Renovierungen nun leichter absetzbar

verfasst von Cichetteria, 24.11.2003, 13:20

-->Renovierungen sind nun leichter absetzbar

Bundesfinanzministerium stellt neue
Regeln für den Anschaffungs- und Herstellungsaufwand auf[/b]



Berlin - Eigentumswohnung im Steuersparmodell, Einliegerwohnung im eigenen Haus oder ein Gebäude mit Mietparteien - viele Bundesbürger haben Mieteinkünfte, und sie stehen jetzt bei Renovierungen besser da.

Das Bundesfinanzministerium hat seinen Widerstand gegen Urteile aufgegeben, mit denen der Bundesfinanzhof (Az. IX R 98/00, 52/00, 37/00) vermieterfreundlicher geurteilt hat, als es dem Fiskus lieb war. Dabei geht es um die Frage: Wird beim Renovieren Wohnwert nur erhalten oder erheblich verbessert? Im ersten Fall kann man die Kosten sofort absetzen, im zweiten als Anschaffungs- oder Herstellungskosten verteilt auf 40 oder 50 Jahre.

Ob 20 000 oder 50 000 Euro auf einen Schlag steuerlich geltend gemacht werden können oder über viele Jahresraten verteilt, ist ein gravierender Unterschied. Denn das Geld ist erst einmal ausgegeben. Wer nach dem Kauf bis zu 15 Prozent des Gebäudepreises in Haus oder Wohnung investiert, der muss sich im Normalfall keine Sorgen machen. Nach wie vor akzeptiert das Finanzamt dies als"Erhaltungsaufwand", den man auf einen Schlag absetzt. Doch steht Ärger ins Haus, wenn die Grenze binnen drei Jahren nach dem Kauf überstiegen wird. Die vorherigen Steuerbescheide sind nur"vorläufig". Es kommt also darauf an, das Finanzamt vom Erhaltungsaufwand zu überzeugen.

Wenig Chancen hat, wer eine Ruine bewohnbar macht - Kauf und Renovierung werden als Einheit gesehen. Maßstab ist die"Betriebsbereitschaft". Muss sie erst hergestellt werden, handelt es sich um Anschaffungskosten, so der Bundesfinanzhof (Az. IX R 70/00). Auch wenn der Käufer Mietern kündigt, um die Wohnung zu renovieren und teurer zu vermieten, hat er schlechte Karten. Diesen Fall nennt das Ministerium als Beispiel für Anschaffungskosten.

Wird der Wohnungsstandard verbessert, kommt es auf den Einzelfall an. Dabei hat das Ministerium eine Faustformel gebildet: Wird in mindestens drei von vier Bereichen der Standard erhöht, gelten die Aufwendungen als Herstellungskosten. Die Bereiche sind: Heizung, Elektro-/Sanitär, Fenster. Zwei Verbesserungen gehen als steuerlich günstiger Erhaltungsaufwand durch. Werden die Ã-fen durch eine Zentralheizung ersetzt, wird das akzeptiert. Auch ein moderneres Bad zusätzlich schadet nichts. Werden aber auch alte Fenster gegen neue aus Isolierglas getauscht, ist die Schwelle überschritten - also steuerliche Abschreibung über Jahrzehnte.

Eine Sanierung in Raten ist kein Ausweg. Innerhalb von fünf Jahren fasst das Finanzamt die Maßnahmen zusammen. Auch hier ergehen die entsprechenden Steuerbescheide erst einmal vorläufig. Es kann also später zu einer ungünstigeren Regelung kommen.

Dennoch bleibt ein Verhandlungsspielraum: Ausdrücklich wird im Ministeriumsschreiben darauf hingewiesen, dass eine wesentliche Verbesserung nicht bereits vorliegt, wenn ein Gebäude generalüberholt wird. Es kommt darauf an, die Behörde zu überzeugen, dass es sich bei den Maßnahmen um Erhaltungsaufwand und nicht um eine"wesentliche Verbesserung" handelt.
Am schlechtesten sieht es aus, wenn Wohnraum erweitert wird: Dachgeschossausbau oder Anbau können nicht sofort abgesetzt werden. Bereits wer Wände versetzt oder Fenster vergrößert, wird vom Finanzamt auf die Folterbank einer 40- oder 50-jährigen Abschreibungsdauer gespannt.

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