Altes Elliott-Wellen-Forum - Immobilien... Meinung vom Dauerpessimisten ;-)

Ricoletto

07.11.2001, 14:14

Immobilien... Meinung vom Dauerpessimisten ;-)

Thread gesperrt

Was, wenn es zum wirtschaftlichen Abschwung und damit zu massiven Entlassungen in den industriehochburgen MUC; STG etc. kommt.

Dort wurden in den letzten Jahren durch Strukturvertriebe soooooo viele Wohnimmobilien verkauft, die sich nur durch Steueraspekte rechnen, dass ich schreien könnte.

Geht's der Wirtschaft dreckig, sinken die Einkommen; dann nix mehr"Steuerfreibetrag" auf der LST-Karte. Dann werden aus steuerlichen Verlusten reale Verluste.

Bei einem m²-Preis von DM 8000 (in MUC durchaus"normal") brauche ich ohne diesen"Steuerunfug" 40 DM Mietzins bei 6 % Finanzierungszinssatz. Noch keine Mark getilgt, noch kein Verwalter bezahlt, noch keine Instandhaltungsrücklage, keine Versicherung (falls ich mal mit dem Mieter Streit habe) etc....

Jetzt wird der gutverdienende Steuerspar-Yuppie arbeitslos, Steuerersparnis dahin. Will heissen: den vielleicht 25 mark Miete stehen 40 Mark Zinsen p. m. gegenüber. Er wird verkaufen müssen, da er sich von seinen 58 % Arbeitslosengeld gerade mal sein Schicki-Micki-Leben finanzieren kann, der A 4 Turbo wurde ja bestimmt auch geleast oder finanziert. Usw usf. Nach dem zusammenbruch des immobilienmarktes im Osten werden wir den im Westen sehen.

Klar müssen wir alle wohnen, aber auf welchem Niveau????

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JüKü 07.11.2001, 14:24 @ Ricoletto	Re: Immobilien... Meinung vom Dauerpessimisten ;-)
	>Klar müssen wir alle wohnen, aber auf welchem Niveau???? Volle Zustimmung, auch zu AndrÃ©´s"Witwenwohnungen". <center> <HR> </center>

Sascha

07.11.2001, 14:30

@ Ricoletto

Und wieder Immobilien

Hi Ricoletto!

Genau! Du sprichst DAS an was ich mir gestern in meinem Gedankenfetzen weiter unten über Immobilien und Sachwerte auch schon dachte.

In einer richtigen Krise wird der Anspruch der Menschen zurückgehen MÜSSEN. Und zwar nicht nur marginal sondern richtig. Es ist so, daß die Kennziffer bewohnte Fläche in Quadratmeter pro Person seit dem zweiten Weltkrieg im Prinzip ohne großen Rückgang kontinuierlich angestiegen ist. So ein Trend kann sich lange fortsetzen jedoch nicht ewig. Auch dieser Trend muß brechen. Und wann sonst soll dieser Trendbruch kommen als in Zeiten in denen es den Leuten massiv im Geldbeutel drückt aufgrund höherer Arbeitslosigkeit oder aber v.a. aufgrund der immer mehr steigenden Steuerlast.

Wir haben GELEBT in den letzten dreißig Jahren. Nett und Schön immer weiter Schulden aufgetürmt und nebenbei unseren Wohlstand vergrößert (nach Freßwelle, Klamottenwelle, Autowelle, Urlaubswelle setzten sich in den 70er und auch den 80er und 90er-Jahren noch immer die Trends wie größere Wohnung, das sog."Zweitauto" usw. durch). Doch diese ganzen Wohlstandssteigerungen scheinen gerade durch die Schulden in den letzten Jahren langsam aber sicher zum Erliegen zu kommen. Der Schuldendienst wird zu groß und Tilgung von Schulden bzw. die Zinslast heißt Wohlstandsverzicht bzw. Rückzahlung eines vorher genossenen Wohlstands (durch die Schulden).

Es kann nicht ewig so weitergehen, daß der allgemeine Wohlstand steigt und gleichzeitig die Schulden nebenher exponentiell explodieren! Das geht ein paar Jahre aber irgendwann schließt sich diese Schere. Meistens schließt sie sich leider schneller als sie sich geöffnet hat.

Die Ansprüche werden zurückgehen müssen. Ob wir wollen oder nicht. Wir können das ganze durch noch mehr Schulden vielleicht noch um drei, vier, fünf, vielleicht sogar auch nochmal zehn Jahre verschieben.

Doch dann irgendwann sind die Steuern auf einem Punkt da geht weder noch was mit weiteren Steuererhöhungen noch kann man noch groß weitere Schulden machen. Das ist das berühmte LIMIT!!!!!. Jedoch kann ich nicht genau sagen wo dieses Limit ist.

