Hallo chiron hier etwas zu deiner Meinung der steigenden Zinsen bei Immobilien

verfasst von Euklid, 18.08.2003, 19:09

-->Der versprochene Text zu der Aussage daß höhere Zinsen kleinere Immo-Werte zu Folge hätten.
Hierzu müssen folgende Randbedingúngen erst geklärt werden denn alleine Zins ist ein zu roher Parameter.

Liegenschaftszinssatz:

Der Liegenschaftszinssatz wird in §11 Abs 1 WertV definiert als der Zinssatz,mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.
Der Gesetzgeber hat den einzelnen Gutachterausschüssen die Aufgabe übertragen,die jeweils für den örtlichen Grundstücksmarkt maßgebenden Liegenschaftszinsen zu ermitteln.
In Deutschland sind diese Gutachterausschüsse zu 90% von der öffentlichen!!!!!
Hand besetzt.
Ja wer macht jetzt die Grundstückspreise?
Der private Grundstücksbesitzer macht nicht die Preise sondern er läuft immer den Preisen der öffentlichen Hand hinterher.
Die sorgt dafür daß die Mieten irgendwann abgehen und sich somit das Wohngeld als kalter Kaffee erweisen wird.

Aber jetzt das allerwichtigste aus Grundstücks und Gebäudewertermittlung:

<font color=#FF0000> Änderungen des Liegenschaftszinssatzes um 0,5 Prozentpunkte haben eine Änderung des Ertragswertes von 10% zur Folge.</font>

Die Einflußfaktoren auf den Liegenschaftszinssatz können in 3 Kategorien unterteilt werden:

Wirtschaftliche und politische Einflußfaktoren (z.B Konditionen für Hypotheken und sonstige Baugelder,Besteuerung von Kapital und Grundbesitz)

Marktbezogene Einflußfaktoren
(z.B Wohnungsangebot und Nachfrage)

Objektbezogene Einflußfaktoren (z.B Grundstücksart,Restnutzungsdauer)
In den Liegenschaftszinssätzen drückt sich auch die erwartung zukünftiger potentieller Investoren aus.

Während die Liegenschaftszinsen von 1990 bis 1993 von 4 auf 4,5% gestiegen sind wurden die Hypothekenzinsen von 9,5% auf ca 7,5 % gesenkt.
Also der Liegenschaftszinssatz will so gar nicht Recht mit dem Hypothekenzinssatz korrelieren.


Wichtig in der Zukunft:
Es wird beim Immobilienkauf streng danach unterschieden werden ob ein Massivhaus oder ein Fertighaus vorliegt.
Das geht direkt in die RND (=Restnutzunsdauer ein)

Beispiel: Massivhaus Neu (Restnutzungsdauer = 100 Jahre).
Bei einem Liegenschaftszinssatz von 3% ergibt sich ein Vervielfältiger von 31,60

Holzhaus Neu (Restnutzungsdauer maximal 50 Jahre)
Das ergibt einen Vervielfältiger von 25,73
Das heißt ein Fertighaus muß mindestens anfänglich um die 19% billiger sein.

Und wie sieht es nach 30 Jhren aus mit dem Ertragswert.
Das wichtigste ist nicht mehr der Sachwert weil den momentan niemand bezahlt.
Immer mehr setzt sich der Ertragswert durch in schwierigen Zeiten.

Massivhaus nach 30 Jahren: Vervielfältiger (RND jetzt 70 Jahre) 29,12
Fertighaus nach 30 Jahren:Vervielfältiger (RND jetzt 20 Jahre) 14,88

Nach 30 Jahren hat das Fertighaus noch einen Wert von 58%,das Massivhaus jedoch 92% des ehemaligen Wertes.
Gehen wir noch 10 Jahre weiter sieht es so aus:
Massivhaus Faktor 27,68 (Restwert damit 87,5%)
Fertighaus jetzt bricht das Chaos aus Faktor 8,55 (Restwert damit 33%)

Macht jemand eine solche Investition muß er sich schon genau überlegen was er tut.
Ein Äquivalent von 20% billigerem Fertighaus rechnet sich niemals gegen ein Massivhaus.Da müßte schon wesentlich mehr Preisdifferenz her.
Investiert ein Gutverdiener mit 35 Jahren muß er mit dem Fertighaus schon Glück haben wenn die Hütte ihm im Lebensalter von 85 Jahren nicht über dem Kopf zusammenfällt (Restwert Null)
Er sollte nicht die Konstitution vom Sänger des Liedes:"Ich werde 100 Jahre alt"haben.
Das reicht auch mit 40 Jahren dann nicht mehr.

Fazit:Besser ein 20 Jahre altes gutes Massivhaus als ein hochgedämmtes Fertighaus aus rein wirtschaftlichen Erwägungen.
Diese Massivhäuser sind der Renner in 20 - 30 Jahren weil sich bis dahin die Leute nur noch Holzbaracken leisten können.
Holzbaracken werden zunehmen,und Massivhäuser werden eine aussterbende Spezies mit Liebhaberwerten werden.


Gruß EUKLID

Man kann es rechnen wie man will: Die bessere Investition ist und bleibt ein Massivhaus.

Thread gesperrt

 

gesamter Thread:

• Hallo chiron hier etwas zu deiner Meinung der steigenden Zinsen bei Immobilien - Euklid, 18.08.2003, 19:09
  • Re: Hallo chiron hier etwas zu deiner Meinung der steigenden Zinsen bei Immobilien - Aleph, 18.08.2003, 20:52
    • Re: Hallo chiron hier etwas zu deiner Meinung der steigenden Zinsen bei Immobilien - Euklid, 18.08.2003, 21:09
    • Re: Hallo chiron hier etwas zu deiner Meinung der steigenden Zinsen bei Immobilien - Euklid, 18.08.2003, 21:16
  • Re: Hallo chiron hier etwas zu deiner Meinung der steigenden Zinsen bei Immobilien - chiron, 18.08.2003, 21:53
    • Re: Hallo chiron hier etwas zu deiner Meinung der steigenden Zinsen bei Immobilien - Euklid, 18.08.2003, 22:07
      • Re: Hallo chiron hier etwas zu deiner Meinung der steigenden Zinsen bei Immobilien - chiron, 18.08.2003, 22:48
  • Doch lieber Fertighaus? - LenzHannover, 19.08.2003, 12:58
    • Re: Doch lieber Fertighaus? - Euklid, 19.08.2003, 13:35
  • Eigenheimzulage abschaffen und die Eltern nicht mehr ausbeuten! - LenzHannover, 19.08.2003, 13:18
    • Re: Eigenheimzulage abschaffen und die Eltern nicht mehr ausbeuten! - Euklid, 19.08.2003, 13:44
      • Deswegen konnte sich der Gerd auch ein Reihenendhaus in der City von Hannover - LenzHannover, 19.08.2003, 20:57