Re: Frage zur Zwangsversteigerung/ Die Antwort folgt sogleich

verfasst von LenzHannover, 01.08.2004, 22:44

-->>Hi Denis,
>>Hallo!
>>Vielleicht kann mir ja jemand helfen. Es handelt sich um ein Grundstueck mit Haus und den zweiten (!!) Termin. Schaetzwert ist 62000,-. Im zweiten Termin gilt die 50% Grenze ja nicht mehr. Kann trotzdem der Bankvertreter ein Gebot von z.B. 38000,- (>50%) ablehnen?
>Ja, das kann er. Aber es ist nicht unbedingt im Interesse der Bank, denn Gerichts- und Versteigerungskosten sowie der interne Verwaltungsaufwand mindern jedes mal den Erlös der Versteigerung. Stimmt die Bank dem Gebot zu, kann sie über den Erlös auch frühzeitig verfügen und das Geld wieder anlegen. Durch die Ablehnung einer Zuschlagserteilung entstehen der Bank also nochmals Kosten in Höhe des entgangenen Gewinns, da sie das Geld nicht investieren oder Anlegern für Zinsen verleihen kann.
>Außerdem wirkt ein Objekt nicht gerade attraktiver, wenn es bei einem zweiten Termin immer noch nicht verkauft worden ist. Auf viele wirkt das abschreckend. Hinzu kommt, daß Objekte die zur Zwangsversteigerung anstehen, vom derzeiten Noch-Eigentümer oftmals nicht unbedingt pfleglich behandelt werden. Es dauert ungefähr drei Monate bis es zu einem neuen Versteigerungstermin kommt. Daß reicht oftmals aus, damit Unkraut im Garten, nicht gefegte Gehwege oder Ähnliches zu einer drastischen optischen Verschlechterung beitragen. Dadurch wird so ein Objekt im Zeitablauf immer schwerer verkäuflich und ergo fällt der Ersteigerungserlös auch geringer aus.
>Zu mir am Telefon sagte der Bankvertreter er will mindestens 43500,- (ca.70%) haben. Ich ueberlege jetzt, wenn ich der einzige Bieter im zweiten Termin bin, ob es sinnvoll ist nur 38000,- zu bieten und es dadrauf ankommen zu lassen, das der Bankvertreter das Gebot ablehnt??
>Wenn Du der einzige ernsthafte Interessent bei der Versteigerung bist, hast Du die denkbar beste Verhandlungsposition gegenüber der Bank. Die Bank will möglichst schnell möglichst viel Geld sehen. Die Gründe habe ich Dir oben genannt.
>Vor kurzem habe ich selbst sehr günstig zwei Wohnungen bei einem dritten Versteigerungstermin ersteigert. Außer mir gab es noch einen Interessenten, der jedoch nicht ernstzunehmen war. Meine Situation war also Deiner ganz ähnlich.
>Ich würde Dir aus meiner Erfahrung heraus zu folgendem weiteren Vorgehen raten:
>1. Du informierst Dich so gut es geht über das begehrte Objekt. Lies das Exposé und geh' es ggf. mit einem Fachmann durch, wenn Du etwas nicht verstehst! Besichtige das Objekt so ausführlich wie möglich. Das ist absolut wichtig, damit es keine bösen Überraschungen gibt!!!
>2. Vor der Versteigerung must Du Dir überlegen, wieviel Du für dieses Objekt im derzeitigen Zustand maximal ausgeben kannst bzw. willst. Beachte auch Sanierungskosten und mögliche Instandsetzungsaufwendungen. Dieses Limit solltest Du dann, auch im Eifer des Gefechts, nicht überschreiten. Beachte, daß zusätzlich zu Deinem Gebot noch ca. 5% durch Gerichtskosten und Grunderwerbssteuer hinzukommen.
>3. Wenn andere Interessenten mitbieten, solltest Du nicht höher als Dein Limit gehen.
>4. Wenn keine ernsthafte Konkurrenz da ist, würde ich Dir dringend empfehlen, nicht über 30.000 Euro zu bieten. Rede mit dem Bankmensch und sag ihm, daß Du nicht mehr erübrigen kannst. Nenn' ihm z.B. ein paar Argumente, warum es auch im Interesse der Bank ist, die Sache schnell loszuwerden und sag ihm warum Du nicht mehr als 30.000 Euro bezahlen kannst und wirst. Aber bleib auf jeden Fall standhaft! Wenn keine anderen Interessenten vorhanden sind, ist die Wahrscheinlichkeit groß, daß auch beim nächsten Termin nicht plötzlich einer auftaucht, der Dich überbietet.
>5. Sollte der Bankfuzzi zustimmen, dann gut. Wenn nicht, auch gut. Dann gibt es zwei Möglichkeiten.
>Möglichkeit A:
>Du bietest 30.000 Euro und wartest bis fünf Minuten vor Schluß. Dann bittest Du den Banker zu einem kurzen Gespräch vor die Tür und sagst ihm, daß Du das Objekt sehr gerne haben möchtest, weil Du z.B. frühzeitig mit der Renovierung beginnen willst (oder was Ähnliches). Deswegen kannst Du Dein Gebot um 2.000 Euro erhöhen. Wenn er nicht zustimmt, bleibt es bei den 30.000 Euro. Biete bei diesem Termin auf keinen Fall mehr!!!
>Möglichkeit B:
>Du bietest bei diesem Termin nicht mehr weiter und redest auch nicht mehr mit dem Bankmensch. Wenn Du der einzige ernsthafte Interessent bist, gibt es keine Gründe für weitere Gespräche. Warte ab, bis zum nächsten Termin. Dann redest Du wieder mit der Bank. Am besten bittest Du den Banker während der Versteigerung wieder vor die Tür. Aus taktischen Gründen nicht vorher anrufen und damit übertriebenes Interesse zeigen!
>Wenn Du wieder der einzige ernsthafte Interessent bist, sagst Du Ihm, Du könntest dieses Mal leider nicht mehr als 25.000,- Euro bieten. Denk Dir irgendeinen Grund dafür aus; unvorhergesehene Vorfälle in der Familie, der Kauf eines anderen Objektes oder Ähnliches z.B.
>Jetzt ist die Chance relativ gut, daß er von sich aus auf die 30.000 Euro zu sprechen kommt, die Du ihm beim letzten Mal zugesagt hast oder einen Betrag deutlich unter den 43500 Euro vom ersten Mal nennt. Sollte er das tun, lass Dich erstmal nicht darauf ein. Versuch Dich in der Mitte zu treffen, z.B bei 28.000 Euro. Wenn er Dir 30.000 Euro anbietet und sich nicht weiter runterhandeln läßt, sag ihm vorerst nicht zu und laß Dir keine Freude anmerken. Du bietest dann 28.000 Euro und wartest bis kurz vor Schluß der Auktion und bietest dann 30.000. Tu vorher so, als ob Du angestrengt nachdenkst, kritzel auf Papier rum und tip irgendwelche Zahlen in den Taschenrechner.
>Wenn er Dir 30.000 zugesagt hat, gehört das Objekt Dir. Wenn nicht, kann es sein, daß er jetzt trotzdem den Zuschlag erteilen läßt, in dem Wissen, daß jeder weitere Termin Geld und Zeit kostet und das Objekt möglicherweise langsam vergammelt. Wenn er das nicht tut, wiederholst Du die ganze Sache beim nächsten Termin. Mit jedem erfolglosen Termin steigt die Chance, daß Du das Objekt für noch weniger Geld bekommst.
>Der Erfolg dieser Taktik hängt natürlich stark davon ab, ob Du der einzige richtige Interessent (Zuschauer, die gar nicht oder nur Minimalbeträge bieten gibt es natürlich immer) bist bzw. bleibst. Wenn das nicht der Fall ist, hast Du ja Dein Höchstlimit (das sollte daher auch der Betrag sein, den Dir das Objekt auf jeden Fall wert ist). Wenn es aber so ist, wäre es äußerst unklug, mehr als 30.000 bis 32.000 Euro zu bieten (also 50% vom Verkehrswert). Denk dran, die Bank ist in der Zwickmühle und will das Objekt so schnell wie möglich loswerden.
>Wichtig ist, daß Du immer einen kühlen Kopf bewahrst und Dir Dein Interesse nicht anmerken läßt. Setz' Dir Limits und halte Dich daran, dann wird Dich diese Taktik mit 99%iger Wahrscheinlichkeit zum Erfolg führen.
>>Waere super wenn mir jemand einen kompetenten Rat geben kann.
>Bei mir hat diese Vorgehen gut geklappt. Ich hab ca. 45% vom Verkehrswert gelöhnt.
>>vielen Dank
>>Gruss
>>Denis
>Viel Erfolg! Erzähl mal, wie es gelaufen ist.
>Gruß
>vasile

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• Frage zur Zwangsversteigerung - Denis, 31.07.2004, 13:07
  • Re: Frage zur Zwangsversteigerung/ Die Antwort folgt sogleich - vasile, 31.07.2004, 14:51
    • Re: Frage zur Zwangsversteigerung/ Die Antwort folgt sogleich - Denis, 31.07.2004, 16:17
    • Re: Frage zur Zwangsversteigerung/ Die Antwort folgt sogleich - LenzHannover, 01.08.2004, 22:44
    • Nu die richtige Antwort, das andere war ein EDV-Fehler - LenzHannover, 01.08.2004, 23:37
      • Re: Nu die richtige Antwort -- richtig? Wohl eher Mumpitz! - vasile, 02.08.2004, 17:02