Selbst wenn die Krise"nur" das Ausmaß annimmt, daß wir alle nur auf ein Fünftel oder Sechstel unseres Wohnraums verzichten (kleinere Küche, kleineres Wohnzimmer,...) weren riesige Flächen frei. Die Auswirkungen auf den Preis kann man sich denken.

Natürlich könnte man entgegenhalten, daß in einer Deflation keiner mehr ein Haus baut oder bauen kann und das damit das Angebot auch sinkt. Ich denke jedoch, daß dieser Effekt zeitverzögert kommt denn in einer Deflation bzw. richtigen Krise wird vermutlich einfach viel weniger abgerissen da man sich halt notgedrungen (da eben der Geldbeutel LEER ist) in vorher abrißfähige Häuser reinsetzt da man sich was anderes nicht leisten kann. Damit sinkt sowohl der Abriß als auch der Neuaufbau. Der Bestand an sich bleibt somit in etwa gleich jedoch sinkt der Platzbedarf und es werden eher kleinere Wohnungen und Mietshäuser gefragt sein als Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Immobilien in"noblen" Neubaugebieten wie beispielsweise in Hockenheim-Süd oder Neulußheim wo der Quadratmeter 600 bis 800 DM kostet (was einfach verrück ist!).

[b] Viele Grüße
Sascha

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Euklid

07.11.2001, 14:35

@ Sascha

Re: Und wieder Immobilien

> Hi Ricoletto!
> Genau! Du sprichst DAS an was ich mir gestern in meinem Gedankenfetzen weiter unten über Immobilien und Sachwerte auch schon dachte.
>In einer richtigen Krise wird der Anspruch der Menschen zurückgehen MÜSSEN. Und zwar nicht nur marginal sondern richtig. Es ist so, daß die Kennziffer bewohnte Fläche in Quadratmeter pro Person seit dem zweiten Weltkrieg im Prinzip ohne großen Rückgang kontinuierlich angestiegen ist. So ein Trend kann sich lange fortsetzen jedoch nicht ewig. Auch dieser Trend muß brechen. Und wann sonst soll dieser Trendbruch kommen als in Zeiten in denen es den Leuten massiv im Geldbeutel drückt aufgrund höherer Arbeitslosigkeit oder aber v.a. aufgrund der immer mehr steigenden Steuerlast.
>Wir haben GELEBT in den letzten dreißig Jahren. Nett und Schön immer weiter Schulden aufgetürmt und nebenbei unseren Wohlstand vergrößert (nach Freßwelle, Klamottenwelle, Autowelle, Urlaubswelle setzten sich in den 70er und auch den 80er und 90er-Jahren noch immer die Trends wie größere Wohnung, das sog."Zweitauto" usw. durch). Doch diese ganzen Wohlstandssteigerungen scheinen gerade durch die Schulden in den letzten Jahren langsam aber sicher zum Erliegen zu kommen. Der Schuldendienst wird zu groß und Tilgung von Schulden bzw. die Zinslast heißt Wohlstandsverzicht bzw. Rückzahlung eines vorher genossenen Wohlstands (durch die Schulden).
>Es kann nicht ewig so weitergehen, daß der allgemeine Wohlstand steigt und gleichzeitig die Schulden nebenher exponentiell explodieren! Das geht ein paar Jahre aber irgendwann schließt sich diese Schere. Meistens schließt sie sich leider schneller als sie sich geöffnet hat.
>Die Ansprüche werden zurückgehen müssen. Ob wir wollen oder nicht. Wir können das ganze durch noch mehr Schulden vielleicht noch um drei, vier, fünf, vielleicht sogar auch nochmal zehn Jahre verschieben.
>Doch dann irgendwann sind die Steuern auf einem Punkt da geht weder noch was mit weiteren Steuererhöhungen noch kann man noch groß weitere Schulden machen. Das ist das berühmte LIMIT!!!!!. Jedoch kann ich nicht genau sagen wo dieses Limit ist.
>Selbst wenn die Krise"nur" das Ausmaß annimmt, daß wir alle nur auf ein Fünftel oder Sechstel unseres Wohnraums verzichten (kleinere Küche, kleineres Wohnzimmer,...) weren riesige Flächen frei. Die Auswirkungen auf den Preis kann man sich denken.
>Natürlich könnte man entgegenhalten, daß in einer Deflation keiner mehr ein Haus baut oder bauen kann und das damit das Angebot auch sinkt. Ich denke jedoch, daß dieser Effekt zeitverzögert kommt denn in einer Deflation bzw. richtigen Krise wird vermutlich einfach viel weniger abgerissen da man sich halt notgedrungen (da eben der Geldbeutel LEER ist) in vorher abrißfähige Häuser reinsetzt da man sich was anderes nicht leisten kann. Damit sinkt sowohl der Abriß als auch der Neuaufbau. Der Bestand an sich bleibt somit in etwa gleich jedoch sinkt der Platzbedarf und es werden eher kleinere Wohnungen und Mietshäuser gefragt sein als Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Immobilien in"noblen" Neubaugebieten wie beispielsweise in Hockenheim-Süd oder Neulußheim wo der Quadratmeter 600 bis 800 DM kostet (was einfach verrück ist!).
>[b] Viele Grüße
> Sascha

