeljahren, mit Marken, die laut Michelkatalog so um die 500,00 DM wert waren. Viele Händler wollten die Sammlung gar nicht haben. Einer war mit dabei, dem war sie 100,00 DM wert. Toll!

bis denne
eisenherz

-->Hallo Prinz,

laß dir doch aus der Meldung nochmals die zalen wie folgt durch den Kopf gehen;

>Erlös von 981,7 Millionen Euro erzielen. Ein entsprechendes Kaufangebot für die Woba Dresden GmbH mit ihren knapp 48 000 Wohnungen

Das macht ganze 20.500 Euro für eine Wohnung...ohne Worte.

Fragt sich nur noch, ob sich die 15% aufs Eigenkapital oder aufs eingesetzte Kapital beziehen!

Und wegen Mietnomanden und nicht zahlenden Mietern: bei dem Kaufpreis wäre selbst eine Wahrscheinlichkeit von 20% noch tragbar, die Masse machts![img][/img]


Sorrento

-->Schöne Rechnung, Prinz!

Aber nachdem Du Deine Wohnung bei der Bank abgezahlt hast, ist sie ja nicht Null wert, oder?! Du kannst ja nicht erwarten, dass Dir der Mieter Deinen Kredit + 15% Bonus überweist. Dann könnte er ja selber zur Bank rennen und diese Wohnung kaufen. Die Bank dafür findet sich sicher, zumal wenn Du (in Berlin!) auf Mieter spekulierst, die 900€ Warmiete berappen wollen. In Berlin ist das schon Geldadel, weißt Du ja.

Über welchen Zeitraum wackelst Du den Kredit ab? 30 Jahre? Aber ich gebe Dir trotzdem Recht: Dass man hier große Deals machen kann, wage ich auch zu bezweifeln. Egal, 30 Jahre sind ohnehin eine Spanne, für die sich alle Prognosen erledigen. Entweder man hats so dicke, dass man es als Spiel betreiben kann oder man läßt besser die Finger davon.

Grundsätzlich würde ich als Richtschnur geben: Nicht spekulieren, sondern heute leben. Allzu lange Prognosen überlassen wir den Meteorologen. Vielleicht bist Du mit ner Immo in 30 Jahren Kaiser von China, was aber eher fern liegt, wenn ich an all die vielen Häuslealterssparer denke. Oder Du liegst dann in Trümmern. Oder Du liegst nominell renditemäßig gleichauf mit gänzlich unspektakulären Sparformen, hast aber graue Haare ob des Mieter- und Reparaturstresses. Und letztlich wird sich die Renditefrage daran entscheiden, ob Du mit den Raparatur- und Investitionskosten (Regelungswut) Glück gehabt hast.

-->Habe mir in Leipzig eine 2ZKB Wohnung gekauft. Saniert 1996. 56qm. Vemietet für Euro 250/Monat. Kaufpreis Euro 20.000.

Globalinvestoren kaufen sicher nicht teurer.

-->## Habe mir in Leipzig eine 2ZKB Wohnung gekauft. ##
Mache mich bitte schlau, was ist eine 2Z KB!! Wohnung

## Saniert 1996. 56qm.##
Wie, die wurde 1996 saniert, ist aber eigenlich eine Altbauwohnung, von 1920?

## Vemietet für Euro 250/Monat. Kaufpreis Euro 20.000.##
Ich will dir deinen Kauf nicht schlecht reden. Ansehen, bei dem Preis, 357 Euro/qm würde ich sie mir schon mal ganz gerne. Ich meine, da ist irgendwo ein schwerer Haken bei dem Objekt versteckt. Dach, Heizung, Fassade, Keller, Fundament, mit Blick direkt auf die Autobahn, den Flughafen?
Ansonsten, herzlichen Glückwunsch, ehrlich. Solche Quadratmeterpreise sind hier in Berlin nicht zu bekommen, selbst für einen alten Lagerkeller nicht.

## Globalinvestoren kaufen sicher nicht teurer.##
Oh doch, das machen die schon. Die Gruppe, die hier in Berlin die GAGFAH gekauft hat, hat im Durchschnitt über 40 000 Euro pro Wohnung bezahlt. Dabei waren die Perlen, aber auch die Schrottimmobilien. Aber zugegeben, die rechnen anders.

bis denne
eisenherz

-->>..
897, 00 Euro.. Tobsuchtsanfall.. Trümmerfeld
>Michelkatalog.. 500.. 100

Moin Ferrum Cordis,

neulich hab ich's mir ja noch verkniffen, auf Immos als Alters..sicherung zu antworten, aber heut möchte ich Deiner papiernen Berechnung ein paar begleitende Worte widmen.

