Der alte Nonsens-Streit in"D" um 's goldene Kalb: Kaufen oder Mieten?

verfasst von certina, 27.11.2006, 12:22

--><font size="4">Kaufen oder Mieten? Eine immer wieder
vorgelegte Nonsens- Rechnung unter Renditegesichtspunkten...
trotzdem -immer wieder interessant. </font>

Die Entscheidung über selbstgenutztes Wohneigentum werde nicht nur mit dem Taschenrechner getroffen. Gefühle spietin vielen Fällen len eine größere Rolle als rationale Überlegungen. Es wird mal wieder, natürlichen unter Einbeziehung von vielen „wenn’s“ und „aber’s“ an Beispielfällen gezeigt und erörtert..

"Ein eigenes Heim", warb vor einigen Jahren eine Bausparkasse mit Fotomotiven von Iglus, Wigwams und Baumhäusern,"ist ein Naturbedürfnis des Menschen."

In Deutschland scheine dieses Bedürfnisses eher gering ausgeprägt. Gerade einmal 44 Prozent der Bevölkerung leben im Eigentum. In anderen europäischen Staaten und den USA seien es dagegen bis zu 70 Prozent.

Mieten oder Kaufen - nirgendwo in der Welt wird diese Diskussion so emotional geführt, wie hierzulande."Persönliche Wohlfühlerwartungen spielen dabei eine viel größere Rolle als nüchterne Überlegungen", weiß Arno Gottschalk, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Bremen. Es wurde mal nachgerechnet.

Eine theoretische Musterrechnung

In der Beispielrechnung sei das Kaufobjekt ein 200.000 Euro teures Eigenheim. Bei den Erwerbsnebenkosten werden für Grunderwerbssteuer, Notar und die Grundbucheintragung Gebühren von insgesamt fünf Prozent zugrunde gelegt. Der Eigenkapitalanteil beträgt 20 Prozent der Gesamtkosten - also 42.000 Euro. Getilgt würden 1,5 Prozent des Kaufpreises pro Jahr zu einem Zinssatz von 4,8 Prozent. Damit wäre die Immobilie nach 30 Jahren abgezahlt.
Als Vergleichsobjekt diene eine Mietwohnung ( Anmerkung: Da geht der Unsinn schon los: Ein Eigenheim gegenüber einer ETW...) mit einer Monatsmiete von 700 Euro. Die 42.000 Euro Eigenkapital, die der Käufer zur Anzahlung einbringe, lege der Mieter in der Beispielrechnung zu einem Zinssatz von drei Prozent pro Jahr an. Gleiches gelte für den jeweiligen Differenzbetrag zwischen der niedrigeren Miete und den höheren Kosten für Zins und Tilgung des Darlehens.
Stiegen sowohl Miete als auch Immobilienwert pro Jahr um ein Prozent, sei der Käufer vom 13. Jahr an im Vorteil. Nach 20 Jahren sei sein Vermögen auf 157.624 Euro angewachsen, dass des Mieters aus Zinsgewinnen hingegen nur auf 136.338 Euro. Ein Plus von 21 286,78 Euro für den Käufer. Anders sehe es aus, wenn Mietpreis und Immobilienwert stagnieren sollten. In diesem Fall habe der Mieter nach 20 Jahren 39.716,92 Euro mehr auf dem Konto.

Brachiale Wertverluste für Eigenheimbesitzer

In den vergangenen Jahren hätten Grundeigentümer jedoch in zahlreichen Regionen Wertverluste ihrer Eigenheime hinnehmen müssen. Auch dieses Szenario lasse sich am Rechner durchspielen. Die Annahme: Der Mietpreis steige jedes Jahr um ein Prozent, während die Immobilie pro Jahr einen Wertverlust in gleicher Höhe erfahre. Trotz der für ihn steigenden Kosten sei hier der Mieter der Gewinner.
Nach 20 Jahren sei sein Vermögen auf 136.338 Euro angewachsen, dass des Käufers hingegen nur auf 77.168 Euro. Selbst eine Steigerung der Tilgungssumme auf 3,1 Prozent pro Jahr bei gleichzeitig reduzierter Zinsbelastung von nur 4,5 Prozent würde dem Käufer lange nicht helfen. Die Immobilie wäre zwar nach 21 Jahren abgezahlt. Doch erst nach 29 Jahren hätte er mit einen Vermögen von 149.434 Euro den Mieter um 1887 Euro überflügelt. Allerdings dürften zudem allerspätestens zu diesem Zeitpunkt Reparaturen in allerlei Umfang anstehen.

Muss auch berücksichtigt werden: Demographischer Wandel
Entscheidenden Einfluss auf die künftige Entwicklung der Immobilienwerte habe natürlich auch die demographische Entwicklung. Reiner Klingholz, Geschäftsführer des Berlin-Instituts für Bevölkerung und Entwicklung, erwarte, dass durch die Wanderungsbewegung die Einwohnerzahlen in Metropolregionen wie München, Stuttgart, Hamburg und Berlin bis 2020 steigen würden. Düster falle seine Prognose hingegen für die ländlichen Regionen aus: Eine Schneise der Entvölkerung werde sich von Görlitz bis Gelsenkirchen quer durch Deutschland ziehen.

