Altes Elliott-Wellen-Forum - Mieten in Deutschland stabil: Nur in D, HH und in Südddtld. steigen die Mieten

manolo

16.10.2004, 11:11

Mieten in Deutschland stabil: Nur in D, HH und in Südddtld. steigen die Mieten

Thread gesperrt

--><font size="4">Wohnungsmieten bleiben weitgehend stabil </font>
IVD: Nur in Süddeutschland, Hamburg und Düsseldorf steigen die Mieten - Nebenkosten explodieren

Wer derzeit eine Neubauwohnung in Hamburg oder eine Altbauwohnung in Düsseldorf zur Miete sucht, muß mit acht bis neun Prozent höheren Mieten als im Vorjahr rechnen. Diese kräftigen Mietsteigerungen sind aber die Ausnahme. Bundesweit sind die durchschnittlichen Mieten aller Wohnungskategorien und Regionen - außer in Süddeutschland - nahezu stabil geblieben oder sogar gesunken. So sind beispielsweise Plattenbauten mit einfachem Wohnwert fünf Prozent günstiger als vor zwölf Monaten.

Auf diese Entwicklung weist der Immobilienverband Deutschland (IVD) hin, der die Nettokaltmieten in 270 deutschen Städten ermittelt hat."Unter dem Strich haben die Mieter leider nichts von der Stabilisierung der Mietpreise, weil die Betriebsnebenkosten derzeit explodieren. Allein die Verteuerung des Heizöls um fast 28 Prozent im Vergleich zum Vorjahr treibt die Nebenkostenpauschalen in die Höhe", erklärte IVD-Präsident Johannes-Peter Henningsen.

Im Bundesdurchschnitt kostet eine Altbauwohnung mit mittlerem Wohnwert 4,69 Euro pro qm (plus 0,25 Prozent), mit gutem Wohnwert 5,56 Euro, eine Nachkriegswohnung 5,15 bis 6,01 Euro und eine Neubauwohnung im Erstbezug 6,23 Euro bis 7,01 Euro.

Das Mietniveau klafft in den einzelnen Regionen allerdings weit auseinander. In den süddeutschen Bundesländern sind die durchschnittlichen Mieten am höchsten. Für Wohnungen mit mittlerem Wohnwert müssen im Altbaubereich 5,27 Euro (plus 1,9 Prozent), im Nachkriegsbaubereich 5,74 Euro (plus 2,3 Prozent) und für Neubauten 6,81 Euro (plus 1,5 Prozent) gezahlt werden. Die Mieten für jeweils guten Wohnwert liegen bei 6,17 Euro bis 7,67 Euro.

Für Norddeutschland ergeben sich im Bereich mittlerer Wohnwert für Altbauten Quadratmetermieten von 4,59 Euro, für Nachkriegsbauten 4,77 Euro und für Neubauten 5,97 Euro. Die Vergleichswerte für guten Wohnwert liegen bei 5,57 Euro bis 6,79 Euro. Das Mietniveau in Norddeutschland liegt rund 3,2 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt und sogar 12,5 Prozent unter dem Durchschnitt der süddeutschen Länder. In den westlichen Bundesländern haben die IVD-Experten im Bereich mittlerer Wohnwert folgende Mieten ermittelt: Altbauten 4,38 Euro, Nachkriegsneubauten 4,99 Euro und Neubauten 6,07 Euro. Die Vergleichswerte für guten Wohnwert: 5,12 Euro bis 6,79 Euro.

Mit Abstand am niedrigsten sind die Mieten in Ostdeutschland. Für Wohnungen mit mittlerem Wohnwert werden die folgenden Werte beobachtet: Altbauten 4,26 Euro, Nachkriegsbauten 4,35 Euro und Neubauten 5,29 Euro. Die Vergleichsmieten für guten Wohnwert: 5,18 Euro bis 5,96 Euro. In Leipzig und Dresden allerdings sind die Mieten für Neubauten im Erstbezug mit gutem Wohnwert gestiegen und liegen in Leipzig bei durchschnittlich 6,85 Euro (plus fünf Prozent) und in Dresden bei 5,60 Euro (plus 1,8 Prozent). Insgesamt liegen die Mieten in Ostdeutschland um 12,5 Prozent unter dem Niveau der westdeutschen Bundesländer und sogar um 21 Prozent niedriger als in Süddeutschland.