Ich habe einen Immo-Besitzer/Verwalter im östlichen Ruhrpott kennengelernt, der nach für nach sowohl seine als auch die anvertrauten Stücke allesamt verscherbelt:
Die seit einigen Jahren übrig bleibenden Mieterträge decken nicht die Ausfälle aus Nomandentum und Instandsetzung von Trümmerlandschaften. Von"Rendite" also keine Spur.

Die Mietnomaden zahlen im Allgemeinen 3 Monatsmieten, lassen sich nur selten vor 9 geschuldeten Monatsmieten aus den Wohnungen drängen und hinterlassen im Besonderen einen Reparaturstau, der oft schon innerhalb eines Monats behoben werden kann zu Kosten von 1 bis 5 Jahresmieten.

Einfach-Beispiel:
Von einer neu installierten Küche zu 3.000 € ist nach einem Jahr Nomadierung, also 3 Monatsmieten Mietertrag, nichts mehr übrig - und du kriegst weder die ausstehenden 9 Monatsmieten noch die Abfuhr der verbliebenen Küchen(p)artikel noch eine Neuinstallation.

Mal ganz abgesehen von der mutwilligen Zerstörung von Wasserauslässen, Fliesen, emaillierter Bade/Duschwannen und Porzellanwasch-/klobecken.
Bei Bedarf zähle ich gern weiter auf.
Beziehe bitte diese Fakten mit in deine neuerliche Renditeberechnung ein und leg uns dann diese neuen Zahlen wieder vor!

Fazit:
Die Immo-Eigentümer entledigen sich/flüchten aus ihrer"Altersicherung", die im bisher abgelaufenen Nachhinein nie wirklich eine war.

Apropos zum Deutschen Michel:
Der Michelkatalogwert stellt einen"Sammlerwert" dar, der nichts mit der Realität aufgekaufter Sammlungen gemein haben wird. Das war schon immer so.
Man sollte von etwa 10% erzielbarem Preis ausgehen, bei 20% ist man gut bedient, aber nur, wenn die Mikakas weiter verwertbar sind - also als Einzelstücke wieder in die Rundläufe gehen können.

Gruß
Herbi

-->Hallo Taktiker,
## Aber nachdem Du Deine Wohnung bei der Bank abgezahlt hast, ist sie ja nicht Null wert, oder?! ##
Das nicht. Aber dafür habe ich der Bank, entlang der Laufzeit der Zinszahlungen, auch nicht 140 000 Euro insgesamt zurückbezahlt, sondern erheblich mehr. Die Formel für die Zinsrechnung hierbei habe ich nicht im Kopf, aber ich schätze, bei langer Laufzeit, etwa 25 Jahre, wird es schon das Doppelte sein.

## Du kannst ja nicht erwarten, dass Dir der Mieter Deinen Kredit + 15% Bonus überweist. Dann könnte er ja selber zur Bank rennen und diese Wohnung kaufen.##
Könnte er. Aber die Rechnung oben bezog sich nur auf den Käufer und Vermieter, hier eine Investmentgruppe, die angeblich 15% Rendite erzielt. Mehr wollte ich nicht gegensetzen.
Aber dein Hinweis, Mieter gegen Vermieter, der ist korrekt. Als ehemaliger Besitzer einer Eigentumswohnung und jetziger Mieter kann ich beide Seiten beurteilen. Für mich besonders belastend war nach einigen Jahren, bei fallenden Immobilienpreisen, das man an seinem Eigentum wie festgenagelt gebunden ist. Natürlich nicht, wenn der Markt eng, die Nachfrage hoch ist, dann wirst du zu einem befriedigenden Preis, deine Wohnung, dein Haus, innerhalb einer Woche los.
Aber, wenn du deine Immo nicht mit Verlust, mit Restschulden, verkaufen willst oder musst, weil sich deine sozialen Verhältnisse verschlechtert haben oder aus persönlichen Gründen, typisch ist hierbei die Ehescheidung, und der Immomarkt ist seit deinem Kauf nach unten abgetaucht ist, dann wird es brenzlig.

