Immobilien: Anleger stürzen sich auf Nordamerika-Fonds/ Es ist phantastisch!

verfasst von BRATMAUS, 13.03.2004, 20:54

-->Immobilien: Anleger stürzen sich auf Nordamerika-Fonds


Trotz der Währungsrisiken und volatiler Immobilienmärkte steigt das Interesse an amerikanischen Immobilienfonds. Hiesige Anbieter können den Bedarf kaum decken.

Die Anbieter amerikanischer Immobilienfonds können sich die Hände reiben. Ihre Geschäfte laufen wie geschmiert. Für neue Fonds gibt es schon jetzt Wartelisten."Die Nachfrage ist riesig", tönt es unisono aus den Emissionshäusern. Die Fondszeichner schätzen attraktive Ausschüttungen, höhere Renditen als bei heimischen Immobilien und Steuervorteile jenseits des Atlantiks. Dabei nehmen sie die Nachteile, die ein solches Investment mit sich bringt, in Kauf: Die Immobilienmärkte in Amerika schwanken stärker als bei uns, der Dollar ist schwach.

Nichtsdestotrotz würden deutsche Anleger gern noch mehr amerikanische Immobilien kaufen, heißt es in der Branche. Doch die Anbieter können den Bedarf nicht decken."Wir kommen kaum hinterher", sagt George Weinberg, Chef der Berliner Tomorrow Fund. Er ist wie viele andere Fondsinitiatoren in diesen Wochen auf Einkaufstour in Amerika. Büroimmobilien stehen auf seiner Kaufliste."Es ist verdammt schwer, gute Objekte zu einem günstigen Preis zu erwerben", klagt der Fondsmanager. In Denver hat Weinberg ein Bürohaus zum 10,25fachen Wert der Jahresmiete erworben, was von Anlegerseite einen guten Kaufpreis darstellt. In Kürze startet sein neuer Fonds, der sechste innerhalb von drei Jahren, mit insgesamt vier Büroobjekten und einem Fondsvolumen von 105,8 Mio. $, die jährliche Ausschüttung liegt bei acht Prozent. Pünktlich zum neuen Fondsstart kann Tomorrow Fund einen Anlageerfolg vorweisen. Im Januar hat der Initiator eine Büroimmobilie aus seinem ersten Fonds mit 24 Prozent Gewinn in drei Jahren losgeschlagen.



Neuer Fonds mit deutscher Rekordgröße


Mit einem Investitionsvolumen von über 1 Mrd. $ und einer Mischung aus Büro, Einzelhandel und Hotel schickt Marktführer Jamestown Ende dieses Monats seinen geschlossenen US-Immobilienfonds Jamestown 25 ins Rennen. 431 Mio. $ will er bei privaten Kapitalanlegern einsammeln. Es ist der größte jemals in Deutschland aufgelegte US-Immobilienfonds. Indes sind die Ausschüttungen eher mager. Anleger mit Beträgen ab 10.000 $ müssen sich mit 6,5 Prozent begnügen. Wer 30.000 $ oder mehr investiert, bekommt 7,25 Prozent. Eigentlich wollte Jamestown schon viel früher mit einem neuen Fonds auf den Markt kommen. Doch"die Suche nach geeigneten Fondsimmobilien war schwierig", räumt Jamestown-Chef Christoph Kahl ein.


Rund 1,5 Mrd. $ haben deutsche Anleger im vorigen Jahr in US-Immobilienfonds gesteckt - 23 Prozent weniger als im Jahr zuvor. Der Grund dafür ist aber nicht, dass die Investoren sich abgewendet haben. Die Anbieter geschlossener US-Fonds hatten vielmehr schon im Vorjahr Mühe, günstige Objekte zu finden.



Teurer Markt durch Preistreiberei


Davon kann Walter Klug von DB Real Estate ein Lied singen. Die Deutsche-Bank-Tochter kann derzeit den Anlegern keinen geschlossenen Fonds mit US-Immobilien anbieten."Der Markt ist teuer", klagt Klug. Andere Initiatoren sind ebenfalls wegen überhöhter Preisvorstellungen der Verkäufer bislang nicht zum Zug gekommen.


Derzeit entwickeln sich Mieten und Preise unterschiedlich. In den USA sind in den vergangenen drei Jahren die Büromieten gesunken und die Leerstände vor allem infolge der New-Economy-Blase auf durchschnittlich 18 Prozent gestiegen. Die Preise für Büroimmobilien sind dagegen vielerorts in die Höhe geschnellt. Schuld an der Preistreiberei sind hauptsächlich US-Pensionsfonds und Versicherungen. Angesichts der niedrigen Zinsen und der Unsicherheiten an den Börsen verwundert das nicht.


