--><font size="4">Kaufen oder Mieten? Eine immer wieder
vorgelegte Nonsens- Rechnung unter Renditegesichtspunkten...
trotzdem -immer wieder interessant. </font>

Die Entscheidung über selbstgenutztes Wohneigentum werde nicht nur mit dem Taschenrechner getroffen. Gefühle spietin vielen Fällen len eine größere Rolle als rationale Überlegungen. Es wird mal wieder, natürlichen unter Einbeziehung von vielen „wenn’s“ und „aber’s“ an Beispielfällen gezeigt und erörtert..

"Ein eigenes Heim", warb vor einigen Jahren eine Bausparkasse mit Fotomotiven von Iglus, Wigwams und Baumhäusern,"ist ein Naturbedürfnis des Menschen."

In Deutschland scheine dieses Bedürfnisses eher gering ausgeprägt. Gerade einmal 44 Prozent der Bevölkerung leben im Eigentum. In anderen europäischen Staaten und den USA seien es dagegen bis zu 70 Prozent.

Mieten oder Kaufen - nirgendwo in der Welt wird diese Diskussion so emotional geführt, wie hierzulande."Persönliche Wohlfühlerwartungen spielen dabei eine viel größere Rolle als nüchterne Überlegungen", weiß Arno Gottschalk, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Bremen. Es wurde mal nachgerechnet.

Eine theoretische Musterrechnung

In der Beispielrechnung sei das Kaufobjekt ein 200.000 Euro teures Eigenheim. Bei den Erwerbsnebenkosten werden für Grunderwerbssteuer, Notar und die Grundbucheintragung Gebühren von insgesamt fünf Prozent zugrunde gelegt. Der Eigenkapitalanteil beträgt 20 Prozent der Gesamtkosten - also 42.000 Euro. Getilgt würden 1,5 Prozent des Kaufpreises pro Jahr zu einem Zinssatz von 4,8 Prozent. Damit wäre die Immobilie nach 30 Jahren abgezahlt.
Als Vergleichsobjekt diene eine Mietwohnung ( Anmerkung: Da geht der Unsinn schon los: Ein Eigenheim gegenüber einer ETW...) mit einer Monatsmiete von 700 Euro. Die 42.000 Euro Eigenkapital, die der Käufer zur Anzahlung einbringe, lege der Mieter in der Beispielrechnung zu einem Zinssatz von drei Prozent pro Jahr an. Gleiches gelte für den jeweiligen Differenzbetrag zwischen der niedrigeren Miete und den höheren Kosten für Zins und Tilgung des Darlehens.
Stiegen sowohl Miete als auch Immobilienwert pro Jahr um ein Prozent, sei der Käufer vom 13. Jahr an im Vorteil. Nach 20 Jahren sei sein Vermögen auf 157.624 Euro angewachsen, dass des Mieters aus Zinsgewinnen hingegen nur auf 136.338 Euro. Ein Plus von 21 286,78 Euro für den Käufer. Anders sehe es aus, wenn Mietpreis und Immobilienwert stagnieren sollten. In diesem Fall habe der Mieter nach 20 Jahren 39.716,92 Euro mehr auf dem Konto.

Brachiale Wertverluste für Eigenheimbesitzer

In den vergangenen Jahren hätten Grundeigentümer jedoch in zahlreichen Regionen Wertverluste ihrer Eigenheime hinnehmen müssen. Auch dieses Szenario lasse sich am Rechner durchspielen. Die Annahme: Der Mietpreis steige jedes Jahr um ein Prozent, während die Immobilie pro Jahr einen Wertverlust in gleicher Höhe erfahre. Trotz der für ihn steigenden Kosten sei hier der Mieter der Gewinner.
Nach 20 Jahren sei sein Vermögen auf 136.338 Euro angewachsen, dass des Käufers hingegen nur auf 77.168 Euro. Selbst eine Steigerung der Tilgungssumme auf 3,1 Prozent pro Jahr bei gleichzeitig reduzierter Zinsbelastung von nur 4,5 Prozent würde dem Käufer lange nicht helfen. Die Immobilie wäre zwar nach 21 Jahren abgezahlt. Doch erst nach 29 Jahren hätte er mit einen Vermögen von 149.434 Euro den Mieter um 1887 Euro überflügelt. Allerdings dürften zudem allerspätestens zu diesem Zeitpunkt Reparaturen in allerlei Umfang anstehen.