Bisher profitierten von diesem Trend allein Immobilien in zentraler Lage. Nach einer Studie der Landesbausparkasse Hamburg seien in 2005 im Umland der Hansestadt die Preise von Einfamilienhäusern um 1,5 Prozent, die von Eigentumswohnungen um 1,9 Prozent gefalllen. Hingegen hätten sich gebrauchte Einfamilienhäuser in der Stadt um 1,6 Prozent, Eigentumswohnungen gar um 3,7 Prozent, verteuert. Für Tobias Just, Immobilienanalyst bei Deutsche Bank Research, sei diese Entwicklung nicht überraschend: Er konstatiere: Ältere Menschen tauschten das Eigenheim im Grünen gegen eine Wohnung in der Stadt, wo die medizinische Versorgung besser und das kulturelle Angebot größer sei.
Doch auch jüngere Familien entdeckten wieder die urbanen Zentren, weiß André Peto, Vorstand der auf die Sanierung von Altbauten in zentraler Lage spezialisierten InCity AG: Steigenden Kraftstoffpreise und die reduzierte Fahrtkostenpauschale forcierten den Trend zurück in die Stadt. Stefan Jokl, Sprecher des Verbands der privaten Bausparkassen, teilt dagegen diese Ansicht nicht, was natürlich auch mit dem Standpunkt der Interessenlage zu tun hat: Wer im Umland sein soziales Netz gestrickt habe, gebe es nicht auf.

Die Gesellschaft gewinne an Mobilität

Auch ein wichtiger Aspekt: Die Arbeitswelt wandele sich drastisch. Kaum ein Beschäftigter könne noch darauf vertrauen, sein Arbeitsleben lang bei einem Unternehmen an einem Standort tätig zu sein. Jörg Sahr, Baufinanzierungsexperte der Stiftung Warentest, rate, erst dann eine Immobilie zu erwerben, wenn der Haupterwerber eine sichere Position erlangt habe und mit einem Wohnortwechsel nicht mehr zu rechnen sei: Die hohen Erwerbsnebenkosten alleine machten den Immobilienkauf sonst zum Verlustgeschäft.
Insbesondere wenn auch noch ein Makler bezahlt werden müsse. Sahr: Im schlimmsten Fall addierten sich die Nebenkosten auf zwölf Prozent des Kaufpreises. Bei 200 000 Euro seien das ann immerhin stattliche 24 000 Euro. Entsprechende Wertsteigerungen seien selbst in besten Lagen binnen weniger Jahre nicht zu erwarten.

Gänzlich unberücksichtigt bei all diesen Überlegungen seien persönliche Schicksalsschläge, die ein Mieter sehr viel leichter als ein Grundeigentümer wegstecken könne: Arbeitslosigkeit oder eine Scheidung führten häufig dazu, dass die Kosten zur laufenden Finanzierung eines Eigenheims nicht mehr getragen werden können, gibt in dem Zusammenhang Finanzexperte Gottschalk zu bedenken. Die Folge sei oftmals die Zwangsversteigerung und ein immenser Schuldenberg, an dem die Familie jahrelang zu tragen habe - dann als Mieter in einer Mietwohnung. Gottschalks Fazit: Das Eigenheim biete einen hohen Wohlfühlfaktor - es sei jedoch kein goldener Pfad zur Altersvorsorge noch zum Reichwerden.

p.s. Fazit: Wie schon gehabt - nix Neues: Der eine praeferiert diese Loesung, der andere jene - aus den unterschiedlichsten Gruenden.
Viele geraten n a t u e r l i c h auf Grund ihrer"e n g e n finanziellen Mittel" gar nicht nicht erst in die Versuchung, sich mit dem Bau / Kauf eines Hauses zu beschaeftigen, was auch bsser ist. Die haben natuerlich so auch am Ende lebenslang keine Sch.... auf dem Puckel, wenn die ganze Finazierungschose mal den Bach runter geht.
Wer es jedoch"hat" und sich dazu auch lieber in"eigenen 4 Wänden" nur ein bisschen individuell entfalten möchte und ein kleines Spielterrain-Gaertchen fuer die Blagen bereithalten moechte und bei dessen Eigenheim-Bau/Kauf die Finazierung nicht gleich bei entweder der Kündigung von Opa's Zweitjob oder Mammi's Drittputzjob wegbricht - der solle natürlich am Jungfernstieg, an der Koenisallee,"Unter den Linden" oder auf der Prinzregentsstrasse ein schnuckeliges Grundstueck erwerben und sich ein schniekes Hauschen mit playground zulegen...
Gar nicht anders ist es ja auch moeglich. Sollten in"D" alle 82 Millionen eigene Haeuschen haben wollen - die Besiedlungsdichte des Ruhrgebiets begaenne in Flensburg und hoere am Starnberger See erst auf...
Und wollten alle 82 Millionen auf einmal alle in Mietswohnungen einziehen - der revolutionaere DDR-Plattenbauboom feierte wieder froehliche Urstaende.
Die Mischung jetzt ist wohl so ganz gut!

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  • Re: Immobilien in der BRDDR - Baldur der Ketzer, 27.11.2006, 15:04
    • Re: Immobilien in der BRDDR - Cujo, 27.11.2006, 15:35
      • Re: Dazu passt;:....dicke Abfluesse bei Immobilien-Fonds in der BRDDR - certina, 27.11.2006, 19:11
        • Re: wieder neue"Geruechte" aus der BRDDR- Immo-Fond-Brache um die DB - certina, 28.11.2006, 19:43