Die 600 bis 800 DM pro Quadratmeter sind Grundstückskosten je Quadratmeter
Gruß EUKLID

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wave99 07.11.2001, 22:54 @ Euklid	Re: Und wieder Immobilien
	geh´doch mal nach Walldorf, da werden gerade"hübsche" Grundstücke für privaten Wohnungsbau angeboten für 1.000 - 1.200 DM!!!!!!!!!!!! Gruß Wave99 <center> <HR> </center>

Euklid

08.11.2001, 00:25

@ wave99

Re: Und wieder Immobilien

>geh´doch mal nach Walldorf, da werden gerade"hübsche" Grundstücke für privaten Wohnungsbau angeboten für 1.000 - 1.200 DM!!!!!!!!!!!!
>Gruß
>Wave99
Damals als ich 13 km von Walldorf mein Grundstück kaufte (1980 für DM 100 je Quadratmeter) habe ich Wahnsinn gesagt.Denn 10 Jahre vorher (1970) wurden die Grundstücke in dieser Gegend für 30DM verkauft.Die Grundstückspreise steigen schon seit Jahren mit Jahresraten von 10 Prozent im Mittel.Aber dies würde ich auch nicht mehr zahlen weil dann die Mieterei billiger ist.

Gruß EUKLID

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Sascha

07.11.2001, 14:37

@ Sascha

Noch eine kurze Ergänzung!

Weiterhin muß man auch sehen, daß der Staat bei extremen Preissteigerungen wohl eingreifen wird. Die Baunormen (oder wie das heißt) werden wohl etwas lascher gefasst damit neue"Billigwohnungen" entstehen können.

Das geschieht HEUTE auch schon. Im Neulußheimer und auch im Hockenheimer Neubaugebiet gibt es diese berühmt berüchtigtigen"Holzhütten" schon und zwar in nicht mal sooo geringer Anzahl.

Und nicht zuletzt mag ich auch nochmal mittel- bis längerfristig auf die Demographie hinweisen!

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Euklid

07.11.2001, 14:57

@ Sascha

Re: Noch eine kurze Ergänzung!

> Weiterhin muß man auch sehen, daß der Staat bei extremen Preissteigerungen wohl eingreifen wird. Die Baunormen (oder wie das heißt) werden wohl etwas lascher gefasst damit neue"Billigwohnungen" entstehen können.
>Das geschieht HEUTE auch schon. Im Neulußheimer und auch im Hockenheimer Neubaugebiet gibt es diese berühmt berüchtigtigen"Holzhütten" schon und zwar in nicht mal sooo geringer Anzahl.
>Und nicht zuletzt mag ich auch nochmal mittel- bis längerfristig auf die Demographie hinweisen!

Ja wir bauen wieder Steiltreppen damit die Oma und Opa beim Verlassen der Wohnungen im Flugtempo unten ankommen und damit das Rentenproblem gleich mit gelöst wird oder wie?Beim Überleben wirds allerdings teurer durch die Krankenversicherungen.Nur Nichttechniker beklagen sich über Normen.Aber nur wenns um den Preis geht.Nach Bezug der Wohnung sind es dann die gleichen die zum Richter laufen und die Schallschutznorm einklagen.
Gruß EUKLID

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Sascha

07.11.2001, 15:07

@ Euklid

Re: Noch eine kurze Ergänzung!

> Ja wir bauen wieder Steiltreppen damit die Oma und Opa beim Verlassen der
> Wohnungen im Flugtempo unten ankommen und damit das Rentenproblem gleich mit
> gelöst wird oder wie?Beim Überleben wirds allerdings teurer durch die
> Krankenversicherungen.Nur Nichttechniker beklagen sich über Normen.Aber nur
> wenns um den Preis geht.Nach Bezug der Wohnung sind es dann die gleichen die
> zum Richter laufen und die Schallschutznorm einklagen.
[b] Naja vielleicht nicht unbedingt gleich wieder die halsbrecherischen Steiltreppen aber der Staat ist ja gezwungen zu handeln falls sich beispielsweise eine Wohnungsnot andeuten sollte.

Was soll der Staat machen? Wenn er die Wohnungen teurer macht kann es ihm passieren, daß noch weniger gebaut wird da die Finanzierung schwieriger wird. Andererseits können dadurch aber auch die Mieten steigen und damit der Anreiz Wohnungen zu bauen. Was hier überwiegt weiß ich nicht.

