>>Hallo zusammen,
>>ich bin ein stiller Leser diesen Forums. Heute möchte ich eine Frage stellen:
>>Wie seht Ihr die Lage bei Immobilien? Ich möchte zusammen mit einem Freund ein Mehrfamilienhaus kaufen. 10-jährige Zinsbindung und alle Wohnungen vermieten.
>>Rendite ca. 7 %. Deckt also die Zinsen und Tilgung. Nach 10 Jahren dann evtl.
>>die Wohnungen einzeln verkaufen.
>>Ich würde gerne eure Meinung dazu hören.
>>Vielen Dank
>>Gruß
>>Chris
>Es ist die große Frage, ob wir in eine Inflation oder zuerst in eine Deflation schlittern. Aus meiner Sicht ganz klar letzteres. Und in einer Defla fallen alle Preise, auch die von Häusern, und auch die Mieten. Was leider nicht fällt, sind die Schulden. Also eine gute Idee, aber einige Jahr zu früh. Wie viele Jahre, weiß ich nicht. Vielleicht 5, vielleicht auch 10. Das ist meine Meinung.

Ich habe hier als Insider eine etwas andere Meinung.Wenn der Baumarkt gesund geschrumpft ist und das hat er bald erreicht,denn jetzt sind schon unter 1Mio Beschäftigten gegenüber 1,47 Mio 1992 dann werden die Preise anziehen und zwar bis ungefähr 2007.
Aber machen würde ich daß nur unter besonderen Umständen.Zwar Vollfinanzierung wegen der abschreibbaren Zinsen,aber in der Hinterhand muß Cash von mindestens 20% der Kaufsumme bleiben und nicht angerührt werden um die Deflation wenn sie kommt abfedern zu können.Diese Summe ist absolut notwendig um Mietausfälle kompensieren zu können.Die Mieten fallen nicht wenn man richtige Mietverträge abgeschlossen hat.(z.B. Staffelmietverträge,Zeitverträge).Wenn einer meint er möchte weniger zahlen dann wird die Wohnung doch frei und Du kannst sie veräußern.Mietminderung setzt Einigung voraus.
Aufgrund diverser Erfahrungen nehme ich keine Lehrer und Juristen mehr als Mieter.Die einen wissen sowieso alles besser die anderen schreiben Dir eine Doktorarbeit wie man sich zu verhalten hätte nach Paragraph x und daß tue ich mir nicht an.Ich weiß auch von Baufirmen die tatsächlich noch nicht einmal Reihenhäuser an diese Klientel verkaufen.Sie werden wohl wissen warum.
Gruß EUKLID

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>>Hallo zusammen,
>>ich bin ein stiller Leser diesen Forums. Heute möchte ich eine Frage stellen:
>>Wie seht Ihr die Lage bei Immobilien? Ich möchte zusammen mit einem Freund ein Mehrfamilienhaus kaufen. 10-jährige Zinsbindung und alle Wohnungen vermieten.
>>Rendite ca. 7 %. Deckt also die Zinsen und Tilgung. Nach 10 Jahren dann evtl.
>>die Wohnungen einzeln verkaufen.
>>Ich würde gerne eure Meinung dazu hören.
>>Vielen Dank
>>Gruß
>>Chris
>Es ist die große Frage, ob wir in eine Inflation oder zuerst in eine Deflation schlittern. Aus meiner Sicht ganz klar letzteres. Und in einer Defla fallen alle Preise, auch die von Häusern, und auch die Mieten. Was leider nicht fällt, sind die Schulden. Also eine gute Idee, aber einige Jahr zu früh. Wie viele Jahre, weiß ich nicht. Vielleicht 5, vielleicht auch 10. Das ist meine Meinung.


Hallo Chris,



ich persömlich halte die Idee nicht füe die Schlechteste.
Ob wir in eine Defla oder infla kommen, ist in erster Linie egal solange beide Seiten nicht über die kritische Marke von 3,5 % übersteigen.

Zudem teile ich auch nicht die an diesem Markt oft diskutierten Extreme der Hyperinflation oder aus einer Deflation entstehende Depression. Ich denke dass wir den langweiligen Mittelweg erleben werden.


