So machen es die Ã-sis

verfasst von HB, 10.05.2003, 23:23

-->Auch TREND, das zweite große Ã-si-Wirtschaftsmagazin fährt auf der sicheren Schiene:

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Doch gerade beim Yen wird jetzt zu Vorsicht geraten. Die Währung hat seit 1999 etwa 35 Prozent gegenüber dem Euro verloren: „Der Rückgang dürfte nun zu Ende sein. Kunden sollten die Gewinne mitnehmen“, so der eindringliche Rat von Finanzierungsberater Johann Massenbauer. „Wer weiterhin von tiefen Zinsen profitieren möchte, sollte in den Schweizer Franken umschulden“, fügt der Fremdwährungsexperte hinzu.

Aufgrund der globalen Turbulenzen profitierte die eidgenössische Währung als traditionell sicherer Hafen, der Kurs legte zu. „Seit dem Anschlag vom 11. September 2001 in New York ist die Währung gegenüber dem Euro um sechs Prozent gestiegen“, betont Veronika Lammer von der Erste Bank.

In der Vergangenheit haben sich die Schwankungen gegenüber dem Euro allerdings immer in Grenzen gehalten - im Gegensatz zum Yen, wo Kursdifferenzen bis zu siebzig Prozent möglich waren. Derzeit ist die Zinsdifferenz im Schweizer Franken von mehr als zwei Prozentpunkten noch relativ interessant. Experten warnen aber davor, sich nur deshalb im Franken zu verschulden, um auf einen Kursrückgang des Frankens zu setzen. Auch könnte die Zinsdifferenz schrumpfen, wenn die EZB den Leitsatz nochmals senkt. „Wir raten in jedem Fall, bei Fremdwährungskrediten mindestens vierzig Prozent der Kaufsumme aus Eigenmitteln aufzubringen“, unterstreicht Günther Hindinger, Geschäftsführer der Investis Finanzdienste. Die Ersparnis, die der Schuldner durch die niedrigen Zinsen erzielt, „sollte als Sicherheitspolster zur Seite gelegt werden“, rät der Finanzierungsprofi.

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hier der Rest des Textes (dann lasse ich es auch, bevor hier die Frage gestellt wird:"Soll HB aufhören, das Board in die Fremdwährungsfinanzierungsfalle zu locken?" [img][/img]

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Das wird kein Haus kosten

So billig wie jetzt war die Finanzierung der eigenen vier Wände schon lange nicht mehr. Experten raten, bei den günstigen Konditionen noch rasch zuzuschlagen. trend zeigt Ihnen, wie Sie bei den Krediten am besten fahren.

05-2003

Geld auszugeben kann jetzt eine der besten Anlageformen sein. Speziell, wenn es für den Kauf von Grundstücken, Häusern oder Eigentumswohnungen eingesetzt wird. Die Immobilienpreise sind am Boden, die Zinsen für geborgtes Geld auch, und so sind die Voraussetzungen, Realitäten zu erwerben, ideal. Wer jetzt Immobilien kauft, kann somit doppelt profitieren: zum einen von den niedrigen Einstiegskosten und zum ande-ren von den in Zukunft sicher wieder steigenden Preisen am Immobilienmarkt. In diesem Teil der Titelgeschichte lesen Sie, wie Sie Ihr Realitäteninvestment am besten finanzieren. Es werden Hypothekardarlehen, Bausparkredite und Fremdwährungsfinanzierungsmodelle verglichen und kritisch geprüft, um Ihnen die Entscheidung für die richtige Variante zu erleichtern. Derzeit sind die Zinsen auf einem historischen Tiefstand. Im Euroraum schrumpfte der Leitsatz von 4,75 Prozent Anfang 2001 auf derzeit 2,50 Prozent. Damit könnte nun aber bald Schluss sein. Eine Trendwende steht möglicherweise schon Ende dieses Jahres bevor, prophezeit Erste-Bank-Volkswirtin Veronika Lammer. Und das würde auch die Kredite verteuern.

Auch die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren unter Druck geraten. Durch die flaue Konjunktur geriet besonders die Baubranche ins Stocken. In vielen Städten, vor allem am Wiener Wohnungsmarkt, gab es zudem einen regelrechten Angebotsüberhang. Livius Tramontana, Vorstandsmitglied der Volksbank Wien, gibt sich zuversichtlich: „In der nächsten Zeit ist ein Anstieg der Preise sicherlich möglich. Gerade wenn sich die meisten Käufer zurückhalten, sollte man antizyklisch zuschlagen, um noch günstig einzusteigen.“

Die Wahl der Finanzierung hängt dabei freilich von mehreren Faktoren ab. Einig sind sich die Experten jedoch in einem Punkt: Bei den Fremdwährungskrediten rät man derzeit eher zu Zurückhaltung. Angesichts der niedrigen Euro-Zinsen sind klassische Hypothekardarlehen sowie Bauspardarlehen wieder eine beliebtere Alternative geworden.