Auch in den Großstädten weist das Mietpreisniveau eine erhebliche Spreizung auf: so kostet eine Altbauwohnung mit mittlerem Wohnwert in Dortmund 4,50 Euro, in München mit 9,50 Euro jedoch mehr als das Doppelte. Eine Neubauwohnung mit gutem Wohnwert ist in Bremen bereits für 7,0 Euro anzumieten, in München kostet sie durchschnittlich 11,75 Euro

Euklid

16.10.2004, 11:35

@ manolo

Das ist wirklich köstlich dieser Text

-->Die Verniedlichung nur in Süddeutschland,Düsseldorf und Hamburg ist einfach köstlich.
Läßt man mal Ostdeutschland außen vor dann frage ich mich was das Wort"nur" dann noch in dem Text zu suchen hat,denn Süddeutschland incl Hamburg und Düsseldorf dürfte für ein gutes Drittel Westdeutschlands stehen.

Krampfhaft wird noch versucht das kommende Desaster der weiter steigenden Wohnkosten zu verschleiern.Und da spielt es sowieso für den Geldbeutel keine Rolle ob die Nebenkosten oder die Mieten steigen.
Massive Inflation in diesem Bereich.
Aber es hört ja keiner zu.
Da die gestiegenen Rohstoffpreise sehr lange brauchen um sich in den Preissteigerungsraten des statistischen Bundesamtes bei den Immobilien zu manifestieren wird dieser Effekt weiter völlig unterschätzt.
Steigende Rohstoffpreise gehen erst mit einer Verzögerung von einem Jahr in die Preise des statistischen Bundesamtes ein,da man ja nur auf abgerechnete Bauten abheben kann und nicht auf die jetzt kalkulierten Objekte mit den erhöhten Stoffkosten.Die ersten Steigerungen kamen letztes Jahr über die Stoffpreise und zeigten sich gerade eben in dem Index vom 20.September 2004 des statistischen Drehamtes mit einer Verzögerung von ca einem Jahr.
Und genau so hatte ich dies auch vorhergesagt.
Überraschend für mich war (und da war ich zu pessimistisch und falsch gelegen) daß sogar Bürobauten teurer wurden.
Trotzdem ist es gut hier vorsichtig zu bleiben.

Die Ausreden der Experten wenn es sich erst mal richtig zeigt kann ich mir jetzt schon ausmalen [img][/img]
Das ist erst der ganz zarte Anfang dessen was in diesem Bereich noch kommt.

Was der Auto-Industrie noch bevorsteht hat die Baubranche so gut wie hinter sich.Die Denke wird sich wohl angesichts fallender Renten ändern müssen.
Da fragt sich wohl mancher bald ob ein dicker BMW oder eine Wohnung wichtiger ist.
Vorher war in vielen Fällen beides möglich.In Zukunft wird wohl nur noch eines davon möglich sein.Und diese Entscheidung wird der Autoindustrie überhaupt nicht gut tun.

Gruß Euklid

Ventura

16.10.2004, 12:05

@ Euklid

Dein Wort in Gottes Ohr!

-->
Hi Euklid,
gehe bald auf das letzte Drittel zu und möchte in ca. 10 Jahren Kasse machen.
Hab zwar nur noch 60 % beliehen, die Nettomieten sind moderat, mittlere Lage
und Objekte sind nicht zu groß. Wenn ich das hier aber alles lese, Staatsverschuldung etc., Energiekrise, demographische Entwicklung, frag ich mich, ob ich es nicht besser versoffen hätte (abgesehen vom Aufwand eines kleinen Unternehmens)?
Wenn es soweit ist, gibt es ene Neuauflage des Lastenausgleiches?
Deswegen trag ich alles andere jetzt weg...
Schönes Wochenende.
v

topas89

16.10.2004, 14:36

@ Euklid

Mietsituation/ Immobiliensituation 1,2 - Zimmerwhgs in Freiburg/Breisgau

-->Hallo Forumsgemeinde,
auch ich beobachte den (Miet)- Wohnungs-Markt hier in Freiburg seit etwa 6 Jahren - vor allem im Bereich 1- und 2-Zimmerwohnungen: die in Annoncen geforderten Mieten bei Neuvermietung ( Gebraucht als auch Neuimmos) ziehen seit 1, 2 Jahren kräftig an und haben in Teilbereichen und vor allem bei Neubauten das in 1998 /1999 verlangte Niveau von damals DM heute fast in Euro erreicht. Ob es auch bezahlt wird, weiß ich nicht. Angebote allgemein zu Gesuchen: 2:1 oder sogar 3:1 in allen Bereichen. Was ich bemerke, ist ein auffallendes Mißverhältnis zw dem was die Leute in den Gesuchen bezahlen wollen und was in den Angeboten gefordert wird.

