US-Immo-Blase (2)

verfasst von dottore, 31.01.2002, 11:14

Hi,

kleines Zwischenergebnis, um die Größenordnungen"drauf" zu haben.

- Der Gesamtwert des US-Wohnungsmarkts wuchs seit 1993 von 7,6 Bio. Dollar auf heute ca. 11 Bio. Dollar - alle US-Immos werden inzwischen auf ca. 17,5 Bio Dollar taxiert.

- Zu Beginn der Aktienhausse (1982) musste ein Hauskäufer ca. ein Fünftel des Kaufpreises als"Eigenmittel" nachweisen. Inzwischen ist dies auf ca. ein Zwanzigstel gefallen. Finanzierende Banken akzeptieren auch Aktienportefeuilles als Sicherheit (diese zu einem Drittel bis zur Hälfte des jeweiligen Tageskurses), so dass der Hebel immens ist.

Und natürlich in beiden Richtungen wirkt: Fallen die Titel im Kurs, müssen eigene Mittel nachgeschossen werden. Daher eine Aktienbaisse den Immo-Markt nicht unbeeinflusst lassen kann.

Umgekehrt werden Preissteigerungen auf dem Immo-Markt dem"Eigentümer" zugerechnet. Er kann über die Differenz aktueller Wert minus Kauf- oder Herstellpreis praktisch zusätzlich verfügen.

Dass sich ein solches"System" gegenseitig hochschaukelt, bedarf keiner Erläuterungen.

Die Hypothekenschulden der Privathaushalte lagen zu Beginn der Aktienhausse bei ca. 1 Bio. $. Inzwischen werden sie auf über 5 Bio $ geschätzt (eine Originärquelle habe ich nicht eingesehen), wobei Hypothekenfinanzierungen nicht nur unter dem Rubrum"financial sector" erscheinen (lt. Fed führen die"commercial banks" als real estate credits gerade 1,7 Bio $ auf).

Eine Hypothek über 300.000 $ über 30 Jahre bei 7 % Zinssatz bedeutet monatliche Zahlungen von knapp 2.000 $ (Finanzmathematik lässt sich nicht überlisten). Das ist ein Haufen Holz und kann auf Dauer nicht durch steigende Häuserpreise oder Aktienkurse, also wie von einer gütigen Feee, zum Verschwinden gebracht werden.

Es ist halt wie es ist: Die USA leben von steigenden Immobilienpreisen, die steigenden Aktienkurse sind eine willkommene Begleitmusik, aber notfalls ginge es auch a capella.

Da die Immo-Preise letztlich ein Funktion zusätzlicher Hypothekenkredite sind, ist deren Entwicklung, siehe dazu Cosa's Chart:

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ins Zentrum der Abschätzung der kommenden Entwicklungen zu stellen.

Da interessanterweise die Hypothekenzinsen wieder leicht anziehen, was nicht ohne Folgen für das gesamte Zinsniveau bleiben kann und damit letztlich auch wieder auf die Fed-Sätze Einfluss haben muss, bahnt sich eine catch-22-Situation an:

- Ohne weitere Hypothekenkredite keine Preissteigerungen im Immo-Sektor.

- Steigende Hypothekennachfrage = tendenziell steigendes Zinsniveau.

- Steigendes Zinsniveau = tendenziell sinkende Aktienkurse.

- Sinkende oder stagnierende Akienkurse = Probleme bei der Hausfinanzierung ("Eigenmittel").

- Probleme bei den"Eigenmitteln" = tendenziell sinkende Nachfrage nach Hypotheken.

- Nachlassende Hypothekennachfrage = stagnierende, wenn nicht sinkende Immo-Preise.

Also irgendwo muss der Fuchs aus dem Bau.

Gruß

d.

PS: Selbst wenn die Gesamtzahlen nicht"bedrohlich" erscheinen sollten, z.B. Geamtwert aller Immos verglichen mit den Immo-Krediten, so darf nicht übersehen werden, dass der Immo-Markt letztlich nicht anders wirkt als der Aktienmarkt.

Angenommen 100 Mio shares oustanding. Kurs = 10."Wert" aller Aktien = 1 Mrd. Werden nur 100 shares zu 9 verkauft, ist der Wert aller Aktien ebenfalls nur jeweils 9 und der Gesamtwert ist von 1000 auf 900 Mio gesunken.

An den 100 umgesetzten shares wurden 100 verloren. Aber insgesamt gingen 100 Millionen flöten.



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