Muss auch berücksichtigt werden: Demographischer Wandel
Entscheidenden Einfluss auf die künftige Entwicklung der Immobilienwerte habe natürlich auch die demographische Entwicklung. Reiner Klingholz, Geschäftsführer des Berlin-Instituts für Bevölkerung und Entwicklung, erwarte, dass durch die Wanderungsbewegung die Einwohnerzahlen in Metropolregionen wie München, Stuttgart, Hamburg und Berlin bis 2020 steigen würden. Düster falle seine Prognose hingegen für die ländlichen Regionen aus: Eine Schneise der Entvölkerung werde sich von Görlitz bis Gelsenkirchen quer durch Deutschland ziehen.

Bisher profitierten von diesem Trend allein Immobilien in zentraler Lage. Nach einer Studie der Landesbausparkasse Hamburg seien in 2005 im Umland der Hansestadt die Preise von Einfamilienhäusern um 1,5 Prozent, die von Eigentumswohnungen um 1,9 Prozent gefalllen. Hingegen hätten sich gebrauchte Einfamilienhäuser in der Stadt um 1,6 Prozent, Eigentumswohnungen gar um 3,7 Prozent, verteuert. Für Tobias Just, Immobilienanalyst bei Deutsche Bank Research, sei diese Entwicklung nicht überraschend: Er konstatiere: Ältere Menschen tauschten das Eigenheim im Grünen gegen eine Wohnung in der Stadt, wo die medizinische Versorgung besser und das kulturelle Angebot größer sei.
Doch auch jüngere Familien entdeckten wieder die urbanen Zentren, weiß André Peto, Vorstand der auf die Sanierung von Altbauten in zentraler Lage spezialisierten InCity AG: Steigenden Kraftstoffpreise und die reduzierte Fahrtkostenpauschale forcierten den Trend zurück in die Stadt. Stefan Jokl, Sprecher des Verbands der privaten Bausparkassen, teilt dagegen diese Ansicht nicht, was natürlich auch mit dem Standpunkt der Interessenlage zu tun hat: Wer im Umland sein soziales Netz gestrickt habe, gebe es nicht auf.

Die Gesellschaft gewinne an Mobilität

Auch ein wichtiger Aspekt: Die Arbeitswelt wandele sich drastisch. Kaum ein Beschäftigter könne noch darauf vertrauen, sein Arbeitsleben lang bei einem Unternehmen an einem Standort tätig zu sein. Jörg Sahr, Baufinanzierungsexperte der Stiftung Warentest, rate, erst dann eine Immobilie zu erwerben, wenn der Haupterwerber eine sichere Position erlangt habe und mit einem Wohnortwechsel nicht mehr zu rechnen sei: Die hohen Erwerbsnebenkosten alleine machten den Immobilienkauf sonst zum Verlustgeschäft.
Insbesondere wenn auch noch ein Makler bezahlt werden müsse. Sahr: Im schlimmsten Fall addierten sich die Nebenkosten auf zwölf Prozent des Kaufpreises. Bei 200 000 Euro seien das ann immerhin stattliche 24 000 Euro. Entsprechende Wertsteigerungen seien selbst in besten Lagen binnen weniger Jahre nicht zu erwarten.

Gänzlich unberücksichtigt bei all diesen Überlegungen seien persönliche Schicksalsschläge, die ein Mieter sehr viel leichter als ein Grundeigentümer wegstecken könne: Arbeitslosigkeit oder eine Scheidung führten häufig dazu, dass die Kosten zur laufenden Finanzierung eines Eigenheims nicht mehr getragen werden können, gibt in dem Zusammenhang Finanzexperte Gottschalk zu bedenken. Die Folge sei oftmals die Zwangsversteigerung und ein immenser Schuldenberg, an dem die Familie jahrelang zu tragen habe - dann als Mieter in einer Mietwohnung. Gottschalks Fazit: Das Eigenheim biete einen hohen Wohlfühlfaktor - es sei jedoch kein goldener Pfad zur Altersvorsorge noch zum Reichwerden.

