Neue Märkte für Immobilien- Spekulanten in Bulgarien und Rumänien

verfasst von manolo, 24.06.2006, 10:02

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EU-Kandidaten Rumänien und Bulgarien
rücken in den Blickpunkt der Investoren -
Studie: Portion Pioniergeist erforderlich
Bei Urlauber-Immos ist schon einiges Fett abgeschöpft

Nach Polen, Tschechien und Ungarn rücken nun auch andere osteuropäische Immobilienmärkte in den Fokus internationaler Investoren. Vor allem Rumänien und Bulgarien, die im nächsten Jahr in die EU aufgenommen werden, gelten als aussichtsreiche Standorte für Immobilieninvestitionen. Dies berichtet der internationale Immobilienberater DTZ.
"Risikofreudige Investoren mit einer entsprechenden Portion Pioniergeist finden in Polen, Tschechien und Ungarn kaum noch geeignete Betätigungsfelder", heißt es in dem Bericht. Mit einer Verzinsung des eingesetzten Kapitals in Höhe von sechs Prozent hätten die Immobilienmärkte dieser Länder nunmehr westeuropäisches Niveau erreicht. Daher zeichne sich ab, daß sich offensivere Käufergruppen verstärkt den jungen Wachstumsmärkten im Osten zuwenden."Rumänien und Bulgarien stehen auf dem Wunschzettel ganz oben", so DTZ. Erst zu einem späteren Zeitpunkt planten die Akteure, sich auch in der Ukraine und in Rußland zu engagieren.

- Bukarest:"Der Investmentmarkt der Zwei-Millionen-Einwohner-Metropole Bukarest verzeichnet ein starkes Wachstum", berichten die DTZ-Analysten. Sowohl Einzelhandels- als auch Büromieter fragten verstärkt Flächen nach, die internationalen Qualitätsstandards genügen. Entsprechend wächst das Angebot. So wurden in Bukarest im vergangenen Jahr 130 000 qm Büroflächen fertig gestellt. Neu vermietet wurden 150 000 qm, was gegenüber 2004 ein Plus von 30 000 qm ausmachte.
Weil das Angebot an modernen Flächen trotz reger Bautätigkeit überschaubar bleibe, gerieten die Preise unter Druck. Im Dezember 2005 zahlten die Mieter Spitzenpreise von bis zu 18 Euro/qm. Anfang 2006 waren es schon 19 Euro. Im Laufe des Jahres sollen Büros noch teurer werden. Die Folge sind rückläufige Renditen."Wer 2004 eine Büroimmobilie in Bukarest erwarb, konnte sich über eine durchschnittliche Verzinsung von elf bis zwölf Prozent freuen. 2005 waren nur noch neun bis zehn Prozent üblich. Alle Indikatoren weisen darauf hin, daß die Renditen auch in diesem Jahr weiter fallen werden", lautet der Ausblick von DTZ.

- Sofia: Der Mangel an attraktiven Immobilienprodukten kennzeichnet derzeit noch den Markt der bulgarischen Hauptstadt Sofia. So fehlen Einzelhandel- und Büroobjekte, die aus Sicht institutioneller Investoren ein Engagement rechtfertigen würden. Daher konzentriert sich das Geschehen derzeit vor allem auf den Handel mit Grundstücken, die Entwicklung und den Bau von neuen Büro- und Handelskomplexen. Obwohl der Immobilienmarkt der 1,3-Millionen-Einwohnerstadt klein und im Vergleich zu Bukarest wenig ausdifferenziert ist, fragen Investoren verstärkt Kaufobjekte nach. So führt das Verhältnis zwischen Produktknappheit und Investitionsinteresse auch hier zu tendenziell steigenden Preisen und abfallenden Renditen.
Während sich das Geschehen am Büromarkt vornehmlich auf die Hauptstädte Bukarest und Sofia konzentriert, blüht der Markt für Einzelhandelsimmobilien auch in kleineren Städten."Die Ära Einkaufszentren hat begonnen. Mit einem Bummel über ihre traditionellen Geschäftsstraßen geben sich die rumänischen und bulgarischen Ladenkunden nicht mehr zufrieden", beschreibt DTZ das lokale Szenario. So eröffnete beispielsweise im Oktober 2005 das erste Einkaufscenter im rumänischen Timisoara seine Pforten.

Urlaubsregionen am Beispiel von der Varna-Küste am Gold - und Sonnenstrand
Dagegen hat der näher kommende Anschluss an die EU die Immobilienpreise in den Urlaubsregionen am Schwarzen Meer in Bulgarien wie in Rumänien bereits in den letzten 5 Jahren explodieren lassen. So haben die Ferienimmobilien-Preise in Riesenschritten den „Vorsprung“ derjenigen in etwa vergleichbaren Objekte an der Ex-Jugoslawien-Küste aufgeholt.

Die explodierende Entwicklung ist mit der in den 80er Jahren in Spanien und Italien zu vergleichen. Beispielsweise kosteten vor 5 Jahren an der bulgarischen Urlaubsregion um Varna herum ein kleines Häuschen (3 Zi. 80 qm) mit allerdings 1000 qm Grund am Meer ca. 30.000 Dollar. Die Substanz und der Standard ließ und lässt natürlich arg zu wünschen übrig, und ist mit der von1955 in der DDR zu vergleichen. Mit weiteren 20.000 Euro und viel Geduld und Aufregung bekam man dann in 2-3 Jahren zwar eine aufgemöbelte Immobilien zustande, wobei die Qualität aber immer noch nicht aktuellem westlichem Standard standhält. Auch heute noch nicht - vielleicht dem, um einen Anhaltspunkt zu haben, dem von 1980 in Südspanien. Während ja in heute in Spanien und Italien weithgehend nach DIN-Normen gebaut wird, kann man diese Standards nach wie vor da vergessen.

Jedenfalls: Dieses „aufgemöbelte“ Haus wird heute mit fast einer Verdoppelung der Preise gerne von westlichen Ausländern (aller Herren Ländern, aber auch wieder von erstaunlich vielen Engländern, auch Deutschen) für ca. 90.000 gekauft, zu Preisen, die auch schon ganz ansehnlich sind und Ex-Jugoslawien-like sind, aber immer noch nur der Hälfte von Immobilien an westlichen Mittelmeerküsten entsprechen. Aber wie gesagt: Achtung Der Standard und die Substanz wahrt meist nur den „äußeren Schein“.

Zudem muss bedacht werden: Diese Schwarzmeerküste ist witterungsmässig n i c h t mit den südlänischen EU-Regionen vor alle in Süd-Spanien zu vergleichen, was nachwie vor wie die Canaren als klassisches 12-Monats-Ziel gilt!
Am Schwaruen Meer wird Mitte September mit Abflug der letzten russischen und deutschen Urlauber die Bürgersteige hochgeklappt, die Kneipen geschlossen, das Licht sozusagen abgedreht, nachdem die sogenannten"Sommersaison" frühestens Mitte Juni überhaupüt erst anläuft. [b]Es ist jedenfalls k e i n Ganzjahres-Ziel, und vor allem im Winter ist es monatelang unangenehm nass und saukalt, schlimmer noch als in Deutschland

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