-->"Wohnen sind einfach Kosten, nicht"Investitionen""



Gruß

Nachfrager

-->>>Viele rechnen sich das schön und die Bank hilft dabei. Dann will man auch nicht auf das neue Auto, Küche, Urlaub und so weiter verzichten.
>>Ich würde keinem Immobilienkäufer abraten aber! Wenigstens 20% EK. Das jährliche Bruttofamilieneinkommen sollte wenigstens ein Drittel des Kaufpreises betragen. Und dann 10 Jahre Arschbacken zusammenkneifen und das Teil abzahlen. Wenn ich das nicht bringen kann oder will, dann sollte ich die Finger halt weglassen und Miete löhnen. So einfach ist das.
>Vieles ist sicher richtig, nicht mit in er Kalkulation ist aber auch, dass die Gemeinde mal beschließt, ne Straße zu verbessern, zu bauen etc. der Immobesitzer kann nicht sagen Nö, brauchen wir nicht, der löhnt. Beheizt werden muss die Hütte auch, da ist ein Mehrfamilienhaus günstiger. Ich hab Freunde mit 2-4 k€ Heizkosten, meine gesamten Betriebskosten lagen letztes Jahr bei 1200 oder 1300 Eurotzen, da kommt nur noch Strom mit etwa 60 Euro pro Monat dazu. Also Betriebs- und Energiekosten insgesamt 2k€ pro Jahr. Da soll der Eigenheimbesitzer mal mithalten. Gebäudehaftpflicht, Müllabfuhr, Strom, Wasser und Abwasser, ab und an mal Rasen sähen, die Dachrinne erneuern, Ã-lkosten etc., wohl kaum für 2k€ zu haben. Eine Eigentumswohnung ist aber völliger Schwachsinn, da beschließt die Eigentümergemeinschaft mal ein neues Dach, schon biste wieder dabei mit löhnen... Dazu treiben viele Eigenheimbesitzer ihre Kosten zusätzlich in die Höhe, indem sie viel zu großzügig wohnen, was wollen 2 Menschen mit 200 (oder mehr) qm?
>Der Immobetrug fängt ja meist schon damit an: Was zahlen sie denn so an Miete? Man sagst 400 € im Monat und schon vergisst man, dass ca. 1/3 davon Betriebskosten sind. Nun rechnet dir der"Berater" vor, was man mit 400 Eurotzen denn für ne schicke Hütte finanziert bekäme, natürlich ohne alle Nebenkosten... Super. Bei 1% Tilgung und 0 EK würden die dich immerhin über 80k€ zum Schuldsklaven machen. Wers braucht... Wohnen sind einfach Kosten, nicht"Investitionen". Wenn es mir in Berlin nicht mehr gefällt oder man z. B. aus Jobgründen umziehen möchte hat sicher viel Spaß mit son einem Klotz am Bein.
>MfG
>igelei
>MfG
>igelei


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Miete ist in Deutschland billig

Bei uns lebt ein höherer Prozentsatz der Leute zur Miete als in anderen europäischen Ländern; und das Rechtssystem richtet sich oftmals nach der Mehrheit. Das bringt es mit sich, daß die Mieterrechte hierzulande enorm groß sind - zum Nachteil des Vermieters. Das Mietrecht hält die Mieten niedrig, grob gesagt etwa auf der Hälfte dessen, was man für die Finanzierung eines vergleichbares Objektes bezahlen müßte.

"Protest!" Höre ich den Leser schreien."Meine Miete zieht mir noch das letzte Hemd aus! Der Teufel soll den Vermieter holen".

Rechnen wir doch einfach eine Neubaumiete einmal nach: Eine neu gebaute Eigentumswohnung könnte etwa DM 4000 pro Quadratmeter kosten. Um diesen Betrag zu finanzieren, muß man etwa 6% Zinsen aufwenden, also DM 240 im Jahr bzw. DM 20 pro Monat und Quadratmeter.

Nur Zinsen. Keine Tilgung, keine Instandhaltung.

Rechnet man 1% Tilgung dazu - den üblichen Satz eines Annuitätendarlehens - kommen DM 30 im Jahr dazu, oder DM 2,50 im Monat. Das wären dann schon DM 22,50 Kaltmiete ohne Nebenkosten.