p.s. Fazit: Wie schon gehabt - nix Neues: Der eine praeferiert diese Loesung, der andere jene - aus den unterschiedlichsten Gruenden.
Viele geraten n a t u e r l i c h auf Grund ihrer"e n g e n finanziellen Mittel" gar nicht nicht erst in die Versuchung, sich mit dem Bau / Kauf eines Hauses zu beschaeftigen, was auch bsser ist. Die haben natuerlich so auch am Ende lebenslang keine Sch.... auf dem Puckel, wenn die ganze Finazierungschose mal den Bach runter geht.
Wer es jedoch"hat" und sich dazu auch lieber in"eigenen 4 Wänden" nur ein bisschen individuell entfalten möchte und ein kleines Spielterrain-Gaertchen fuer die Blagen bereithalten moechte und bei dessen Eigenheim-Bau/Kauf die Finazierung nicht gleich bei entweder der Kündigung von Opa's Zweitjob oder Mammi's Drittputzjob wegbricht - der solle natürlich am Jungfernstieg, an der Koenisallee,"Unter den Linden" oder auf der Prinzregentsstrasse ein schnuckeliges Grundstueck erwerben und sich ein schniekes Hauschen mit playground zulegen...
Gar nicht anders ist es ja auch moeglich. Sollten in"D" alle 82 Millionen eigene Haeuschen haben wollen - die Besiedlungsdichte des Ruhrgebiets begaenne in Flensburg und hoere am Starnberger See erst auf...
Und wollten alle 82 Millionen auf einmal alle in Mietswohnungen einziehen - der revolutionaere DDR-Plattenbauboom feierte wieder froehliche Urstaende.
Die Mischung jetzt ist wohl so ganz gut!

-->Hallo, certina,

Euklid ist nicht der einzige, der die Immopreise in den nächsten Jahren um 40-50% höher sieht als zur Zeit. Nur: kauf Dir ein Haus, nebendran wird ein Mobilfunkmast errichtet, und es wird von heute auf morgen unverkäuflich.
Kauf Dir eine ETW, ein Spinner im Haus als Miteigentümer reicht, und alles ist versaut.

Alles Gewerbliche obliegt der Gewinnbesteuerung, alles private wird Renten/HIV/Stützemäßig erst mal als Hilfshindernis vorgebracht, vermietete Anlageobjekte tragen das Risiko von Mietnomaden, Chaosmietern und Mietflüchtlingen, und obendrauf, wie ein Fliegenschiß, kommt das Damoklesschwert der Umlagen kommunaler Investitionen aus anno dunnemal.

Ist mir noch passiert, irgendein Scheiß aus 1971 wurde 2005 abgerechnet, ach, wie schön, mal so zehn Mille nebenbei für ein paar Primeln und den eleganten Rinnstein, alle Gerichtsstreitereien führten nur zu Kosten, aber zu keinem obsiegenden Ergebnis.

Immos in der BRD? Lukrativ vielleicht, als Turnaround-Kandidaten, aber Spaß? Nee.

Ich? Nie mehr....garantiert nicht....

Beste Grüße vom Baldur

-->
>Immos in der BRD? Lukrativ vielleicht, als Turnaround-Kandidaten, aber Spaß? Nee.
>Ich? Nie mehr....garantiert nicht....
>Beste Grüße vom Baldur

Hallo Baldur,

wo ist denn der Vorteil in FL oder CH? Würde mich mal interessieren. M.E. muss man auch unterscheiden zw. einem MFH und einer eigengenutzten Hucke.

MFH in D. (eigentlich generell) halte ich für schwierig. Zu Deinen genannten Risiken"Mietnomaden, Chaosmietern und Mietflüchtlingen, und obendrauf, wie ein Fliegenschiß, kommt das Damoklesschwert der Umlagen kommunaler Investitionen aus anno dunnemal" kommt noch die steuerliche Abgreife und nicht zu vergessen die INSTANDHALTUNG. Die frißt nämlich in der Regel zu den 50% Abgreife noch fast den Rest.

Die Kohle ist schlicht gesagt im Feuer und der Abgreife ausgeliefert, eben immobil. Ich erkenne hier im Großstadtbereich klar den Trend zum Mieten. Und das vor allem bei der wohlbetuchteren Klientel. Viele hängen sich z.B. keine ETW mehr an die Backe wegen der von Dir erwähnten Miteigentümer. Ich kenne einige solcher Besitzer. Die kriechen mittlerweile nebenkostenmäßig auf dem Zahnfleisch und wünschen sich nur eins: Die Bude zu einem vernünftigen Preis loszuwerden. Im Moment geht nichts.

Gruß
Cujo

--><font size="5">Warum Anleger zunehmend
in Immobilien im Ausland investieren</font>

Global investierende Fonds erzielen 850 Millionen Euro
Mittelzuflüsse im Oktober. Dagegen verzeichnen deutsche
Immobilienfonds Millionen-Abflüsse
Die Halbierung des Sparerfreibetrags im kommenden Jahr
rücke international investierende offene Immobilienfonds
noch stärker in den Fokus der Anleger.

