Re: Danke - die Lage ist WIRKLICH ernst! Wirklich? Ein paar andere Zahlen...

verfasst von CRASH_GURU, 09.08.2003, 09:04

-->The Mortgage Bankers Association Refi Application index declined 2.4% this week to the lowest level since December (down 20% y-o-y). The Purchase Application index, however, jumped 6.6% to the second-highest level ever (second only to a convoluted Memorial Day holiday-impacted reading). The Purchase index was up 22.8% y-o-y, with dollar volume up a notable 35.2%.!!!
August 7 - Seattle Times (Kristina Shevory): “Rising mortgage rates sent Western Washington home buyers scrambling last month to beat the increases, boosting sales in July and signaling a sizzling August. Compared with July 2002, closed sales last month jumped 36 percent in King County and 18.2 percent in Snohomish County… In the 14 counties tracked, closed sales rose more than 25 percent, and pending sales soared 39 percent. Pending sales — in which offers have been made and accepted but sales haven’t closed — were higher in July than in any other month since the listing service began tracking home sales in 1984. If July’s sales all close in August, this month could be even stronger… In Western Washington, pending sales — a barometer of next month’s closed sales — climbed 45.3 percent in King County, 44.9 percent in Snohomish County, 20.9 percent in Pierce and 34.5 percent in Kitsap, compared with July 2002…”

Die wirkliche Gefahr kommt mE aus einer anderen Ecke - kurzfristig finanzieren und langfristig ausleihen - und den damit verbundenen Derivativen. Die Zinsen werden wieder steigen und das bringt das 150 Trillion $ Derivatehaus ins wackeln.

cg






>Hi Cosa,
>zum ersten Absatz später, komme gerade an die Anwort nicht ran. Thx for patience.
>>So, nun aber zum eigentlich Spannendem, vielleicht wurde es schon gepostet, dann sind nur die beigefügten Charts neu. Freddie Mac hat am 30.7. die Quartalszahlen für Q2 für das Cash out Volumen, das beim Umschulden der Hypotheken 'entzogen' wurde, bekannt gegeben.
>Ja, das ist wirklich spannend. Und wieder mal hast Du genau den Punkt erwischt.
>Denn was sagen uns die Zahlen?
>Einfaches Beispiel von Mr. Miller aus Ohio (verzerrt, ums allgemein deutlicher zu machen):
>Er hatte ein Haus mit Wert 100.000 $ zu 12 % finanziert. Finanzierung 50 %, also hat er - ohne Tilgung - monatlich 500 $ abzudrücken.
>Er kann nun"umfinanzieren". Nehmen wir den Wert des Hauses gleich und die Finanzierung auch und den Zins bei 6 % (und alles lässt sich ohne weiteren Kosten switchen), dann hat er jetzt monatlich 250 Dollar abzudrücken, falls er umfinanziert. Mit den übrigen 250 Dollar p.m. kann er shoppen gehen.
>Diese 250 $ sind natürlich nicht der cash-out.
>Mr. Miller könnte bei der Umfinanzierung allerdings
>- entweder die Finanzierung erhöhen. Er könnte auf 100 % gehen, womit er bei gleichbleibendem Hauswert nicht mehr 50.000 $ zu 6 % bedient, sondern 100.000 Dollar zu 6 %, womit er
>a) seine laufende monatliche Belastung gleich hält (500 $), aber
>b) 50.000 $ als cash-out in der Tasche hat und mit 50.000 Dollar auf einen Schlag shoppen gehen kann.
>- Oder er lässt die Finanzierung (in % vom Hauswert) gleich - aber, da der Hauswert auf 200.000 $ gestiegen ist (seit der ersten Finanzierung), finanziert er jetzt 100.000 Dollar zu 6 %, womit
>a) und b) genau wie oben eintreten.
>Beides (entweder-oder) läuft auf eine Erhöhung der Verschuldung hinaus. Dabei zeigen die Zahlen, dass der Anteil der um wenigstens 5 Prozent höheren Verschuldungen (Betrag) so niedrig ist wie noch nie seit 1985.
>(Im Beispiel Mr. Miller war beide Male von einer um 100 Prozent gestiegenen Verschuldung ausgegangen worden, um den potenziellen"Hebel" deutlicher zu machen. Wenn insgesamt 20 Mr. Millers billiger refinanzieren, aber nur einer sich dabei um 100 % höher verschuldet, die anderen aber ihre Verschuldung so lassen wie sie war, ergibt sich für die 20 insgesamt eine um 5 Prozent erhöhte Verschuldung).
>Das ist eh alles klar und Dir, liebe Cosa, sowieso.
>Die Folgerung, die man aus den Zahlen ziehen muss, lautet also (ist in dem etwas wirren Text auch abschnittsweise zu erkennen).
>1. Obwohl die Hausfinanzierungskosten gesunken sind (im Schnitt 1 1/8 Prozent) ist der erwartete cash-out schwach geblieben. Die erwartete"Stoß-Kaufkraft" aus mit einem Schlag möglicher höherer Verschuldung blieb aus. Dies sowohl aufgrund der höheren Beleihungsmöglichkeit (prozentual, falls noch nicht genutzt) als auch aufgrund der mit 6,1 Prozent p.a. gestiegenen Hauswerte.
>2. Die Hausbesitzer, die umgeschuldet haben, beschränken sich demnach auf die"laufende Entlastung", die ihnen die günstigeren Zinssätze bringen. Dies bedeutet, just wie Du schreibst,"eine geringere Verschuldungsbereitschaft der US-Verbraucher".
>Da die Leute, die jetzt umgeschuldet haben, ohne das ihnen dabei vor allem aufgrund der gestiegenen"house values" zugefallene cash-out-Potenzial zu nutzen, diese Übung so schnell nicht wiederholen werden (zumal bei steigenden Hypothekensätzen)...
>... und da die anderen, die selbst bei höheren Sätzen die gestiegenen"house values" ihre dadurch vorhandenen cash-out-Potenziale noch nutzen könnten, dies kaum tun werden (denn warum haben sie es nicht jetzt schon getan, da die Sätze unten waren?) -
>sehe ich rabenschwarz.
>Nach wie vor hängt die gesamte Weltwirtschaft am Tropf des US-Konsumenten und das heißt: An seiner steigenden Verschuldungsbereitschaft. Stagniert sie oder geht sie gar zurück oder starten - horribile dictu - statt Verschuldungen Rückzahlungen (als erstes arbeitet man seine Credit-Card-Salden ab, usw.) dann GUTE NACHT.
>Ein weiteres extrem wichtiges Posting, Cosa, von Dir! Ich hoffe, dass jedem im Board hier der Ernst der Lage deutlich wurde.
>Gruß!

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• @dottore - Refinanzierungen, Cash out Q2 2003 - Cosa, 05.08.2003, 20:12
  • Re: Danke - die Lage ist WIRKLICH ernst! - dottore, 06.08.2003, 14:51
    • Re: Danke - die Lage ist WIRKLICH ernst! Wirklich? Ein paar andere Zahlen... - CRASH_GURU, 09.08.2003, 09:04
  • Re: @dottore - Refinanzierungen, Cash out Q2 2003 - dottore, 06.08.2003, 15:57
    • Re: @dottore - Refinanzierungen - vielen Dank, erst einmal alles abgespeichert - Cosa, 07.08.2003, 15:28
  • Re: @dottore - Refinanzierungen, Cash out Q2 2003 / Danke für dieses MUST READ! - -- Elli --, 08.08.2003, 23:24