Aus dieser Sicht gibt es nichts gegen ein Immobilieninvestment einzuwenden, da bei einer moderaten Inflation der vielgerühmte Kaufkraftschwund bei der Entschuldung hilft und bei einer moderaten Deflation (entstehend aus dem weiteren langweiligen Abbau der Asset-Überbewertung ) sollte die beginnende Flucht in Sachwerte anhalten.

Insgesamt bleibt ein Immobilieninvestment nur eine rentabele Anlage wenn mann im Vorfeld mit spitzem Bleistift rechnet:

- Lage
- Bauzustand/Substanz
- Renovierungsbedarf, instandhaltung
- max. mit 80 % Vermietungsauslastung rechnen
- Eigenkapitaleinsatz zu Eigenkapitalrendite (mind. 15 % realistische Renditeerwartung)
- Berücksichtigung aller anfallenden Nebenkosten
- Prüfung zukünftiger Investitionen aufgrund behördlich vorgeschriebener Investtionen
- Liqiditätsrechnung vor und nach Steuern
- Rücklage für unvorhergesehne Rechtstreitereien ( Mieterschutz in D ist unglaublich)
- 'auswahl eines seriösen Verwalters, weil spätestens nach 2 Jahren kotzt Euch das"selber verwalten" an..

Nach Prüfung all dieser Punkte und noch weiterer 100 Kleinigkeiten

Do it!


Grüsse

UPS





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Was alle tun (oder viele) KANN kein gutes Investment sein.
Was kauft heute (fast) keiner: Edelmetalle!

>Hallo!
>Also, ich bin alles andere als ein Insider und habe auch von den finanzierungstechnischen Hintergründen nicht die Spur einer Ahnung.
>Also sehe ich das aus der Distanz eventuell mit der nötigen Skepsis:
>Ich sehe, wie nach der großen Aktienenttäuschung nun allerorten auf Immos als Altersvorsorge hingewiesen wird. Nachdem keine Sau mehr glaubt, dass Aktien ihre Altersvorsorge bestreiten können, stürzt sich alles auf Immos. Irgendsoein ntv-Spinner sprach heute morgen gerade erst wieder sowas aus.
>Nur: An wen will man denn vermieten, an wen will man verkaufen, wenn immer mehr Häuser in der Landschaft rumstehen und die Leute gleichzeitig immer weniger werden? In der Boomphase zeugte keiner mehr Kinder, weil er Karriere machen wollte, in der kommenden Krise spart man sich die Kinder, weil man keine Kohle mehr hat.
>Ich weiß beim besten Willen nicht, woher sich die Wohnspekulanten die nötige Kaufkraft erhoffen, die ihnen ihre Buden mal teuer abkaufen bzw. anmieten soll???!
>Im übrigen hilft ein Blick auf den langfristigen Chart, um zu erkennen, wie die Immopreisblase aussieht. Ein gähnender Abgrund tut sich da auf. Es werden Zeiten kommen, da werde ich ein Häusken für 1Appel&1Ei kaufen können. Vorausgesetzt, ich hab selbst noch Arbeit&Knete dann...
>Und hört mir auf, von dem gigantischen Erbschaftsvolumen zu reden! Will nicht wissen, wieviel davon allein in den letzten 2 Jahren an der Börse durch den Schlot gegangen ist... Viele Immos wandern jetzt eh sukzessive an die Banken, und letztere verzocken sie dann im weltweiten Investment-Monopoly. Vergeßt nicht: So schnell der Nachkriegsreichtum in Deu kam (20-30 Jahre), umso schneller kann er in ganzen 10 Jährchen auch wieder verraucht sein.
>Das Argument mit dem Gesundschrumpfen der Baubranche zieht auch nicht recht. Denn diese Branche kann bestimmt noch ganz anders kontrahieren. Das aktuelle Klagen mag dem Bau-Insider vermitteln, es ginge nicht mehr schlimmer... Wenn ich allerdings die vielen Bauprojekte/Baustellen in Berlin sehe, denke ich, dass die immer noch ganz gut im Saft stehen müssen, es also noch fett kontrahieren kann.
>Die Immoblase wird als nächste platzen. Angestochen ist sie ja schon.


