Help für Baufachleute

verfasst von ocjm, 13.01.2005, 00:17

-->@ Baufachleute, Architekten und Bauherren hier auf dem Board

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@ Baufachleute, Architekten und Bauherren hier auf dem Board
12. Januar 2005 19:37:20 - ocjm

Erst mal vielen Dank für die diversen Hinweise.

Leider ist mein Problem daher noch nicht eindeutig geklärt.

Gemäß der BauO NRW gilt ein Dachgeschoß NICHT als Vollgeschoß, wenn die Geschoßfläche des Dachgeschosses maximal 75 % der Geschoßfläche des EG beträgt.

Definition der Geschoßläche gemäß BauO NRW: Grundfläche des Dachgeschosses bei h = 2,30 m (von OK FF bis Dachhaut).
Gemäß Â§ 2 Abs. 5 BauO NRW handelt es sich bei einem Staffelgeschoss um ein Vollgeschoss, wenn seine Grundfläche bei h = 2,30 m mehr als zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses beträgt.
Ein Geschoss mit geneigten Dachflächen ist ein Vollgeschoss, wenn seine Grundfläche bei h = 2,30 m mind. Drei Viertel seiner gesamten Grundfläche beträgt.

Da ich im Dachgeschoß eine Dachterrasse geplant habe, bin ich davon ausgegangen, dass hierdurch die Geschoßfläche im Dachgeschoß dann noch ca. 75 % der EG-Geschoßfläche erreicht.

Laut § 20 Bau NVO ist jedoch zusätzlich geregelt:
Bei der Ermittlung der Geschossfläche bleiben Nebenanlagen, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt.

Die Bauaufsicht vertritt daher jetzt die Meinung, dass die maximale Geschoßfläche des Dachgeschosses sich wie folgt berechnet:
Geschoßfläche EG abzüglich der nichtüberdachten Fläche der Dachterasse X 0,75

Bei einer Geschoßfläche im EG von rund 110 qm und einer geplanten Dachterasse von ca. 15 qm komme ich nach Auffassung der Bauaufsicht auf maximal (110 - 15) x 0,75 = 71,25 qm.
Nach meiner Berechung aber auf 110 x 0,75 = 82,5 qm.

Ein Unterschied von 11 qm Geschoßfläche bei zu vernachlässigen Mehrkosten (nur Drempelerhöhung) ist bei den hier üblichen Preisen für Eigentumswohnungen schon sehr erheblich.

Kann ich meine Rechtsauffassung durchsetzen erreiche ich im Dachgeschoß annnähernd die gleiche"WOHNFLÄCHE" wie im EG abzüglich 50% Bewertungsabschlag bei der Dachterrasse.

Entspreche ich der Rechtsauffassung der BAuaufsicht, verliere ich mehr als 11 qm.

Es geht damit um den Wert eines neuen Mittelklassewagens.

Freue mich über jeden Hinweis, der dazu beiträgt, meine Rechtsauffassung zu untermauern.

Speziellen Dank an Euklid bezüglich Tricks mit Dämmung.
Leider hier nicht anwendbar, da Grenzbebauung (teilweise an der Nachbarwand), einseitiger Anbau an eigenes Objekt und Ausschöpfung der Grundstücksbreite mit 3 Meter Wegerechtsfläche (gleichzeitig Fläche der Abstandsflächen zum Nachbarn).
Demnach wird die nachträgliche Dämmung entweder auf fremden Grund ragen (Ärger) oder die notwendigen Abstandsflächen unterschreiten und damit die Abnahme unmöglich machen.

Ob eine Anwendung für das geplante Warmdach (sichtbare Dachsparren mit Aussendämmung unter Pfanne) Anwendung finden kann ist noch nicht klar.
Wo wird bei einem solchen Dach die h = 2,30 m (von OK FF bis Dachhaut) gemessen?
Unter dem Sparren, Oberkante Sparren, Oberkante der Holzbedachung, Oberkante der Dämmung, Unter- oder Oberkante der Dachpfannen?????
Info dringend erwünscht.

Leider ist mein Architekt nach nun mehr als 10 Baubesprechnungen bei der Bauaufsicht langsam überfordert.

Grüße und besten Dank im Voraus 8und für die bisherigen Tipps,
ocjm
OCJM@hotmail.com


Kannst Du
12. Januar 2005 20:32:27 - BillyGoatGruff

der Bauaufsicht nicht ein korrekt bemessenes"inducement" geben, sodass sie die Sache dann zügig in deinem Sinne entscheiden?