Hypothekardarlehen

Eine kleine Senkung bei den Leitzinsen dürfte bis zum heurigen Sommer noch drinnen sein. Darin sind sich die Volkswirte einig. Finanzierungsexperten raten daher jetzt zu einem variabel verzinsten Darlehen, um spätestens in einem Jahr auf eine fix verzinste Variante umzusteigen. „Wie weit es heuer tatsächlich noch mit den Zinsen runtergehen kann, ist aufgrund der globalen Unsicherheiten im Moment schwer zu sagen. Wir raten daher jetzt zu variablen Konditionen“, empfiehlt Peter Hanousek, aus dem Bereich Kredite der Immobank, einer Tochter der Ã-sterreichischen Volksbanken.

Auf die niedrigste Gesamtbelastung kommt man mit einem variabel verzinsten Kredit bei der Erste Bank sowie der Immobank (siehe Tabelle „Hypothekardarlehen im Vergleich“. Der variable Nominalzinssatz (darin sind im Gegensatz zum effektiven Zinssatz keine Spesen berücksichtigt) orientiert sich anhand der Zinsgleitklausel in der Regel zu 50 Prozent an dem dreimonatigen Euribor, zu den anderen 50 Prozent richtet er sich nach der Sekundärmarktrendite (SMR).1)

„Durch die Mischung beim variablen Satz partizipiert der Kunde an Veränderungen bei den langfristigen und den kurzfristigen Zinsen“, erklärt Julian Robor, Kreditexperte der RLB NÃ--Wien, das Kons-trukt. Damit bekommt man zwar nicht die vollen Zinssenkungen seitens der EZB zu spüren, profitiert aber teilweise von Zinsrückgängen bei lang laufenden Anleihen. „Einige Kunden wollen zur Gänze den kurzfristigen Geldmarktzinsen ausgesetzt sein. Dann richtet sich die variable Kreditverzinsung nur nach dem dreimonatigen Euribor plus einem Aufschlag“, fügt Immobank-Experte Hanousek hinzu. Diese Variante ist allerdings unüblich, „es lässt sich aber über alles reden“, so Hanousek. Der Aufschlag auf den Euribor sollte maximal bei 1,5 Prozent liegen.

Üblicherweise werden die Kredite vor allem bei der Eigenheimfinanzierung auf 20 Jahre abgeschlossen. Bei längeren Laufzeiten ist die monatliche Rate zwar geringer, „will aber gut überlegt sein, da die Gesamtbelastung etwa bei 25 Jahren erheblich wächst“, warnt Robor. Bei 100.000 Euro kann am Ende eine Differenz von bis zu 20.000 Euro auf die Gesamtbelastung entstehen.

Der richtige Mix


Wer auf Nummer sicher gehen möchte, kann ein so genanntes Splitting machen: „Ein Drittel des Kredites wird variabel, die anderen zwei Drittel werden mit einer fixen Rate auf maximal fünf Jahre verzinst“, schlägt Tramontana von der Volksbank Wien als Alternative vor. Zum einen könne man nie ganz genau die Trendwende bei den Zinsen voraussagen, so der Volksbank-Experte. Zum anderen können Kreditnehmer einen Teil ihrer Belastung genauer ausrechnen. Die Spesen bleiben insgesamt gleich.

Bei fixen Bindungen etwa auf drei Jahre ist die oberösterreichische VKB Bank Spitzenreiter. Mit einem effektiven Satz von 4,50 Prozent ist die Gesamtbelastung am geringsten. Auch die Bawag sowie die Erste Bank halten tapfer mit. Jene Kreditnehmer, die unschlüssig über die aktuellen Zinsentwicklungen sind, können sich zunächst einmal nur auf ein Jahr fix verschulden, um dann in eine fixe Verzinsung von drei bis fünf Jahren umzusteigen. Eine Bindung darüber hinaus sollte gut überlegt sein, selbst wenn man die Raten damit besser kalkulieren kann.