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>Hallo!
>Also, ich bin alles andere als ein Insider und habe auch von den finanzierungstechnischen Hintergründen nicht die Spur einer Ahnung.
>Also sehe ich das aus der Distanz eventuell mit der nötigen Skepsis:
>Ich sehe, wie nach der großen Aktienenttäuschung nun allerorten auf Immos als Altersvorsorge hingewiesen wird. Nachdem keine Sau mehr glaubt, dass Aktien ihre Altersvorsorge bestreiten können, stürzt sich alles auf Immos. Irgendsoein ntv-Spinner sprach heute morgen gerade erst wieder sowas aus.
>Nur: An wen will man denn vermieten, an wen will man verkaufen, wenn immer mehr Häuser in der Landschaft rumstehen und die Leute gleichzeitig immer weniger werden? In der Boomphase zeugte keiner mehr Kinder, weil er Karriere machen wollte, in der kommenden Krise spart man sich die Kinder, weil man keine Kohle mehr hat.
>Ich weiß beim besten Willen nicht, woher sich die Wohnspekulanten die nötige Kaufkraft erhoffen, die ihnen ihre Buden mal teuer abkaufen bzw. anmieten soll???!
>Im übrigen hilft ein Blick auf den langfristigen Chart, um zu erkennen, wie die Immopreisblase aussieht. Ein gähnender Abgrund tut sich da auf. Es werden Zeiten kommen, da werde ich ein Häusken für 1Appel&1Ei kaufen können. Vorausgesetzt, ich hab selbst noch Arbeit&Knete dann...
>Und hört mir auf, von dem gigantischen Erbschaftsvolumen zu reden! Will nicht wissen, wieviel davon allein in den letzten 2 Jahren an der Börse durch den Schlot gegangen ist... Viele Immos wandern jetzt eh sukzessive an die Banken, und letztere verzocken sie dann im weltweiten Investment-Monopoly. Vergeßt nicht: So schnell der Nachkriegsreichtum in Deu kam (20-30 Jahre), umso schneller kann er in ganzen 10 Jährchen auch wieder verraucht sein.
>Das Argument mit dem Gesundschrumpfen der Baubranche zieht auch nicht recht. Denn diese Branche kann bestimmt noch ganz anders kontrahieren. Das aktuelle Klagen mag dem Bau-Insider vermitteln, es ginge nicht mehr schlimmer... Wenn ich allerdings die vielen Bauprojekte/Baustellen in Berlin sehe, denke ich, dass die immer noch ganz gut im Saft stehen müssen, es also noch fett kontrahieren kann.
>Die Immoblase wird als nächste platzen. Angestochen ist sie ja schon.



Lieber Taktiker,


Deine Argumente sprechen tatsächlich für die Endphase der Immobilienbaisse hier in Deutschland...ich wünsche mir nur, dass die Stimmung an den Aktienmärkten bald so weit ist..

Tatsache ist, dass die Preise seit der Spitze 95-97 die letzten Jahre keine grosse Freude für Eigentümer gemacht haben. Allerdings ist üblicherweise in Deutschland dieser Abschwung prozyklisch durch die Politik verstärkt worden, bis zum heutigen Status-Quo. Falls Du dir die Mühe machst und mal über Berlin hinaus blickst, lässt sich seit Beginn 2000 problemlos feststellen, dass es kaum mehr adäquaten modernen Wohnraum zu den Schleuderpreisen der Jahre 98-mitte 2000 gibt. Fällt einem hierbei was auf?

Gleichzeitig ist der Bestand durch Abriss arg gebeutelt worden und die Neubautätigkeit unter dass"wiederauffüllungslevel" gefallen.

Konsequenz: die Preise sowohl bei Mieten als auch spätestens in 12 Monaten bei Wohnraum werden wieder steigen...

Dies ist übrigens bereits bei den Baulandpreisen und den gewerblichen Immobilien seit dem Quartal III/2000 ein stabiler Trend.

Nocheinmal zur Verdeutlichung: wir brauchen gar keine steigende Geburtenrate z.Z., wenn die Nachfrage der jetzt lebenden Bevölkerung reicht aus.

Ob diese Entwicklung eintritt, zeigt uns sowieso wieder erst das Licht am Horizont, so in 5 Jahren...


Gruss UPS

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