Das ist ja Flöhe gev.. molken, meine ich.

Mein verstorbener Onkel konnte seine Geschäfte als Importkaufmann in Basel (verderbliche Güter, z.B. Bananen!) mit den deutschen Zollbehörden schon vor Jahrzehnten auch nicht anders abwickeln. Er wusste genau, wo, wen und wieviel pro Bahnwagen voller Zwiebeln. Den Zwiebeln hat es nichts getan; die Leute verzehrten sie und furzten nach Notwendigkeit.

Vielleicht fehlen dir da wichtige, essentielle Kenntnisse?

Nix für ungut!
Gruss, BGG


Re: Kannst Du @ BGG
12. Januar 2005 22:18:03 - ocjm

Hallo BGG
Sorry, aber nach meinen bisherigen Erfahrungen ist das eine blauäugige Einschätzung der Bauaufsicht Düsseldorf.

Wir hatten in 12/2003 mit der Bauaufsicht im Vorgespräch die Konturen des vorhandenen Gebäudes abgeklärt (Inanspruchnahme von Schmalseitenprivileg ohne nachbarschaftliche Zustimmung) und danach, am 19.12.03, einen entsprechenden Bauantrag abgegeben. Das Gebäude liegt in einem im B-Plan ausgewiesenen Baufenster welches zum Ausgleich des Baurechtsverlust im Widerspruchverfahren zu B-Plan ausgewiesen wurde. Leider ist eine Grenzbebauung im B-Plan nicht festgeschrieben. Herdurch kam es zu den nachfolgenden Problemen.

Anfang Februar 2004 erhielten wir die Mitteilung, dass 3 nachbarschaftliche Zustimmungen notwendig sind, da Abstandsflächen auf Nachbargrundstücke ragen. (Die Sachbearbeiterin hatte zwischenzeitlich einen Kurs über Abstandsflächen besucht).

Da von den 3 Nachbarn zumindest einer nicht zustimmen wird, waren weitere Baupläne notwendig. Nach weiteren 10 Besprechungen mit Architekt bei der Bauaufsicht hatte zwischenzeitlich hat dann ein 2. Nachbar seine Zustimmung zurückgezogen.

Erst nachdem ich per 12/04 der Bauaufsicht SCHRIFTLICH mit Schadenersatz wegen Baugenehmigungen die Abstandsflächen auf unserem Grundstück ausgelöst haben gedroht habe, kam vom Rechtsamt der Stadt eine weiße Fahne und die in Aussichtstellung einer Baugenehmigung gemäß erstem Bauantrag mit nur einer nachbarschaftlichen Zustimmung.
Am 11.01.05 gab es hierzu eine Besprechung, die die Konturen gemäß erstem Bauantrag bestätigten. Allein die Geschoßfläche im Dachgeschoß und Glasbausteine in F 90 in einer Grenzwand ist jetzt noch streitig bzw. liegt zur Klärung beim Rechtsamt.

Die Kerle haben die Hosen voll, nachdem allein der B-PLan von seiner Vorlage (1968) bis zu seiner Rechtskräftigkeit (1984, wegen mehr als 200 Einsprüchen, gedauert hat und hier wegen historischer Bausubstanz eine komplizierte Bebauung besteht, die zu abstrusen Preisen geführt hat.
In 2003 und 2004 kostete hier:
1 qm Grund zwischen 1.000 und 1.100 Euro und
1 qm Eigentumswohnung neu (totalsaniert)(ohne Garage) so zwischen 4.000 und 7.000 Euro
1 qm Kaltmiete neu (totalsaniert) bei Neuvermietung zwischen 11 und 16 Euro
1 Garage (für SUV) neu (totalsaniert) ab 120 Euro Kaltmiete monatlich.
An allen Ecken und Enden suchen Investoren nach ausbaufähigen Grundstücken und erreichen dann eine Baugenehmigung, die mit dem B-Plan keinerlei Übereinstimmung hat.
Die im B-Plan festgeschriebenen Daten wie: Grundflächenzahl, Geschoßflächen, Baumassenzahl oder Gebäudehöhe werden ebenso wie die gesetzlichen Auflagen zum Nachweis von Stellplätzen regelmäßig nicht eingehalten.
Es fließ ganz offensichtlich Geld!!!! oder wir haben ein Beziehungsgeflecht wie unter Neuber.