Was kann der Staat noch machen. Er kann das Bauen fördern. Macht er ja aber soweit ich weiß durch Eigenheimzulage und solche Dinge schon und außerdem ist der Staat pleite. Er kann die Baunormen ändern sodaß mit billigeren Baustoffen gebaut werden darf und das nicht soviele Prüfungen gemacht werden müssen.

Das ist sicherlich NICHT gut und die Qualität wird miserabel aber wie will man das Problem sonst lösen. Bevor die Leute auf der Straße sitzen und kein Dach mehr über dem Kopf haben dann doch lieber in einer"schlechten" (zumindest für unsere heutigen Ansprüche) Wohnung.

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Euklid

07.11.2001, 14:31

@ Ricoletto

Re: Immobilien... Meinung vom Dauerpessimisten ;-)

>Was, wenn es zum wirtschaftlichen Abschwung und damit zu massiven Entlassungen in den industriehochburgen MUC; STG etc. kommt.
>Dort wurden in den letzten Jahren durch Strukturvertriebe soooooo viele Wohnimmobilien verkauft, die sich nur durch Steueraspekte rechnen, dass ich schreien könnte.
>Geht's der Wirtschaft dreckig, sinken die Einkommen; dann nix mehr"Steuerfreibetrag" auf der LST-Karte. Dann werden aus steuerlichen Verlusten reale Verluste.
>Bei einem m²-Preis von DM 8000 (in MUC durchaus"normal") brauche ich ohne diesen"Steuerunfug" 40 DM Mietzins bei 6 % Finanzierungszinssatz. Noch keine Mark getilgt, noch kein Verwalter bezahlt, noch keine Instandhaltungsrücklage, keine Versicherung (falls ich mal mit dem Mieter Streit habe) etc....
>Jetzt wird der gutverdienende Steuerspar-Yuppie arbeitslos, Steuerersparnis dahin. Will heissen: den vielleicht 25 mark Miete stehen 40 Mark Zinsen p. m. gegenüber. Er wird verkaufen müssen, da er sich von seinen 58 % Arbeitslosengeld gerade mal sein Schicki-Micki-Leben finanzieren kann, der A 4 Turbo wurde ja bestimmt auch geleast oder finanziert. Usw usf. Nach dem zusammenbruch des immobilienmarktes im Osten werden wir den im Westen sehen.
>Klar müssen wir alle wohnen, aber auf welchem Niveau????

Gerade weil wir wohnen müssen stehen sie nicht leer.Aber ich kaufe und baue keine Wohnungen in Westdeutschland die 80DM pro Quadratmeter kosten.Die Wohnungen die ich selbst gebaut habe (mit eigenen Händen ohne Tagelöhner) haben im Raum Karlsruhe und Mannheim im prosperierenden Eck effektiv 1983 bis 1990 sage und schreibe 2100 DM pro Quadratmeter gekostet.Aber wie gesagt darin sind pro Wohneinheit in etwa 2000 Stunden Eigenarbeit angefallen.Und die bringen jetzt die Zinsen.Daher kann ich getrost der Defla und Infla entgegenblicken.Es geht nur noch mit eigenen Händen wenn man es selbst auch kann.Trotz starker beruflicher Anspannung habe ich die Arbeitszeit aufwenden müssen.Aber Du hast schon recht auch ich würde für DM 8000 pro Quadratmeter weder ein Einfamilienhaus noch eine Wohnung kaufen.Die Schallmauer sehe ich bei 4500 DM je Quadratmeter wobei dies schon edelste Ausstattung aber kein Marmorbad haben müßte.Alles andere sind Träume!Es geht nur noch nach dem Motto selbst ist der Mann oder vielleicht sogar die Frau;-))

Gruß EUKLID und besonders an Ricoletto.

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Herbi, dem Bremser

07.11.2001, 16:31

@ Ricoletto

Re: Immobilien... Meinung vom Dauerpessimisten ;-) es geht auch noch kürzer:

>.. 40 DM Mietzins. Noch keine Mark getilgt, noch kein Verwalter bezahlt, noch keine Instandhaltungsrücklage, keine Versicherung etc....
>.. 25 mark Miete stehen 40 Mark Zinsen p. m. gegenüber.

Hallo Ricoletto,

die Story geht auch kürzer: der Mieter zahlt einfach keine Miete mehr.
Dann beläuft sich dein Saldieren gleich auf minus 40 Mark per qm und Monat. Das wird teuer zumal der Steuerspar-Yuppie-Besitzer grad auch keinen Jobb hat.

Den Mieter aus der Wohnung kriegt man nach vielleicht frühestens 9 Monaten - wer kennt dieses Lebensintervall nicht?

Herbi

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