Vorsicht vor Immobiliengeschäften im Privatbereich: Steuerfalle droht

verfasst von manolo, 05.03.2004, 17:30

--><font size="4">Der Familie droht die Steuer-Falle </font>

Vorsicht vor Immobiliengeschäften im Privatbereich - Fiskus könnte Spekulationssteuer erheben

Berlin - Auch bei privaten Grundstücksgeschäften innerhalb der Familie kann schnell das Finanzamt mit dem Schwert der Spekulationssteuer zuschlagen. Und dies passiert schneller und öfter, als man gemeinhin denkt. Die Notarkammern haben dazu Beispiele zusammengetragen und raten zu erhöhter Aufmerksamkeit.


Fall 1: Im Rahmen einer Ehescheidung übernahm der Ehemann von der Ehefrau den hälftigen Miteigentumsanteil an einem vermieteten Grundstück (mit Immobilie) für 200 000 Euro. Die Ehefrau hatte ein Jahr zuvor diesen Grundstücksanteil für 100 000 Euro erworben. Das zuständige Finanzamt setzte einen Veräußerungsgewinn laut Einkommensteuergesetz fest, da der durch die Ehefrau erzielte Gewinn steuerpflichtig war.


Auch in anderen Fällen bekommt es der Bürger mit der Spekulationssteuer zu tun, wie Fall 2 zeigt: 1989 erwarb eine Mutter eine Eigentumswohnung für 180 000 DM. 1996 überließ sie die Wohnung ihrem Sohn. Auf dem Wohnungseigentum lastete damals eine Grundschuld in Höhe von 110 000 DM. Diese wurde vom Sohn übernommen. 1998 nun veräußerte der Sohn das Wohnungseigentum für 480 000 DM. Das Finanzamt setzte gegen den Sohn eine Einkommensteuer aus Spekulationsgewinn fest. Die Fälle zeigen: Häufiger als gedacht tappen Eheleute, Eltern und Kinder in die Spekulationssteuerfalle, weil das Finanzamt die Immobilienübertragung als Tatbestand für eine Besteuerung nach § 23 Einkommensteuergesetz wertet. Eine Veräußerung im Sinne dieses Paragrafen ist immer gegeben, wenn Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt auf einen Dritten übertragen wird.


Dritte im Gesetzessinne sind nicht nur Fremde, sondern auch Familienangehörige. Und Anschaffungs- oder Veräußerungsgeschäft ist nicht nur ein Kaufvertrag, sondern auch ein Tausch oder eine Übertragung bei einer Ehegattenvereinbarung oder auch zwischen Eltern und Kindern, wenn eine Gegenleistung für die Übertragung erbracht wird. Wird zwischen Ehegatten oder anderen Familienangehörigen wie unter fremden Dritten Eigentum gegen Entgelt übertragen oder Wirtschaftsgüter getauscht, so greift die Spekulationssteuer - es gibt also kein Familien- oder Ehegattenprivileg. So setzte das Finanzamt im ersten Fall die Spekulationssteuer fest, weil die Ehefrau tatsächlich einen Gewinn von 100 000 Euro erzielte.


Damit das Finanzamt den Veräußerungsgewinn der Einkommenssteuer unterwirft, ist erforderlich, dass zwischen Anschaffung und Veräußerung bei Grundstücken weniger als zehn Jahre liegen. Eine Veräußerung nach Ablauf dieser Frist ist steuerunschädlich. Hätte also der Sohn im zweiten Fall die Zehn-Jahres-Frist für seinen Verkauf abgewartet, wäre keine Steuer angefallen. Fristbeginn war das Datum des rechtswirksamen Kauf- oder Erwerbsvertrags.


In einem Fall brauchen Ehepartner und Familienangehörige jedoch keine Sorge vor der Spekulationssteuer zu haben: § 23 Einkommensteuergesetz gilt nicht für Grundbesitz, der zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder in den zwei vorangegangen Jahren vor der Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. tr

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