Momentan sind die Zinsen extrem niedrig. Wenn die Zinsen steigen, kommen jeweils DM 2,50 pro Monat und Quadratmeter für jeden Prozentpunkt an Zinsen dazu.

Geschwindelt? Eher nicht. Im Sozialwohnungsbau werden"Kostenmieten" von DM 25 bis DM 40 pro Quadratmeter genannt. Die"Kostenmiete" ist die Miete, die alle Aufwendungen deckt, bei Berechnung derer also ein Investment plus/minus Null aufgeht.

Der Gesetzgeber (ob schwarz, ob rot) subventioniert den Wohnungsbau; daher muß keiner diese Mieten tatsächlich bezahlen.

Zum Vergleich: Neubaumieten liegen hier (Hannover, 9/98) bei DM 15 bis 17 pro Quadratmeter. Auch gute Objekte stehen monatelang leer, die genannte Miete ist am Markt aktuell kaum zu erzielen.

Es mag sich aufgrund der Subventionierung rentieren, als"Besserverdienender" für andere Leute Mietwohnungen zu bauen; der Gesetzgeber will diese Subventionierung explizit und nennt sie zärtlich"Steuerschlupflöcher".

Wer selbst bauen will, den kümmert das nicht; der hält Wohneigentum per se für billiger (weil man ihm das eingeredet hat oder weil er sich das halt so vorstellt - ohne nachgerechnet zu haben) und rechnet nicht nach; daher genügt nach dem Willen des Gesetzgebers für diese Bevölkerungsgruppe auch eine geringere Bau-Subventionierung.

Der Mieter läßt machen - der Eigentümer zahlt

Nichts lebt ewig. Daß man alle paar Jahre die Küche streichen muß, weiß jeder Mieter. Daß man das Haus aber auch 'mal von außen streichen muß oder das Dach neu decken, das verdrängt der Mieter

Der Mieter nölt: die hellblauen Kacheln im Badezimmer sind noch aus den Sechzigern! Ein neues Bad wäre fällig! Der Hauswirt will's erst nicht bezahlen, der Mieter nölt weiter - und schließlich bezahlt er es eben doch, weil spätestens der nächste Mietkandidat die Nase darüber rümpft und die Wohnung deswegen nicht nimmt. Wenn's denn eine Wertverbesserung ist, darf er sogar die Kosten auf die Miete umlegen - auf elf Jahre verteilt, die Zinsen zahlt er selber - und wenn es denn keine Wertverbesserung war, zahlt der Besitzer es eben aus der eigenen Tasche.

Wie viel einfacher ist das für den Hausbesitzer! Kein steter Tropfen, der den Hauswirt höhlen muß! - Nur ganz unbürokratisch den eigenen Geldbeutel aufgemacht und bezahlt.

Freilich sind derlei Instandsetzungen seltener, aber alle 10 oder 20 Jahre kommen sie eben doch auf einen zu - und dann sind sie nicht mit ein paar Mark erledigt.

Nach etwa 30 Jahren ist ein normal finanziertes Haus schuldenfrei."Prima - ab jetzt keine 'Miete' mehr!" Nein - aber ein neuer Heizkessel will bezahlt werden, die Warmwasserinstallation hat sich zugesetzt, die Fenster sind auch nicht mehr die besten.

Die Stadt will die Straße verbreitern? Daß die alte erst drei Jahre alt ist, behindert das städtische Verkehrskonzept nicht. Zahlen müssen es die Anlieger, das heißt natürlich: die Eigentümer. Ein Mieter ist fein 'raus, denn auf die Miete umlegen läßt sich das nicht.


Miete in die eigene Tasche?

"Mit Wohneigentum baue ich mir ein Vermögen auf, keinen Pfennig mehr an den Vermieter - ab jetzt geht das Geld in meine eigene Tasche."

Auch so eine Mär - der Großteil des Geldes geht natürlich als Zins an die Bank, in jedem Fall mehr als die Miete, nur ein kleiner Teil trägt die Schuld ab, ist also als Vermögensaufbau zu sehen.