Der Zuzugsdruck hier in die Gegend hält weiterhin an, vor allem in citynahen Stadtteilen und mindestens gute Lagen ziehen die geforderten Mietzinsen überproportional an.

Dagegen gibt es einen zunehmend höheren Sockelbestand an Neu- und Gebraucht-Immos aller Lagen und aller Preisklassen. Die Zeitungsseiten mit Kaufimmos (Gebraucht und Neu aller Klassen) nehmen immer mehr zu. Die Sparkassse hier vor Ort als einer der Hauptakteure bei den Immos veranstaltet jedes Jahr im Herbst einen"Immobilientag", wo Bauträger und Co versuchen, ihre imho immer mehr überteuerten, am Markt vorbeigebauten Objekte an den Mann zu bringen. Gebetsmühlenartig seit Jahren"reges Interesse".....

Ein Beispiel: hier in der Nähe: Neubauobjekt, sehr gute Infrastruktur, Straba vor der Haustür ( 8 min zur City, 15 min zu Fuß), etwas laut, da an Haupteinfall- und Ausfallstr:) 2 ZKB, Einbauk, WG erl, 52 od 55 qm, 520 -550 Euro KM + 80 Nk, keine Stellpl, keine guten Parkmögl); von 3o Einheiten sind seit 6 Monaten jetzt 9 belegt. Preise zw 160 und 170 TEuro.

Grüße

fridolin

16.10.2004, 20:24

@ topas89

Angebot und Nachfrage

-->>auch ich beobachte den (Miet)- Wohnungs-Markt hier in Freiburg seit etwa 6 Jahren - vor allem im Bereich 1- und 2-Zimmerwohnungen: die in Annoncen geforderten Mieten bei Neuvermietung ( Gebraucht als auch Neuimmos) ziehen seit 1, 2 Jahren kräftig an und haben in Teilbereichen und vor allem bei Neubauten das in 1998 /1999 verlangte Niveau von damals DM heute fast in Euro erreicht. Ob es auch bezahlt wird, weiß ich nicht. Angebote allgemein zu Gesuchen: 2:1 oder sogar 3:1 in allen Bereichen. Was ich bemerke, ist ein auffallendes Mißverhältnis zw dem was die Leute in den Gesuchen bezahlen wollen und was in den Angeboten gefordert wird.

<font color=#0000FF>Genau das (Hervorhebung von mir) dürfte der springende Punkt sein. Verlangen kann man im Geschäftsleben, ob mit Immobilien oder sonstigen Waren, viel. Ob es tatsächlich auch gezahlt wird, ist eine andere Sache. Wenn an der Börse Bid und Ask nicht zusammenpassen, kommt es zu keinem Geschäftsabschluß, und so dürfte es auch hier teuer gebaute und folglich teuer angebotene, aber letztlich leerstehende Immos geben.

Wenn erhöhte Materialkosten (z.B. Stahl- oder Zementpreise) in den höheren Baupreis eingehen, ist das keine Frage und wird auch sicher korrekt in der Preisstatistik wiedergegeben. Nur ist dann das nächste Problem, was mit den so errichteten Neubauten geschieht. Werden sie tatsächlich vermietet bzw. verkauft oder stehen sie lange Zeit leer?

Inwieweit Freiburg i.Br. für Deutschland insgesamt typisch ist, weiß ich auch nicht. Der Wohnungsmarkt in München und Bremerhaven (als Beispiel) ist ja auch stark unterschiedlich.</font>

Euklid

16.10.2004, 21:35

@ fridolin

Re: Angebot und Nachfrage

-->Hallo fridolin guten Abend

das Nord Süd-Gefälle ist weiterhin intakt.
Ich kenne fast niemand der in Mietwohnungen investiert.
Wenn schon gebaut wird dann selbstverständlich nur für den Eigenbedarf.
Und da 55% des Gesamtwohnungsbestandes in etwa Mietwohnungen sind und die Zahlen des Überhangs im Osten zum Teil auch Bruchbuden erfaßt die nicht mehr bewirtschaftbar sind weil keiner die dazu nötigen Nebenkosten aufbringen kann,wird es über kurz oder lang im Westen zu dramatischen Engpässen kommen müssen.
Der Westen südlich der Mainlinie hat keinen Überhang.
Und da Mietwohnungen auch in ca 100 Jahren dem Verfallsdatum anheimfallen ist der natürliche Abgang auf ca 200 000 Wohnungen (im Westen) jährlich zu beziffern was in Kürze unweigerlich auf den Mietmarkt durchschlagen wird.
Der Mietwohnungsneubau im Westen südlich der Mainlinie lohnt bei den hiesigen Grundstückspreisen erst ab min 14 Euro an Miete je qm wenn man eine Finanzierung einbezieht.
Und davon sind die jetzigen Mieten noch zu weit entfernt sodaß Investoren erst dann einsteigen wenn diese Preise auch erlöst werden können.

