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So geht das:

verfasst von HB, 10.05.2003, 23:41

-->Ein Rechenbeispiel (zwar aus einem Ã-si-Wirtschaftsmagazin, sollte aber auch in.de nicht wesentlich anders sein):

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Investment als Geduldspiel

Wer sich für eine VORSORGEWOHNUNG entscheidet, braucht zweierlei: viel Geld und viel Zeit.

05-2003

Das Konzept klingt viel versprechend: Ein Anleger kauft eine Eigentumswohnung, finanziert einen Teil des Kaufpreises mit Eigenmitteln, und für den Rest gibt’s problemlos einen Kredit von der Bank. Dann sucht man sich einen Mieter, und die monatlichen Einkünfte spielen die Kreditrate ein. Da wäre nur ein kleines Problem: Welche Wohnung eignet sich für dieses Anlagemodell? Und woher die Zeit nehmen für die zahllosen Wege: zunächst die Auswahl der geeigneten Eigentumswohnung, dann die Finanzierungsgespräche mit der Bank, die Errichtung des Kaufvertrags, die grundbücherliche Eintragung. Schließlich noch die Suche nach einem solventen Mieter, sonst war ja die ganze Mühe vergebens. Klingt nach einem echten Nebenjob. Wer ihn wirklich übernehmen will, dem bieten die Storys über steueroptimalen Umgang und die Marktübersicht von Anlegerwohnungen wichtige Informationen.

Weil zwar immer mehr Anleger dieses Konzept verwirklichen wollen, vor dem steinigen Weg dorthin aber zurückschrecken, bieten Banken und private Immobilienmakler seit rund zehn Jahren so genannte Vorsorgewohnungen an. Von der Auswahl des Objekts über die Finanzierung bis zur Suche nach geeigneten Mietern stehen sie den Anlegern zur Seite.

Verkaufshit

„Die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen ist derzeit groß“, bestätigt Peter Engert von der Raiffeisen Leasing den positiven Trend. Ein Patentrezept für satte Renditen? Nur auf den ersten Blick. Für Durchschnittsanleger eignet sich diese Investment-Variante nur sehr bedingt. Damit aus der Vorsorgewohnung nicht eine Sorgenwohnung wird, müssen Anleger nämlich einiges beachten.

Wesentlichstes Hindernis: das Anfangsinvestment. „Entsprechende Bonität vorausgesetzt, ist der Einstieg bereits ab einem Eigenmittelanteil von fünf Prozent möglich“, meint Andreas Eder, Vorstand bei Kapital & Wert. Für eine 55-Quadratmeter-Wohnung um 120.000 Euro wären also nur 6000 Euro auf den Tisch zu blättern. Doch damit geht der Käufer eine beachtliche Folgebelastung ein. Bei diesen Relationen bleiben monatliche Kosten, die je nach Finanzierungsdauer leicht 500 Euro übersteigen können. Damit wird der Anlagehit zum Geduldspiel. Erst nach bis zu 15 Jahren sieht der Investor tatsächlich Renditen.

Einstiegsschwelle

Wer ohne monatliche Zusatzbelastung auskommen will, muss eine wesentlich höhere Summe in die Hand nehmen - und zwar möglichst genauso viel, dass die Kreditrate durch die Miete (abzüglich natürlich der Betriebskosten) gedeckt ist. Hier lauert die nächste Falle: Ausgerechnet bei der Ermittlung dieses wichtigen Betrages tun sich die Anbieter schwer - zu viele Fragezeichen.

„Ich schätze, dass ab einem Eigenmittelanteil von 40 bis 45 Prozent keine zusätzlichen Einschüsse nötig sind“, meint Georg Aichelburg, für den Bereich Vorsorgeimmobilien bei der BA-CA-Immobilientochter M.A.I.L zuständig. Für den Fall der 55-Quadratmeter-Wohnung wären das 54.000 Euro. M.A.I.L.-Geschäftsführer Karl Derfler schränkt freilich gleich ein: „Das gilt aber nur, wenn die Wohnung voll vermietet ist.“

Mit dem Kauf ist die Sache keineswegs erledigt

Nächste Frage: Wie finanziere ich die Restkaufsumme, die nach dem Erlag der Eigenmittel übrig bleibt? Gern setzen manche Anbieter hier auf Fremdwährungskredite. „Damit kann die Verzinsung bis in die Gegend von zwei Prozent gedrückt werden“, schwärmt Erwin Hübl vom privaten Anbieter Hübl & Partner. Allerdings sollte Anlegern klar sein, dass sie damit ein zusätzliches Währungsrisiko eingehen (siehe auch die folgende Geschichte zum Thema Finanzierung).

