- Elli -
04.07.2007, 14:48 |
US-ImmobilienmarktThread gesperrt |
-->Die Verkäufe bestehender Eigenheime
sind im Mai überraschend auf den niedrigsten Stand seit mehr als fünfeinhalb
Jahren gefallen. So ist der Index der US-Immobilienmaklervereinigung NRA
im Mai auf 97,7 Punkte von nach unten revidierten 101,2 Zählern zurückgegangen.
Das ist der tiefste Stand seit September 2001.
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Burning_Heart
04.07.2007, 15:27
@ - Elli -
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Was bedeutet das eigentlich? |
-->>Die Verkäufe bestehender Eigenheime
>sind im Mai überraschend auf den niedrigsten Stand seit mehr als fünfeinhalb
>Jahren gefallen. So ist der Index der US-Immobilienmaklervereinigung NRA
>im Mai auf 97,7 Punkte von nach unten revidierten 101,2 Zählern zurückgegangen.
>Das ist der tiefste Stand seit September 2001.
Hi
Wenn wenig Häuser den Besitzer wechseln, dann gibt es gleichzeitig wenig Verkäufer und wenig Käufer. Volumen ist also niedrig weil gerade alle im Urlaub sind.
Gibt der Index die Preise der Häuser wieder oder den Umsatz?
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- Elli -
04.07.2007, 16:25
@ Burning_Heart
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Re: Was bedeutet das eigentlich? / Pending Home Sales |
-->>>Die Verkäufe bestehender Eigenheime
>>sind im Mai überraschend auf den niedrigsten Stand seit mehr als fünfeinhalb
>>Jahren gefallen. So ist der Index der US-Immobilienmaklervereinigung NRA
>>im Mai auf 97,7 Punkte von nach unten revidierten 101,2 Zählern zurückgegangen.
>>Das ist der tiefste Stand seit September 2001.
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>Hi
>Wenn wenig Häuser den Besitzer wechseln, dann gibt es gleichzeitig wenig Verkäufer und wenig Käufer. Volumen ist also niedrig weil gerade alle im Urlaub sind.
Nein, am Urlaub liegt es nicht, denn
1. ist der Index saisonal adjustiert und
2. ist Hausverkaufsflaute im Winter, nicht im Sommer; außerdem waren die Daten vom Mai.
>Gibt der Index die Preise der Häuser wieder oder den Umsatz?
Weder noch, sondern Absatz. Der Preis geht nicht ein:
The index measures housing contract activity. It is based on signed real
estate contracts for existing single-family homes, condos and co-ops. A signed
contract is not counted as a sale until the transaction closes.
(Quelle)
Hier die Daten:
[img][/img]
Üblicherweise ist der Grund für weniger Absaz aber vorwiegend der Preis, denn
die Verkäufer wollen noch nicht einsehen, dass ihre gewünschten Preise zu hoch
sind - und die Käufer zahlen sie nicht.
Hier noch Cosas Chart (mit den prozentualen Veränderungen):
<IMG src="http://www.markt-daten.de/Kalender/Chart/Indikatoren/pending-homes-ab2002.gif" alt="http://www.markt-daten.de/Kalender/Chart/Indikatoren/pending-homes-ab2002.gif">
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FOX-NEWS
04.07.2007, 19:35
@ - Elli -
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Re: US-Immobilienmarkt |
-->>Die Verkäufe bestehender Eigenheime
>sind im Mai überraschend auf den niedrigsten Stand seit mehr als fünfeinhalb
>Jahren gefallen. So ist der Index der US-Immobilienmaklervereinigung NRA
>im Mai auf 97,7 Punkte von nach unten revidierten 101,2 Zählern zurückgegangen.
>Das ist der tiefste Stand seit September 2001.
Ich hab so das Gefühl, dass jetzt dunkle Wolken am Finanzhimmel aufziehen. Bei den CDOs (Collateral Damage Obligations ) staubt es ja schon ganz gewaltig... und da kommt noch einiges hinterher.
Was mir Angst macht ist die Aussicht, dass die EZB weiche Knie kriegt und ihre jetzt schon flauen Vorgaben über Bord wirft. Das mich als"Schütze Arsch im Glied" natürlich besonders. Wer hat hier Tips für einen sauberen Hedge (ex PMs)?
Gruss
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Maurer
04.07.2007, 20:22
@ - Elli -
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Re: Was bedeutet das eigentlich? Das sind"Vorverträge" |
-->Hi Elli,
die Analyse der Zahlen zum US Immomarkt ist in der Tat nicht einfach, da es einige Besonderheiten gibt, z.B.
