--><font size="5">Der Traum vom risikolosen Reichtum platzt fast immer</font>
So genannte"Cash-Back-Geschäfte" mit Immobilien versprechen den Käufern Renditen ohne eigenen finanziellen Einsatz
Berlin - Es klingt verführerisch: Eine Immobilien erwerben und zugleich noch Geld damit verdienen. Immer wieder wird versucht, mit solchen Angeboten Käufer zu locken. Von den Versprechungen bleibt aber meist nicht viel übrig.
Potenziellen Käufern wird versprochen, dass sie einen bestimmten Geldbetrag aus dem fremdfinanzierten Kaufpreis zurück erhalten, wenn sie eine der angebotenen Immobilien kaufen. Und"das soll sogar auch bei geringerem Einkommen und ohne Ersparnisse möglich sein", schildert der Stuttgarter Rechtsanwalt Hans-Martin Käser die Masche. Voraussetzung sei lediglich ein geregeltes Einkommen; die Immobilie trage sich selbst, so dass keine Kosten auf die Kaufinteressenten zukommen würden. Zudem bleibe eine monatliche Rendite.
"Kaufinteressenten wird dieses paradiesisch anmutende Modell durch Beispielsrechnungen über die angebliche Höhe der Steuerersparnis und der Mieteinnahmen plausibel gemacht. Die nahe liegende Frage, wie es eigentlich sein kann, dass man beim Kauf eines Wirtschaftsgutes noch eine Zahlung erhält, ohne selbst irgendwann eine Gegenleistung erbringen zu müssen, wird meist gar nicht erst gestellt", berichtet der Stuttgarter Anwalt.
Die redegewandten Verkäufer dieser Cash-Back genannten Modelle zerstreuen Bedenken, präsentieren einen auf seriös getrimmten Geschäftsablauf: Den Kaufinteressenten werden etwa Immobilien der unteren Kategorie vorgestellt. Die Vermittler rechnen ihnen dann vor, weshalb und wie sich die Immobilie durch Steuerersparnis und Mieteinnahmen auch bei geringem Monatsverdienst des Erwerbers selbst trage. Auf Fragen nach zukünftigen finanziellen Belastungen wird vorgegaukelt, die fragliche Immobilie sei frisch renoviert, somit entstünden vorerst keine weiteren Kosten. Der angebliche Wert der Immobilie wird zudem durch seriös wirkende Gutachten beziffert.
Dann geht die Vernebelungstaktik weiter. Käser:"Die Vermittler sagen den Kaufinteressenten zu, sich um die Finanzierung zu kümmern; auch Notartermin und alles, was zum Erwerb gehört, für die Interessenten zu erledigen." Falls irgendwie möglich verhindern die Verkäufer auch, dass die potentielle Erwerber das Objekt vor Vertragsschluss zu Gesicht bekommen.
Zeigt ein Kunde Interesse, kümmern sich die Vermittler dieser Modelle tatsächlich mit Erfolg um die Finanzierung. Dazu muss man zunächst wissen, dass Kreditinstitute Immobilienobjekte zumeist nur bis zu 60 Prozent ihres Wertes beleihen. Grundsätzlich müssten die Erwerber also den Rest als Eigenkapital vorweisen. Dieses Problem lösen die Vermittler, indem sie der Bank einen überhöhten Wert für die Immobilie angeben. Die Vermittler beantragen dann den Betrag als Darlehen, welcher der maximalen Beleihungsgrenze entspricht.
Im notariellen Kaufvertrag wird angegeben, den Betrag, den die Bank nicht finanziere, habe der Verkäufer schon vom Käufer erhalten. Tatsächlich ist dies natürlich nicht der Fall. Der Bank wird anschließend als Nachweis für das erbrachte Eigenkapital des Darlehensnehmers der Kaufvertrag vorgelegt.
Falls den Kreditinstituten dieser Nachweis nicht genügt, veranlassen die Vermittler, dass ein entsprechender Anteil ihrer Provision über Umwege auf ein gesondertes Konto des Käufers einbezahlt wird. Für dieses Konto lassen sich die Vermittler Kontovollmacht einräumen. Der Bank wird dann zum weiteren Nachweis des Eigenkapitals ein Kontoauszug dieses Kontos vorgelegt. Anschließend wird dieser Geldbetrag vom Vermittler wieder abgezogen.
Damit die Trickserie nicht auffliegt, wird dem Erwerber nahe gelegt, am Notartermin nicht selbst teilzunehmen, sondern eine"geschäftserfahrene Person zu beauftragen". Häufig handelt es sich dabei um Vertrauenspersonen von Verkäufern oder Vermittlern, die vom Erwerber"natürlich" für diese"Kleinigkeit" kein Entgelt erwarten.
Aber schon bald zeigen sich die Schattenseiten des vermeintlich guten Kaufs. Anwalt Käser:"Der als Kapitalrückfluss erhaltene Geldbetrag ist schnell verbraucht. Die versprochene monatliche Rendite bleibt aus. Cash-Back-Immobilien befinden sich häufig in besonders schlechter Lage, sind dringend renovierungsbedürftig und nur schlecht oder gar nicht vermietbar." Der Käufer muss jedoch weiterhin seiner Verpflichtung zu monatlicher Zins- und Tilgungszahlung an die finanzierende Bank nachkommen. Kann er das nicht, bedeutet das für viele den wirtschaftlichen Ruin.
Es kann sogar noch schlimmer kommen. Käser:"Die Erwerber von Cash-Back-Immobilien verdrängen in der Regel, dass sie sich mit diesen Geschäften wegen Betruges oder Urkundenfälschung sogar strafbar machen können." Sie müssen erleben, wie ihre Immobilie zwangsversteigert wird, weil sie die Raten nicht tilgen können. In dieser Situation werden sie auch noch mit einem Strafverfahren konfrontiert. nom
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