Re: Deutscher Immo-Markt

verfasst von Euklid, 07.06.2004, 21:30

-->Hallo dottore

http://www.destatis.de/basis/d/bauwo/wositab3.htm

Wenn sie sich im obigen Link das Zahlenwerk etwas genauer anschauen stellen sie fest daß ca 65% des Wohnungsbestandes älter als Baujahr 1980 sind.
Das ist zwar für die Substanz vieler Wohnungen nicht schädlich,jedoch sind diese Häuser wegen der zu hohen Nebenkosten (Heizung,Warmwasser) usw nicht mehr sinnvoll zu vermieten.

Die Lösung des Rendite- Problems liegt in der Verbesserung der mangelhaften Dämmung vieler Häuser,da erst mit der Wärmeschutzverordnung von 1984 ein Hauch von Wärmedämmung spürbar wird.

Die Wärmedämmungswerte von 1984 sind noch nicht mal 30% derjenigen von heute.
Man hat sich heruntergearbeitet bei den Nebenkosten von 25 bis 30 l je qm und Jahr auf 3-7 Liter je qm und Jahr.
Mit einer Wohnung von 1980 macht man sich heute schlicht und einfach tot bei den Nebenkosten.
Die Vermieter lösen das Problem oft indem sie mit der Kaltmiete herunter gehen um die inzwischen horrenden Warmmieten überhaupt darstellen zu können,weil sie oft nicht mehr investieren möchten was bei vielen verständlich ist wenn sie in ihren letzten 20 Jahren stehen.

Bei Lichte betrachtet sind 65% der Wohnungen (siehe Tabelle vor 1980) ohne Abschläge bei der Kaltmiete nicht mehr ordentlich mit Rendite vermietbar.

Nur maximal ein Sechstel der Wohnungen verfügt über einen zeitgemäßen Wärmeschutz.
Ein weiteres Sechstel kommt in die Kategorie gerade noch mit gutem Profit vermietbar und halbwegs ordentlicher Dämmung.

Aber 2/3 der Wohnungen verfügen nicht über die Voraussetzungen wärmetechnischer Art um eine ordentliche Rendite damit erwirtschaften zu können.
Das heißt die Renditeverbesserung des Vermieters muß durch Partizipieren am eingesparten Nebenkostensockel erfolgen der meines Erachtens eine Erhöhung der Kaltmiete dann zuläßt.

Man muß die Wohnungen in Zukunft wohl wie PKWs bewerten.
Der 300 PS PKW ist das 3 Liter Haus, der 50 PS PKW das 25 Liter Haus.
Diese starke Differenzierung wird durch die Einführung des Wärmepasses gefördert.
<font color=#FF0000>Gute Renditen werden also nur noch bei Wohnungen mit geringen Nebenkosten zu erzielen sein.</font>

Ich sehe viele junge Erben die manches Grundstück mit guter Bausubstanz verkaufen (oder besser verschleudern) weil sie sich nicht trauen die Perle zu veredeln.
Nicht mehr im Neubau liegt der Profit (viel zu teuer),sondern im veredeln und sanieren der richtigen Perlen.

Wie oft habe ich schon den Kopf geschüttelt als ich in edlen Villen mit ansehen mußte wie Erben den allerbesten Parkettboden (Eiche) haben rausreißen lassen um sich einen schnöden Laminat-Boden aufschwatzen zu lassen.

Das Abschleifen und versiegeln wäre nicht teurer gewesen,jedoch wäre es die weit bessere Qualität gewesen.
Das Baugeschäft wird sich mehr und mehr auf das Sanieren von Wohnungen beschränken.

Der Aufschwung kann nur einsetzen wenn Geld für die Infrastruktur in die Hand genommen wird.
Das Mietniveau im Geschäftsbereich und Büros wird auf keinen Fall steigen da diese Mieten viel zu hohe Profitraten aufweisen die sich selbstverständlich nicht halten lassen.

Anders im Wohnungsbau da man dort von Profitraten kaum reden kann,und wie man sieht deswegen auch auf ganz niedrigem Niveau neu gebaut wird.

<font color=#FF0000>Nach wie vor empfehle ich momentan nicht in Büros oder in Geschäftshäuser zu investieren sondern höchstens in die eigene Wohnung</font>

Auch exzellent billig erworbene gute Mietwohnungen in sehr guten wirtschaftlich noch prosperierenden Lagen mit klarem Programmm für Sanierung des Wärmeschutzes werden ihre Milch in Zukunft geben.

Gruß EUKLID und schönen Abend.

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• Deutscher Immo-Markt - dottore, 07.06.2004, 16:40
  • Re: Deutscher Immo-Markt - Euklid, 07.06.2004, 21:30