Altes Elliott-Wellen-Forum - Re: Immo-Finanzierung

Re: Immo-Finanzierung - wie würdet ihr entscheiden?

verfasst von SchlauFuchs, 31.12.2003, 12:13

-->>@- SchlauFuchs
>zu deiner frage:
>Was das Haus angeht, gehe ich davon aus, daß der Preis sich bereits jetzt sehr weit unten befindet, fallen kann es wohl kaum noch. Im Detail, es handelt sich um einen ehemaligen Bauernhof im Vogelsberg, 700qm Grund, 200qm Wohnraum in 10 Zimmern, ausbaubarer Dachboden, große Scheune, Angebot 35.000EUR, keine Provision. Prinzipiell ist es eigentlich unverkäuflich -, weil Sanitär und Heizung gemacht werden müssen - ich schätze die Kosten (Kauf + Instandsetzung) insgesamt auf 70.000.
>
>hierzu gibt es die üblichen risiken zu möglichen substanzschäden, erschließungsgebühren, wasser-, abwasser- stromanschlußkosten anliegergebühren und straßenbaukosten, die bei ungünstiger lage (ortsrand oder noch weiter) einen in den ruin treiben können.
>bei 70' gesamtkosten und 55' darlehn ergibt sich ein eigenkapital von 15'. bei den vorgenannten risiken und den notwendigen (nicht genau kalkulierbaren) renovierungskosten, eigentlich zu wenig um ruhig schlafen zu können, es sei denn, es sind noch mindestens 10' cash zusätzlich in reserve.

Prinzipiell sind viele dieser Probleme schon von dem Vorbesitzer erledigt worden, der mit der sanierung bereits begonnen hat - und dann irgendwann verduftet ist. das Haus hat bereits einen ordentlichen Wasseranschluß (habs überprüft, man muß nur noch die Wasseruhr einsetzen), Stromanschluß ist auch schon gemacht, das Haus liegt bereits an einer Stadtstraße, blos beim Abwasser bin ich mir noch nicht sicher.

>zusätzlich ist auch noch ein gesetz in arbeit, das ALLE immobilieneigentümer verpflichten soll, die abwasserleitungen auf eigenem grund sanieren zu lassen bzw. einen nachweis über die dichtigkeit der rohre fordert.
>kosten je laufender meter ab 230 euro bis oben offen. INFO über haus & grund.
>50 meter abwasserrohr kosten dann so ab 11.000 aufwärts.

da werde ich nochmal nachsehen müssen.

>zu der beabsichtigten immo-finanzierung rate ich zu einer bank-hypothek mit laufzeit 15 jahre und sondertilgungsrecht von 20 % der kreditsumme.
>sowas ist machbar für um die 5.1 % eff bei 50 % beleihung (1. hyp) und 5,3 % eff für weitere 30 % beleihung (2. hyp), sofern gesichertes einkommen ( 4 Personen = ca. 1.600 netto) nachgewiesen wird.

Der Herr von der BHW hat gemeint, das Objekt würde eine 100%-Finanzierung werden, da die Sanierungskosten nur 60% wertsteigernd angesehen werden und dann kommt das mit unserem Eigenkapital gerade so hin.

>zusätzlicher tipp:
>sobald die renovierungskosten von mindestens 3 fachbetrieben der umgebung mit kostenvoranschlag dargelegt sind, würde ich die aufträge in kleinen tranchen unter www.undertoll.de (mit ca. 80 % des günstigsten anbieters) nach VOB ausschreiben.
>man wundert sich, zu welchen preisen dort abgeschlossen (nach unten ersteigert) wird. GANZ WICHTIG: die arbeiten täglich überwachen und protokollieren.
>Zahlungen erst nach vollständiger fertigstellung und ordentlicher rechnung mit Skonto begleichen.
>noch eins zu deiner Rechnung:
>>>>>>>>Genau da liegt der Fuchs begraben. Ich hab im Moment in meiner Mietwohnung in FFM eine Kaltmiete von 780EUR. Wenn ich den 55.000 Kredit bekomme zu 5,6% + 2% Tilgung hab ich ne monatliche Belastung von 350EUR. + Eigenheimzulage von umgerechnet monatlich 190EUR macht das in den ersten acht Jahren eine Belastung von 160EUR monatlich.<<<<<<<
>WO BLEIBEN BEI DEINER BERECHNUNG DIE NICHT UMLAGEFÄHIGEN KOSTEN (die kosten, die nicht mit den nebenkosten der bisherigen mietwohnung abzugelten sind)?
>z.B. instandhaltungskosten, kleinreparaturen und öffentliche lasten wie:
>abgaben für oberflächenwasser, wasserentnahmekosten und die o. g. nicht absehbaren risiken wie mögliche substanzschäden, erschließungsgebühren, wasser-, abwasser- stromanschlußkosten anliegergebühren und straßenbaukosten.

Im moment ich kalkuliere mit einer Rücklage für alle Nebenkosten von 450EUR/Monat. Reparaturen, solange sie nicht an der Heizung oder am Dach vorgenommen werden müssen, mache ich normalerweise selbst, kämen nur Materialkosten zusammen.

>ich rechne bei einem vergleichbaren altbauobjekt (100 jahre alt) per anno mit rund 2' Euro für siehe oben incl. kleinen modernisierungsmaßnahmen bzw. rücklagen für größere reparaturen. das sind dann monatlich rund 170 EURO. [image]
>demnach ca. 10 EURO monatliche mehrkosten plus risiko und standortgebunden d. h. job sollte absolut sicher beim derzeitigen arbeitgeber auf die nächsten 10 jahre sein.
>sollten rückfragen notwendig sein oder probleme auftreten:
>ocjm@hotmail.com und telefonnummer anfordern.
>ich saniere derzeit meine 3. altbaueinheit in eigener regie; 70 % eigenleistung mit hilfsarbeitern. davon kann man leben, da 1. sehr sehr gut verkauft und 2. gut vermietet, tendenz verkauf.
>die 3. mit zusätzlichem bauplatz (250 qm wfl. auf 2,5 geschossen) in erster lage in düsseldorf, wird in den nächsten 5 jahren mich zum privatier machen.

Das ist bei diesem Objekt zwar nicht unsere Intention, weil das ganze ein Heim für meine jetzt 4köpfige Familie werden soll, aber generell gehe ich ja genauso vor, ich plane die meisten arbeiten selbst durchzuführen, außer halt das Rohre löten, da will ich mich lieber auf nen Fachmann verlassen.

Der Herr von der BHW möchte vor Vertrag einen Kostenvoranschlag für die nötigen Sanierungskosten haben, das wird nun erstmal unser nächster Schritt.

ciao!
SF

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