Wenn jemand ein Haus kauft, dann ist der sale"pending" das heisst, es besteht nicht mehr als der Wunsch eine bestimmte Immobilie zu erwerben. Jetzt muss z.B. die Finanzierung ermöglicht und der Vertrag formuliert werden, das dauert so 2-3 Monate. In dieser Zeit kann der"Käufer" jederzeit (!!) vom"Vertrag" zurücktreten, er erscheint einfach zum"closing" (zur finalen Vertragsunterzeichnung) nicht.
Etwa 25% der Kaufwünsche (Tendenz steigend) kommen nicht zustande, insbesondere weil die Finanzierung durchfällt! (Bei Condominiums 30 %)
Achtung: Die mtl. veröffentlichten Zahlen der Regierung zu Hausverkäufen beziehen sich nur auf die Vorverträge, wenn Käufer (oder theoretisch auch Verkäufer) abspringen wird das nicht (!) nachträglich korrigiert.
Deshalb sind die offiziellen Zahlen auch in diesem Sektor mit Vorsicht zu genießen.
Am besten schaut man sich meiner Meinung nach an, was bei den Aktien der Immowerte passiert und welche Durchschnittspreise die Immobilienhersteller für neue Häuser durchstzen können. Achtung: Incentives werden gesondert ausgewiesen.
Nach Regionen gibt es starke Unterschiede, aber insgesamt ist das ein Crash, für Immos sogar ein schneller....
Problem: Der oft genannte median-price sagt nichts aus, da günstige und mittlere Häuser im Umsatz zurückgehen (und im Preis) aber Luxus noch läuft (!). Das führt zu stabilen oder gar leicht steigenden Durchschnittspreisen, obwohl 80% der Hausbesitzer verlieren.
Beste Grüße
R
<ul> ~ http://www.ariva.de/chart/index.m?ind_volume=ON&boerse_id=30&secu=289266&zeitrau</ul>
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- Elli -
04.07.2007, 20:48
@ Maurer
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Re: Was bedeutet das eigentlich? Das sind"Vorverträge" / danke (o.Text) |
-->
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fridolin
04.07.2007, 20:51
@ Maurer
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Medianpreis |
-->Problem: Der oft genannte median-price sagt nichts aus, da günstige und mittlere Häuser im Umsatz zurückgehen (und im Preis) aber Luxus noch läuft (!). Das führt zu stabilen oder gar leicht steigenden Durchschnittspreisen, obwohl 80% der Hausbesitzer verlieren.
<font color=#0000FF>Hallo,
stimmt das denn so? Der"median price" (Medianpreis) ist nicht der"average price" (Durchschnittspreis). Der Medianpreis teilt die Reihenfolge billiger zu teurer Hausverkäufe bei genau der Hälfte, ist also der Preis des durchschnittlichen Hauses (nicht der durchschnittlich erzielte Preis eines Hauses). Die Funktion des Medianpreises soll es ja gerade sein, den Verzerrungseffekt einiger weniger besonders billiger oder teurer Objekte einigermaßen auszugleichen.
Gruß</font>
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Maurer
04.07.2007, 21:19
@ fridolin
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Re: Medianpreis |
-->
Hiho,
"Der"median price" (Medianpreis) ist nicht der"average price" (Durchschnittspreis) Preis des durchschnittlichen Hauses (nicht der durchschnittlich erzielte Preis eines Hauses)."
Das ist natürlich genau richtig.
Aktuelles Problem in den USA an einem Zahlenbeispiel:
Ausgangssituation I:
A 100,000
B 100,000
C 100,000
D 100,000
E 200,000
________ median
F 200,000
G 300,000
H 500,000
I 600,000
J 1,000,000
Der Median liegt bei 200.000
Veränderung zu II:
A 50.000
B 60.000
C 70.000
D 80.000
E 200.000.
--------Median
F 200.000
G 300.000
H 500.000
I 615.000
J 1.200.00
Der Median liegt bei 200.00
Und das obwohl die preiswerten Häuser (subprime-Käufer) crashen.
Aber jetzt gehts weiter von II zu III: Das Volumen unten und inder Mitte geht zurück, A und E gehen vom Markt wegen Unverkäuflichkeit bzw. Zwangsversteigerungen.
B 60.000
C 70.000
D 80.000
F 200.000
--------- Median
G 300.000
H 500.000
I 615.000
J 1.200.00
Genau das passiert grad (natürlich grob modellhaft in vielen counties der USA)
Wenn das Luxussegment im Umsatz ebenfalls zurückgeht wird man dann die wiedermal"völlig überraschenden" Preisstürze bei den Immos auch im Median sehen können.
Beste Grüße
R
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Cosa
05.07.2007, 10:51
@ - Elli -
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Re: ergänzender Chart |
-->hab noch einen Chart dazu
die 'Pending Homes Sales' (blau), also die Vorverträge der 'Existing Homes Sales' gegen letztere (rot) aufgetragen. Achtung hier ist der Index dargestellt.
[img][/img]
man sieht den zeitverzögernden Effekt ganz gut
Gruss
Cosa
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