Wer bei gebundenen Zinsen vorzeitig tilgt oder eine Sonderzahlung leistet, muss der Bank den entstandenen Schaden für den vorzeitig zurückbezahlten Betrag ersetzen. Schließlich refinanziert sich die Bank auf diese Laufzeit und diese Summe. Robor von der RLB NÃ--Wien unterstreicht die Wichtigkeit: „In einem Extremfall hatten wir einen Kunden, der eine Bindung auf zehn Jahre vorzeitig auflöste. Der Schaden betrug knapp 7000 Euro.“ Ein zusätzliches Pönale sollten die Banken jedoch nicht verrechnen und sollte auch nicht im Kreditvertrag festgehalten werden.

Achtung, Spesen

Egal, für welche Variante man sich entscheidet, die monatlichen Belastungen dürfen nicht unterschätzt werden. Deshalb sollten beim Erwerb der eigenen vier Wände mindestens zwanzig Prozent des gesamten Kaufpreises aus Eigenmitteln stammen. „Der Kauf sollte vorher gut in der Haushaltsplanung durchgerechnet sein. Zudem vergessen viele Kreditnehmer oft auf die Spesen“, mahnt Thomas Hübschmann, Leiter der Finanzierungen Privatkunden bei der BA-CA. Insgesamt können Nebenkosten bis zu zehn Prozent entstehen.

Zu den Hauptspesen zählen: die Bearbeitungsgebühr, die je nach Institut, aber auch Verhandlungsgeschick zwischen einen und zwei Prozent variiert. Dazu kommen die Grundbuchgebühr von 1,2 Prozent sowie die Rechtsgebühr von 0,8 Prozent. Quartalsmäßig werden zudem Kontoführungsgebühren verrechnet. Über diese sowie über die Höhe der nominalen Zinsen lässt sich freilich verhandeln. Bei Kunden mit sehr guter Bonität trägt sich die Bank nicht immer in das Grundbuch ein. Was, laut Hanousek, noch oftmals vergessen wird, sind etwa Maklergebühren sowie die Notarkosten: „Die Maklerprovision beträgt in der Regel drei Prozent. Der Notar verlangt meistens zwei Prozent vom Kaufpreis.“

Bauspardarlehen

Auch das klassische Bauspardarlehen erfreut sich wieder regen Interesses: „In den ersten drei Monaten hatten wir heuer einen Zuwachs an Neufinanzierungen von knapp mehr als sechs Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr“, zeigt sich Erich Rainbacher, Generaldirektor der Raiffeisen Bausparkasse, zufrieden. Rainbacher gibt sich vorsichtig optimistisch über eine mögliche Gegenbewegung zu dem schleppenden Baugeschäft in den vergangenen Jahren. Und auch die Bausparkassen haben die fallenden Zinsen weitergegeben. „Im März haben wir die nominalen Zinsen für ein Zwischendarlehen um 0,6 Prozentpunkte gesenkt“, so Rainbacher (siehe Tabelle „Bauspardarlehen im Überblick“).

Wer sich für diese Finanzierungsvariante entscheidet, kommt mit 100.000 Euro auf 20 Jahre mit der S-Bausparkasse am günstigsten weg. Die größte Gesamtbelastung fällt bei der ABV Allgemeine Bausparkasse an. Wichtig ist dabei der effektive Zinssatz, der auf die gesamte Laufzeit des Darlehens anfällt.

Dieser ist nämlich ein Mischsatz aus den Zinsen für das Zwischendarlehen sowie für das nachher zugeteilte Bauspardarlehen. Auch bei einem Bauspardarlehen sollten Kreditnehmer mindestens zwanzig Prozent an Eigenmitteln aufbringen können. Insgesamt können maximal 150.000 Euro bei den Bausparkassen aufgenommen werden.

Ausbezahlt


Bei einem fertig angesparten „Bausparer“ kommt man ohne Zwischenfinanzierung gleich an ein Bauspardarlehen. Dazu muss man nach sechs Jahren dreißig Prozent der Vertragssumme angespart haben. Die restlichen siebzig Prozent stellt die Bausparkasse als Darlehen zur Verfügung. Derzeit bietet die S-Bausparkasse den günstigsten Zinssatz mit 3,85 Prozent an.