Während Deutschland-Fonds nach der jüngsten Statistik des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI), der Dachorganisation der Investmentfonds, im Oktober Mittelabflüsse von 320 Mio. Euro hätten hinnehmen müssen, hätten die global agierenden Fonds ein Plus von 850 Mio. Euro verzeichnet.
Der Trend werde anhalten, sei Patrick Schultz, Manager des Dachfonds DJE Real Estate Funds von Dr. Jens Ehrhardt, überzeugt: Die Nachfrage nach Global-Fonds werde auch künftig steigen, während sich Anleger von Deutschland-Fonds in immer größerem Umfang trennen würden.

Schon in den vergangenen Jahren hätten Anleger kräftig in die jungen Global-Fonds umgeschichtet. Die erst nach der Jahrtausendwende aufgelegten Produkte seien in fast neue, überwiegend voll vermietete Immobilien investiert: Dadurch erzielten sie deutlich höhere Mieterträge, als die Deutschland-Fonds, die zum Teil mit Leerständen kämpfen müssten, sagt Schultz, der in seinem Dachfonds nur international investierende Fonds halte.
Während einige Deutschland-Fonds nicht einmal Renditen von zwei Prozent erwirtschafteten, wiesen Global-Fonds Erträge von meist mehr als 4,5 Prozent auf.
So betrage die Rendite des SEB-Immoinvests - im Oktober mit einem Plus von 191 Mio. Euro Spitzenreiter der Branche - in den vergangenen zwölf Monaten 4,9 Prozent. Der TMW Immobilien Weltfonds habe sein erstes volles Geschäftsjahr mit einer Rendite von 5,1 Prozent abgeschlossen.
Vom nächsten Jahr an würden die Global-Fonds durch die Halbierung des Sparerfreibetrags noch attraktiver. Wegen der internationalen Doppelbesteuerungsabkommen müssten die im Ausland erwirtschaftete Mieterträge sowie etwaige Verkaufsgewinne nur nach den dortigen, deutlich niedrigeren Steuersätzen versteuert werden. Sie betragen meist nur zwischen zehn und 25 Prozent. Der deutsche Fiskus dürfe nicht noch einmal zugreifen. Hingegen würden Erträge aus Deutschland-Fonds bei vermögenden Anlegern einer Steuerlast von 42 Prozent unterliegen. Schultz: Mit Global-Fonds erzielten Anleger nicht nur höhere Renditen, sondern kämen vom 1. Januar an auch noch in den Genuss deutlicher Steuervorteile.
BVI-Sprecher Andreas Fink warne jedoch davor, ist weiter zu lesen, Investments in offene Immobilienfonds allein unter steuerlichen Gesichtspunkten zu tätigen: Wer an eine Erholung des deutschen Immobilienmarktes glaub oder sein Portfolio möglichst breit streuen wolle, sollte auch Deutschland-Fonds in seine Strategie mit einbeziehen: Zumal Anleger, die nur einem Steuersatz von 20 Prozent unterliegen, sowieso nicht von den Steuervorteilen der Global-Fonds profitieren würden. Fink: Für sie falle die Besteuerung bei einem Deutschland-Fonds nicht höher aus, als bei einem international investierenden Fonds.

Beatrix Boutonnet, Expertin für offene Immobilienfonds beim Branchendienst Fondstelegramm.de, gehe allerdings davon aus, dass die Mittelabflüsse bei den Deutschland-Fonds anhalten und deren Manager weiter unter Verkaufsdruck stehen würden. Die Halbierung des Sparerfreibetrags werde viele Anleger zum Umschichten verleiten. Seit Januar hätten Deutschland-Fonds bereits Immobilien im Wert von mehr als 5,3 Mrd. Euro an internationale Investoren veräußern müssen, um Mittelabflüsse zu bedienen. Nach der vorübergehenden Sperrung dreier Fonds zu Jahresbeginn wäre die Branche in eine Vertrauenskrise geraten, hätten Anleger in der Spitze mehr als 8,5 Mrd. Euro abgezogen. Boutonnet: Hielten die Mittelabflüsse an, würden die Deutschland-Fonds alle guten Immobilien veräußern müssen und nur noch minderwertige Objekte in ihren Portfolios haben...
<font color=#FFFF00></font>

--><font size="5">Ausverkauf bei Immo-Fonds der Deutschen Bank.

