--></font size="4">"Dummes deutsches Geld" auf Wanderschaft</font>
Offene Immobilienfonds suchen ihr Heil in kleineren Städten und globalen Nischenmärkten
Berlin - Steigende Leerstandsraten und sinkende Mieten bei Büroimmobilien machen es den offenen Immobilienfonds immer schwerer, in europäischen Metropolen starke Renditen zu erzielen. Engagements in Nischenmärkte sollen aus der Krise führen. Aussichtsreich erscheinen vielen Gesellschaften Investitionen in den asiatisch-pazifische Raum und in Mittelstädte des alten Kontinents. Die Commerzbank-Tochter CGI plant die Auflage eines global agierenden offenen Fonds.
"Stupid germans with stupid money" - dumme Deutsche mit dummen Geld - so titulieren britische Wirtschaftsjournalisten inzwischen die Manager deutscher offener Immobilienfonds, die in den vergangenen Jahren massiv in Londoner Bürotürme investiert haben. Obgleich die Leerstandsrate in der britischen Hauptstadt inzwischen 13 Prozent beträgt und die Spitzenmieten seit 2001 um rund 25 Prozent gefallen sind, blieben die Immobilienpreise dank der von enormen Mittelzuflüssen getriebenen Kauflust der deutschen Fonds weitgehend stabil. Allein in 2002 flossen 14,9 Mrd. Euro in die Kassen der offenen Fonds, von Januar bis August 2003 kamen noch einmal 14,35 Mrd. Euro hinzu. Um das Geld schnell unterzubringen, wurden vor allem hochpreisige Objekte in den Zentren der Metropolen erworben. Die Folgen zeigen sich jetzt: 2003 erwirtschafteten viele Fonds nur noch Renditen um drei Prozent und weniger.
"Der deutsche Immobilienmarkt ist weltweit in der schlechtesten Verfassung", konstatiert Willi Alda, Vorsitzender der Geschäftsführung des offenen Fondsanbieters Deka. Der europäische Markt präsentiere sich ebenfalls"eher schwach". Auch in den USA gebe es"nur eingeschränkte Investitionsmöglichkeiten". Chancen sieht Alda hingegen im wirtschaftlich boomenden asiatisch-pazifischen Raum, insbesondere in China, Südkorea, Japan und Australien; aber auch in Lateinamerika, wo Mexiko und Brasilien zu seinen Favoriten zählen. In Europa wiesen nur Länder wie Polen und Schweden sowie Regionalmärkte, etwa die Lombardei, ein"höheres Potenzial" auf.
Thomas Beyerle, Analyst und Sprecher der Dresdner-Bank-Tochter Degi, sieht vor allem in mittelgroßen Städten Renditechancen."Es gibt in Spanien nicht nur Madrid, in Großbritannien nicht nur London, sondern auch Sevilla oder Glasgow." In Deutschland sollten kleinere Städte wie Hannover, Kiel oder Saarbrücken genauer betrachtet werden. Potenzial biete auch der asiatisch-pazifische Raum. Beyerle:"In fünf Jahren gibt es vielleicht spezielle offene Immobilienfonds, die sich gezielt auf diese Region konzentrieren." Zugleich plädiert Beyerle für ein aktiveres Portfoliomanagement. So wie sich Wertpapierfonds regelmäßig von gut gelaufenen Aktien trennen und in unterbewertete Papiere umschichten, müssten offene Immobilienfonds stärker bereit sein, Objekte, die eine gute Rendite erbracht haben, wieder zu veräußern, um in neue, chancenreiche Märkte einzusteigen.
Die CGI plant inzwischen, einen globalen offenen Immobilienfonds aufzulegen."Neben Nordamerika wird der Fonds auch in Zentraleuropa und im asiatisch-pazifischen Raum investieren", sagt CGI-Sprecher Dietmar Müller. Chancen sieht die Gesellschaft für ihren europäisch ausgerichteten Haus-Invest Europa insbesondere in Brüssel, Paris und in Skandinavien. Zwar hat die CGI bereits Einkaufszentren in den großen europäischen Metropolen erworben, aber es wurde auch in kleinere Städte wie Regensburg und Leon investiert. Größere Investments in Büroimmobilien an kleinen Standorten schließt Müller jedoch aus:"Kleinere Immobilienmärkte führen oft zu einer eingeschränkten Fungibilität und Marktgängigkeit der Immobilien."
Die Deutsche Immobilienfonds AG (Difa) hingegen sieht weiterhin Potenzial in den europäischen Kernmärkten sowie auf dem US-Markt."Unsere mittelfristige Strategie sieht vor, in den nächsten fünf Jahren zu 55 Prozent in Europa, zu 20 Prozent in Deutschland und zu 25 Prozent global zu investieren", sagt Difa-Sprecher Fabian Hellbusch. Auf dem US-Markt seien weitere Zukäufe sowohl an der Ost-, wie auch an der Westküste geplant. In Asien stünden Japan, Südkorea und Singapur, in Osteuropa Städte wie Warschau und Budapest auf der Beobachtungsliste. / hai
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