Re: Buba zur Immo-Deflation, pardon: Immo-Inflation

verfasst von Euklid, 01.06.2003, 17:52

-->>Hi,
>die freundlichen Herren in FFM bieten jetzt auch einen neuen Service"Preisindizes für Wohnimmobilien in Deutschland. Basierend auf Daten von Bulwien (60 Städte).
>Resümee:"Insgesamt sprechen die neuen Befunde für eine Stagnation bzw. einen leichten Preisrückgang in der zweiten Hälfte der 90er Jahre, aber keineswegs für einen Preisverfall."
>So sehen die beigefügten Kurven auch aus, mit einer Ausnahme: Preise für wiederverkaufte Wohnungen. Die sind von 1995 = 104 bis 2002 auf 96 gefallen (2000 = 100).
>Das Gesamtbild ist zunächst beruhigend, allerdings ist Folgendes zu bedenken, worauf auch ein Beitrag des sehr sachlichen Finanzanalytikers Volker Looman in der FAZ (Sa, S. 20) hinweist, der das Beispiel eines Arbeitnehmers (Vertriebsleiters) durchdekliniert, der mit 53 (wie heute vielfach typisch) entlassen wird und keinen neuen Job mehr findet. Sein Vermögen beläuft sich unterm Strich auf 652.000 €, aber:
>Er muss sein Haus letztlich doch verkaufen, um sich ein Einkommen (aus Verrentung des Vermögens, 3 % über 27 Jahre) in Höhe von ca. 3000 € p.m. zu sichern.
>Hier, leider verschlüsselt
>Und aus diesem Verkaufsdruck heraus (Haus bringt 350.000 €) ist noch einiges zu erwarten, zumal, wenn die Zinsen (jetzt jene für Verrentung) weiter fallen, was (siehe Japan) durchaus zu erwarten ist.
>Gruß!

Hallo dottore
Warum soll er schon jetzt sein Haus verkaufen wenn er noch Vermögen von 652000 Euro unter dem Strich hat?
Ich gehe davon aus daß hierbei das Haus mit 350 000 Euro wohl inbegriffen ist.
Geht die Deflation weiter dann geht der Zins auch immer tiefer und aus dem Bargeld sind keine Zinsen mehr zu erwarten.
Soweit folge ich ihnen.
Aber die Gretchenfrage wird meines Erachtens sein ob der Zins in Form ersparter Miete im Verhältnis zur Kapitalanlage befriedigend dargestellt werden kann.
Ich denke daß eine Kapitalanlage beim Verkauf eines eigengenutzten Hauses sich nicht lohnt.
1. Es gibt dafür fast keinen Zins wenn die Defla noch weiter geht.
2. Das Risiko daß das Kapital bei der Bank wegen Finanzmarktzusammenbruch im Feuer steht ist ebenfalls hoch.
Da scheint mir das Ausharren mit dem eigenen Haus zu eigenen Wohnzwecken doch die bessere Variante zu sein.

Völlig anders sehe ich die Verhältnisse bei Mietwohnungen.
Die Mieten werden nicht drastisch fallen aber die Zahlungen der Mieter werden immer mehr ausbleiben weil auch dort die zunehmende Arbeitslosigkeit zuschlägt.
Hier würde ich jetzt zum Verkauf raten weil sowohl ein Zugriff auf Mieterträge bei den Sozialversicherungen möglich ist,die Miete ausbleiben kann und zuguterletzt noch die Diffamierung als Reicher bei den Sozen mit der Vermögenssteuer kommen kann.

Die Frage der Immobilenbewertung hängt eng mit dem Mietermarkt zusammen.
Hier hat Deutschland wegen des geringen Anteils an Eigentümern gegenüber anderen europäischen Ländern durchaus Chancen besser weg zu kommen.
Rutschen die Zinsen infolge Defla nach unten könnte man den Mietern schmackhaft vorrechnen daß sie ja weniger an Hypothekenzahlungen zu leisten haben als an Miete wenn sie die Mieterhöhung nicht schlucken wollen.
An Feinheiten wie Instandhaltung denken ja Mieter meistens nicht weshalb sie die Miete ja grundsätzlich als zu hoch ansehen.
Hier könnte sich ein lautloser Markt entwickeln der den Übergang von Vermieter zum Mieter beinhaltet.
Ich kenne da jetzt schon mehrere Fälle.
Es sind momentan 2 Eigentumsübergänge zu beobachten:Von Eltern zu Kindern und zwar vorzeitig wenn Eltern mehrere Wohnungen zur Verfügung haben.
Da wird die Grunderwerbsteuer gespart,die spätere Erbschaftssteuer,die Eigenheimförderung noch schnell mitgenommen und zuguterletzt die Besteuerung vermieden und zusätzlich noch die kommenden Sozialversicherungsanteile.
Das sind zuviele gute Gründe um es nicht vorzeitig zu tun.

