>Immobilienwirtschaft geht harten Zeiten entgegen
>Unterschiedliche Zählungen der Makler machen es schwer, Marktentwicklungen zu durchschauen. Mieten und Umsätze sinken
>Berlin - Die großen Maklerhäuser haben gezählt - und sind sich uneins: Wurden in München nun 185.000 oder 245.000 qm an Büroflächen umgesetzt (im ersten Halbjahr 2002)? Waren es in Berlin eher 125.000 qm oder doch 251.000? Die Differenzen in den Zahlenwerken zeugen nicht unbedingt von Markttransparenz. Aber die Antwort auf die Frage, wer denn nun recht hat, ist weniger von Belang als die aus dem - immerhin übereinstimmend registrierten - Abwärtstrend abgeleiteten Konsequenzen. Und da verheißen selbst Optimisten der Branche einige harte Jahre.
>Leicht aufzuklären sind die Unterschiede in den Zähl-Ergebnissen. Die beruhen hauptsächlich auf den verwendeten methodischen Ansätzen: Ein Makler zählt gezogene Verlängerungs-Optionen aus einem laufenden Mietvertrag als Neuvermietung, der werte Kollege aber nicht. Einer addiert für die Eigennutzung erworbene Flächen dem reinen Vermietungsumsatz hinzu, der andere lässt es; einer hört für die Halbjahresbilanz bereits Ende Mai auf zu zählen, der andere erst im Juni. Dass ein Platzhirsch"seinen" Markt durch etwas andere Zahlen aus anderem Hause nicht als"falsch bewertet" sehen möchte, ist der höchst unternehmens-egoistische Teil der Geschichte. Dieses von Außen kaum zu durchschauende Nebeneinander unterschiedlicher Bewertungs-Ansätze hat bislang auch die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), in der alle Beteiligten an einem Tisch sitzen, mit ihren redlichen Bemühungen um mehr Markttransparenz noch nicht auflösen können.
>Kernbegriff bei der Debatte um die Konsequenzen aus den einheitlich festgestellten rückläufigen Flächenumsätzen und Mietpreisen ist indes die allseits ersehnte"Konjunkturerholung". Ein Optimist wie Thomas Beyerle, Leiter Research bei der Dresdner Bank Immobiliengruppe, geht von (nur) zwei mageren Jahren aus, die der Immobilienwirtschaft bevor stünden. Seine Ableitung klingt klassisch: In diesem Jahr wird es nichts mehr mit dem Anspringen der Konjunktur; und weil der Immobilien-Zyklus dem Rest der Wirtschaft ohnehin stets hinterher hinke, dauere es eben etwas länger, bis die Makler wieder erfreulichere Zahlen in ihre Vermietungsbilanzen schreiben könnten.
>Bedenklicher - aber auch differenzierter - erscheint das Resümee von Rolf Scheffler, Chef-Researcher der Aengevelt Immobilien KG, einem Unternehmen, das eigentlich eher auf der Seite der Berufs-Optimisten angesiedelt wird:"Ein Konjunkturaufschwung nützt der Immobilien-Branche wenig, wenn er nicht beschäftigungswirksam ist."
>Schefflers These lässt sich am Beispiel des Büromarkts Frankfurt/M. illustrieren. Die dort dominierenden Büro-Nachfrager kommen aus der Sparte Banken/Finanzdienstleister, einem Bereich, der trotz Flaute noch 42 Prozent des Marktgeschehens bestimmt. Diese Unternehmen mögen zwar durch Personalabbau wirtschaftlich gesunden - übertragen: auch über (Personal)Kostenreduzierung ist ein"Aufschwung" darstellbar -, die Auswirkungen auf die Bürovermietungen sind dennoch heftig: In Frankfurt/M. knickten im ersten Halbjahr 2002 die von Banken neu gemieteten Flächen von 228.000 qm im Vorjahr auf jetzt 104.000 qm ein.
>Eine Konjunkturbelebung, die von Personaleinsparungen getragen ist, bringt den Immobilienmärkten demnach also wenig. In München mag diese Not angesichts von im letzten Jahr genehmigten und vielfach auch in Angriff genommenen 1,54 Mio. qm Neubaufläche (1997: 433.200 qm) - bei fast gleichzeitigen Vermietungseinbrüchen um 50 Prozent - heute drängender sein als etwa in Düsseldorf, wo der Marktzyklus noch freundlichere Ergebnisse gestattet. Da wie dort wird aber jeder potenzielle Büromieter ein Angebot dankend annehmen, das ihm optimalere Flächen zu einem günstigeren Preis verspricht.
>Ein belebendes Element für die derzeit dümpelnden Büroimmobilienmärkte wird aber nur dann daraus, wenn Neuvermietungen nicht nur Umzüge generieren, sondern zusätzlichen Flächenverbrauch. Und der ist nun einmal hauptsächlich von der Kopfzahl der Büroarbeiter abhängig. Ob deren Zahl aber wirklich steigt, wissen auch die Makler nicht. maw

Kein Geld in gewerbliche Immobilien.
Momentan ist doch die ICH-AG gewollt.
Leute aus den Betrieben entlassen und ausgliedern,.
Wo arbeiten diese Leute wenn sie qualifiziert sind?
Ein kleines feines Büro ist optimaler als die Investition in ein Dunkel der Nacht von gewerblichen Immo-Fonds.
Selbst ist der Herr!
Lieber etwas kleines und autarkes als ein Mitläufer in der Masse von Immo-Fonds.
Da tummeln sich zu viele die nur vom Handaufhalten leben.
Der Trend geht in Häusschen mit 150 bis 250 Quadratmeter Wohnfläche indem man seine selbständige Tätigkeit in einem angegliederten Büro nachgehen kann.
Dies wird bald überall Mangelware sein während man die gewerblichen Büroimmobilien nachgeschmissen bekommt wie Sauerbier.
In Berlin habe ich Tausende von gewerblichen Immobilienquadratmetern vor einem
Jahr leerstehen sehen.
Wenn die Firmen immer weniger Leute brauchen dann haben sie auch keinen Bedarf an Büroflächen.
Im übrigen sind die Mieten wahnsinnig überteuert.
Den Gelumpe in Frankfurt kann kein Schwein bezahlen und dann bekommt man noch nicht mal einen Parkplatz.
Da gehe ich lieber ins Büro in der Provinz gell Taktiker?
Das gewerbliche Immozeugs geht preislich vor die Hunde.
Kann mir einer einen Grund nennen warum die gewerblichen Mieten um den Faktor 5-10 höher liegen als die Wohnungsimmobilien?
Es gibt keinen weil die Baukosten fast deckungsgleich sind wenn man nicht gerade eine Millionenfassade wie die Deutsche Bank in Frankfurt haben will.
Das sind Überbleibsel einer Abschreibungsgesellschaft.
Reine Steuermodelle aber keine Renditemodelle.
Da wird es noch Tränen geben.
Und genau daran ist auch die Holzmann AG gescheitert.
Sie sah daß Investoren nur ein Fünftel von dem zahlte was in den Bilanzen der Banken stand.
Pfiffig wie sie waren haben sie sich dann selbst als Investor aufgeschwungen.
Genau zu diesem Zeitpunkt aber brach schon das Unheil der fallenden Preise los.
Die Immobilienverluste waren der Tod der Fa.Holzmann

Gruß EUKLID

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