Wenn also irgendwer einen Weg findet, wie ich im Dachgeschoß die Geschoßfläche nach meiner Lesart durchsetzen kann, darf er sich bei mir einen Barren Silber
(1 KG) persönlich abholen bzw. ich bring den dann auch gern vorbei.

OCJM@hotmail.com

ocjm




@ Euklid
12. Januar 2005 22:19:58 - ocjm

Hallo Euklid,
Kannst Du bitte mal Stellung nehmen oder Tipps geben.

OCJM


>Hallo BGG
>Sorry, aber nach meinen bisherigen Erfahrungen ist das eine blauäugige Einschätzung der Bauaufsicht Düsseldorf.
>Wir hatten in 12/2003 mit der Bauaufsicht im Vorgespräch die Konturen des vorhandenen Gebäudes abgeklärt (Inanspruchnahme von Schmalseitenprivileg ohne nachbarschaftliche Zustimmung) und danach, am 19.12.03, einen entsprechenden Bauantrag abgegeben. Das Gebäude liegt in einem im B-Plan ausgewiesenen Baufenster welches zum Ausgleich des Baurechtsverlust im Widerspruchverfahren zu B-Plan ausgewiesen wurde. Leider ist eine Grenzbebauung im B-Plan nicht festgeschrieben. Herdurch kam es zu den nachfolgenden Problemen.
>Anfang Februar 2004 erhielten wir die Mitteilung, dass 3 nachbarschaftliche Zustimmungen notwendig sind, da Abstandsflächen auf Nachbargrundstücke ragen. (Die Sachbearbeiterin hatte zwischenzeitlich einen Kurs über Abstandsflächen besucht).
>Da von den 3 Nachbarn zumindest einer nicht zustimmen wird, waren weitere Baupläne notwendig. Nach weiteren 10 Besprechungen mit Architekt bei der Bauaufsicht hatte zwischenzeitlich hat dann ein 2. Nachbar seine Zustimmung zurückgezogen.
>Erst nachdem ich per 12/04 der Bauaufsicht SCHRIFTLICH mit Schadenersatz wegen Baugenehmigungen die Abstandsflächen auf unserem Grundstück ausgelöst haben gedroht habe, kam vom Rechtsamt der Stadt eine weiße Fahne und die in Aussichtstellung einer Baugenehmigung gemäß erstem Bauantrag mit nur einer nachbarschaftlichen Zustimmung.
>Am 11.01.05 gab es hierzu eine Besprechung, die die Konturen gemäß erstem Bauantrag bestätigten. Allein die Geschoßfläche im Dachgeschoß und Glasbausteine in F 90 in einer Grenzwand ist jetzt noch streitig bzw. liegt zur Klärung beim Rechtsamt.
>Die Kerle haben die Hosen voll, nachdem allein der B-PLan von seiner Vorlage (1968) bis zu seiner Rechtskräftigkeit (1984, wegen mehr als 200 Einsprüchen, gedauert hat und hier wegen historischer Bausubstanz eine komplizierte Bebauung besteht, die zu abstrusen Preisen geführt hat.
>In 2003 und 2004 kostete hier:
>1 qm Grund zwischen 1.000 und 1.100 Euro und
>1 qm Eigentumswohnung neu (totalsaniert)(ohne Garage) so zwischen 4.000 und 7.000 Euro
>1 qm Kaltmiete neu (totalsaniert) bei Neuvermietung zwischen 11 und 16 Euro
>1 Garage (für SUV) neu (totalsaniert) ab 120 Euro Kaltmiete monatlich.
>An allen Ecken und Enden suchen Investoren nach ausbaufähigen Grundstücken und erreichen dann eine Baugenehmigung, die mit dem B-Plan keinerlei Übereinstimmung hat.
>Die im B-Plan festgeschriebenen Daten wie: Grundflächenzahl, Geschoßflächen, Baumassenzahl oder Gebäudehöhe werden ebenso wie die gesetzlichen Auflagen zum Nachweis von Stellplätzen regelmäßig nicht eingehalten.
>Es fließ ganz offensichtlich Geld!!!! oder wir haben ein Beziehungsgeflecht wie unter Neuber.
>Wenn also irgendwer einen Weg findet, wie ich im Dachgeschoß die Geschoßfläche nach meiner Lesart durchsetzen kann, darf er sich bei mir einen Barren Silber
>(1 KG) persönlich abholen bzw. ich bring den dann auch gern vorbei.
>OCJM@hotmail.com
>ocjm

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