Der 2.Eigentumsübergang findet von der ´Vermieterebene auf die Mieterebene statt.
Bei beiden Eigentumsübergängen sind die Makler außen vor sodaß man deren Zahlen nicht als repräsentativ nehmen sollte.
Es läuft momentan ein Vermögenstransfer von wohlhabenden 50-60 jährigen auf die Kinder,wobei diese Gruppe auch oft noch mit Erbschaften ihrer Eltern in nächster Zeit rechnen können.
Ein Neuerstellen von Immobilien ist und wird unter den gegebenen Randbedingungen nicht mehr rentabel sein sodaß dieses Angebot regelrecht austrocknet.
Übrigens mit ein Grund warum es den Kommunen so schlecht geht weil sie kein Bauland mehr ausweisen können weil der Bedarf zurückgeht.
Davon stammte manches gebaute Hallenbad was jetzt geschlossen werden muß.

Wer unter diesen Randbedingungen am meisten verliert wird wohl Papa Staat sein.
Aus allen diesen Gründen sehe ich für die Wohnimmoblie nicht schwarz,dafür aber umso mehr bei den Gewerbeimmobilien.
Von mir wird bei stark deflationärer Entwicklung im Wohnungsbereich ca 25-30% Rückgang erwartet und bei Gewerbeimmobilien mindestens 45-55%.
Die Preise im Gewerbeimmobilienbereich sind sämtlich stark überzogen und da ist erheblich mehr heiße Luft drin.
Wir sollten auch nicht ganz außer Acht lassen daß die jetzigen niedrigen Zinsen bei einer Finanzierung mit 50% EK bei einem Durchschnittshäusschen mit 250 000 Euro hier bei uns im Raum nur 6250 Euro Zins im Jahr ausmacht.
Und dafür gibt es kein adäquates Wohnen in Miete.

Gruß EUKLID

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• Buba zur Immo-Deflation, pardon: Immo-Inflation - dottore, 01.06.2003, 15:16
  • Re: Buba zur Immo-Deflation, pardon: Immo-Inflation - Euklid, 01.06.2003, 17:52
    • Re: Buba zur Immo-Deflation, pardon: Immo-Inflation - alberich, 01.06.2003, 18:10
      • Re: Buba zur Immo-Deflation, pardon: Immo-Inflation - MC Muffin, 01.06.2003, 18:20
      • Re: Buba zur Immo-Deflation, pardon: Immo-Inflation - Euklid, 01.06.2003, 18:43
        • Um Himmelswillen, ich empfehle nicht, daß die Hausbesitzer alle verkaufen sollen - alberich, 01.06.2003, 19:10
          • Re: Um Himmelswillen, ich empfehle nicht, daß die Hausbesitzer alle verkaufen sollen - Euklid, 01.06.2003, 20:04
            • @Euklid Was würdest du einem 20-30 jährigen denn empfehlen????????????? (owT) - Luigi, 01.06.2003, 20:43
              • Re: Empfehlung für 20 jährige - Euklid, 01.06.2003, 20:57
                • Re: Problem der Unterhaltsvermeidung - netrader, 01.06.2003, 21:09
                  • Re: Problem der Unterhaltsvermeidung - Euklid, 01.06.2003, 21:17
                    • Re: Problem der Unterhaltsvermeidung - Jacques, 01.06.2003, 21:37
                    • Re @ Euklid: Problem der Unterhaltsvermeidung - netrader, 01.06.2003, 21:43
                • Re: Danke Euklid:) Noch zum Thema Immo-Bubble in USA von Robert Rethfeld viele - Luigi, 01.06.2003, 23:08
                • Re: Empfehlung für 20 jährige- gilt auch allgemein - Nachfrager, 01.06.2003, 23:46
                • Empfehlung für 20 jährige - Sascha, 02.06.2003, 02:28
      • Re: Buba zur Immo-Deflation, pardon: Immo-Inflation - Euklid, 01.06.2003, 18:49
    • Nagel auf den Kopf getroffen. - JN++, 02.06.2003, 09:16
  • Hier der erwähnte Artikel - Sascha, 02.06.2003, 03:18