Die Beispielwohnung von oben, die ist eine, die ich tatsächlich konkret im Auge hatte. Beim Preis von 140 000 Euro, sind noch nicht die Grunderwerbsteuer, der Notar, der Makler und die unvermeidbaren Neuanschaffungen, wie Teppich, Gardinen, Lampen oder eine Küche noch nicht mitgerechnet.
Also, dem Normalbürger ist es ein Leid, einen hohen Kredit aufzunehmen, selbst für eine Immo und sich damit ungemein stark auf seinen Wohnsitz festzulegen. Von den anderen Dingen, wie Verschlechterung der Lage durch eine Verkehrserschließung oder einen Wertverlust durch den Zuzug von Gruppen, die viele Käufer abschrecken, oder bei einer Anlage mit streitsüchtigen Miteigentümern gar nicht erst zu reden.
Die Frage des hinzuziehenden Klientel kann jeder für sich rassistisch nennen, aber für den Verkäufer ist das ein elementar wichtiges Problem und oft erlebt, wie dann bei einigen Bekannten ihre sprichwörtliche MuliKulti - Toleranz gegen Null geht, wenn sich die Mehrzahl der Interessenten daran stoßen.

## Ãœber welchen Zeitraum wackelst Du den Kredit ab? 30 Jahre?##
Da ergibt sich noch ein anderes Problem, die Laufzeit, die Zinsfestschreibung. Zehn Jahre, zwanzig Jahre? Hierbei kann es den Kreditnehmer schwer erwischen. Den Sprung über einen Zeitraum von acht Jahren, bei den Zinsfestschreibungen, habe ich zwar persönlich nicht erlitten, aber einige fleißigen Arbeitskollegen schon. Angefangen hatten sie mit 6% Zinsen, über zehn Jahre, zum Zeitpunkt der Laufzeit, am Ende waren es, zu den schlimmsten Zeiten, bis zu 12%. Ganz richtig gelesen, die gab es auch schon mal. Dann wird die Abzahlung eher ein Todesstoß.

Noch ein kleines Geheimnis, welches ich bei meiner Rechnung unterschlagen habe. Ich selbst wohne froh und glücklich zur Miete hier in Berlin, 78qm, etwa 600,00Euro Miete/ Monat warm, immerhin auch 1200,00 DM/ Monat.
Nun aber kommt meine Rechnung dazu, meine 327, 00 Euro pro Monat Zinsen vom Tagesgeld. Ich nehme die und subventioniere mir damit meine Miete, indem ich von den 600,00 Euro die 327,00 Euro abziehe, bleibt eine effektive Mietzahlung von 273,00Euro!!! Das ist ein Betrag, bei schlecht geführten Wohngemeinschaften, in der Höhe des reinen Wohngeldes und bei denen kommen noch die monatliche Zinszahlungen hinzu.
Ich meine dazu, mein Geld ist flexibel angelegt, meine Wohnsitz kann ich im Bedarfsfalle leicht wechseln und meine effektive Miete ist niedrig. Warum sollte ich mir dann eine solche Wohnung, wie oben am Beispiel gerechnet, zulegen?

##Entweder man hats so dicke, dass man es als Spiel betreiben kann oder man läßt besser die Finger davon. ##
Ich habe es zwar nicht dicke, aber mein Einsatz dabei wären die Lebensersparnis von meiner Frau und mir und bei dieser Ausgangslage, da lernt man wieder das gute, alte bürgerliche Rechnen und vergisst ganz schnell seine Künste in der „vollständigen Induktion“ und dem sukzessiv aproximieren eines Grenzwertes.

## Grundsätzlich würde ich als Richtschnur geben: Nicht spekulieren, sondern heute leben. ##
Ganz genau und deswegen habe ich die ganze Schose mit dem “Eigentum schaffen“ auch gestrichen. Fahre mal nach Dresden, mal nach Meißen, beides wunderschöne Städte, ab und an auch mal nach München oder Pfaffenhofen und lebe.

alles Gute
eisenherz

-->Hedge- oder Equity-Fonds brauchen EIGENKAPITALRENDITEN von 15-20 %. Und so hoch wie die das mit FK leveragen, ist das bei den niedrigen Zinsen eben relativ leicht erreichbar. Eine (Netto-)Mietrendite von 6-7 % reicht da locker aus! Deswegen steigen aktuell ja sogar die Preise für solche assets und shares!

Ausserdem sind das natürlich alles Dollarfluchtanlagen...die sind halt nicht blöd, die smarten Amis...

Und für"das Volk" isses ja bloß ein Aktivtausch bzw. im Falle der Schuldentilgung wie in DD vorgesehen, eine"Bilanz"verkürzung. Das sich die Politiker damit wieder liquide Mittel für den Wahlstimmenkauf beschaffen is mir natürlich schon klar...