Re: € Rico - da muss ich dir aber wiedersprechen.....mvielText

verfasst von Euklid, 26.09.2002, 09:42

-->>Hallo Rico,
>also so einfach ist das nicht.
>Zunächst musst du unterscheiden zwischen Wohn- Büro- und Geschäfts- und sonstigen Immobilien (Lager, Produktion usw.). Dann natürlich wie Euklid sagt: Lage, Lage, Lage.
>Bei diesem Bekannten geht es wohl um eine Wohnimmonbilie. Hier ist die Lage das absulot wichtigste. Ich kann nur von München sprechen: Mal angenommen die Wirtschaft geht"gemäßigt" den Bach runter, so kann man wohl auch bei den derzeitig hohen Immopreisen in Muc sich eine Immo antuen. Weil 1. viel zu wenig Wohnraum da ist, 2. das Umland genauso teuer ist, 3. die Zinsen niedrig sind, 4. eine Vermietung innerhalb weniger STUNDEN kein Problem ist (ZU WUCHERPREISEN) - oder man machts so wie ich - wohnt selber drin und nimmt nebenbei noch 300 Euro für ein Zimmer (und ist damit auf www.studenten-wg.de noch einer der billigeren Anbieter!!!!). Auch wenn eine Immo in Muc vielleicht keine massive Wertsteigerung erfahren kann, so bietet sie doch einen gewissen Schutz von Kapital. Wenn die Wirtschaft total abschmiert, dann hat man auch (hohe) Wertverluste - aber das sehe ich als geringeres Problem. Lieber werden aus 300 T€ meiner Immobilie 200 T€, als das ich das Geld auf der Bank liegen habe und gar nichts bekomme, es in eine LV stecke, die dann abschmirt oder mir Aktien kaufe, mit denen ich mich dann auf der Strasse zudecken kann.
>Ich denke also eine Immo zum Eigennutzen macht schon Sinn. Zinsen niedrig, langfristig finanzieren und so weiter. Schliesslich muss man auch in der schlechtesten Wirtschaftlichen Zeit irgendwo wohnen....
>Und dann zu den Immofonds.
>Hier hast du unrecht.
>Was die offenen Immofonds angeht ist es so, daß die Fonds nun mit Geldern zugeschmissen wurden und die natürlich ein riesiges Problem haben, die Gelder zu investeiren. Noch dazu haben diese Fonds einen Großteil der Gelder in D angelegt und demensprechend wenig Rendite und Altlasten (Osten usw.). Die sind natürlich schlecht. Bringen um die 5 %, davon vielleicht 50 % steuerfrei. Aber besser als Verluste mit Aktien.
>Dann haben wir das 4. Finanzmarktfürderungsgesetz und nun können diese Fonds weltweit anlegen. Natürlich ist das für einen großen Fonds schwer, das Vermögen umzuschichten, also vergiss diese Fonds einfach.
>Nimm den KanAm Grduninvest. Der hat dieses Jahr bereits über 6 % gebracht und davon sind bis jetzt 96 % steuerfrei. Der Fonds ist der einzige bankenunabhängige Immofonds in Deutschland..... Er hat bis jetzt Objekte in den USA, Belgien, Frankreich. Das Objekt in den USA ist zugegeben das Schwergewicht aktuell, aber 1. wird das Währungsrisiko gehedgt, zweitens ist die Lage mit die beste in den USA (Nähe Weisses Haus), 3. gibt es mehrere hauptmieter (keinen Alleinmieter - v.a. in den USA wichtig), 4. ist es kein Turm und 5. sind unter anderen viele Anwälte da drin (auch die sich nu an Andersen eine goldene Nase verdienen) - und streiten tun die in den USA immer.......
>Das wäre in meinen Augen ein sinnvoller Immofonds.
>Was geschlossene Fonds angeht, so kannst du den deutschen Markt KOMPLETT vergessen. Aktuell gibt es nicht ein einziges sinnvolles Angebot!!!! Die Renditen sind mager, Steuervorteil bei null, Renditen sind zu versteuern und die Objekte sind auch b eschissen. Kanns du alles in die Tonne kloppen.
>Leider gibt es in D keine Fonds für russische Immobilien (ausser einen in der Schweiz).
>Bei den USA-Fonds muss man auch vorsichtig sein. Entweder die Fonds sind Pleite (Rosche) und der Initiator ist im Gefängnis, oder man bekommt etwas angeboten, was man schon seit 3 Jahren nicht losbekommt (Deutsche Bank) oder man bekommt einen riesen-Turm in Manhattan (Jamestown) oder man hat Worldcom als Hauptmieter (Anbieter vergessen) - also alles schwachsinnig.
>Da nehme ich dann lieber einen Fonds für die Mills Malls - die gigantischen Einkaufszentren. Denn diese stammen aus einer Zeit, in der es der Wirtschaft in en USA schlecht ging und da die Gebäude nichts wert sind (Billigbauweise), hat man kein Problem die Vermietung zu spottpreise auch in der nächsten Rezession profitabel umzusetzen. In einer Mills mall sind in der Regel 200 Mieter - mit ca. 10 Hauptmietern. ALLE Mills Malls haben ein AAA-Rating. Aber aktuell gibt es kein Entwicklungsprojekt. Nur eine Möglichkeit sich an einem"Rauskaufen" von bisherigen Anteilsinhabern via dem KanAm XXI an drei Malls gleichzeitig zu beteiligen. Aber neue Malls sind in Planung und auch für Spaninen wird eine Mall geprüft. natürlich muss man hier 50 TUSD hinlegen (Minimum), und das Geld ist lange Zeit weg - aber hier sehe ich trotz Krise die Möglichkeit in den USA mit Immos Geld zu verdienen - Wechselkursverluste muss man aus dieser Betrachtung aussen vor lassen.
>Die Blase in den USA ist diesmal hauptsächlich bei den Wohnimmos. + 40 % in den letzten 3 oder 4 Jahren - unglaublich.
>Also lieber Rico - bitte alles immer differenzierter betrachten. Natürlich ist nicht alles Gold was glänzt oder einen tollen Verkaufsprospekt aht - in der Regel ist sogar richtigerweise das meiste Schrott. Aber 1. wo sind die Alternativen (wenn man nciht 100 % Goldminen haben will) und 2. es gibt immer auch ein paar gute Angebote.
>
>Toby

