Thema Wohnungskauf: gemischte Gefühle und ein paar Tips für Interessenten

verfasst von vasile, 10.07.2004, 14:46

-->Hi,

ich hatte ja weiter unten versprochen, über das Ergebnis meiner Versteigerung zu berichten. Vorneweg: es hat geklappt! Ich habe die 120 m2 (2 Wohnungen) für 44.000,- Euro plus Gerichtskosten ersteigert. Das sind 10.000,- weniger als erwartet.

Mit dem Mieter der großen Wohnung habe ich mich auch schon prima verständigt, er scheint ein netter Typ zu sein, der pünktlich seine Miete zahlen wird. Der andere ist wohl eher ein Problemfall, mal sehen wie sich das entwickelt.

Der geschätzte Renovierungsaufwand am Haus beläuft sich auf ca. 15.000 Euro. Darüber hinaus hab ich gestern erfahren, daß sich das Haus im städtebaulichen Entwicklungsgebiet befindet und nächsten Sommer Straßenrenovierung und Begrünung sowie Verkehrsberuhigung geplant sind.
Außerdem werden bestimmte Sanierungsmaßnahmen in diesen Gebieten mit 20% von der Stadt gefördert.

Hört sich eigentlich alles ganz gut an, weshalb dann die"gemischten Gefühle"? Symptome äußern sich in den letzten Tagen durch Streß, Nervosität und übermäßiger Streitlust mit meiner armen Freundin.
Ursächlich dafür ist meine Angst davor, Stunk oder Meinungsverschiedenheiten mit den Miteigentümern zu bekommen, die ja bei jedem Fliegenschiß im und um das Haus ein Mitsprache- bzw. Einspruchsrecht haben.

Die Verhältnisse der Miteigentümer zueinander werden eigentlich ergänzend zum BGB durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Das ist an sich ein Minigesetz mit 60 Pararagraphen und 20 Din A 5 Seiten. Leider gibt es dazu einen 800 Seiten Kommentar, der die"Finessen" dieses Gesetzes erklären muß und ca. 200 - 300 relevante Gerichtsurteile, die in die Rechtsprechung mit einfließen.

Wer soll da noch durchblicken?

Ein paar Beispiele:

Fenster an den Außenwänden, z.B., sind alle im Gemeinschaftseigentum. Der Eigentümer oben im Haus hat fast doppelt so viele Fenster, wie auf den anderen Etagen. Im Falle von Instandsetzungsmaßnahmen oder Austausch werden aber die Kosten entsprechend dem Miteigentumsanteil auf alle Eigentümer verteilt unabhängig davon, wessen Fenster überhaupt von der Insandsetzungsmaßnahme betroffen sind. Das gilt übrigens auch für Fensterbretter, Balkonverkleidungen (aber nur die Äußeren, die Inneren sind im Sondereigentum) und generell alle konstruktiven Bestandteile eines Gebäudes bzw. ALLE Gebäude die auf dem gemeinschaftlichen Grundstück stehen.

Es gibt bei uns ein Sondernutzungsrecht für die Grünflachen im Hof vor dem Haus. Das heißt, die Nutzung dieser Flächen ist allein dem Eigentümer in der obersten Etage vorbehalten. Dennoch befinden sich diese Flächen im Gemeinschaftseigentum und alle Eigentümer sind gehalten, die Kosten für die Pflege der Grünfläche entsprechend dem Miteigentumsanteil zu tragen. Und das obwohl sie von der Nutzung ausgeschlossen werden können. Bei Garagen, für die ebenfalls Sondernutzungsrechte vorhanden sein können, kann eine Instandsetzung ganz schön teuer werden. Auch hier müssen sich generell alle Eigentümer an den Kosten beteiligen.
Außnahmen davon können aber vereinbart werden, gelten aber nur dann für den Neuerwerber, wenn sie im Grundbuch eingetragen worden sind.

Andererseits berechtigt das Sondernutzungsrecht den Inhaber nicht zur Umnutzung der Fläche ohne die Zustimmung der Miteigentümer. Er darf also keine Parkplätze, Garagen, Carports, Gartenlauben, Springbrunnen, usw. dort errichten, oder vorhandenes abreißen, ohne die Zustimmung ALLER Eigentümer einzuholen. Mehrheitsbeschlüsse sind hier nichtig.

Das war übrigens auch mal anders: bis zum Urteil des BGH vom 20.09.2000, auch als"Jahrhundert-Beschluß" bekannt. Da hat der BGH mal eben alle Mehrheitsbeschlüsse von Eigentümerversammlungen 50 Jahre rückwirkend als nichtig erklärt, die bis zu diesem Zeitpunkt allerdings uneingeschränkte Gültigkeit besaßen.

Soweit der Ausschnitt aus dem juristischen Irrenhaus der BRD.
Hätte ich das vor dem Kauf gewußt, hätte ich mich VORHER besser informiert. Ich hätte mir Grundbuch, Teilungserklärung und Aufteilungsplan besorgt und wäre alles mit einem Notar ganz genau durchgegangen.
Ich habe zwar noch mal Glück gehabt, bis auf dieses Sondernutzungsrecht gab es bei mir sonst keine Überraschungen.
Jedem der vorhat, eine Eigentumswohnung zu kaufen, würde ich aber DRINGEND raten, vorher mit einem Fachmann zu reden. Hausverwalter sind übrigens KEINE Fachleute!

Ein letzter Tip. Das Buch"Der Wohnungseigentümer" von Volker Bielefeld, herausgegeben vom Haus und Grund Verein, enthält alle relevanten Urteile und alles was man wissen muß zum Thema Eigentümergemeinschaft. Es gibt aber bestimmt noch andere gute Bücher zu dem Thema, aber dieses habe ich selbst und kann es empfehlen.

Viele Grüße

vasile

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