Der Mieter hält für Miete das, was er dem Vermieter überweist. Ein immer größerer Anteil dessen fließt aber als"Nebenkosten" für andere Dinge ab - und diese Beträge zahlt ein Eigentümer natürlich monatlich auch. So mancher Besitzer einer Eigentumswohnung wundert sich über die Höhe seines"Wohngeldes", wo er doch fest damit rechnete, derlei Dinge auf Lebenszeit los zu sein.



Wohneigentum ist nicht"handlich"

Rendite ist wichtig, aber sie ist nicht alles.

Momentan ist zwar mit anderen Anlagen viel mehr zu verdienen als mit Wohneigentum, und dennoch sollte man Immobilien nicht gleich abschreiben. Ein weiser Anleger"streut" sein Vermögen. Manche Leute vertreten die Ansicht, man sollte je ein Drittel seines Vermögens in Aktien, Immobilien und Renten ( = festverzinsliche Wertpapiere) investieren. Mancher strebt gar nach Gold. Jeder muß sich hier seine Prioritäten anders setzen; aber alles auf ein Pferd zu setzen (sprich sein gesamte Vermögen in ein eigenes Haus) und dazu noch einen Haufen Schulden, das ist ohne Frage ungünstig.

Nun mag einer DM 100.000 gespart haben - das ist schon eine ganze Menge. Solange er nicht an Immobilien denkt, läßt sich damit schon eine sinnvolle Risikostreuung realisieren.

Viel Betongold gibt's dafür allerdings nicht. Mehr als eine Ein-Zimmerwohnung wird es auch bei bescheidenen Ansprüchen an die Bauqualität und den Standort nicht werden.

Die allermeisten Wohneigentumbesitzer haben eine höchst einseitige Vermögensstruktur, einfach deswegen, weil es"ein bißchen Wohnung" oder"ein bißchen Haus" eben nicht zu kaufen gibt. Muß man das dann in der Not verkaufen, sind die Folgen meistens gravierend (siehe oben) - und"Not" tritt ohne sonstige Reserven manchmal ziemlich schnell ein. Die wenigsten Häuslebauer haben die richtige Absicherung durch Versicherungen (unter anderem deswegen, weil die sinnvolle Lösung dem Versicherungsmenschen nicht soviel Provision bringen wie andere, weswegen er die gute Lösung bei der Beratung gleich von vonrherein zu nennen vergißt).

Noch eins: das eigene Haus oder die eigene Wohnung sind nicht besonders gut handelbar. Man kann sich ja nicht einfach sein Vermögen umschichten, und im Zuge dessen die selbstbewohnte Wohnung abstoßen, nur, weil der Markt augenblicklich günstig ist.ä



Wohneigentum ist nicht liquide

In der Tat verkaufen nur wenige Häuslebauer verkaufen ihr Haus wieder, und nur wenige machen damit ein Geschäft.

Natürlich kann man ein Haus verkaufen, wenn man wegzieht (oder wegziehen muß). Man ist aber dann nicht besonders flexibel - man muß ja irgendwo wohnen. Wenn man nur ein einziges Objekt anbietet (nämlich sein eigenes Wohnhaus), finanziell darauf angewiesen ist, den Verkauf rasch abzuwickeln, womöglich den Kopf anderweitig voll hat (weil man an dem anderen Ort beruflich Tritt fassen muß), dann ist man mit Sicherheit kein"cooler" Handelspartner und vielleicht eben doch bereit, im Preis nachzugeben (wobei schon wenige Prozente Nachlaß gleich heftig Geld bedeuten). Schließlich bezahlt man am neuen Wohnort Miete oder hat sich ein zweites Mal eine Immobilie gekauft (mit entsprechender finanzieller Belastung).

Die 30.000 gegenüber dem Plan weniger erlösten DM schmälern natürlich die Rendite - wenngleich im dargestellten Fall der Verkäufer wohl bisweilen froh ist, daß der Verkauf überhaupt über der Bühne ist.

