Re: offtopic - Immobilienerwerb Altbau.

verfasst von ocjm, 25.02.2003, 04:08

-->zu 24. Februar 2003 13:36:50 - nereus

grundsätzliche überlegungen zu ostimmobilien.
1. infrastruktur im umfeld
2. ausreichende arbeitgeber-arbeitsplätze (arbeitslosenrate beachten)
3. leerstand vergleichbarer objekte vorhanden.
4. jahresmiete im verhältnis zu mietspiegel-vergleichsmieten
5. prognostizierter renovierungsaufwand
6. prognostizierter aufwand für erfüllung:
A. wärmeschutzverordnung
B. heizungsemissionsverordnung mit Problematik abluftrohr im kamin
C. zu erwartende abwasserverordnungsänderung, teilung abwasser und regenwasser.
7. prognostizierter aufwand für angemessene energieversorgung
8. prognostizierter aufwand für angemessene infrastruktur
A. kabelfernsehn
B. telekomunikation
C. zu erwartende gesetzesänderung wie z. b. sozialversicherungsbeiträge auf mieteinnahmen und andere unkalkulierbare gesetzesänderungen.

unter betrachtung des vermietungsrisikos und der noch einige jahre laufenden depression, ist selbst eine immobilie in erster lage in den westlichen bundesländern heute ein großes risiko, da das hierin gebundene kapital nur sehr schwer wieder frei zu setzen ist und auch noch spekulationsgewinne pauschaliert besteuert werden sollen.

warum verkaufen institutionelle immobilieneigentümer derzeit vermehrt ihre wohnungen an die mieter? doch nur, weil die renditen schrupfen, die risiken wachsen und die weiteren absehbaren steuerlichen belastungen untragbar werden.

säumige mietzahler heute gerichtlich zur mietzahlung und räumung zu zwingen ist kostspielig und sehr sehr langwierig; 2 bis 4 jahre keine seltenheit.
ganz besonders, wenn man nicht im haus wohnt.

ergebnis:
nur eigen genutzte immobilie interessant, sofern sichere erwerbstätigkeit vor ort.

schau mal nach duisburg:
fallende mieten und steigender leerstand bei steigendem vandalismus.
der einzige vorteil, der abriss geschieht quasi von selbst.

gruß

ocjm
leidgeprüfter immobilieneigentümer (mit rückläufigem bestand) und altbausanierer.
ocjm@hotmail.com




>Hallo Euklid!
>Du bist doch vom Fach und auch ziemlich ausgebufft.
>Daher wirst Du sicher eine Antwort wissen. ;-)
>Ein Bekannter möchte eine Altimmobilie im"wilden Osten" erwerben. Wie viele Mehrfamilienhäuser des Ortes befindet sich dieses Haus z.Zt. im Besitz einer GmbH, die als Nachfolgesellschaft der DDR-Wohnungsverwaltungen entstand. Aufgrund allgemeiner Kostenzwänge werden nun nach und nach die Hütten veräußert und bevorzugt an die Mieter verscherbelt.
>Im konkreten Fall ist die Immo aus dem Jahre 1912, also nicht mehr ganz neu. ;-)
>Der Bescheid für die Anschlußgebühren (Abwasser) erfolgte vom zuständigen Zweckverband im Jahr 1996.
>Man splittete die Gebühr auf 3 Raten auf von denen bereits 2 bezahlt wurden.
>Der Kaufinteressent ist bereit die noch ausstehende letzte Rate der"Kläranlagengebühr" zu übernehmen, jedoch nicht die bereits beglichenen von den Jahren zuvor.
>Der Verkäufer will jedoch die Gesamtkosten auf den Käufer abwälzen und argumentiert so, daß die Anlage ja noch ziemlich neu sei und daher niemals über die Miet- u. Betriebskosten zumindest teilweise rückerstattet sei.
>Alles reine Verhandlungssache?.. jo, das ist bekannt.
>Hättest Du auch ein"vernünftiges" Argument welches die Position des Kaufinteressenten verbal stärkt?
>mfG
>nereus

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