Hierzu Artikel aus Handelsblatt gestern. Gruss, obelix

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Deutsche Banke glauben in der US-Immobilienfinanzierung eine krisenfeste Marktposition erobert zu haben.

Wolkenkratzer versprechen hohe Gewinne


Rockefeller Center, Chrysler Building oder das Ritz Carlton - deutsche Banken sind in der US-Immobilienfinanzierung ganz vorne mit dabei. Jetzt steht der Markt kurz vor einer Abkühlung, doch die Banken sind gewappnet. Mehr noch: Ihre cleveren US-Strategien werden auch als Vorbild für das Inlandsgeschäft genommen.

M. WALKER, N. WALTER, D. ZWÄTZ
HANDELSBLATT, 2.7.2001

FRANKFURT/NEW YORK, Wer durch New York schlendert, bemerkt schnell, dass deutsche Banken in Manhattan in der Immobilienfinanzierung ein großes Rad drehen. Der Schriftzug"Financed by Hypo-Vereinsbank" an mehreren Wolkenkratzer-Gerippen ist nur ein Beispiel, dafür, woher das Geld kommt. Hört man aber von der bevor stehenden Abkühlung des US-Marktes, scheinen massive Wertberichtigungen nur eine Frage der Zeit zu sein.

Doch nach der Einschätzung von Bankem und Marktteilnehmern ist das Gegenteil der Fall: Die Expansion deutscher Immobilienfinanzierer in den Staaten gilt als Erfolgsgeschichte. Sie konzentrieren sich auf wenige renditestarke Märkte und Investoren der Spitzenklasse. Die Finanzierungskriterien sind streng, Wertberichtigungen gab es bislang nur in Einzelfällen. Meldet die Konzemmutter aus Deutschland ihre Renditeansprüche an, können sich die für das US-Geschäft verantwortlichen Manager gelassen zurücklehnen. Die Eigenkapitalrendite, die sie erzielen, liegt oft deutlich über den Konzernzielen. Die Hypo-Vereinsbank etwa erreiche 30 % nach Steuern, sagt der für das US-Geschäft verantwortliche Bereichsvorstand Georg Funke.

Das Geschäft mit gewerblichen Immobilienfinanzierungen in Deutschland und Europa ähnelt immer stärker dem US-Geschäft: Die Banken wählen ihre Märkte nach geografischen und Branchenkriterien viel sorgfältiger aus als früher. Sie selektieren ihre Kunden, und der Eigenkapitalanteil an Finanzierungen steigt. Der Fokus richtet sich stärker auf Cash-Flow-Prognosen denn auf die klassischen Sicherheiten.

Eine der größten ausländischen Banken, die sich in der US-Immobilienfinanzierung engagieren, ist die Hypo-Vereinsbank (siehe Tabelle). Ihr Schwerpunkt sind Büroimmobilien in den Zentren New Yorks, Chicagos und Bostons. Andere Engagements ergänzen das Portfolio, etwa Mietwohnungen in New York oder ein großes Shopping Center in Las Vegas. Eine ähnliche Auswahl treffen die Westdeutsche Immobilienbank (Westimmo) und die Depfa Deutsche Pfandbriefbank AG. Sie wollen das US-Geschäft systematisch als zweites Standbein neben dem europäischen Markt ausbauen, so Christian Nickels-Teske, der für dieses Geschäft mitverantwortlich ist.

In der"New Economy" haben sich die Banken kaum engagiert."Die Deutschen sind vor allem in der Old Economy aktiv", erklärt Maria Sicolal Real Estate Analyst bei Cushman & Wakefield. In diesen Märkten seien die Mieten noch hoch genug, um ein Investment zu rechtfertigen. Sie würden zwar abflachen, aber nicht einbrechen.

Die Kriterien, die die Finanzierer anlegen, sind strenger geworden. Wir haben uns auf die Rezession in den USA bereits seit rund zwei Jahren eingestellt und auf der ganzen Linie die Kreditpolitik angezogen", sagt Funke. Die Bank fordere zum Beispiel heute einen Eigenkapitalanteil von rund 25 %. Früher seien es um 15 % gewesen. Die Relation von Cash Flow zu aktuellen Zinsbelastungen müsse um 1,6 liegen. Bei der Westdeutschen Immobilienbank lägen diese Werte im Schnitt bei 25 bis 30 % und 1,2 bis 1,3, wie Vorstand Jörg Lauer erläutert:"Die Margen liegen bei Engagements mit sehr niedrigem Risiko und erstrangiger Besicherung bei 80 Basispunkten. Mit Mezzanine-Finanzierungen können sie 300 Basispunkte erreichen." Mezzanine sind nachrangige Finanzierungen."Mit Margen von 1,75 Prozent im Schnitt zuzüglich der Gebühren ist das US-Geschä$t sehr interessant", sagt auch Funke.

Die Banken verstehen es, das Know how von US-Experten zu nutzen Sie haben Top US-Manager eingestellt, die auch schon Marktkrisen überstanden haben. Weil sie sich auf deren Expertise verlassen, umgehen sie die Fallen des Marktes", sagt Warren BernStein, Real Estate Partner der Kanzlei Kaye Scholer LLP."Ich lasse Amerikaner mit Amerikanern verhandeln", sagt Andreas Veith, der das Geschäft der Hypo-Vereinsbank vor Ort leitet.

Die sich abzeichnende Abkühlung des US-Immobilienmarktes werde die Deutschen - neben den genannten Banken sind auch die Bayerische Landesbank und die Helaba sehr aktiv - nicht in eine Schieflage bringen."Wir erleben einen Rückgang der Wachstumsraten bei den Mieten und Belegungsquoten, aber sie sind noch positiv", lautet die Markteinschätzung von Jeff Olson, Real Estate Analyst bei UBS Warburg.

Die US-Banken kann es härter treffen. Sie investieren auch in Randlagen und zweitklassige Investoren. Sie haben zudem Probleme im Privatkundenmarkt, aus dem sich die Deutschen heraushalten. Im ersten Quartal sind die Zahlungseinstellungen auf private Hypothekendarlehen gegenüber dem Vorjahr um 9 % auf 142 000 Fälle gestiegen, melden die Marktforscher von,Mortgage Information".




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