Ist ein Verkauf vom anderen Ort aus schon schwierig zu managen (sollte der Arbeitnehmer heutzutage nicht"mobil" sein?), so endet ein Notverkauf meist im finanziellen Desaster - da reicht manchmal schon, daß man mit zwei Gehältern gerechnet hat und die Ehe zerbricht. Heutzutage wird immerhin jede dritte Ehe geschieden - also kein Randrisiko.

"Notverkäufe" ergeben ein umso schlechteres Ergebnis, je mehr"Not am Mann" ist. Nicht jeder hat die finanzielle Puste und die Zeit, eine Flaute am Immobilienmarkt auszusitzen (in der wir uns gerade befinden)

Im Gegensatz zu England und Amerika ist der Immobilienmarkt bei uns nicht besonders liquide, eher eng - relativ wenige Leute wollen ihr Haus verkaufen, relativ wenig Leute suchen Häuser zu kaufen. Fatal für den, der auf Termin verkaufen oder kaufen muß.

Zum Glück für den eigenen Seelenfrieden rechnen beim Verkauf nur wenige Leute nach, wie hoch die Wertsteigerung denn war, und ob sie denn wirklich höher war als auf dem Sparbuch.

Vererben?

"Ein schuldenfreies Haus ist eine gute Alterssicherung, und man hat hinterher auch etwas zum Vererben."

Will man ein Haus erhalten, kostet es nach etlichen Jahren eben doch nennenswerte Beträge für die Instandhaltung. Ok - man hat natürlich immer die Option, ein Haus nicht instand zu halten und eben dann auch für Instandhaltung nichts auszugeben. Solche Häuser kennt jeder; meist wohnt als einzige eine alte Witwe drin, die das Haus nicht mehr richtig versorgen kann. Dem Wert des Hauses ist das eher unzuträglich.

Außerdem: Für's Alter sparen ist ja eine gute Idee, aber nicht jeder hat eigene Nachkommen und Lust, durch eigenen Konsumverzicht für Neffen und Nichten Vermögen zu schaffen. Das muß aber jeder selbst wissen.

Die Kinder sind in aller Herren Gegenden verstreut, keiner kann's"übernehmen"; und wenn doch, wird zum Generationenwechsel heftig umgebaut - und das kostet kaum weniger als neu gebaut.

Wenn's keiner übernehmen kann, wird's verkauft - doch für den Käufer ist es nicht das Elternhaus, sondern irgendein altes Haus. Der Käufer zahlt den ideellen Wert nicht.

Mal Hand auf's Herz:

Würden Sie ein Haus aus den sechziger Jahren kaufen (also die Sorte, die just vererbt wird)? Sind sie mit dem damals gängigen Raumschnitt zufrieden?

"Wenn schon, dann richtig" - denken sie."Lieber ganz neu".

Ob die Preise von gebrauchten Einfamilienhäusern wohl vom erhöhten Angebot unbeeindruckt bleiben werden? (in den nächsten Jahren werden ziemlich viele vererbt werden)

Noch eins: man kann im Haus zwar wohnen, aber nicht davon herunteressen. Die meisten Hausbesitzer sind stolz darauf, daß das Eigentum nunmehr"Eigentum" ist (also schuldenfrei). Da hat man nun eine Wohnung mit einem Verkehrswert von DM 300.000 - und doch kein Geld. Eine Hypothek auf die schuldenfreie Wohnung aufzunehmen - ein durchaus vernünftiger Gedanke - bringen nur ganz wenige übers Herz. Schulden hinterlassen? Dann doch lieber darben.

Fazit

Ich wende mich in meinem Artikel absolut nicht gegen Wohneigentum. Vor allem ein eigenes Haus hat etwas (bringt übrigens auch Sorgen mit sich), aber wer es sich leisten kann und das Geld dafür ausgeben (nicht anlegen!) will, mag das tun (Das letzte Hemd hat nämlich keine Taschen).

Ich wende mich dagegen, daß gebetsmühlenartig und unreflektiert die Mär von der garantiert höchsten Rendite aller Anlagen und von der Inflationssicherheit hergebetet wird und damit eine Sicherheit in Aussicht gestellt wird, die de facto nicht vorhanden ist.

Eine Extrapolation von Zins und Inflation auf 30 Jahre hinaus ist schlicht und einfach unseriös. Und wenn auch diese Information für viele (mich eingeschlossen) interessant wäre - sie ist doch durch nichts zu gewinnen.