Ich schätze daß 2007 wieder das Jahr der Immobilie wird.
Gilt natürlich dann auch für diejenigen die verkaufen möchten.
Die Demographie wirkt erst nach 2020.
Und bis dorthin verotten noch eine ganze Menge an Wohnungen.
Gruß Euklid

igelei

17.10.2004, 10:11

@ Euklid

hmm... vielleicht unterschätzt du folgenden Faktor:... mkT

-->... Deutschland allgemein und besonders der Brandenburger Raum (von dem wieß ich es genau) ist nunmal eine Gegend mit ZURÜCKGEHENDER Bevölkerungszahl!!! Und ob du das nun wahrhaben willst oder nicht, in einem solchen Umfeld macht es nun mal weder aus Anlegersicht, noch aus Eigenbedarfssicht einen Sinn, Wohnraum zu bauen.

Ich kanns nur noch mal wiederholen: Setz dich in ein Auto und fahr mal gegen 23.00 Uhr durchs Brandenburger Land über die Dörfer, da sind so ziemlich alle Lichter aus, denn die Jungen ziehen weg und die Alten gehen früh schlafen. Das sind Häuser, die recht gut in Schuss sind, denn im Gegensatz zu dem Müll, der heute neu gebaut wird (und der imo nicht länger als 15 Jahre halten wird) sind das großteils Gebäude, die 100 oder 150 Jahre stehen werden. In 10 Jahren werden die, die jetzt noch drin wohnen, weggestorben sein und die Hütten werden auf die Angebotsseite kommen und zwar massenweise. Nur wird sie keiner haben wollen.

Was die anderen Regionen betrifft (süddeutscher Raum, HH etc.) wird es nur dann steigende Immopreise geben können, wenn die allgemeine wirtschaftl. Prosperität gegeben ist, woran ich aber meine Zweifel habe. Schau dir die wirtschaftl. Entwicklung an, die Menschen haben nun mal immer weniger Geld in den Taschen und wer weniger Geld hat, baut und kauft nicht, auch wenn du dich auf den Kopf stellst und immer wieder erklärst, dass die Angebotspreise steigen (was ja sein kann). Nur zahlt die halt kaum jemand.

MfG
igelei

fridolin

17.10.2004, 11:28

@ igelei

Demographie-Studie Deutschland 2020

igelei 17.10.2004, 14:59 @ fridolin	Danke, sehr interessant auch der GEO-Link auf der Seite. (o.Text)
	-->

Thukydides 17.10.2004, 16:33 @ fridolin	Brandenburg und BW - völlig verschiedene Entwicklungen
	-->Moin, natürlich muss man dann aber auch die Prognose für andere Gebiete Deutschlands betrachten, vor allem BW. Dort wird die Entwicklung wohl genau andersherum verlaufen, hier ziehen immer mehr Menschen her, die Mieten und Immo-Preise sind jetzt schon recht"ordentlich", um es mal milde auszudrücken... Mfg, Thukydides

Baldur der Ketzer

17.10.2004, 19:22

@ Thukydides

Re: Ostbayern und Tschechien - völlig verschiedene Entwicklungen

-->Moin,

ich war heut mal kurz in Tschechien, zum Gucken und Tanken.

Der deutsche Grenzpolizist war ungewöhnlich freundlich und nett/problemlos. So kenn ich die Jungs gar nicht. Wahrscheinlich war er mitsamt seinen KollegInnen vollfrustriert, weil die sich ja ausrechnen können, was da an Kaufkraft rüberrennt........

Der tschechische Grenzer (ja, auf beiden Seiten freundliche Paßkontrolle, trotz einig EUmelland, in Waidhaus) sprach deutsch, war extrem zuvorkommend, freute sich bestimmt über die hereinströmende Kaufkraft, die drüben sichtbar abfließt, und umme Ecke kostete der Diesel, mitsamt NixKronenHabenzEuroSatz netto 90 cents. Auf deutscher Seite zwischen 101 und 107,9, je nach dem.

Die Läden auf deutscher Seite leerstehend und verrammelt (nicht weil Sonntag, sondern, weil dichtgemacht). Die Situation optisch recht trostlos. Und sicher nicht nur optisch.