Was Schuldner zusätzlich immer wieder lockt: „Die Bauspardarlehen haben einen Zinsdeckel von sechs Prozent“, erklärt Josef Schmidinger, Generaldirektor der S-Bausparkasse. Die Verzinsung kann also nie darüber steigen. Bei einer langen Laufzeit kann das freilich ein Vorteil sein, hebt Schmidinger hervor. Denn genauso schnell, wie die Zinsen in den vergangenen Jahren gesunken sind, können sie binnen zwanzig Jahren wieder anziehen. Allerdings gibt es auch eine Untergrenze, die - je nach Bausparkasse - zwischen drei und vier Prozent liegt. Dies dürfte allerdings erst wieder während einer Zinssenkungsphase aktuell werden.

Weiters rät der S-Bausparkasse-Generaldirektor zu einer Mischfinanzierung, um die Marktsituation auszunützen: „Einen Teil kann man mit einem Bauspardarlehen, einen Teil mit einem Hypothekardarlehen finanzieren“, so der Rat des S-Bausparkasse-Chefs. Risikobewusste Kunden könnten zu einem späteren Zeitpunkt auch einen kleinen Teil in einen Fremdwährungskredit beimischen. „Derzeit rate ich davon aber ab“, mahnt Schmidinger.

Fremdwährungskredite

Ende März 2003 äußerte sich die Vizegouverneurin der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB), Gertrude Tumpel-Gugerell, sehr besorgt über die Entwicklung der Fremdwährungskredite hierzulande. Innerhalb Europas liegt Ã-sterreich an vorderster Stelle. Fast zwanzig Prozent des heimischen Kreditvolumens entfallen auf Fremdwährungskredite, „und damit ist dieser Anteil in Ã-sterreich im Vergleich zu anderen Ländern Europas ungewöhnlich und auffällig hoch“, gibt Erich Stadlberger, stellvertretender Leiter im Bereich Privatkunden der Oberbank, zu bedenken.

Derzeit sind Yen-Kredite mit einem Zinssatz von 1,375 Prozent verlockend billig. Nicht viel teurer sind die Kreditzinsen mit 1,625 Prozent im Schweizer Franken. (In der Tabelle „Riskante Schulden für das Eigenheim“ finden Sie einen Überblick über die aktuellen Konditionen sowie einen Vergleich zum Euro-Darlehen.) Generell wird bei der Fremdwährung der jeweilige 3-Monats-Zinssatz genommen, plus einem Aufschlag zwischen einem und 1,5 Prozent. Bei einer Summe von 100.000 Euro auf zwanzig Jahre kann sich - aus heutiger Sicht gerechnet - eine Ersparnis von zirka 50.000 Euro auf die Gesamtbelastung gegenüber einem Euro-Kredit ergeben (je nach Währungswahl). Das klingt auf den ersten Blick freilich sehr verlockend.

Schwankungsfreuden

Doch gerade beim Yen wird jetzt zu Vorsicht geraten. Die Währung hat seit 1999 etwa 35 Prozent gegenüber dem Euro verloren: „Der Rückgang dürfte nun zu Ende sein. Kunden sollten die Gewinne mitnehmen“, so der eindringliche Rat von Finanzierungsberater Johann Massenbauer. „Wer weiterhin von tiefen Zinsen profitieren möchte, sollte in den Schweizer Franken umschulden“, fügt der Fremdwährungsexperte hinzu.

Aufgrund der globalen Turbulenzen profitierte die eidgenössische Währung als traditionell sicherer Hafen, der Kurs legte zu. „Seit dem Anschlag vom 11. September 2001 in New York ist die Währung gegenüber dem Euro um sechs Prozent gestiegen“, betont Veronika Lammer von der Erste Bank.

In der Vergangenheit haben sich die Schwankungen gegenüber dem Euro allerdings immer in Grenzen gehalten - im Gegensatz zum Yen, wo Kursdifferenzen bis zu siebzig Prozent möglich waren. Derzeit ist die Zinsdifferenz im Schweizer Franken von mehr als zwei Prozentpunkten noch relativ interessant. Experten warnen aber davor, sich nur deshalb im Franken zu verschulden, um auf einen Kursrückgang des Frankens zu setzen. Auch könnte die Zinsdifferenz schrumpfen, wenn die EZB den Leitsatz nochmals senkt. „Wir raten in jedem Fall, bei Fremdwährungskrediten mindestens vierzig Prozent der Kaufsumme aus Eigenmitteln aufzubringen“, unterstreicht Günther Hindinger, Geschäftsführer der Investis Finanzdienste. Die Ersparnis, die der Schuldner durch die niedrigen Zinsen erzielt, „sollte als Sicherheitspolster zur Seite gelegt werden“, rät der Finanzierungsprofi.