Man muß anmerken, daß die rosigen Szenarien vor allem von denen skizziert werden, die ihr Geld mit den Bauherrn und Immobilienkäufern verdienen.

Daß sich ein Haus retrospektiv als prima Anlage erweist, ist durchaus möglich, aber dies ist nicht etwa zwangsläufig. Ein Immobilienengagement kann auch im Ruin enden - und das ist nicht einmal so selten.

Noch immer ist ein Privatmann 30 Jahre für seine Schulden haftbar - ein ganzes Erwerbsleben lang.

-->## Vieles ist sicher richtig, nicht mit in er Kalkulation ist aber auch, dass die Gemeinde mal beschließt, ne Straße zu verbessern, zu bauen etc. der Immobesitzer kann nicht sagen Nö, brauchen wir nicht, der löhnt.##
Das wäre mir neu. Eine erschlossene Straße, eine die beim Tiefbauamt als vollwertige Straße eingetragen ist und somit schon einmal von den ersten Anwohnern bezahlt wurde, ab da ist jede Sanierung und Reparatur der Straße ein Sache der jeweiligen Gemeinde, der Stadtverwaltung. Wer jedoch sich sein Haus auf der grünen Wiese gebaut hat, der weiß, das die Straßenerschließungskosten dazu kommen. Natürlich kommen die Forderungen der Gemeinde immer zum falschen Zeitpunkt für alle Anrainer, aber das ist die höhere Vorsehung dabei. Die Stadtverwaltung kommt oft erst nach Jahren mit der Geldforderung, stundet die Summe im allgemeinen, aber kommt immer zum falschen Zeitpunkt.

## Beheizt werden muss die Hütte auch, da ist ein Mehrfamilienhaus günstiger. Ich hab Freunde mit 2-4 k€ Heizkosten, meine gesamten Betriebskosten lagen letztes Jahr bei 1200 oder 1300 Eurotzen, da kommt nur noch Strom mit etwa 60 Euro pro Monat dazu. Also Betriebs- und Energiekosten insgesamt 2k€ pro Jahr. ##
Nun mal ruhig, die höheren Heizkosten bezahlen die Mieter und die ETW - Besitzer ebenso. Jedoch er Knackpunkt dabei ist, das die einen, die Mieter, sich mit 3 Personen auf 75qm vergnügen, während sich die anderen ein Haus mit 120qm reiner Wohnfläche gönnen. Glücklicherweise werden die Heizkosten immer noch pro qm Wohnfläche berechnet. Wer unbedingt viel davon haben möchte, der bezahlt auch viel für Energie, von den großzügigen Dachgeschossausbauten und einem zusätzlichen Hobbyraum im Keller, als beheizter Wohnfläche, gar nicht erst zu reden. Ich gönne ihnen ihr großzügiges Wohnen von Herzen, nur wer sich die üppige Wohnlandschaft schon wegen der Heizung nicht leisten kann, du meine Güte, der soll die Hütte verscherbeln und wie Millionen andere, auf der Hälfte der Fläche, zur Miete wohnen, oder haben die für sich und ihre Gattin ein angeborenes Recht auf die doppelte Wohnfläche?

## Da soll der Eigenheimbesitzer mal mithalten. Gebäudehaftpflicht, Müllabfuhr, Strom, Wasser und Abwasser, ab und an mal Rasen sähen, die Dachrinne erneuern, Ã-lkosten etc., wohl kaum für 2k€ zu haben. ##
Ist alles in der Miete ebenso enthalten, aber immer auf den qm bezogen und zusammengedrängt mit 50 anderen Mietern im Haus, ist somit kein Argument.