Will die"Deutsche" vollkommen raus aus
dem Immobilien-Fonds-Geschaeft?</font>

<font size="4">Es gaebe Hinweise...
...und eine neue Krise?
Neeeee - mache nix - meinen die"Mitbewerber"!</font>


Die DB Real Estate stosse Immobilien im großen Stil ab. Beim Grundbesitz-invest der Deutschen Ban, seien dieses Jahr bereits Objekte im Wert von 2,3 Mrd. Euro losgeschlagen wordenwar heute in der einschlägigen Presse zu lesen. Jetzt sollen für weitere zwei Mrd. Euro fast sämtliche noch verbliebenen deutschen Immobilien an Eurocastle, eine Tochter des US-Investors Fortress, gehen. Lediglich Objekte im Gesamtwert von 1,9 Mrd. Euro würden dann noch im Fonds verbleiben - wenn es nicht zu weiteren Verkäufen komme.


Auch beim international ausgerichteten Grundbesitz-global habe die DB Real Estate gut Kasse gemacht. Seit Ende März seien für 725 Mio. Euro Objekte losgeschlagen worden und das Immobilienvermögen auf 2,3 Mrd. Euro reduziert. Man nutze nur aktuelle Marktchancen, habe Tim-Oliver Ambrosius, Sprecher der DB Real Estate, konstatiert.

„Mitbewerber“ argwöhnten hingegen, die Deutsche Bank wolle sich ganz aus dem Immobilienfondsgeschäft zurückziehen."Viele Indizien sprächen dafür, habe ein Manager eines anderen Fondsanbieters festgestellt. So habe die DB Real Estate seit mehr als eineinhalb Jahren keinen neuen geschlossenen Immobilienfonds mehr aufgelegt. Im Sommer sei die DB Real Estate zudem in die globale Immobiliensparte RREEF der Deutschen Bank integriert worden. Hauptsitz der Gesellschaft: New York.
Für Frank Pörschke, Sprecher der Geschäftsführung des Commerzbank-Fondsanbieters CGI, sei der Rückzug des Grundbesitz-invest aus Deutschland nicht nachvollziehbar: Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern stehe der deutsche Markt erst am Beginn der Erholungsphase!Die CGI habe bei ihrem Hausinvest-Europa deshalb in jüngster Zeit die hohen Preise in London genutzt, um dort Bestände zu veräußern. Hingegen sei zuletzt in Hamburg zugekauft worden.
Gerüchte über einen Ausstieg der Deutschen Bank aus dem Immobilienfondssegment würden seit Dezember vergangenen Jahres kursieren. Damals habe die DB Real Estate erst eine Neubewertung aller Objekte im Grundbesitz-invest angekündigt und habe danach wegen hoher Mittelabflüsse den Fonds vorübergehend eingefroren. Seit der Wiedereröffnung im März hätten Anleger mehr als 2,8 Mrd. Euro abgezogen. In Panik seien Sparer auch aus anderen Fonds geflüchtet und hätten der Branche in der Spitze Mittelabflüsse von mehr als 8,5 Mrd. Euro beschert. Inzwischen habe sich die Lage beruhigt. Im Oktober hätte die Branche Nettomittelzuflüsse von 530 Mio. Euro ausgewiesen.
Die Deutsche Bank habe mit der Fondssperrung erst die Krise herbeigeführt, die massenhafte Immobilienverkäufe aus dem Grundbesitz-invest nötig gemacht hätten, konstatiert Fondsanalyst Stefan Loipfinger. Möglicherweise seien die RREEF-Strategen davon ausgegangen, dass sich mit den im nächsten Jahr neu eingeführten REITs schneller und mehr Geld verdienen lasse und wollen die Sparte nun umbauen, meine der Analyst.
Die übrigen Fondsanbieter würden einer neuen Vertrauenskrise der Anleger vorbeugen wollen: Sollte die Deutsche Bank ihre Fonds auflösen, wäre das kein Beinbruch, habeSEB-Sprecherin Brigitte Schroll beruhigt. Es sei ein"natürlicher Prozess, dass Gesellschaften auch wieder vom Markt verschwinden". Dafür seien in jüngster Zeit mit TMW Pramerica und Morgan Stanley neue Anbieter aufgetreten.
Andreas Fink, Sprecher des Branchenverbandes BVI, beruhige ebenfalls: Alle Fonds verfügten über ausreichend Liquidität und hätten angesichts der großen Nachfrage internationaler Investoren auch kein Problem, im Bedarfsfall weitere Objekte zu veräußern. In das gleiche Horn habe Sabine Reimer, Sprecherin der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) gestossen: Es gäbe keine Hinweise auf eine neue Fondskrise.