Andere Fondsanbieter setzen bewusst andere Investitionsschwerpunkte, um attraktive Ausschüttungen versprechen zu können. Zum Beispiel KanAm. Der Spezialist für großflächige Einkaufszentren bietet Anlegern Beteiligungen an einem Einkaufs- und Unterhaltungszentrum in der Nähe von New York."Die Nachfrage nach unserem neuen Beteiligungsangebot ist gewaltig", sagt KanAm-Geschäftsführer Christian Hoffmeister. Für die Anleger sind 7,25 Prozent Ausschüttung kalkuliert.



Wohnimmobilien profitieren von Bevölkerungswachstum


Aus dem Rahmen fällt ein Angebot des Hamburger Fondsvertreibers HGA Capital, das mit einer Anfangsausschüttung von 7,5 Prozent aufwartet. Die Tochter der HSH Nordbank spezialisiert sich als erster Anbieter auf US-Wohnimmobilien."Die Renditen sind im Vergleich zu US-Büroimmobilien höher, und der Markt ist weniger volatil", sagt Joachim Seeler, der Fonds-Geschäftsführer.


Hinzu kommt, dass die US-Bevölkerung wächst. Für die kommenden Jahre rechnen Statistiker in den Vereinigten Staaten mit einem jährlichen Wachstum von 0,8 Prozent. Das entspricht einem Bevölkerungszuwachs von jährlich 2,3 Millionen Personen, also in etwa der Bevölkerung von Paris.



Kursrisiken müssen einkalkuliert werden


Indes: Das Währungsrisiko ist nicht zu unterschätzen, wenn auch der momentan schwache Dollar ein zusätzliches Argument für einen Einstieg in den US-Markt sein mag. Doch wer schon im Dollar ist, wird auch in der Währung bleiben, meinen Experten. Das zeigt die Erfahrung, die Fondsmanager mit den Anlegern machen."Bei unseren Kunden ist der Dollar keine Diskussion", sagt KanAm-Chef Hoffmeister.


Wer aber erst hineinwill in die Währung, sollte Kursrisiken in die Renditeberechnungen der Fondsangebote einkalkulieren. Denn Währungsverluste zehren einen Teil der Erträge auf, wenn der Investor ausgerechnet zu einem ungünstigen Zeitpunkt zurück in den Euro will. Allerdings rechnen Währungsfachleute nicht mit einem weiteren tiefen Dollar-Fall. Die amerikanische Wirtschaft wächst. Für 2004 sind drei bis vier Prozent Wachstum prognostiziert. Auf der anderen Seite stehen die hohe Staatsverschuldung und das enorme Leistungsbilanzdefizit der USA. Risiken, die nicht zu unterschätzen sind.



Stabile Währung macht Kanada attraktiv


Deshalb ist Kanada für immer mehr Anleger eine schöne Alternative in Nordamerika."Kanada ist momentan der attraktivere Standort", sagt Ulrich Oldehaver, Chef von MPC, dem größten Emissionshaus für geschlossene Fonds in Deutschland. Das Land hat die stabilere Währung - der Kanada-Dollar schwankt kaum gegenüber dem Euro -, einen großen Haushaltsüberschuss und ein konstantes Wirtschaftswachstum. Für 2004 wird ein Plus von 3,5 Prozent erwartet. Zudem wird Kanada von einem Anziehen der US-Konjunktur profitieren. Und"Immobilien sind günstiger als in den USA, und die Mieten steigerungsfähig", sagt Oldehaver von MPC. Zum 8,5fachen der Jahresmiete hat er Büroimmobilien für seinen nächsten Kanada-Fonds eingekauft. In US-Metropolen liegen nach MPC-Beobachtungen die Einkaufsfaktoren für vergleichbare Objekte beim 14- bis 15fachen. Die Fonds konzentrieren sich auf die großen Städte wie Toronto, Montreal, Ottawa und Vancouver.


Was USA- und Kanada-Fonds populär macht, sind die steuerlichen Vorteile. Die Ausschüttungen der Fonds sind weitgehend steuerfrei. Dank Doppelbesteuerungsabkommen sind die Einkünfte dort zu besteuern, wo sich die Immobilien befinden. So kommen die Anleger in den Genuss günstiger Steuersätze und eines Freibetrags in den USA.

@www.ftd.de [Ch. Blumberg]

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