## Eine Eigentumswohnung ist aber völliger Schwachsinn, da beschließt die Eigentümergemeinschaft mal ein neues Dach, schon biste wieder dabei mit löhnen... ##
So schnell geht das mit dem neuen Dach nicht. Ich schließe daraus, das du die berühmt, berüchtigten Eigentümerversammlungen nicht kennst, auf denen, bei solch großen Ausgaben oft eine einstimmige Entscheidung getroffen werden muss. Und bei der Dachsanierung, bei den hohen Kosten dafür, da wirst du erst dann alle auf der Seite haben, wenn das Dach tatsächlich sanierungsreif ist, ein Gebäudeschaden vermieden werden muss, und auch dann löhnen die Eigentümer noch lange nicht, denn in einer normal verwalteten Anlage bezahlt jeder Eigentümer, jeden Monat, ein Wohngeld, aus dem Rücklagen gebildet werden, die dann zum Sanieren und Reparieren des Gemeinschaftseigentums verwendet werden.

## Dazu treiben viele Eigenheimbesitzer ihre Kosten zusätzlich in die Höhe, indem sie viel zu großzügig wohnen, was wollen 2 Menschen mit 200 (oder mehr) qm?##
Siehste, und damit beantwortest du dir deinen Kostenvergleich von oben, hier an der Stelle, gleich selber. Immer schön die Kosten auf einen einheitlichen Vergleichsmaßstab bringen und einer davon sind die Kosten/ qm Wohnfläche und erst dann ist ein Vergleich gestattet.

## Der Immobetrug fängt ja meist schon damit an: Was zahlen sie denn so an Miete? Man sagst 400 € im Monat und schon vergisst man, dass ca. 1/3 davon Betriebskosten sind. ##
Realistischer sind, 75qm, mittlere Wohnlage, gute 550,00 Euro im Monat, warm.

## Nun rechnet dir der"Berater" vor, was man mit 400 Eurotzen denn für ne schicke Hütte finanziert bekäme, natürlich ohne alle Nebenkosten... Super. Bei 1% Tilgung und 0 EK würden die dich immerhin über 80k€ zum Schuldsklaven machen.##
Verstehe ich nicht, denn wohnen muss jeder und somit ist jeder ab seiner Geburt ein Schuldsklave, denn die Miete ist auch nichts anderes als eine monatliche Zahlung, die jeder bringen muss. Wenn er sich die nicht mehr leisten kann, dann kann er sich ein Haus schon lange nicht leisten und dann springt in jedem Fall der Staat für das Wohnen ein.

## Wers braucht... Wohnen sind einfach Kosten, nicht"Investitionen". Wenn es mir in Berlin nicht mehr gefällt oder man z. B. aus Jobgründen umziehen möchte hat sicher viel Spaß mit son einem Klotz am Bein.##
Auch wieder nur die halbe Wahrheit. Denn eine Investition ist ein Eigenheim sicherlich. Es gab mal Zeiten und die können durchaus wiederkommen, da erlebte eine gepflegte Immo, jedes Jahr, eine überdurchschnittliche Wertsteigerung. Das ist schon das Ergebnis einer Investition. Und wenn diese Immo abbezahlt ist, bei der Wohnfläche, noch einen kleinen Garten vor der Terrassentür und nur noch die Rücklagen und die Energiekosten als Ausgaben, das soll dann keine Investition für das Alter sein? Aber, wer so etwas anfängt, sich aufschwatzen lässt, oder mit seinen seltsamen Freunden mithalten will, das eine solche Investition, bei dem Zeithorizont, ohne Risiko sei, der macht tatsächlich einen Fehler. Das ist aber bei anderen langfristigen Entscheidungen auch nicht anders, z. b. ob man heiratet oder lieber ledig bleibt , sich Kinder zulegt oder lieber ohne Kinder bleiben will.

bis denne
eisenherz

-->Mein Problem ist wohl auch: Ich hatte noch nie einen"normalen" Kredit, selbst das Auto habe ich bar bezahlt. Da bekommt man eine wirklich schlechte Beurteilung bei denen.

<font color=#0000FF>Gerücht oder Tatsache? Würde ich für die USA unbesehen glauben, hier wäre ich mir nicht so sicher.

Schon mal den eigenen Kredit-Score-Wert (bzw. die verschiedenen Score-Werte) von der Schufa für ein paar Euro angefordert und überprüft? (nicht mit der Selbstauskunft zu verwechseln)

Das Problem ist allerdings in der Tat, daß die genauen Methoden zur Berechnung des Scores nicht offengelegt werden.

Gruß
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