Finanzfragen

„Nicht von vornherein ausschließen sollte man aber die Finanzierung mit Tilgungsträgern“, rät Karl Derfler. Bei diesem Modell werden nur die laufenden Zinsen aus der Miete gedeckt, die fiktive Rückzahlung wird dagegen angespart und gewinnbringend investiert. „Man muss dabei nicht gleich an riskante Aktienfonds denken. Wer beispielsweise Wohnbauanleihen kauft, kann aufgrund der Steuerersparnis trotz der relativ niedrigen Renditen gut fahren.“

Steuerrechtliche Vorschriften sind es auch, die über Nutzung und Renditen der Wohnung entscheiden. Oft wird eine Vorsorgewohnung nämlich durchaus auch mit der Absicht gekauft, sie später selbst zu nutzen. Vor dem Ablauf von zehn Jahren ist das auf keinen Fall möglich. Mindestens so lang muss die Wohnung vermietet werden, damit sie als „Erwerbsobjekt“ gilt. Wer eine Wohnung zu Erwerbszwecken kauft, erhält nämlich die Mehrwertsteuer zurück. Zieht man selbst vor dem Ablauf von zehn Jahren ein, wird die Mehrwertsteuer wieder fällig.

Doch das Einkommensteuergesetz sieht eine zweite Hürde vor: Die Eigennutzung darf erst dann erfolgen, wenn die Einkommensteuer, die für die Mieten zu bezahlen ist, die Summe aller in Anspruch genommenen Steuervorteile überschreitet. Bei einer „normalen“ Finanzierung dauert das rund 15 Jahre. Spätestens im 20. Jahr muss die Wohnung allerdings einen Gewinn abwerfen - sonst gilt ihr Erwerb als „Liebhaberei“, was fatale Folgen hat: Alle Steuervorteile müssen zurückgezahlt werden.

Damit das nie geschieht, kann ein Käufer das Management dem Anbieter der Vorsorgewohnung überlassen. Banknahe Gesellschaften und private Vermittler offerieren diese Dienstleistung gegen ein entsprechendes Entgelt. Dieses beträgt zwischen 30 und 50 Cent pro Monat und Quadratmeter. Angeboten wird bisweilen auch die Teilnahme an einem Mietenpool. In diesem Fall kommen die Mieten des Objekts in einen Topf, aus dem die Eigentümer anteilsmäßig bedacht werden. Der Vorteil: Einzelne Leerstände führen damit nicht mehr zum Totalausfall der Miete, sondern das Leerstandsrisiko verteilt sich auf alle Eigentümer.

In einem unterscheidet sich das Investment in eine Vorsorgewohnung allerdings ganz wesentlich von einer „normalen“ Geldanlage in Immobilien: Laufende Einkünfte (Mieteinnahmen minus Kosten) gibt es in den ersten Jahren kaum, und die Gesamtrendite erfahren Anleger bisweilen gar nicht. Diese errechnet sich nämlich aus den Einnahmen und Ausgaben plus den Wert der Wohnung am Ende der Investmentperiode. Exakt ist dieser aber nur durch den Verkauf zu ermitteln - und genau das wollen zahlreiche Anleger aber gar nicht.

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Kleine praktische Kopfnuss am Abend - R.Deutsch, 10.05.2003, 19:07
- Re: Kleine praktische Kopfnuss am Abend / zu schwer...... - - Elli -, 10.05.2003, 19:14
  - Ein Pfund Kaffee, oder gar einen Porsche? - Emerald, 10.05.2003, 19:38
    - Re: Ein Pfund Kaffee, oder gar einen Porsche? oder paybackpunkte - vladtepes, 10.05.2003, 20:50
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    - Re: Die Lösung ist - Wohnung verkaufen - - Elli -, 10.05.2003, 20:20
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      - Re: Wieso? Weil die Miete nur eine Rendite von 3,6 % bringt? - - Elli -, 10.05.2003, 20:33
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        Re: Die Ã-sis machen das alles in Fremdwährung - - Elli -, 10.05.2003, 20:54
        Die Deutschen verstehen das nicht - HB, 10.05.2003, 21:07
        Re: Die Deutschen verstehen das nicht / jetzt Mal ernsthaft... - - Elli -, 10.05.2003, 21:19
        Die Ã-sis sind keine Dösis - HB, 10.05.2003, 21:45
        Re: Die Ã-sis sind keine Dösis / ich geb´s auf oT - - Elli -, 10.05.2003, 21:48
        Wird auch in.de immer populärer, aber die letzten beissen die Hunde (owT) - HB, 10.05.2003, 21:52
        So machen es die Ã-sis - HB, 10.05.2003, 23:23
        Re: Die Ã-sis sind keine Dösis / ich geb´s auf oT - CRASH_GURU, 11.05.2003, 09:28
    - So geht das: - HB, 10.05.2003, 23:41
- Was genau ist die Frage?? - Wasi, 10.05.2003, 19:28