--><font size="5">Märkte erholen sich frühestens 2005 </font>

Frühjahrsgutachten -
Durchhalteparolen für die Branche nach ungeahntem Zusammenbruch in 2003


Wiesbaden - Leerstands-Lawinen, die drohend über dem Büroimmobilienmarkt hängen, viele neue Vorhaben mit ungewissem Ausgang im Einzelhandelssektor und weiterhin große Zurückhaltung bei den Investoren im Bereich Wohnimmobilien. Das sind die düsteren Prognosen der so genannten Immobilienweisen, die gestern ihr traditionelles Frühjahrsgutachten im Rahmen des Immobilienkongresses Cimmit in Wiesbaden vorlegten.


Die schwierige Lage mache es selbst Immobilienprofis schwer, in diesem Jahr den richtigen Kurs zu halten, hieß es. Zumal auf konjunkturelle Impulse erst ab 2005 gehofft werden dürfe. Gleichzeitig riefen die Experten jedoch die Branche auf, sich nicht durch kurzfristige Abwärtstrends von langfristig aussichtsreichen Investitionen abhalten zu lassen.


Eine"Flut von Halbwahrheiten und Informationsdefiziten" hätten die Player am deutschen Immobilienmarkt in einen Zustand ängstlicher Erstarrung versetzt, kritisierte Marie-Therese Krings-Heckemeier, Geschäftsführerin des empirica Instituts in Berlin. Vor allem die bedrohlichen Szenarien zum anstehenden demografischen Wandel erzeugten bei den Marktteilnehmern den Eindruck, sie befänden sich am Anfang eines"neuen Zeitalters stagnierender Märkte". Ein Irrtum, betonte Krings-Heckemeier. Besonders anschaulich sei diese übertriebene Skepsis am Beispiel des Wohnungsmarktes zu widerlegen."Die Wohnungsnachfrage wird nicht durch die Zahl der Einwohner, sondern durch die Zahl der Haushalte bestimmt." Und die steige nach den Berechnungen weiter an: in den neuen Bundesländern bis etwa 2015, im früheren Bundesgebiet mindestens bis zum Jahr 2020.


Auch der Markt für Büroimmobilien müsse nicht unbedingt unter Nachfrageschwund leiden, wenn die Beschäftigten altern. Die Weisen gehen davon aus, dass längere Lebenszeiten bald auch längere Arbeitszeiten nach sich ziehen werden. Stiege das Renteneintrittsalter nur um zwei Jahre, entstünde Potenzial für eine Million zusätzliche Büroarbeitsplätze. In Zeiten schwachen Wachstums müssten sich aber viele nicht mehr marktfähige Standorte aus dem Wettbewerb verabschieden. Für Wohnimmobilien sei damit die Phase zu Ende gegangen, in der automatisch und überall Wertsteigerungen stattfanden.


Das Ausmaß des Absturzes am Büroimmobilienmarkt im vergangenen Jahr sei selbst für Experten überraschend gewesen, hieß es weiter. So fiel der im letzten Frühjahrsgutachten prognostizierte Rückgang bei den Spitzenmieten doppelt so hoch aus wie prognostiziert. Statt den erwarteten drei Prozent waren es zum Jahresende 6,1 Prozent. Für 2004 gibt sich Hartmut Bulwien, als"Immobilienweiser" zuständig für den Büromarkt, entsprechend pessimistisch. Ein weiteres Minus von 7,5 Prozent müssten Vermieter durchschnittlich einkalkulieren. Damit wäre die Spitzenmiete von 30,60 Euro pro qm innerhalb von drei Jahren auf 23 Euro gefallen.


In den deutschen Bürohochburgen hätten sich die Leerstände auf ein nie zuvor gekanntes Rekordniveau ausgedehnt. Und dabei bleibe es auch 2004. Der Leerstand werde sogar noch von 6,3 Mio. qm auf 6,7 Mio. qm anwachsen. Mit einer Besserung sei frühestens 2005 zu rechnen.


Unter den Einzelhandelsstandorten setze sich der altbekannte Ausleseprozess weiter fort. Top-Citylagen, Shoppingcenter und neue Nahversorgungsstandorte entwickelten sich deutlich günstiger als Nebenlagen oder Stadtteilzentren. Auch hier nehme der Leerstand deutlich zu. Mietsteigerungen seien nicht durchzusetzen.


Am Wohnungsmarkt bestehe trotz Schrumpfung und Alterung der Bevölkerung weiterhin Neubaubedarf. Für 2004 und 2005 liege der Bedarf bei 110 000 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern pro Jahr plus 92 000 Geschosswohnungen - avorausgesetzt, es wandern jährlich 100 000 Menschen aus dem Ausland nach Deutschland zu