Dreifachrisiko


Ein zusätzliches Risiko nehmen Schuldner mit einem Tilgungsträger auf sich. Zwar ist die Gesamtbelastung aus heutiger Sicht noch tiefer als bei einem Fremdwährungskredit, der laufend getilgt wird. Aber: Die Veranlagung kann ebenfalls an Wert verlieren. Wer noch vor ein paar Jahren Aktienfonds wählte, muss nun teilweise Kursverluste von bis zu vierzig Prozent hinnehmen. „Eine britische Lebensversicherung bietet zum Beispiel eine Kapitalgarantie sowie eine Mindestverzinsung“, schlägt Hindinger als Alternative vor.

Der Finanzierungsexperte zeigt einige Tücken auf: „Wer nach Ablauf einer Zinsperiode die Währung wechselt, sollte kein Pönale zahlen müssen.“ Wer während einer vereinbarten Verzinsungszeit wechselt (generell werden die 3-Monats-Zinsen bei der jeweiligen Fremdwährung gewählt), sollte nur den entstandenen Schaden bis zum Ende der laufenden Periode abdecken müssen.

„Der Aufschlag auf den Zinssatz sollte auch hier bei maximal 1,5 Prozent liegen“, so Hindinger. Auf den Fremdwährungskredit fallen zudem die üblichen Spesen an, analog zu einem Hypothekardarlehen. Hindinger rät des Weiteren, schriftlich zu fixieren, was bei einem Wechsel in den Euro passiert. Nicht immer ist klar, welche Konditionen der Kunde danach bekommt: „Ich habe Fälle gesehen, wo der Aufschlag auf den Euribor dann höher als jener in der Fremdwährung war.“

Beim Umtausch des Kredits in den Euro sollten nur die Devisenkommission (diese liegt meist zwischen 0,2 und 0,3 Prozent) sowie die Spanne zwischen dem An- und Verkaufskurs einer Währung anfallen. „Ansonsten sollten keine zusätzlichen Kosten verrechnet werden“, fügt Massenbauer noch hinzu.

Die Warnung von OeNB-Vizechefin Tumpel-Gugerell sollte niemanden, der bereit ist, sich mit dieser komplizierten Finanzierungsform intensiv auseinander zu setzen, a priori davon abhalten. Wenn bestimmte Voraussetzungen gegeben sind, kann eine Beimischung eines Fremdwährungskredits die Kosten des Immobilienkaufs durchaus senken.


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• Kleine praktische Kopfnuss am Abend - R.Deutsch, 10.05.2003, 19:07
  • Re: Kleine praktische Kopfnuss am Abend / zu schwer...... - - Elli -, 10.05.2003, 19:14
    • Ein Pfund Kaffee, oder gar einen Porsche? - Emerald, 10.05.2003, 19:38
      • Re: Ein Pfund Kaffee, oder gar einen Porsche? oder paybackpunkte - vladtepes, 10.05.2003, 20:50
    • Die Lösung ist - Wohnung verkaufen - R.Deutsch, 10.05.2003, 19:56
      • Re: Die Lösung ist - Wohnung verkaufen - - Elli -, 10.05.2003, 20:20
      • Wieso? Weil die Miete nur eine Rendite von 3,6 % bringt? - HB, 10.05.2003, 20:29
        • Re: Wieso? Weil die Miete nur eine Rendite von 3,6 % bringt? - - Elli -, 10.05.2003, 20:33
          • Die Ã-sis machen das alles in Fremdwährung - HB, 10.05.2003, 20:44
            • Re: Die Ã-sis machen das alles in Fremdwährung - - Elli -, 10.05.2003, 20:54
              • Die Deutschen verstehen das nicht - HB, 10.05.2003, 21:07
                • Re: Die Deutschen verstehen das nicht / jetzt Mal ernsthaft... - - Elli -, 10.05.2003, 21:19
                  • Die Ã-sis sind keine Dösis - HB, 10.05.2003, 21:45
                    • Re: Die Ã-sis sind keine Dösis / ich geb´s auf oT - - Elli -, 10.05.2003, 21:48
                      • Wird auch in.de immer populärer, aber die letzten beissen die Hunde (owT) - HB, 10.05.2003, 21:52
                        • So machen es die Ã-sis - HB, 10.05.2003, 23:23
                      • Re: Die Ã-sis sind keine Dösis / ich geb´s auf oT - CRASH_GURU, 11.05.2003, 09:28
      • So geht das: - HB, 10.05.2003, 23:41
  • Was genau ist die Frage?? - Wasi, 10.05.2003, 19:28