Ich kann Dir da voll zustimmen.
Eine Geldanlage in Immofonds ist für mich als Brancheninsider nicht lohnenswert.
Man hat viel zu wenig Einfluß auf diese Immobilien.
Lieber mache ich das Geschäft mit den Immobilien selbst.
Es wären in Zukunft Modelle denkbar daß Investoren nicht nur aus der Kapitalszene den Rahm abschöpfen.
Warum nicht ein außerhalb der Bank unabhängiger Finanzdienstleister plus ein Steuerberater plus ein Bau-Ingenieur die in privater Regie mit Anteilen etwas hochziehen.
Kleinere Einheiten sind flexibler.
Hat man zusammen ein Reihenhaus erobert gehört jedem ein Drittel.
Beim dritten Haus könnte man zwecks Vereinfachung rationalisieren und die 1/3 für jedes Haus auf einen Investor umorgeln.
Dadurch erreicht man mit kleinen übersichtlichen Beträgen sichere Investitionen und ist jederzeit Herr im Haus.
Man kann verkaufen wenn man will.
Die kleine aber übersichtliche Immobilie ist gefragt.
Zum Beispiel Mietwohnungen plus Arztpraxis plus Apotheke.
Die großen Fonds investieren ja nur in Riesen-Einheiten wo keiner mehr den Überblick hat was eigentlich passiert.
Kleine und feine Einheiten ist der Schlüssel zum Erfolg.
Und vor allen Dingen billige zu renovierende Innenstadt-Wohnungen deren Substanz hohe Erträge versprechen kann.
Im kleinen persönlichen Kreis wo jeder seine Fachkenntnisse einbringt sind noch die besten Erfolge zu erzielen.
Lediglich die Charakteure sollten zusammenpassen.
Hat man es mit ehrlichen Leuten zu tun die ihren Verpflichtungen auch nachkommen ist jedes Objekt eine Wonne.
Und die Fonds schlägt ein privates Modell allemal allerdings ist das mit erheblich mehr Arbeit verbunden.
Es macht aber auch Spaß direkt zusammen den Ausbau-Standard und solche Dinge festzulegen.

Gruß EUKLID

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