Was ist das bloß für ein Drecksstaat, der es seinen Bürgern und Steuerzahlern verunmöglicht, ihr Auskommen zu finden. Das ist doch schon menschenrechtswidrig.

Heute nachts war noch eine Reportage über Zustände im Berliner Ausländeramt, eine studierte Frau, perfekt deutsch sprechend, begleitete ihre türkische Tante wegen Aufenthaltsbewilligung. Sie waren vier Stunden vorher da, um eine niedrige Nummer zu ziehen. Als sie drin waren im Zimmer, stellte sich raus, daß die Tante ja zwei Kinder hätte, und für die, obwohl nicht mit dabei, müßten auch Marken gezogen werden, also wieder von vorn, von ganz vorn, wieder ziehen und anstellen und warten.

Nachdem ich aus eigener Erfahrung die Gepflogenheiten auf diversen nichtbimbesdeppublikanischen Ausländerämtern kenne, und auch die Situation aus der Paßabteilung in der deutschen Botschaft, kann ich etwas mitreden.

In solchen Momenten, die ich ohne weiteres für so wie gezeigt für gegeben halte, schäme ich mich, die gleiche Staatsangehörigkeit zu haben, wie diese Schildbürgergnome. Aber, an diesem Umstand, da arbeite ich dran - versprochen! Ansonsten: Kopfschütteln, und ebenfalls handeln.

Was für ein irres Absurdistan. Bloß, irgendwann ist Schluß mit den Kaspereien, und zwar mittlerweile dicht vor Anschlag.

Jetzt vermuten sie ein Komplott gegen die unerträgliche Affenfrisur.........als ob das Komplott nicht ganz woanders sitzt..........und Schäuble kommt als Wirtschaftsexperte..... [image] , von mir aus bleibt die Berliner Ober-Eichel puddingweich und verschrumpelt......

Beste Grüße vom Baldur

Fürst Luschi

17.10.2004, 01:30

@ Euklid

Re: Das ist wirklich köstlich dieser Text

-->>Da die gestiegenen Rohstoffpreise sehr lange brauchen um sich in den Preissteigerungsraten des statistischen Bundesamtes bei den Immobilien zu manifestieren wird dieser Effekt weiter völlig unterschätzt.
>Steigende Rohstoffpreise gehen erst mit einer Verzögerung von einem Jahr in die Preise des statistischen Bundesamtes ein,da man ja nur auf abgerechnete Bauten abheben kann und nicht auf die jetzt kalkulierten Objekte mit den erhöhten Stoffkosten.Die ersten Steigerungen kamen letztes Jahr über die Stoffpreise und zeigten sich gerade eben in dem Index vom 20.September 2004 des statistischen Drehamtes mit einer Verzögerung von ca einem Jahr.
>Und genau so hatte ich dies auch vorhergesagt.
>Überraschend für mich war (und da war ich zu pessimistisch und falsch gelegen) daß sogar Bürobauten teurer wurden.
>Trotzdem ist es gut hier vorsichtig zu bleiben.
>Die Ausreden der Experten wenn es sich erst mal richtig zeigt kann ich mir jetzt schon ausmalen [img][/img]
>Das ist erst der ganz zarte Anfang dessen was in diesem Bereich noch kommt.

Die Preise zu denen gebaut werden kann mögen noch steigen, nur es kann keiner bezahlen. Deswegen wird ja immer weniger gebaut bis dann am Ende kein Stein mehr auf den andern gesetzt wird. Ich kann mir viele Dinge vorstellen die man tun könnte - es findet sich nur kein verrückter Finanzier. Bauen gehört jetzt bald auch dazu.
Der Marktpreis der Immobilie ergibt sich aus der Miete. Stark abstrahiert: der Kehrwert des jetzigen Zinsniveaus multipliziert mit der Jahresmiete. Beide Faktoren doch mit einer Tendenz Richtung Süden. Bei den Zinsen ist kaum noch Luft nach unten und die Miete stagniert - wobei die Nebenkosten stark steigen.
Dort wo jetzt noch die Mieten steigen, gibt es noch genug Arbeit, d.h. eine gute Lage für eine Immo besteht ausschliesslich aus einem Umfeld von zahlungskräftigen Mietern. In den Mietsteigerungszonen sinken aber auch die Reallöhne - ist also ein allerletztes Strohfeuer. Die Neuzugänge zahlen einen überproportionalen Anteil ihres Lohnes als Miete - weil sie der Arbeit hinterherlaufen müssen. Das Ende dieser Sonderkonjunktur ist auch abzusehen: man kann nicht mehr an Miete auszahlen als das was als Lohn eingezahlt wird.

Grüsse
FL